دلایل سوء رفتار قیمت مسکن

حسین عبده تبریزی/صاحب‌نظر ارشد بخش مسکن موضوع اصلی سفته‌بازی در بخش املاک به‌ویژه زمین است. از دهه ۹۰، بُعد سرمایه‌گذاری مسکن وجه پررنگ‌تری در ایران یافته است. این بُعد سوداگرانه به همراه نوسان‌های قیمتی شدید (عمدتا در بخش زمین) و برای کسب عایدی سرمایه‌ای، شرایط ویژه‌ای را بر بازار مسکن ایران حاکم کرده است. قدرت خرید خانوارها از سال ۸۶ رو به کاهش نهاده و در بازار اجاره شاهد این کاهش قدرت خرید هستیم.

افزایش نسبت قیمت به اجاره مسکن در مقایسه با سطوح متعارف نیز نشان‌دهنده حباب قیمتی جدی در بخش ساختمان در ایران است. یعنی بین ارزش مصرفی و قیمت رابطه‌ای نیست. فقدان نظام مالیاتی کارآمد، مسکن را به محل سرمایه‌گذاری جذاب با نرخ بازده بالا تبدیل کرده است. ریسک بالای فعالیت در بخش واقعی اقتصاد، بسیاری از کارآفرینان، صنعتگران و صاحبان مشاغل را نیز به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن سوق داده است. سهم بالای تقاضای سوداگرانه سبب شده مسکن از تحولات و نوسان‌های اقتصاد کلان تاثیر زیادی بپذیرد. چرا قیمت مسکن به جای افزایش هموار و متناسب با رشد نقدینگی، افزایش ناهموار و نامتناسب با متوسط رشد نقدینگی را از خود نشان می‌دهد؟ دلیل اصلی این موضوع به ماهیت دارایی‌هایی برمی‌گردد که در معرض رفتار سفته‌بازانه هستند. سرمایه‌گذاران در مسکن در واکنش به نسبت اجاره به قیمت مسکن و هم‍چنین در واکنش به انتظارات تورمی، در مقاطعی به بازار مسکن روی می‌آورند و در مقاطعی از آن رویگردان می‌شوند. هنگامی که تداوم تورم چشم‌انداز اجاره مسکن و عایدی سرمایه‌ای هر دو را افزایش می‌دهد، سرمایه‌گذاران به بازار مسکن روی آورده و جهش‌های قیمت مسکن را شکل می‌دهند. با کمرنگ‌شدن عوامل اشاره ‌شده، از بازار مسکن روی برمی‌گردانند و دوره رکود قیمتی مسکن شروع می‌شود.