ابرقسط وام مسکن را چه کسانی می‌توانند بپردازند؟
تسهیلات فرزند نیاوری
* نسخه ناقص از مدل روسی «حمایت ملکی از فرزنددار شدن»
* «دنیای‌اقتصاد» ۴ مرحله تا تشویق به فرزندآوری را معرفی می‌کند
عكس: علی محمدی
فرید قدیری: وقتی شبکه‌‌‌بانکی در حوزه «تامین مالی تخصصی» همچون مسکن، به کارگزار دولت تبدیل می‌شود، نتیجه‌‌‌اش، «تصویب چشم‌‌‌بسته یک سیاست» با هدف «حل بزرگ‌ترین مشکل خانوارها» است که نه می‌تواند «کارگشا» باشد و نه حتی یک ابزار که بتوان در حد «بازوی کمکی»، روی آن حساب باز کرد.
متولیان بانکی برای «حمایت از فرزندآوری»، یک وام ویژه خرید مسکن تصویب کردهاند که «ظاهر جذابی» دارد اما به سه دلیل مشخص و کاملا قابل درک، این وام در بهترین حالت، برای «فرزندنیاوری» مناسب است تا «مشوق موثر» برای افزایش جمعیت و جوانی جمعیت باشد. وام خرید مسکن در حال حاضر در شهر تهران – به عنوان نماینده و نشانگر وضعیت مسکن در سایر شهرهای کشور- در بالاترین سقف قابل پرداخت از سوی بانک عامل، 960 میلیون تومان است که در قالب سه فقره وام به سرپرست خانوار، وام به همسر او و وام تعمیر (جعاله)، در مجموع به یک خانوار متقاضی خرید خانه پرداخت می‌شود. برای این وام اما هر اسمی می‌توان به عنوان یک تسهیلات بانکی تعیین کرد به جز «وام خرید مسکن» چون دو خصوصیت بدیهی و استاندارد یک وام مسکن را ندارد.
در کشورهایی که «وام خرید مسکن» در آنها کار می‌کند به این معنا که «زوج‌‌‌ها» یا همان «خانهاولیها»، با دریافت راحت این تسهیلات، می‌توانند صاحب مسکن شوند، از یک‌‌‌سو، وام از «قدرت پوششی حداقل 70 درصدی» برای پوشش بهای خرید خانه برخوردار است (خصوصیت بدیهی اول) و از سوی دیگر، «قسط ماهانه بازپرداخت وام»، حداکثر 30درصد از هزینه ماهانه خانوارها را به خود اختصاص می‌دهد (خصوصیت دوم). در شرایط فعلی بازار مسکن تهران اما، «قدرت پوششی وام حداکثری خرید خانه» یعنی همان 960 میلیون، حداکثر معادل 24.9درصد از بهای آپارتمان (بر اساس قیمت میانگین واحدهای مسکونی و حداقل متراژ) است. ضمن آنکه، قسط 20 میلیون و 500هزار تومانی این تسهیلات (ماهانه)، معادل تقریبا 65درصد هزینه یک «زوج بدون فرزند» با درآمد نسبتا بالا (دارای شغل تخصصی در بازار کار تهران) است.
به این ترتیب، در حال حاضر، عملا «قدرت خرید» مسکن از کار افتاده است و هیچ‌‌‌کدام از دو خصوصیت وام مسکن، در تسهیلات کنونی که به اسم وام خرید خانه پرداخت می‌شود، موجود نیست. علت این از کارافتادگی، دو بحران «جهش‌‌‌های مکرر و تاریخی قیمت مسکن طی 5.5 سال گذشته» و همچنین «تورم عمومی بالا، رشد اقتصادی پایین» در سال‌های اخیر است که هم بهای صاحب‌‌‌مسکن شدن را بالا برد و هم درآمد خانوارها برای تحمل اقساط وام را پایین آورد. در این وضعیت –که «قدرت خرید» مسکن وجود ندارد- محرز است که «محرک خرید» هم نمی‌تواند اثر بگذارد. ماجرا مثل آن است که وقتی «غذای اصلی» برای یک خانوار موجود نیست که بتواند «کالری حداقلی موردنیاز مصرف روزانه» را برای او تامین کند، تجویز «مکمل غذایی» یعنی نسخه اشتباهی و فاقد اثر.
یک سوال از وام فرزندآوری
اما چرا وام مصوب برای فرزندآوری، قابلیت اثرگذاری ندارد؟
یک بخش از جواب این سوال، همان است که در ابتدای مقاله، به شکل مبسوط شرح داده شد به این معنا که تا قبل از تصویب وام خرید مسکن برای فرزندآوری، همین وام مسکن فعلی و شرایط بازار مسکن، عملا از دسترس خانهاولیها و زوج‌‌‌های مستعد فرزندآوری خارج شده است. یک آمار دیگر برای اثبات این از کارافتادگی وام خرید مسکن، آمار مربوط به «سهم وام خرید مسکن از کل وام‌‌‌های پرداختی در بخش مسکن» در فاصله ابتدای دهه 90 و الان است. تا پیش از عصر جهش قیمت‌ها، یعنی قبل از سال 96، حدود 50درصد از کل تسهیلاتی که در بخش مسکن به صورت وام ساخت و وام خرید پرداخت می‌‌‌شد، برای «خرید خانه» توسط متقاضیان مسکن، دریافت می‌‌‌شد اما امروز این سهم به زیر 10درصد رسیده است.
بخش دوم پاسخ سوال را می‌توان با استناد به جزئیات وام تازه مصوب ارائه کرد و شرح داد.
مطابق مصوبه شبکه بانکی، در ازای هر فرزند و حداکثر به میزان 4 فرزند، سقف کنونی وام خرید مسکن که در تهران 960 میلیون تومان است، 25درصد افزایش پیدا می‌کند و حداکثر مبلغ آن دو برابر می‌شود. واقعیت نظام جمعیتی ایران و به‌ویژه تهران آن است که عمده خانوارها، در حال حاضر دارای «فقط یک فرزند» هستند به‌طوری که بعد خانوار حدود 3.1 است که البته سال گذشته به شکل تلخ و معنادار بعد خانوار در تهران به زیر عدد 3 (2.8) نزول کرد که بیانگر «وزن بالای زوج‌‌‌های بدون فرزند» در پایتخت است. به این ترتیب، اگر برای وام مسکن مختص فرزندآوری، متقاضی باشد، به احتمال خیلی زیاد، از جنس خانوارهایی خواهد بود که «دارای یک فرزند» هستند.
در این شرایط، به این خانوارها، وام خرید مسکن یک میلیارد و 200 میلیون تومانی تعلق می‌گیرد. قدرت اضافه‌شده به این وام برای پوشش بهای خرید خانه، در حد کمتر از 2.5 مترمربع است در حالی که مبلغ اضافه‌شده به قسط ماهانه، حدود 5 میلیون تومان خواهد بود. به بیان ساده و دقیق، «قدرت خرید مسکن وام ویژه فرزندآوری»، افزایش محسوس و امیدوارکننده برای متقاضی پیدا نمی‌‌‌کند اما «قسط بازپرداخت»، به «ابرقسط» تبدیل می‌شود. در بالاترین حالت ممکن برای این وام ویژه، مبلغ ابرقسط، حدود 41 میلیون تومان خواهد شد که دریافت‌کننده تسهیلات، باید «حقوق نجومی» از محل کار خود دریافت کند تا بتواند از پس آن بربیاید. این تصویر واقعی از «وام مسکن ویژه فرزندآوری» مشخص می‌کند، به سه دلیل «قدرت پوششی پایین و غیرقابل موثر مبلغ وام»، «ابرقسط ماهانه بازپرداخت تسهیلات» و همچنین «سطح نامتعارف قیمت آپارتمان»، این تسهیلات، نه محرک فرزندآوری می‌تواند باشد و نه ابزار کمکی برای خانه‌‌‌دار شدن.
چهار مرحله تا تحقق دو هدف «خانه‌‌‌دار شدن» و «فرزندآوری»
دولت دو دغدغه درست در سر دارد؛ حل مساله «دسترسی زوج‌‌‌های ایرانی به مسکن» و «تشویق زوج‌‌‌ها به فرزندآوری». اما راهی که طراحی کرده، «بیراهه» است. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، راه درست - مسیری که به مقصد بینجامد- برای تحقق توام این دو هدف، «سیاستگذاری چهار‌مرحله‌‌‌ای» برای اول، «تنظیم معادلات اقتصادی و سیاسی» در جهت کاهش قیمت مسکن، دوم، «تقویت درآمد سرانه خانوارها» در جهت توانمند شدن برای پرداخت قسط وام مسکن موثر، سوم، «افزایش مناسب سقف وام خرید مسکن ویژه زوج‌‌‌های خانه‌‌‌اولی» و چهارم، «مشوق‌‌‌های ویژه برای فرزندآوری به شکل تجهیز وام خرید مسکن» است. برای مرحله اول، آنچه در تابستان امسال در بازار مسکن رقم خورد، یک الگو می‌تواند برای سیاستگذار در مسیر اقدام سیاستی برای کاهش قیمت مسکن باشد.
التهابات قیمتی طی سال‌های اخیر ناشی از «بروز و تشدید ریسک‌‌‌های غیراقتصادی» و «سیاست نادرست تامین مالی بودجه دولت» بود. اما در تابستان امسال، هر دو تا حدود قابل‌توجهی مهار شد و اثر آن به شکل کاهش 5.5 درصدی میانگین قیمت مسکن در تهران بروز کرد. همین دست‌‌‌فرمان می‌تواند ادامه یابد. برای مرحله دوم، اقتصاد ایران نیازمند رشد اقتصادی سالانه حداقل 6 درصدی است تا درآمد سرانه خانوارها تقویت شود. ضمن آنکه، کاهش نرخ تورم عمومی به سطح تاریخی 20درصد در سال، می‌تواند هزینه زندگی خانوارها را تعدیل کند و عاملی شود برای پس‌‌‌انداز و توانمندشدن برای پرداخت قسط. برای تامین وام مسکن ویژه زوجین نیز مطابق تجربه کشورهایی که بازار وام مسکن قوی و کارآمد دارند، «مسیر دسترسی به وام» باید کوتاه شود.
وام فعلی خرید مسکن در ایران نیازمند خرید اوراق است که همین اوراق، 25درصد از مبلغ اسمی وام را می‌‌‌بلعد. این در حالی است که مکانیزم‌‌‌های تامین مالی حرفه‌‌‌ای امکان پرداخت وام با نرخ بهره پایین و در کمترین زمان ممکن به زوجین فاقد مسکن را فراهم خواهد آورد. برای مرحله چهارم یعنی «محرک یا مشوق فرزندآوری»، می‌توان از تجربه روسیه بهره برد.در روسیه، طرح «سرمایه مادری» از سال 2007 در حال اجراست که در قالب آن، یک وام که معادل قدرت خرید 6 مترمربع واحد مسکونی در این کشور است، به خانوارهایی که دارای فرزند اول هستند، پرداخت می‌شود. در روسیه، «وام مسکن» معمولی، قدرت پوششی 40 تا 85درصد را دارد که وام «سرمایه مادری» به آن اضافه می‌شود و در نقش «محرک خرید» عمل می‌کند. نسخه دیگر برای «افزایش قدرت خرید مسکن» و «تشویق به فرزند آوردن»، الگوی مجارستان است که بر اساس آن، «وام بدون بهره» به زوج‌‌‌ها برای خرید مسکن پرداخت می‌شود و اگر یک خانوار، صاحب سه فرزند شود، از «بازپرداخت» تسهیلات به نوعی معاف می‌شود.
مقایسه نسخه روسی و نسخه ایرانی «وام خرید مسکن ویژه فرزندآوری» مشخص می‌کند، در ایران، این وام حدود کمتر از 2.5 مترمربع، به قدرت خرید وام اولیه می‌‌‌افزاید در حالی که در روسیه، وام اولیه، به خودی خود، تا 85درصد قدرت دارد و وام ویژه، حدود 6 مترمربع به آن اضافه می‌کند.
سیاست خنثی برای فرزندآوری
دنیای اقتصاد- هاجر شادمانی: صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، سیاست افزایش سقف وام خرید مسکن بر اساس تعداد فرزندان را عملا سیاستی خنثی برای ترغیب و تشویق به فرزندآوری در شرایط فعلی کشور اعلام کرد.
فردین یزدانی به «دنیای‌اقتصاد» گفت: تا زمانی که شرایط درآمد خانوارها و وضعیت تورم در کشور در وضعیت فعلی است، عملا مساله وام بانکی برای خرید مسکن، سیاستی خنثی محسوب می‌شود. چرا که بخش عمده خانوارهایی که تاکنون موفق به خرید مسکن نشده‌‌‌اند، به دلیل عدم‌کفایت حقوق و دستمزد ماهانه برای پرداخت اقساط وام بانکی و همچنین ناکافی بودن قدرت خرید با توجه به سطوح فعلی قیمت مسکن و سایر هزینه‌‌‌های زندگی عملا حتی در فکر خرید خانه هم نیستند؛ بلکه مساله اصلی زندگی برای آنها که تا بیش از ۶۰درصد خانوارها را در شرایط فعلی دربرمی‌گیرد گذران زندگی روزمره و تامین اجاره‌‌‌بها و سایر هزینه‌‌‌های زندگی مانند خورد و خوراک و... است. در واقع این گروه به دلیل عدم‌استطاعت مالی برای پرداخت اقساط وام بانکی خرید خانه، عملا بانک‌‌‌پذیر نیستند و بنابراین این سیاست برای آنها ناکارآمد است.
گروه دیگر خانوارها که توانایی مالی برای پرداخت قسط دارند نیز به لحاظ مولفه‌‌‌های اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی خانوار خود سبک زندگی خاص خود را دارند که در این سبک زندگی اساسا خانوار برای مبالغ ۱۰۰ و ۲۰۰ میلیون تومانی اضافه وام مسکن، اقدام به تولیدمثل نمی‌‌‌کنند. در واقع این مبالغ اندک نمی‌تواند انگیزه خوبی برای این خانوارها برای فرزندآوری باشد. چرا که بسیاری از خانوارها در شرایط فعلی به این موضوع واقف هستند که با اضافه شدن یک نفر به خانوار آنها خطر سقوط به زیرخط فقر برای آنها وجود دارد. بنابراین برای هر دو گروه از این خانوارها، چه آنهایی که توان پرداخت قسط ندارند و چه خانوارهای محدودی که درآمد آنها می‌تواند اقساط وام بانکی را پوشش دهد این وام، کارآمد نخواهد بود و سیاستی خنثی است.
وی با بیان اینکه سیاست وام بانکی برای کشورهایی که در آنها سطح حقوق و دستمزد ماهانه خانوارها، با مبلغ اقساط تسهیلات خرید خانه همخوانی دارد، موثر و کارآمد است، گفت: بنابراین در وهله اول دولت اگر قصد ترغیب خانوارها به فرزندآوری و افزایش جمعیت از این طریق دارد باید زمینه‌‌‌های رشد درآمد واقعی خانوارها را فراهم کند. تا زمانی که سطح درآمد مردم به حد قابل قبول نرسد، سیاست‌‌‌های وام بانکی اثربخش نخواهد بود.
وام بانکی در شرایط اقتصادی نرمال، ابزار موثری برای تقویت قدرت خرید خانوارها در بخش مسکن است؛ چرا که اساسا هم در ایران و هم در سایر کشورهای دنیا افراد تنها با اتکا به پس‌‌‌انداز نمی‌توانند مسکن بخرند. اما یک شرط مهم در این زمینه آن است که درآمدهای آتی بتواند از پس اقساط وام بانکی برآید و وام هم پوشش مناسبی از هزینه خرید را تامین کند؛ دو عاملی که هم‌‌‌اکنون در وام‌‌‌های بانکی خرید خانه در کشور دیده نشده و تامین نمی‌شود. یزدانی تاکید کرد: بنابراین اگر دولت و سیاستگذار قصد دارد به رشد مثبت جمعیت جوان کمک کند باید در وهله اول شرایط را در کلان اقتصاد کشور بهبود دهد؛ رشد اقتصادی مثبت و مستمر و همچنین بهبود درآمد واقعی خانوارها در این مورد ضروری است. از سوی دیگر، باید شرایط به نوعی بهبود یابد که از مهاجرت نیروهای جوان و در سن فرزندآوری، کاسته شود؛ روندی که این روزها شاهد رشد آن هستیم. در غیر این صورت با سیاست‌‌‌هایی مانند افزایش سقف وام مسکن برای ترغیب به فرزندآوری عملا دولت راه به جایی نخواهد برد و این سیاست‌‌‌ها منجر به اصابت برنامه‌‌‌های دولت به هدف نخواهد شد.
