پنج ایراد مالیات بر عایدی ملکی بررسی شد
مالیات اسفنجی بر معاملات مسکن
منافذ مالیات بر عایدی سرمایه شبیه مالیات بر خانه خالی است
«مالیات بر عایدی سرمایه» عنوان طرح تازه مجلس برای مقابله با تورم مسکن است اما شبیه «مالیات بر خانه خالی»، یک عالم منافذ درشت برای «عبور امن» جریان منجمدکننده آپارتمان‌‌‌‌ها، در آن طراحی شده است تا احتمالا به سرنوشت همان اولی دچار شود.
طرح مالیات بر عایدی سرمایه، مطابق آخرین متن ویرایش شده آن، قرار است سرمایه‌گذاران پنج بازار دارایی شامل ملک (زمین و مسکن)، خودرو، ارز، سکه و سهام را از بابت «میزان رشد قیمت در فاصله زمان خرید تا فروش، پس از کسر تورم عمومی»، مشمول مالیات با نرخ‌های مختلف و فرمول‌‌‌‌های متفاوت، قرار دهد. اما آن‌طور که از موضع‌‌‌‌گیری‌‌‌‌های رسمی دستگاه‌‌‌‌های دولتی در حوزه سیاستگذاری اقتصادی و برخی نمایندگان مجلس برمی‌‌‌‌آید، هدف اصلی طراحان این مالیات، «مهار روند رشد شدید قیمت مسکن» است، آن هم به قول وزارت اقتصاد، از طریق «توقف فعالیت سوداگران».
با این حال، بررسی‌‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، «مالیات تدارک دیده شده» در طرح مجلس (با این مدل طراحی و فرمول‌‌‌‌بندی نرخ از یکسو و شرایط اقتصاد ایران و اقتصاد مسکن کشورمان از سوی دیگر)، یک «مالیات اسفنجی» است؛ یعنی کاملا منعطف در برابر انواع معاملات ملک و معامله‌‌‌‌گران و در عین حال، بسیار بیاثر در مسیر صعود تاریخی قیمت خانه.
اینکه چرا پیش‌بینی می‌شود، «تورم مسکن و رفتارهای تورمساز» هیچ واکنشی به این طرح مالیاتی نشان نخواهد داد، به دو دسته علل مربوط است. دسته اول که درک آن برای سیاستگذار، بسیار بااهمیت باید باشد، «اوضاع اقتصاد و ریسک‌‌‌‌های اقتصادی و غیراقتصادی» را شامل می‌شود. یعنی دقیقا همان موضوعی که دو روز پیش وزیر جدید راه و شهرسازی به آن اشاره کرد و یک معضل اساسی طرح «یک میلیون مسکن» را همان مساله اعلام کرد؛ روند تورم عمومی.
اما دسته دوم از مجموعه دلایلی که با آنها می‌توان اثبات کرد، دولت و مجلس این بار هم با تیر مالیاتی خود را به جای اینکه به هدف بزنند، به خطا خواهند زد، ایرادات جدی درون طرح است که البته برای «بازار مسکن کشور و خانه‌‌‌‌اولی‌‌‌‌ها»، ایراد محسوب می‌شود اما شاید برای گروه‌‌‌‌هایی که از محل «تورم تاریخی بخش مسکن»، ارزش دارایی‌‌‌‌شان چند برابر تورم، افزایش پیدا کرده است و همین تورم ملکی، باعث «تعطیلی جریان مولد بخش ساختمان» و «رانده شدن سرمایه‌گذاران ساختمانی به بیرون بازار» شده است، «معافیت طلایی» و نوعی چراغ سبز برای ادامه کار محسوب شود. «دنیای‌اقتصاد» بر اساس تشخیص مصالح عمومی و هدفی که در حوزه اقتصاد به دنبال تحقق آن است - نجات اقتصاد ایران از تورم و هدایت آن به ریل توسعه و رشد مداوم برای احیای رفاه ایرانی‌‌‌‌ها- در این مقاله، به تشریح این دسته عوامل می‌‌‌‌پردازد.
علت تورم مسکن چیست؟
بازار مسکن به شکل تاریخی، همواره «پناهگاه امن» افراد مختلف برای «حفظ ارزش واقعی دارایی‌‌‌‌شان در برابر تورم بالا در اقتصاد» بوده است. میانگین نرخ تورم عمومی سالانه در دهه ۷۰، در کشور نزدیک به ۲۵درصد و در دهه ۸۰ حدود ۱۵درصد و مجددا در طول دهه ۹۰، در همان سطح ۲۴ تا ۲۵درصد بوده است. اما از سال ۹۶ به بعد، ایرانی‌‌‌‌ها شاهد نوعی جهش در نرخ تورم عمومی بودند به‌طوری که طی این سال‌های اخیر، سطح رشد شاخص قیمت مصرف‌کننده از ۴۰درصد (تغییرات نقطه‌‌‌‌ای) فراتر رفت و تا ۵۰درصد هم رسید. کنار این میزان رشد هزینه‌‌‌‌های زندگی، بازارهای دارایی نیز رشد‌‌‌‌های بالای ۱۰۰درصد در طول اواخر دهه ۹۰ را تجربه کردند.
در این وضعیت، از آنجا که بازار ملک برای سرمایه‌گذاری جهت «حفظ ارزش دارایی در برابر تورم»، در مقایسه با بازارهایی مثل سهام و سکه یا دلار، تقریبا هیچ ریسک قابل‌توجهی ندارد به این معنا که «میانگین تورم سالانه مسکن طی سه دهه اخیر حدود ۳ تا ۴ واحد‌درصد از نرخ تورم عمومی بیشتر بوده است»، بخشی از افراد تشخیص داده‌‌‌‌اند و تشخیص می‌دهند، به پناهگاه ملک، پناه بیاورند و سرمایه‌‌‌‌شان را به زمین یا عمدتا آپارتمان تبدیل کنند. در این میان، از سال ۹۷ تاکنون، در کنار تورم عمومی بالا که ریشه در رشد تاریخی حجم نقدینگی دارد، «نااطمینانی عمومی به آینده»، باعث شکل‌‌‌‌گیری «انتظارات تورمی» شده که همین نیز، روند رشد قیمت‌ها را شدیدتر کرده است.
به این ترتیب، مشخص است که موتور تورم مسکن، درون بازار مسکن نیست بلکه افراد با حجم ریز و درشت سرمایه، برای محافظت از سرمایه‌‌‌‌شان در برابر تورم فعلی و تورم آتی، به بازار ملک که رشد قیمت آن بیشتر از تورم عمومی بوده و هست، وارد می‌‌‌‌شوند و اقدام به خرید و سپس سرمایه‌گذاری ملکی می‌کنند. حال اینکه، سیاستگذار سودای «مهار تورم مسکن» و «متوقف کردن فعالیت سرمایه‌گذاران ملکی» بدون توجه به فعالیت پرقدرت موتور تورم مسکن را در سر دارد، شبیه «پرداخت به معلول با غفلت از علت» است که یک تامل ساده درباره آن، مشخص می‌کند، مساله بازار مسکن این‌گونه حل نخواهد شد. پس، گام اول، اصلاح سیاست‌‌‌‌های اقتصادی - شیفت سیاستگذار به استفاده از مدل‌‌‌‌های غیرتورمی تامین بودجه- است.
«مالیات بر عایدی سرمایه» در این طرح - نه مدل‌‌‌‌های جهانی بلکه طرح طراحی شده کنونی- پنج حفره بزرگ دارد. مهم‌ترین آن‌تور مالیاتی با‌هزار و یک اشکال است. اما با فرض آنکه، سیاست‌‌‌‌های اقتصادی و ریسک‌‌‌‌های غیراقتصادی، حل و فصل شود و نرخ‌های رشد نقدینگی و تورم عمومی، در ریل‌‌‌‌های درست قرار بگیرد، باز با این طرح مالیاتی طراحی شده - این مدل مالیات بر عایدی سرمایه- جریان خریدهای سرمایه‌‌‌‌ای و سفتهبازی ملکی در مسیر متعارف قرار نخواهد گرفت. منظور از مسیر متعارف خریدهای غیرمصرفی در بازار مسکن آن است که این نوع معاملات، باعث جهش قیمت خانه و عامل رکود خریدهای مصرفی و رکود تولید مسکن نشود.
اولین ایراد طرح «مالیات بر عایدی سرمایه» به «برداشت نادرست سیاستگذار از جنس کنونی خریدهای غیرمصرفی مسکن» مربوط است. اخیرا وزارت اقتصاد در پاسخ به یکی از مقالات «دنیای‌اقتصاد» در خصوص همین مالیات، اعلام کرد «عمده هدف طرح مالیات بر عایدی سرمایه جلوگیری از سوداگری در بازار دارایی‌‌‌‌هاست؛ یعنی سوداگرانی که یک دارایی را در مدت کوتاهی خرید و فروش و از جهش‌‌‌‌های قیمت آن کسب درآمد می‌کنند». طراحان مالیات بر عایدی سرمایه، درست بر اساس همین تعریف خود از جنس خریدهای غیرمصرفی کنونی در بازار ملک، نرخ مالیات در کوتاه‌مدت (فروش، یک‌سال پس‌‌‌‌از خرید) را ۲۸درصد تعیین کرده اما برای بلندمدت (فروش، ۴ سال پس از خرید) را حدود ۲۰درصد و برای بالای ۱۲ سال نگهداری (سرمایه‌گذاری) ملک، ۶درصد گذاشته است. اما اصل (واقعیت) ماجرای بازار مسکن در حال حاضر، «هیجان بسیار بالا برای سرمایه‌گذاری بلندمدت ملکی در برابر حجم پایین افرادی است که نگاه کوتاه‌مدتی به سودگیری از این بازار دارند».
سال ۹۷ تا ۹۹ حجم غالب خریداران غیرمصرفی در این بازار، افرادی بودند که با معاملات کوتاه‌مدت، از رشد قیمت مسکن نفع می‌‌‌‌بردند اما بعداز آن، به خاطر سکته‌‌‌‌های مقطعی تورم ملکی در برخی ماه‌‌‌‌ها از یکسو و امیدواری به فروکش کردن ریسک‌‌‌‌های تورمساز در اقتصاد از سوی دیگر و همچنین تحت‌تاثیر ریزش بازدهی در بازارهای موازی، جنس معامله‌‌‌‌گران ملکی به شکل محسوس تغییر کرد. بازدهی بلندمدت ملک، مطابق الگوهای تاریخی تورم مسکن، نرخ قابل‌توجهی است و همین جذابیت نسبی، در حال حاضر، خریداران با نگاه بلندمدت سرمایه‌گذاری را روانه بازار ملک کرده است. از همین رو، تفاوت نرخ مالیات بر عایدی، در بازه‌‌‌‌های زمانی کوتاه‌مدت و میان‌مدت، عملا هیچ کمکی به کاهش یا مهار جریان فعلی خرید غیرمصرفی ملک نمی‌‌‌‌کند.
تا اینجا، دو ایراد این طرح یعنی، تشخیص نادرست از جنس اصلی خریدهای غیرمصرفی و فرمول غیرموثر نرخ مالیاتی، مشخص شد. ایراد سوم، که «دومینوی قیمت‌‌‌‌سازی» برای مالیاتستانی از بخش مسکن است، پایه این مالیات تازه طراحی شده است. در این طرح، مثل همه مالیاتهای کنونی همچون مالیات بر نقل و انتقال، قیمت پایه مالیات، به جای اینکه قیمت روز ملک معامله شده، در نظر گرفته شود، «قیمت منطقه‌‌‌‌ای» تعیین شده است. «قیمت منطقه‌‌‌‌ای» در حال حاضر در تهران، حدود ۳درصد قیمت روز مسکن در شهر تهران است. این فرمول، عملا مانع از تاثیرگذاری هر نوع مالیات در بخش مسکن شده است.
در حال حاضر، افرادی که در تهران برای فروش مثلا یک آپارتمان ۵ میلیارد تومانی، مالیات نقل و انتقال پرداخت می‌کنند، رقم این مالیات برای هر طرف معامله در حدود ۳ تا ۴ میلیون تومان است. نرخ این مالیات نقل و انتقال، ۵درصد قیمت منطقه‌‌‌‌ای است که همان قیمت منطقه‌‌‌‌ای نیز حدود ۳درصد قیمت روز است. این مدل مالیاتستانی، نه درآمد قابل قبولی برای دولت ایجاد می‌کند و نه اینکه، اثر بازدارندگی برای جریان غیرمصرفی محرک قیمت ملک در دوره‌‌‌‌های ملتهب بازار دارد.
ایراد چهارم طرح نیز به «نوع قیمت‌گذاری در قیمت منطقه‌‌‌‌ای» برمی‌‌‌‌گردد. قیمت منطقه‌‌‌‌ای به شکل منطقه به منطقه و برای سطح وسیعی از محله‌‌‌‌ها، یک رقم قیمت را مشخص می‌کند. حال آنکه، در بازار مسکن، قیمت روز هر واحد مسکونی حتی با واحد مستقر در آن ساختمان متفاوت است. ایراد پنجم در نهایت، معافیت «حجم قابل‌توجه معاملات املاک بدون سند» از رهگیری مالیاتی است. با اوضاع ایرادات این طرح، پیش‌بینی می‌شود، ماجرا در نهایت به «دو سال سعی و خطای دولت در اخذ مالیات از خانه خالی» منجر شود. «مالیات بر خانه خالی» از سال ۹۹ به شکل عملیاتی، از طرف دولت، فعال شد اما در سال ۱۴۰۰ بر اساس گزارش رسمی سازمان مالیاتی، در حالی که معادل ۳۹۰۰ میلیارد تومان مالیات، «خانه خالی در کشور شناسایی شده بود»، اما تنها حدود ۹۰۰ میلیون تومان از این رقم وصول شد.
در قانون مالیات بر خانه خالی، افراد می‌توانند بعضا تا دو «خانه خالی» یا همان «ملک منجمد و بدون استفاده» داشته باشند و برای آن مالیات پرداخت نکنند؛ به همین راحتی، یکسری معافیت طلایی در قانون چیده شده است. ضمن آنکه، در دنیای امروز، دولت‌‌‌‌ها دنبال مالکان برای اخذ مالیات نمی‌‌‌‌دوند -رهگیری نمی‌‌‌‌کنند- بلکه با نوعی از مالیات، کاری می‌کنند که مالکان املاک بدون استفاده، به شکل خودکار، در پایان هر سال مشمول مالیات شوند.
سیاستگذار چه کند؟
اکنون که ایرادات «نگاه سیاستگذار به مساله تورم مسکن» و همچنین «اشکالات طرح مالیات بر عایدی ملکی»، فهرست شد، لازم است «نسخه اثرگذار» نیز معرفی شود. نسخه اثرگذار، همان‌طور که در ابتدای مقاله گفته شد، در گام اول، شامل «خاموش‌‌‌‌سازی موتور تورم ملکی» است. در گام دوم، اما باید «مدلی از مالیاتستانی» در بازار ملک تعریف شود که سه اتفاق رخ دهد. اتفاق اول آن است که «سرمایه‌گذاران ملکی در عین حال که اختیار و آزادی خرید سرمایه‌‌‌‌ای ملکی را باید داشته باشند، به گونه‌‌‌‌ای اقدام به سرمایه‌گذاری کنند که بعد از خرید، آن را مجددا وارد بازار ملک کنند؛ آن هم به شکل عرضه اجاره‌‌‌‌ای.» مالیاتی که بتواند باعث شود، چند خانه‌‌‌‌ای‌‌‌‌ها برای پوشش هزینه مالیات، اجاره‌‌‌‌دار شوند و با بخشی از درآمد اجاره‌‌‌‌داری، آن مالیات را پرداخت کنند.
در بهترین حالت، اجاره‌‌‌‌دارها می‌توانند از مالیات موثر - نه این مالیاتهای کنونی مشکل‌‌‌‌دار- معاف شوند. این، مانع از انجمادسازی ملک در بازار مسکن می‌شود و همچنین، مسیر را باز می‌‌‌‌گذارد برای افرادی که از ترس «تورم آتی»، به دنبال سرمایه‌گذاری برای فرزند یا آتیه خود هستند. اما گروهی از کارشناسان اقتصادی، معتقدند «سوداگری، نیاز بازار معاملات مسکن است و اگر سوداگر نباشد، این بازار قفل می‌شود.» این گروه بر اساس همین تحلیل، معتقدند، هیچ مالیاتی نباید از سوداگران مسکن دریافت شود. اما بررسی‌‌‌‌های دقیق‌‌‌‌تر نشان می‌دهد، این تحلیل برای «حال حاضر بازار مسکن»، مصداق ندارد. اینکه در بازار معاملات مسکن، همواره گروه‌‌‌‌های مختلف فعالیت می‌کنند - از خریدار مصرفی گرفته تا خریدار کوتاه‌مدت تا خریدار بلندمدت- کاملا قابل تایید است.
اما مساله اینجاست که طی دو سه سال گذشته، «وزن غالب متوجه خریداران غیرمصرفی» بوده است و این گروه، با حجم بسیار بیشتر نسبت به دوره‌‌‌‌های قبلی بازار مسکن، فعالیت می‌کنند. همچنین نرخ تورم مسکن از سال ۹۶ تاکنون، با فاصله خیلی زیادی، از تورم عمومی بالاتر بوده است که همین مساله، «حجم نامتعارف خریداران غیرمصرفی» را به نوعی نشان می‌دهد. از طرفی، «رکود شدید خرید مصرفی طی ۴ سال گذشته» نیز اثبات می‌کند که وضعیت بازار مسکن، غیرطبیعی و نامتعارف است. بنابراین، به نظر میرسد، بعد از برداشتن گام اول، لازم است برای «کاهش هیجان نامتعارف خریدهای غیرمصرفی» در بازار ملک، نوعی از مالیات موثر - نه این مالیاتهای اسفنجی- تعریف و عملیاتی شود.
قیمت میانگین هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از سال ۹۶ تاکنون بیش از ۱۰ برابر شده اما شاخص قیمت مصرف‌کننده در همین فاصله ۵ برابر شده است. رشد شدید قیمت مسکن - نسبت به میزان رشد شاخص قیمت مصرف‌کننده- باعث شده خریداران مصرفی قدرت خرید را از دست بدهند و در نتیجه، سرمایه‌گذار ساختمانی نیز توان ادامه ساخت را نداشته باشد. دو گام در نسخه «نجات مسکن از تورم»، می‌تواند بازار مسکن را در استطاعت خریداران مصرفی و سازنده‌‌‌‌ها قرار دهد.
مالیات سفتهبازی یا درآمدزایی دولتی؟
فردین یزدانی، کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، با اشاره به اینکه طرح تهیه شده در حوزه مالیات بر عایدی سرمایه مسکن، عملا نوعی درآمدزایی برای دولت محسوب می‌شود تا مالیات مقابله با سوداگری ملکی، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: به نظر میرسد طرح این نوع مالیات عملا به نوعی، برداشت سهم دولت از تورمی است که در نتیجه سیاستگذاری‌‌ها و عملکردهای نادرست در اقتصاد کشور، ایجاد شده است. فردین یزدانی افزود: این طرح بیش از آنکه نوعی تلاش برای مقابله با سفتهبازی و سوداگری ملکی محسوب شود در واقع تنها منجر به درآمدزایی برای دولت می‌شود و اثر چندانی در مهار تورم ملکی و سفتهبازی و سوداگری موجود در این بازار ندارد.
وی با بیان اینکه اشکال منطقی‌‌تر و عملیاتی‌‌تری نسبت به این طرح مالیاتی برای کنترل سفتهبازی ملکی و مهار بخشی از تورم ملکی که به واسطه سوداگری و خرید وفروش‌های مکرر غیرمصرفی ایجاد شده، وجود دارد، خاطرنشان کرد: در شرایط فعلی به نظر میرسد که وضع و برقراری مالیات سالانه املاک مسکونی به منظور ایجاد هزینه ملاکی می‌تواند موثرتر از طرح تهیه شده با عنوان مالیات عایدی سرمایه ملکی باشد. در قالب مالیاتهای سالانه ملکی، با در نظر گرفتن معافیت ملک محل سکونت افراد (خانه اول)، دولت می‌تواند بر املاک دوم و چندم افراد، مالیات سالانه در قالب شارژ شهری یا عوارض شهری وضع کند.
از این طریق با یک تیر دو نشان زده خواهد شد. از یک طرف این درآمدها می‌تواند جایگزین مناسبی برای درآمدهای ناسالم شهرداری از راه فروش تراکم و شهرفروشی شود و از طرف دیگر ایجاد هزینه برای ملاکی نه تنها از حجم معاملات سفته‌‌بازانه می‌‌کاهد، بلکه منجر به افزایش عرضه املاک مسکونی خالی از سکنه به بازار استیجار می‌شود. یزدانی ادامه داد: ضمن آنکه اصولا وضع مالیات بر عایدی سرمایه هم شرایط خاص خود را می‌‌طلبد. به عنوان مثال این مالیات زمانی منطقی خواهد بود که تورم عمومی از میزان عایدی و سود کسب شده از سوی فروشنده ملک در زمان فروش، کسر شود. اما در کل مالیات سالانه در شکل شارژ یا عوارض شهری هم منطقی‌‌تر و هم عملیاتی‌‌تر است و می‌تواند جایگزین درآمدهای فروش تراکم که مصداق بارز درآمدزایی برای شهر با پول کثیف است شود؛ در صورتی که دولت نیت مقابله با سفتهبازی و نه درآمدزایی برای خود داشته باشد می‌تواند از این ابزار مالیاتی به نفع شهر و بازار مسکن استفاده کند. اما آنچه هم‌‌اکنون در شکل مالیات برعایدی سرمایه نامیده می‌شود عملا با سیاستگذاری سالم سازگار نیست.
