ستون کج بازار مسکن ترکیه ساکنان شهرهای بزرگ را گرفتار دو بحران کرده است
زلزله ملکی در استانبول
مستاجرها زیرتیغ تورم اجاره؛ نیمی از شهروندان در خطر تخریب ساختمان‌‌‌های ناایمن
در حال حاضر شهروندان استانبول با دو تهدید بزرگ روبه‌رو شدهاند که یکی تاب‌‌‌آوری بسیار ضعیف در برابر زلزله بزرگ و دیگری تهدید تورم و اجاره مسکن است. طبق اعلام شهردار استانبول، شرکت‌های ساختمانی و کارشناسان اقتصاد مسکن ترکیه، توسعه ساخت‌‌‌وسازهای این شهر بزرگ در سال‌های اخیر بیشتر در مناطق لوکس و گران‌قیمت صورت گرفته و هدف از ساخت مسکن در سال‌های اخیر، تامین مسکن برای متقاضیان مصرفی نبوده است. این طور به نظر می‌رسد که عمده ساخت‌‌‌وسازهای صورت گرفته در سال‌های اخیر در استانبول عملا با هدف اعطای نوعی رانت به خریداران غیرمصرفی خانه در این شهر بوده است. نتیجه توسعه کالبدی نامتوازن در ترکیه اکنون به شکل انباشت حجم قابل‌توجهی از خانه‌‌‌های خالی و نیز ایجاد دو‌قطبی در شهر به شکل درجا زدن بخش‌‌‌هایی از محله‌‌‌های فرسوده در برابر پوست‌‌‌اندازی و پر شدن محله‌‌‌های دیگری که در زمره لوکس‌‌‌نشین‌‌‌ها دسته‌‌‌بندی می‌‌‌شوند، مشهود شده است. این وضعیت ناشی از نوع سیاست‌‌‌های شهری در ترکیه و نیز نحوه اجرای این سیاست‌‌‌ها توسط دولت‌های مرکزی و محلی در این کشور است.
روندی که سیاست‌‌‌های شهری و مسکن در استانبول رقم زده است، موجب شده حتی خریدهای سرمایه‌‌‌ای ملکی در این کشور با تهدید روبه‌رو شود و این بازار حرارت سابق را از دست بدهد. از سوی دیگر اقتصاد بیمار ترکیه زمینه‌‌‌های تورم ملکی در این کشور را تشدید کرده است و این روند موجب شده اجاره‌‌‌بها نسبت به سال گذشته میلادی سه برابر و قیمت مسکن بیش از دو برابر شود. همه اینها تصویرگر وقوع یک زلزله ملکی در استانبول است.
ستون کج ساختمان‌‌‌سازی در ترکیه که طی سال‌های گذشته بنا شده است، شاید نخستین بار در جریان زلزله اخیر ترکیه معلوم و مشهود شد، کمااینکه در آن زمان مشخص شد بسیاری از ضوابط و مقرراتی که باید در ساختمان‌‌‌سازی لحاظ می‌‌‌شد، صورت نگرفته و بیش از نیمی از ساختمان‌‌‌های ترکیه در برابر زلزله بزرگ به شدت آسیب‌‌‌پذیر هستند.
در این میان دولت برنامه مهاجرت اجباری پایتخت‌‌‌نشین‌‌‌ها به حومه را کلید زده است و قصد دارد یک میلیون خانوار استانبول‌‌‌نشین را به حومه منتقل کند. اما حتی برنامه‌‌‌ای که در این بخش تنظیم شده نیز دچار اشکالات بنیادی بوده و بر مسائل مبتلابه بازار مسکن این شهر می‌‌‌افزاید. ماجرا از این قرار است که به واسطه اجرای این برنامه، زمین‌‌‌های اضطراری اطراف شهر استانبول که باید در مواقع بحران مثل هنگامه وقوع زلزله برای اسکان استفاده شود، تحت‌تاثیر سیاست‌‌‌های ناکارآمد شهری به یک‌‌‌پنجم کاهش پیدا کرده است. همچنین مساله دیگر این است که قرار است از اراضی سبز برای مهاجرت معکوس استانبول‌‌‌نشین‌‌‌ها استفاده شود که این خود مصداق مشکل‌‌‌تراشی برای شهروندان است.
مجموعه این شرایط به وقوع یک زلزله ملکی در استانبول منجر شده است که از یکسو هزینه تامین مسکن را به شدت در معرض افزایش قرار داده و از سوی دیگر از جنبه تاب‌‌‌آوری، بدترین وضعیت برای آینده ساختمان‌‌‌های این شهر پس از وقوع حوادثی مثل زلزله بزرگ پیش‌بینی می‌شود.
تهدید امنیت جانی استانبول‌‌‌نشین‌‌‌ها
به گزارش گروه بین‌الملل «دنیای‌اقتصاد»، در شهری چون استانبول، که خطر وقوع زلزله در آن بسیار جدی است، اجاره یک واحد در ساختمانی هفت‌طبقه، برای یک دانشجوی دکترا به نام ییگیت، یک ریسک محسوب می‌شود. به گفته مالک این واحد، این سازه که ۴۰ سال از ساخت آن می‌‌‌گذرد، پس از زمینلرزه شدید در ۱۹۹۹ نوسازی و تقویت شده است. ییگیت در مورد اجاره این خانه می‌‌‌گوید پس از وقوع دو زمینلرزه مرگ‌‌‌بار در منطقه جنوب شرقی ترکیه در ۶ فوریه، ساکنان این ساختمان تصمیم گرفتند که برای اطمینان، ایمنی این سازه در مقابل لرزش احتمالی را بررسی کنند، سه هفته بعد، نتایج این بررسی منتشر شد و همه را حیرت‌‌‌زده کرد؛ آپارتمان در معرض خطر جدی سقوط قرار داشت و باید هرچه سریع‌‌‌تر تخلیه و تخریب می‌‌‌شد. با مشخص شدن نتایج، ییگیت و هم‌‌‌خانه‌‌‌اش باید به خانه دیگری نقل مکان می‌‌‌کردند؛ اما با این چالش مواجه شدند که اکنون باید به کجا بروند؟ این دانشجو در مورد تلاش‌‌‌هایشان برای اجاره خانه جدید گفته است، با توجه به سه برابر شدن اجاره‌‌‌بها در استانبول، یافتن خانه‌‌‌ای برای اجاره امری تقریبا غیرممکن بوده است؛ بنابراین، ییگیت و هم‌‌‌خانه‌‌‌اش در نهایت در منطقه‌‌‌ای در ۲۰ مایلی (۳۲ کیلومتری) استانبول، ساکن شدند.
براساس گزارشی از بلومبرگ، میلیون‌‌‌ها نفر از ساکنان استانبول اکنون در وضعیت مشابهی قرار دارند و باید بین به خطر افتادن جانشان یا امنیت مالی خود یکی را انتخاب کنند. کارشناسان بر این باورند که تقریبا ۲۰۰هزار ساختمان در بزرگ‌ترین شهر ترکیه، یعنی استانبول، در صورت وقوع یک زلزله شدید حداقل آسیب متوسطی را متحمل خواهند شد و تقریبا نیمی از ساختمان‌‌‌های این شهر، در معرض خطر جدی هستند.
در همین حال، قیمت مسکن در استانبول طی سال گذشته در بحبوحه ادامه بحران هزینه زندگی در سراسر این کشور، ۱۳۸درصد افزایش یافته است. این مساله، در انتخابات کشور بسیار قابل‌توجه است، چراکه رجب طیب اردوغان، رئیس‌جمهور ترکیه به دنبال تمدید حکومت ۲۱ ساله خود است.
پروفسور فواد کِیمان، معاون دانشکده روابط بین‌الملل دانشگاه سابانجی ترکیه می‌‌‌گوید در میان کارشناسان اتفاق نظر وجود دارد که زلزله‌‌‌ای قوی در استانبول رخ خواهد داد و این زلزله، پیامدهای ویران‌‌‌کننده‌‌‌ای برای کل منطقه و فراتر از آن خواهد داشت، در حالی که این شهر آمادگی مواجهه با چنین زلزله‌‌‌ای را ندارد.
گوندی مازلوم مهندس عمران که در یک مرکز آزمایش بتن و خاک که توسط شهرداری اداره می‌شود، کار می‌کند، از وجود صدف‌‌‌های دریایی، تکه‌‌‌های فوم و حتی روزنامه‌‌‌های مچاله‌‌‌شده، در لوله‌‌‌های بتن استخراج شده از ساختمان‌‌‌هایی که از مناطق زلزله‌‌‌زده تخریب شدهاند، خبر داده است.
به گفته مازلوم احتمال دارد سازندگان با استفاده نکردن از خرده‌‌‌سنگ‌‌‌ها یا سیمان کافی، یا با استفاده از آب بیش از حد، قدری از مشکلات بکاهند. او ساختوساز را با درست کردن نان پوآچا، کره‌‌‌ای و بیسکویتی مقایسه می‌کند و می‌‌‌گوید اگر برای پخت نان از مایع بیش از حد استفاده کنید، خمیر هنگام پخت از هم پاشیده می‌شود.
بر اساس این گزارش، تخمین زده شده است که ۷۰درصد از ساختمان‌‌‌های استانبول قبل از ۲۰۰۰ ساخته شدهاند؛ یعنی درست پس از زلزله سال ۱۹۹۹ که در استان همسایه کوجالی رخ داد و منجر به کشته شدن حداقل ۱۷هزار نفر شد. پس از آن قوانین سختگیرانه‌‌‌تری برای ساختوساز در ترکیه وضع شد، اما حتی پس از ۲۰۰۰، استانداردهای جدید تدوین‌شده عملیاتی نشده است. درنتیجه اجرایی نشدن این استانداردها، زلزله شدیدی که سه ماه پیش در جنوب شرقی این کشور رخ داد، منجر به کشته‌‌‌شدن دست‌‌‌کم ۵۰هزار نفر شد و خرابی‌‌‌های زیادی بر جای گذاشت.
به گفته علی کورت، مدیرعامل شرکت ساختمانی کیپتاش ترکیه، درخواست‌‌‌ها برای تخریب و بازسازی واحدهای مسکونی آسیب‌‌‌پذیر در استانبول از آن زمان تاکنون سه برابر شده است. به گفته او، آنها کار را به قیمت ارائه می‌دهند و با موسسات مالی و پیمانکاران به نمایندگی از صاحبان خانه مذاکره صورت می‌گیرد؛ اما بسیاری از مردم هنوز قادر به پرداخت هزینه‌‌‌های مربوط به بهسازی ساختمان‌‌‌های خود نیستند، و گرفتن تایید نهایی از اکثر مالکان آپارتمان برای چنین پروژه‌‌‌هایی چالش‌برانگیز بوده است.
مورای گونی، محقق شهری، طرح کیپتاش را ستایش می‌کند، اما به عقیده او این شرکت، قدرت مالی یا سیاسی برای تغییر همه چیز را ندارد. او تخمین میزند که بازسازی تقریبا ۹۰هزار سازه پرخطر در استانبول، به بودجه‌‌‌ای ۲۰ میلیارد دلاری نیاز دارد.
کورت معتقد است که تامین مالی یک مشکل بزرگ است، اما با همکاری دولت، شرایط بهتر می‌شود و سرعت ساخت‌‌‌وسازها نیز افزایش می‌‌‌یابد. رقابت سیاسی مداوم بین دولت مرکزی و شهرداری استانبول که توسط مخالفان دولت اداره می‌شود، چشم‌انداز همکاری بین دو طرف را تضعیف کرده است. این درحالی است که تداوم درگیری بین مقامات استانبول و دولت نگران‌کننده است، این نوع رقابت برای کشور مضر است و برای منافع مشترک، این دو نهاد باید با یکدیگر همکاری کنند.
ماه گذشته، دولت اردوغان پروژه خود را برای تقویت مسکن‌‌‌های ضعیف استانبول اعلام کرد. بر اساس این طرح، ۵۰۰هزار واحد پرخطر تخریب و بازسازی خواهند شد و یک میلیون خانوار که در معرض خطر مضاعف قرار دارند به شهرهای اقماری برنامه‌ریزی‌شده که در زمین‌‌‌های دولتی استانبول بزرگ ساخته خواهند شد، نقل مکان خواهند کرد. هزینه‌‌‌ها بین دولت و صاحبان خانه تقسیم می‌شود و متقاضیان می‌توانند برای بازسازی خانه‌‌‌های خود، در یک سیستم قرعه‌‌‌کشی یک روز پس از دور دوم انتخابات ریاست جمهوری بین اردوغان و رقیب اصلی کمال کلیچداراوغلو، ثبت‌نام کنند.
گونی، یک دانشمند علوم اجتماعی نیز در مورد طرح توسعه و نوسازی در استانبول معتقد است که پروژه‌‌‌های بهسازی و تحول شهری در استانبول تاکنون عمدتا به شیوه‌‌‌ای سودمحور انجام شدهاند و مکان‌‌‌هایی که قیمت زمین و مسکن در آن بسیار بالاست برای انجام این پروژه‌‌‌ها انتخاب شدهاند، بنابراین تخریب و بازسازی ساختمان‌‌‌ها در این مناطق می‌تواند قیمت آپارتمان‌‌‌ها را در یک یا دو سال دوبرابر کند. این درحالی است که سایر محله‌‌‌هایی که در معرض خطر جدی زلزله قرار دارند و از طرفی هم تعداد املاک فرسوده در این مناطق چشمگیر است نادیده گرفته می‌‌‌شوند، چراکه بازسازی در آنجا به اندازه کافی سودآور نخواهد بود.
شهرداری استانبول تخمین میزند که تا ۷۵۰هزار واحد مسکونی، از جمله بسیاری از واحدهایی که اخیرا ساخته شدهاند، احتمالا خالی هستند، چراکه به عنوان املاکی باارزش بالاتر شناخته می‌‌‌شوند. کیمن در مرکز سیاستگذاری استانبول در این‌باره گفته است، از آنجا که استراتژی اقتصادی دولت کاملا مبتنی بر بخش ساختوساز بوده است، بین ساختمان‌‌‌های موجود و آنچه مردم برای زندگی در آن نیاز دارند، اختلاف وجود دارد. ساخت‌‌‌وسازهای بی‌‌‌رویه اثرات منفی دیگری نیز بر آمادگی در برابر بلایا داشته است.
گوکتوگ ینی، شهرساز و دستیار دبیر هیات‌مدیره اتاق شهرسازان می‌‌‌گوید در صورت وقوع زلزله، شما به راهروهای تخلیه نیاز دارید تا مردم بتوانند به‌‌‌راحتی به آن وارد و از آن خارج شوند، همچنین به فضاهای باز برای ایجاد پناهگاه برای زلزله‌‌‌زدگان نیاز است. اما از ۴۹۶ فضای باز اطراف شهر که پس از فاجعه سال ۱۹۹۹ به عنوان مناطق تجمع زلزله تعیین شد، تنها ۷۷ فضای باز باقی مانده است. طبق گزارش سال ۲۰۱۷ اتحادیه اتاق‌‌‌های مهندسان و معماران ترکیه، بقیه این فضاها به احداث ساختمان‌‌‌های جدید اختصاص داده شدهاند. این اتحادیه از منتقدان برنامه‌‌‌های توسعه شهری دولت مرکزی بوده است.
گوکتوگ ینی معتقد است مشارکت سازمان‌های غیردولتی در ایجاد استراتژی‌‌‌های واکنش جامع برای زلزله و سایر چالش‌‌‌های شهری امری ضروری است؛ طرح شهرهای اقماری به منظور قرار دادن زمین‌‌‌های بیشتر در مناطق جنگلی و کشاورزی دورافتاده در دسترس شرکت‌های ساختوساز و آسیب رساندن به محیط‌زیست، فاجعه است؛ باید تاب‌‌‌آوری اقتصادی، اجتماعی و زیست‌‌‌محیطی مدنظر قرار بگیرد و برای قبل، حین و بعد از زلزله آماده بود.
