آییننامه مولدسازی اصلاح شد
رفع تهدید از اراضی دولت؟
ارزشافزایی داراییهای مشمول مولدسازی به «حفظ قواعد شهرسازی» مشروط شد
اصلاحیهای که روز گذشته با عنوان اصلاحات پنج‌گانه آییننامه اجرایی مولدسازی منتشر شد، با یک ابهام مهم از بابت رفع خطر از اراضی ذخیره دولتی مواجه است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، دیروز، دولت اصلاحیهای پنجبندی منتشر کرد که یکی از بندهای آن مربوط به یک تکلیف انحرافی مندرج در این آییننامه است که پیش از این و بعد از انتشار آییننامه اجرایی مولدسازی، در یک گزارش مفصل با عنوان «دو ماموریت متضاد یک وزیر» که در تاریخ ۱۲ بهمن ماه ۱۴۰۱ در همین صفحه منتشر شد، به آن اشاره شده بود. این تکلیف انحرافی مربوط به بند ۲ و ۴، ماده ۱۰ آییننامه اجرایی مولدسازی داراییهای دولت با عنوان «ارزشافزایی» است. این ماده، برای اجرای بند ۳ مصوبه مولدسازی داراییهای دولت، در آییننامه درج شده است. در بند ۳ این مصوبه آمده است: «کمیسیون ماده۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و شورای عالی شهرسازی و معماری ایران هریک مکلف هستند ظرف مدت حداکثر یک ماه نسبت به درخواست تغییر کاربری اموال (املاک) مازاد ارسالی توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی اعلام نظر قطعی کنند. در صورت مخالفت یا عدم‌‌‌اظهارنظر شورای عالی، مرجع صدور پروانه ساخت مکلف است با درخواست وزارت امور اقتصادی و دارایی، نسبت به صدور پروانه احداث بنا، مطابق با ضابطه عام ساخت (سطح اشغال، تراکم، تعداد طبقات و کاربرد بنا) پهنه وقوع با حفظ کاربری زمین اقدام نماید.» این ماده که در مصوبه به آن اشاره شده به لحاظ قانونی و فنی هیچ مشکل یا ایرادی در خود ندارد؛ اما ایراد و انحراف اصلی آن چیزی است که در بندهای ۲ و ۴ ماده ۱۰ آییننامه یعنی ماده ارزشافزایی، برای اجرای این بند از مصوبه آمده است.
در بند ۲ ماده مربوط به ارزشافزایی، به شورای عالی شهرسازی و معماری تکلیف و الزام شده است تا از تاریخ ابلاغ این آییننامه، به منظور حداکثرسازی ارزش افزوده داراییهای دولت، در تصویب طرح‌های جامع و تفصیلی شهرها، نسبت به تغییر کاربری این دارایی‌‌‌ها با هماهنگی مجری اقدام کند. این در حالی است که این الزام و تکلیف نه‌تنها در متن مصوبه وجود ندارد بلکه با سه ماموریت کلیدی این شورا و رئیس آن که وزیر راه و شهرسازی است، در تضاد است. این بخش از آییننامه در حالی وزیر راه و شهرسازی و شورای‌عالی را مکلف به ایجاد زمینه‌‌‌های قانونی برای تغییر کاربری داراییهای دولت برای ارزشافزایی حداکثری کرده است که سه وظیفه اصلی این شورا حفظ منافع شهر، حفظ اراضی با کاربری تثبیت شده و حفظ کاربری از قبل تعیین‌شده برای اراضی است. در بند ۴ این ماده آییننامه نیز، از سوی دیگر تکلیف شده است تا امکان تغییر پهنه و بارگذاری کاربری‌‌‌های مسکونی، اداری و تجاری برای اراضی واقع در پهنه‌‌‌های گوناگون از جمله خدماتی و اراضی دارای هرگونه کاربری تثبیت خدماتی در کمیسیون ماده ۵ فراهم شود. این در حالی است که هرگونه سابقه طرح در کمیسیون ماده ۵ نیز منعی برای طرح مجدد نخواهد بود. ترجمه و تفسیر این بند از ماده ارزشافزایی نیز این است که حتی اگر تغییر کاربری اراضی مورد نظر قبلا در کمیسیون‌‌‌های ماده ۵ رد شده است و رای مثبت نداشته باشد باید امکان تغییر کاربری پیدا کنند و به طور مجدد در این کمیسیون مطرح شوند. هر دوی این بندها، با ذات و ماموریت‌‌‌های شورای عالی شهرسازی و معماری که در فوق به آن اشاره شد در تعارض و تضاد است.
کارشناسان و صاحب‌نظران شهرسازی، بعد از انتشار این آییننامه با هشدار نسبت به تبعات آن، در خصوص تهدید آینده شهرها با فقر خدمات سکونتی و افت محسوس سرانه‌‌‌های زندگی در شهرها به واسطه تغییر کاربری و فروش اراضی ذخیره شهری و بارگذاری‌‌‌های زودتر از موعد در آنها به دولت هشدار دادند. به اعتقاد آنها با این اقدام داراییهای آتی شهرها که همان اراضی ذخیره شهری است که باید برای تامین خدمات و سرانه‌‌‌های زندگی شهری در آینده متناسب با تغییر و تحولات جمعیتی حفظ و حراست شود، در نتیجه این تغییر کاربری‌‌‌ها و واگذاری‌‌‌ها، از دسترس آیندگان خارج خواهد شد و شهرها در آینده در این زمینه با چالش روبه‌رو می‌‌‌شوند.
بنابراین اگر هدف سیاستگذار و متولی مولدسازی از این اقدام صرفه و صلاح عمومی است باید نسبت به این خطر آگاه بوده و اصلاحات لازم را برای کاهش حداکثری این تهدید بزرگ انجام دهد.
دیروز، اما، در اصلاحیه پنجبندی، یکی از موارد اصلاح‌شده آییننامه اجرایی مولدسازی داراییهای دولت آن طور که اعلام شد، مربوط به همین موضوع است. اما آنچه در این باره اعلام شده شفاف نیست و می‌توان گفت دوپهلو و همراه با ابهام است. به گونه‌‌‌ای که نمی‌توان به این پرسش جواب دقیقی داد که آیا اصلاح صورت گرفته در این زمینه به معنای رفع خطر از زمینهای دولت با تغییر جهت تکلیف انحرافی برای کاربری املاک مازاد است یا خیر؟
آنچه در قالب بند چهارم اصلاحیه پنجبندی منتشر‌شده اعلام شده است از یک جهت می‌تواند به معنای آن باشد که ارزشافزایی داراییهای مشمول مولدسازی به «حفظ قواعد شهرسازی» مشروط شده است و از طرف دیگر از آنجا که به صراحت و شفافیت توضیحی در ارتباط با سرنوشت بندهای انحرافی ۲ و ۴ آییننامه اجرایی مولدسازی در آن درج نشده است، نمی‌توان به طور دقیق در این باره اظهارنظر کرد. در این بند از اصلاحیه پنجبندی آمده است: «تنفیذ فرآیند جاری مزایده داراییهای مازاد تا قبل از ورود هیات، تاکید بر حفظ ارزش‌های اکولوژیک و محیط‌زیستی و قواعد شهرسازی در ارزشافزایی و نظام‌مند کردن روش مذاکره با احکام و ضوابط قوانین موجود و محدود کردن آن به موارد انتقال منفعت و پروژه‌های نیمه‌تمام عمرانی.»
سوال این است که اگر بر اساس این اصلاحیه، قرار به حذف دو بند انحرافی ۲ و ۴ یا دستکم اصلاح آن به شیوه‌‌‌ای بود که در تغییر کاربری اراضی، محدودیت‌ها و ملاحظات مربوط به اراضی ذخیره در نظر گرفته شده و اقدامات مورد نظر منافاتی با ماموریت‌‌‌های شورای عالی شهرسازی و معماری در حفظ و حراست از اراضی حیاتی و ذخیره شهرها برای آینده شهرها نداشته باشد؛ چرا به صراحت به این موضوع اشاره‌‌‌ای نشده است و تنها به این کلی‌‌‌گویی که ارزشافزایی با حفظ قواعد شهرسازی انجام شود، اکتفا شده است؟
در واقع هم‌‌‌اکنون این ابهام وجود دارد که آیا تکالیف انحرافی تعیین‌شده برای شورای عالی شهرسازی و معماری در تغییر کاربری اراضی همان‌‌‌گونه که در بندهای ۲ و ۴ آییننامه اجرایی مولدسازی داراییهای دولت آمده است، به واسطه تدوین وتصویب این اصلاحیه، حذف شده است؟ یا کماکان به قوت خود باقی است؟
چرا که اگر‌چه در این اصلاحیه درج شده است که ارزشافزایی بر اساس قواعد شهرسازی صورت بگیرد اما به صراحت توضیحی از بابت نحوه آن، استثنائات و سایر موارد مربوط به آن ارائه نشده است. بنابراین در صورتی که هدف سیاستگذار و متولی امر مولدسازی داراییهای دولت در این زمینه، از بین بردن تعارض موجود بین ماموریت‌‌‌های شورای عالی شهرسازی و معماری و همچنین از بین بردن خطر محرومیت شهرها از زمینهای ذخیره به عنوان داراییهای آتی آنهاست، بهتر است نسبت به اعلام دقیق‌‌‌تر، صریح‌‌‌تر و شفاف‌‌‌تر این موضوع اقدام کند. در واقع لازم است آنچه هم‌‌‌اکنون در قالب یک صفحه با توضیحات کوتاه در خصوص پنج بند اصلاحی آییننامه مولدسازی داراییهای دولت منتشر شده است، در اسرع وقت با توضیحات کامل‌تر و شفاف‌‌‌تر در خصوص جزئیات موارد اصلاحی، بازنویسی و منتشر شود.
