دستاورد فدرال رزرو برای مهم‌ترین بازار مصرفی؛ رکود ملکی هدفمند رکورد ۲۲ ساله زد
سردترین سال مسکن آمریکا
کاهش تورم مسکن از ۲۰درصد ابتدای سال به ۶/ ۸ درصد
داده‌‌‌های رسمی از نبض بازار مسکن غرب نشان می‌دهد، سال گذشته میلادی بعداز اجرای تصمیم بانک مرکزی آمریکا برای افزایش نرخ بهره و همچنین نرخ سود تسهیلات مسکن، دو اتفاق معنادار در بخش مسکن رخ داد. ابتدا تقاضای سرمایه‌‌‌ای و البته مصرفی برای خرید ملک کاهش پیدا کرد و سپس، تحت‌تاثیر خروج تقاضا از بازار، سرعت رشد قیمت مسکن افت کرد.
در پایان سال گذشته میلادی، نرخ تورم مسکن (نقطه‌‌‌ای) به کمتر از نصف همین نرخ در ابتدای 2022 رسید که بیانگر ترمز اساسی روند رشد قیمت ملک در آمریکاست.
همچنین بیشترین «افت حجم معاملات مسکن» در آمریکا، در پایان سال گذشته اتفاق افتاد به‌طوری که نرخ افت فروش ملک در اواخر 2022، از سال 2000 تاکنون، بی‌‌‌سابقه است.
این رکود تاریخی، به صورت هدفمند و توسط سیاستگذار برای پایان دادن به روند رشد قیمت گران‌ترین کالای مصرفی آمریکایی‌‌‌ها شکل گرفته است. سیاستگذار با ابزار نرخ بهره، بازار مسکن را تنظیم می‌کند.
تورم ماهانه مسکن در آمریکا در پایان سال گذشته، تقریبا صفر شد. این در حالی است که طی سال‌های 2021 و 2022 تحت‌تاثیر «افزایش خریدهای سرمایه‌‌‌ای ملک ناشی از سیاست‌‌‌های انبساطی عصر کرونا»، تورم ماهانه مسکن در این کشور بعضا از 3درصد هم فراتر رفت.
فروش خانه‌‌‌های موجود در ایالات متحده در ماه دسامبر به پایینترین حد خود در 12 سال اخیر رسیده است. اما از طرفی، کاهش نرخ وام مسکن، این خوش‌بینی را ایجاد کرده است که بازار مسکن بتواند با تحرکی نسبی در مسیر خروج از رکود قرار بگیرد.
بر اساس گزارشی از رویترز، تازه‌‌‌ترین گزارش انجمن ملی مشاوران املاک آمریکا، بیانگر این است که میانگین قیمت مسکن نسبت به اوایل همه‌گیری کووید-19 با کمترین سرعت، افزایش یافته است؛ چراکه فروشندگان مسکن در برخی از مناطق این کشور به ارائه تخفیف برای فروش منازل خود روی آورده‌‌‌اند.
سریع‌‌‌ترین چرخه افزایش نرخ بهره فدرال رزرو از دهه 1980، مسکن آمریکا را به سمت رکود سوق داده است. کنراد دی کوادروس، مشاور ارشد اقتصادی در شرکت سرمایه‌گذاری برین کپیتال در نیویورک معتقد است، فروش خانه‌‌‌های موجود در این کشور تا حدودی کاهش یافته است؛ اما کاهش نرخ وام مسکن می‌تواند به تقویت بازار مسکن آمریکا در ماه‌‌‌های آینده کمک کند.
فروش خانه‌‌‌های موجود در آمریکا در ماه دسامبر با 5/ 1درصد کاهش به 02/ 4میلیون واحد رسید، که پایینترین رقم از نوامبر 2010 به حساب می‌‌‌آید. این کاهش، یازدهمین کاهش ماهانه متوالی فروش مسکن در آمریکاست که طولانی‌‌‌ترین دوران کاهش فروش از سال 1999 محسوب می‌شود. فروش خانه در شمال شرق، جنوب و ایالات میانه غربی آمریکا کاهش یافته است. فروش در غرب کشور اما بدون تغییر باقی مانده است. اقتصاددانان حاضر در نظرسنجی رویترز پیش‌بینی کرده بودند که فروش خانه به 96/ 3 میلیون واحد کاهش یابد. داده‌‌‌های دسامبر، مربوط به قراردادهایی است که حدود دو ماه قبل به توافق برای فروش منجر شد.
بر اساس این گزارش، فروش خانه‌‌‌های چندسال ساخت، که بخش بزرگی از فروش مسکن در ایالات متحده را تشکیل می‌دهد، در ماه دسامبر 34درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش یافته است. فروش این خانه‌‌‌ها طی یک‌سال به 03/ 5 میلیون واحد در2022 رسیده است؛ که کمترین مجموع فروش سالانه از 2014 و شدیدترین کاهش فروش سالانه از 2008 به حساب می‌‌‌آید.
بر اساس این گزارش، ادامه رکود در فروش مسکن، که به معنای کمیسیون کمتر کارگزاری بوده است، آخرین نشانه‌‌‌ای مبنی بر این است که سرمایه‌گذاری‌‌‌ها در بازار ملک احتمالا در سه‌ماه چهارم 2022، برای هفتمین فصل متوالی کاهش یافته است؛ از زمان فروپاشی حباب مسکن که باعث یک رکود بزرگ شد، این دوران، طولانی‌‌‌ترین دوره از این نوع خواهد بود.
این‌‌‌درحالی است که بر اساس نظرسنجی صورت گرفته از انجمن ملی سازندگان مسکن آمریکا، اعتماد میان سازندگان خانه‌‌‌های ویلایی در ماه ژانویه بهبود یافته است، اما شرایط این بازار کماکان ناامیدکننده است؛ ساخت خانه‌‌‌های ویلایی در ماه دسامبر بهبود یافته است، اما مجوزها برای ساخت‌‌‌وسازهای آینده به کمترین میزان در دو سال‌‌‌ونیم کاهش یافته است؛ که کمترین میزان مجوز از فوریه 2016 محسوب می‌شود.
بر اساس آمار آژانس مالی وام مسکن فردی‌مک، نرخ وام مسکن ثابت 30 ساله در این هفته به 15/ 6درصد کاهش یافته است، که پایینترین سطح از اواسط سپتامبر محسوب می‌شود؛ این نرخ نسبت به 33/ 6درصد در هفته قبل کاهش یافته است و همچنین نسبت به میانگین 08/ 7درصد در اوایل سه‌ماه چهارم که بالاترین میزان از2002 بود، کاهش یافته است. البته همچنان، بسیار بالاتر از میانگین 56/ 3 درصدی در مدت مشابه سال گذشته است.
به گزارش فایننشال‌‌‌تایمز، میانگین قیمت خانه‌‌‌های موجود، نسبت به سال گذشته 3/ 2درصد افزایش یافته و به 366هزار و900 دلار در دسامبر رسیده است. به گفته لارنس یون، اقتصاددان ارشد موسسه پژوهشیNAR، در بازارهای مسکن آمریکا، احتمالا به خریداران بالقوه قیمت‌هایی با تخفیف نسبت به سال گذشته ارائه می‌شود. کمترین افزایش قیمت از ماه مه 2020، همراه با اصلاح نرخ‌های وام مسکن، می‌تواند به بهبود توان مالی کمک کند؛ اگرچه این اتفاق به عرضه هم بستگی دارد؛ درخواست‌‌‌ها برای دریافت وام در سال‌جاری افزایش یافته است.
در 2022 قیمت مسکن در آمریکا، به دلیل کمبود شدید مسکن برای فروش 2/ 10درصد افزایش یافته است. خانه‌‌‌های موجود برای فروش در سال گذشته بالغ بر 970هزار واحد بوده است، که بیانگر افزایش نسبت به 880هزار واحد در 2021 است. عرضه مسکن در آمریکا، برای دومین بار در پایینترین سطح خود قرار دارد؛ در دسامبر، 970هزار خانه چندسال ساخت در بازار وجود داشته است، که 4/ 13درصد کاهش نسبت به ماه نوامبر را نشان می‌دهد؛ اما این رقم 2/ 10درصد نسبت به سال گذشته افزایش داشته است.
با توجه به سرعت فروش خانه در ماه دسامبر، 9/ 2 ماه طول می‌‌‌کشد تا فهرست فعلی خانه‌‌‌های موجود تمام شود، این‌‌‌درحالی است که سال قبل، 7/ 1 ماه برای به پایان رسیدن خانه‌‌‌های موجود برای فروش زمان لازم بود؛ این زمان به طور قابل‌توجهی کمتر از زمان 6/ 9 ماهه در آغاز رکود 2009-2007 است.
گرچه موجودی کم خانه‌‌‌ها، همچنان یک مانع برای خریداران است، عدم‌عرضه مازاد به این معنی است که بازار مسکن بعید است سقوط چشمگیری را که در طول رکود بزرگ شاهد آن بود دوباره تجربه کند.
عرضه چهار تا هفت ماهه به عنوان تعادل سالم بین عرضه و تقاضا در نظر گرفته می‌شود. املاک به طور متوسط 26 روز در ماه گذشته در بازار باقی ماندند، در حالی که در نوامبر، املاک حدود 24 روز در بازار بودند.
57درصد از خانه‌‌‌های فروخته‌شده در ماه دسامبر، کمتر از یک ماه در بازار بودند.31درصد از فروش خانه‌‌‌های آمریکا مربوط به خریداران خانه اولی بوده است؛ که نسبت به 30درصد در سال گذشته، افزایش داشته است. فروش نقدی، 28درصد از معاملات را در مقایسه با 23درصد در سال گذشته تشکیل داده است. فروش خانه‌‌‌های کلنگی، مصادره‌‌‌ای و فروش‌های کوتاه‌مدت، در ماه دسامبر تنها یک‌درصد از فروش را تشکیل داده است.
به گفته اورفه دیوونگی، اقتصاددان ارشد زیلو، در حالی که تثبیت قیمت‌ها خبر خوبی برای خریداران بالقوه خانه خواهد بود، اما کمبود خانه‌‌‌های موجود می‌تواند محدودیتی برای بازار مسکن باشد.
