«برنامه اقدام» برای تامین مسکن چیست؟
تغییرکاربری به سبک آمریکا
تحلیل مورگان استنلی از «قفل‌شدگی» بازار مسکن آمریکا
در حالی که شهرهای سراسر آمریکا همچنان با بحران واحدهای خالی اداری و خانه‌‌‌های مسکونی با اجاره‌‌‌های غیرقابل استطاعت دست‌‌‌وپنجه نرم می‌کنند، کاخ سفید طرح جدیدی را برای کمک به صاحبان املاک برای تبدیل دفاتر خالی اداری به واحدهای آپارتمانی منتشر کرده است.
دولت بایدن با تخصیص منابع مالی قابل‌توجه برای تبدیل دفاتر به واحدهای مسکونی، و همچنین پیشنهاد کمک فنی، قصد دارد به پیشرفت پروژه‌‌‌های چالش برانگیز کمک کند.
به عنوان نمونه، وزارت حمل‌‌‌ونقل، پروژه‌‌‌هایی که در نزدیکی مراکز حمل‌‌‌ونقل عمومی واقع شده‌‌‌اند را واجد شرایط «تامین مالی زیر قیمت بازار» خواهد کرد، که شامل میلیون‌‌‌ها دلار وام می‌شود. به طور مشابه، وزارت مسکن و شهرسازی نیز در نظر دارد استفاده از بودجه مسکن فدرال را که در دسترس دولت‌‌‌های ایالتی و محلی قرار دارد گسترش دهد تا این پروژه‌‌‌های تبدیلی را نیز شامل شود. کاخ سفید همچنین یک کتاب راهنمای «تجاری به مسکونی» با جزئیات بیش از ۲۰ برنامه فدرال در شش سازمان را برای حمایت از این طرح در دست انتشار دارد. این اعلامیه در شرایطی منتشر می‌شود که بخش اداری از رویدادهای طاقت فرسایی عبور کرده است.
نرخ واحدهای اداری خالی در سراسر کشور در سه ماه دوم به اوج خود در ۳۰ سال گذشته رسید. بزرگ‌ترین مالک واحدهای اداری در مرکز شهر لس‌‌‌آنجلس در بازپرداخت ۱.۱ میلیارد دلار وام مرتبط با سه ساختمان خود نکول کرده است، این درحالی است که نیویورک هشدار داده است که نرخ واحدهای خالی از سکنه احتمالا تا سال ۲۰۲۶ از ۱۹درصد کمتر نخواهد شد. تقاضا برای دفاتر اداری در سان‌فرانسیسکو به لطف هوش مصنوعی افزایش یافته است، اما این یک نقطه روشن نادر است. در بازار مسکن آمریکا، اجاره‌‌‌بها در چند بازار کاهش داشته است، اما همچنان در نزدیکی بالاترین رکوردها قرار دارد، به طوری که تسکین اندکی برای بحران استطاعتپذیری است که سال‌هاست اجاره‌‌‌کنندگان؛ به‌‌‌ویژه آنهایی که توانایی پرداخت کمتری را دارند، تحت‌تاثیر قرار داده است.
اعلامیه اخیر نشان از تلاش‌‌‌های کاخ سفید برای افزایش استطاعتپذیری با یک «برنامه اقدام تامین مسکن» است. به‌‌‌نظر می‌رسد تغییر کاربری دفاتر اداری به واحدهای مسکونی پاسخگوی بحران‌های هر دو بخش خواهد بود. با این حال، این پروژه‌‌‌ها به دلایل متعددی مشکل خواهد بود. بلوک‌‌‌های اداری، واجد الزامات قانونی آپارتمان‌‌‌ها نیستند؛ به عنوان مثال، این واحدها نمی‌توانند واجد شرایط پنجره‌های مناسب اتاق خواب باشند. واحدهای خالی توزیع مناسبی در مناطق مختلف شهر ندارند و ساختمان‌‌‌هایی که بیشترین آسیب را دیده‌‌‌اند معمولا در مناطق مرکزی شهر قرار دارند که امکاناتی مانند فروشگاه‌‌‌های مواد غذایی و رستوران‌‌‌ها در آنها کمتر است. هدف کاخ سفید این است که برای ساختمان‌‌‌های اداری که دارای پتانسیل هستند، تبدیل واحدها از نظر مالی قابل قبول باشد. به گفته پیت بوتیگیگ، وزیر حمل‌‌‌ونقل آمریکا، مراکز شهری معمولا در نزدیکی حمل‌‌‌ونقل عمومی قرار دارند، که راهروهای اداری را در حوزه آنها قرار می‌دهد. برای این منظور، این وزارتخانه دستورالعمل‌‌‌هایی را برای شهرها، ایالت‌‌‌ها و سازندگان منتشر کرده است تا از دو برنامه شاخص آن برای پروژه‌‌‌های تغییر کاربری از منابع مالی بهره ببرند، که مجموعا بیش از 35 میلیارد دلار وام را به خود اختصاص داده‌‌‌اند.
به گفته بوتیگیگ، راهنمای جدید همچنین به آژانس‌‌‌های حمل‌‌‌ونقل اجازه می‌دهد تا املاک را بدون هیچ هزینه‌‌‌ای به دولت‌‌‌های محلی و سازندگان برای توسعه مسکن ارزان‌قیمت منتقل کنند. هدف دولت این است که از این فرصت حداکثر استفاده را داشته باشد تا واحدهای نزدیک حمل‌‌‌ونقل با سهولت بیشتری تغییر کاربری دهند تا نه‌‌‌تنها هزینه مسکن برای شهروندان کاهش یابد، بلکه اغلب هزینه حمل‌‌‌ونقل نیز کمتر شود. هزینه حمل‌‌‌ونقل اغلب دومین هزینه بزرگ در سبد مصرف آمریکایی‌‌‌های کم‌‌‌درآمد است و بعد از مسکن در رتبه دوم قرار دارد. وزارت مسکن و شهرسازی آمریکا نیز به نوبه خود، تغییر کاربری واحدها را واجد شرایط دریافت بودجه مستقیم تحت «برنامه توسعه اجتماعی» خواهد کرد.
دولت بایدن تاکنون حدود 10 میلیارد دلار کمک بلاعوض به این امر تخصیص داده است که هزینه‌‌‌های انعطاف‌پذیری را برای مقاصد مختلف و دریافت‌‌‌کنندگان کمک هزینه ارائه می‌دهد.
قیمت مسکن در ایالات متحده تاکنون انتظارات بسیاری از تحلیلگران را نقض کرده است، به طوری که در مواجهه با میانگین 8 درصدی نرخ وام مسکن 30 ساله، که بالاترین نرخ در دو دهه اخیر بوده است، در هفته‌‌‌های اخیر با تغییر جزئی مواجه شده است. پس از یک افت کوتاه و ضعیف در اوایل سال‌جاری، شاخص ملی قیمت مسکن اس‌‌‌‌‌‌اندپی کیس‌‌‌شیلر، که میانگین قیمت مسکن را در مناطق شهری مهم اندازه‌‌‌‌‌‌گیری می‌کند در ایالات متحده مسیر صعودی خود را از سر گرفته است؛ حتی در شرایطی که بازده اوراق خزانه 10ساله ایالات متحده به سطوحی که از سال 2007 مشاهده نشده بود رسیده است.با توجه به اینکه اوراق قرضه معیار اکنون به سمت «نرخ بهره بالاتر برای مدت بیشتر» حرکت می‌کنند، این سوال مطرح می‌شود که بازار مسکن آمریکا تا چه زمانی می‌تواند فشار ناشی از تامین مالی گران‌‌‌تر را تحمل کند؟ یک تحلیلگر بانک سرمایه‌گذاری مورگان استنلی به بلومبرگ گفته است اگر نرخ‌های بهره به زودی کاهش پیدا نکنند، با توجه به افت شدید در استطاعتپذیری، قیمت مسکن به سختی افزایش بسیار بیشتر خواهد یافت. و با توجه به ترکیبی از عوامل ساختاری و چرخه‌‌‌ای که موجودی را بسیار محدود نگه می‌دارد، قیمت‌ها ممکن است تنها تا حدی کاهش یابند.
تاثیر نرخ‌های بالاتر کند شده است
مطابق داده‌‌‌های شرکت خدمات مالی بنکریت میانگین نرخ وام مسکن 30 ساله آمریکا به 7.89درصد افزایش یافته است، اما این به آن معنا نیست که همه یک نرخ مشابه را پرداخت می‌کنند.
یکی از دلایلی که قیمت مسکن در ایالات متحده تاکنون در برابر افزایش نرخ بهره مقاومت کرده است، این است که بسیاری از صاحبان خانه قبل از اینکه فدرال رزرو در تلاش برای مهار تورم شروع به افزایش نرخ بهره کند، وام مسکن با نرخ پایین‌‌‌تری را دریافت کرده بودند. تحلیلگر مورگان استنلی معتقد است نرخ بهره موثر وام‌‌‌های مسکن در ایالات متحده، حدود 3.6درصد تا 3.7درصد است. از طرفی نرخ مبنا به 8درصد نزدیک می‌شود و این یک شکاف عظیم است که در این برهه از زمان شاهد آن هستیم.
افزایش قیمت به معنای تقاضای کمتر است
در حالی که صاحبان خانه‌‌‌های چندساله ممکن است تاثیر نرخ‌های بالاتر را احساس نکنند، اما افزایش هزینه‌‌‌های وام تاثیر عمده‌‌‌ای بر کسانی دارد که این روزها به دنبال خرید هستند. باتوجه به اینکه استقراض برای خرید مسکن گران‌‌‌تر می‌شود، تقاضا هم برای خرید مسکن کاهش می‌‌‌یابد. به گفته تحلیلگر مورگان استنلی، یکی از ویژگی‌‌‌های بارز بازار مسکن آمریکا در سال 2022، کاهش استطاعتپذیری بوده است؛ تغییرات سالانه سه برابر بدتر از آنچه بوده است که در طول بحران مالی بزرگ رخ داد. اگر قرار باشد نرخ وام مسکن برای مدت زمان طولانی‌‌‌تری نزدیک به 8درصد باقی بماند، تضعیف استطاعتپذیری به جایی می‌رسد که در دهه‌‌‌های گذشته مشاهده نشده است.
از آنجایی‌‌‌که قیمت‌ها حتی با افزایش نرخ وام مسکن پایدار مانده است، مقدار بازپرداخت وامی که خریداران جدید باید بپردازند افزایش یافته است. طبق داده‌‌‌های بانک مورگان استنلی، پرداخت ماهانه اقساط یک خانه با قیمت متوسط در سال گذشته، 27درصد افزایش یافته و به بیش از 2هزار دلار در ماه رسیده است. این مساله به معنای آن است که تقاضا ضعیف‌‌‌تر است، و اگر قرار باشد نرخ‌ها بالا بماند، تقاضا همچنان پایین باقی می‌‌‌ماند.
عرضه کمتر با نرخ‌های بالاتر
ضعیف بودن تقاضا به این معنی است که برای کمک به حفظ قیمت مسکن، به عرضه کم نیاز است. البته، اینجا جایی است که «اثر قفل‌شدگی» افرادی که وام‌‌‌های مسکن ارزان‌قیمت دارند و انگیزه‌‌‌ای برای جابه‌‌‌جایی ندارند وارد عمل می‌شود؛ مساله‌ای که به محدود ماندن خانه‌‌‌های موجود برای فروش محدود کمک می‌کند.
به گفته تحلیلگر مورگان استنلی، فروش خانه‌‌‌های چندساله بیش از دوبرابر سریعتر کاهش یافته است؛ اگر بدتر شدن استطاعتپذیری لحاظ شود، کاهش فروش خانه‌‌‌های چندساله بیش از دو برابر سریعتر از زمان بحران مالی بزرگ اتفاق افتاده است. شروع به‌‌‌ساخت واحدهای مسکونی ویلایی نیز نسبت به اوج خود در ماه‌‌‌های آوریل/مه 2022 بیش از 20درصد کاهش یافته است. با این‌‌‌حال، نکته مهم این است که بیشتر «اثر قفل شدگی» نرخ وام مسکن، با تغییر نرخ وام از 3درصد به 7درصد اتفاق افتاده است؛ به این ترتیب، تاثیر نهایی افزایش از 7درصد به 8درصد کمترخواهد بود. کمبود در مسکن ایالات متحده به این معنی است که مصرف‌کنندگان ممکن است با خانه‌‌‌ها مواجهه متفاوتی نسبت به قبل داشته باشند. پس از رکود مسکن در سال 2007، بسیاری از صاحبان خانه‌‌‌ها از پرداخت وام‌‌‌های خود سر باز زدند، زیرا نمی‌توانستند پرداخت‌‌‌های ماهانه خود را انجام دهند. با این حال، در سال 2023، در حالی که قیمت مسکن همچنان به بالاترین حد خود نزدیک است و هزینه اجاره‌‌‌بها افزایش می‌‌‌یابد، نشانه‌‌‌هایی وجود دارد که آمریکایی‌‌‌ها به حفظ دارایی‌‌‌شان در مسکن توجه ویژه‌‌‌ای دارند. به اعتقاد تحلیلگر مورگان استنلی، تاخیر در بازپرداخت وام مسکن با افزایش روبه‌رو خواهد شد، و این افزایش بسیار بیشتر از چیزی است که انتظار آن وجود دارد. اما اتفاقی که می‌‌‌افتد این است که این وام‌‌‌گیرندگان خواهان محافظت از دارایی هستند که در خانه خود دارند. آنها به دنبال حفظ هزینه بسیار پایین سرپناه خود و هزینه‌‌‌های تامین مالی خانه خود هستند، و این موارد ممکن است منجر به تغییر اولویت پرداخت به سمت پرداخت اقساط وام مسکن شود.
همه چیز نهایتا به عرضه ختم می‌شود
با توجه به فشاری که به استطاعتپذیری آمریکایی‌‌‌ها وارد شده است و بالا بودن نرخ‌های وام، متغیر بزرگ در سمت عرضه قرار دارد. اما اینکه چه چیزی باعث می‌شود عرضه به طور معنی‌‌‌داری افزایش یابد نامشخص است. اعتماد خانه‌‌‌سازان دوباره درحال کاهش است و به پایین‌‌‌ترین سطح خود از ژانویه رسیده است. در همین حال، گروه بزرگی از صاحبان خانه وجود دارند که اساسا مالکان انعطاف‌‌‌ناپذیری هستند و به هر دلیلی بعید به نظر می‌رسد تمایلی به فروش داشته باشند. از سال 1980 تا 2012، همواره 25درصد از کل خانه‌‌‌ها متعلق به افراد 65 ساله و بالاتر بوده است. امروز این رقم به 33درصد رسیده است. در تئوری، رکود اقتصادی که با از دست رفتن مشاغل همراه است، می‌تواند به تعداد بیشتری از فروشندگانی منجر شود که مجبور به فروش هستند. اما حتی در آنجا نیز تاثیر مبهم است؛ به این دلیل که پس از بحران بزرگ مالی، با کاهش قیمت مسکن و افزایش نکول در پرداخت‌‌‌های وام‌‌‌های مسکن، زیرساخت کاملی برای اصلاحات وام مسکن به منظور جلوگیری از سلب مالکیت ایجاد شد. بنابراین، تحلیل مورگان استنلی این است که در حالی که مشخص نیست چه چیزی باعث افزایش معنی‌‌‌دار عرضه می‌شود، اما اکنون متغیر اصلی قیمت است. باید روی موجودی کم و همچنین عرضه کم تمرکز فوق‌‌‌العاده‌‌‌ای صورت گیرد، چراکه رشد عرضه به هر دلیلی منجر به کاهش قیمت مسکن می‌شود.
