سیاست جدید کانادا در بازار مسکن بررسی شد
مهار ملّاکان با مالیات دوبله
گزارش «دنیای اقتصاد» از کیت مالیاتی دولت کانادا برای کنترل تورم مسکن
دولت کانادا برای مهار ریشه تورم شدید مسکن در شهرهای بزرگ این کشور، سیاست «اخذ مالیات دوبله» از خریدهای سرمایه‌ای خانه را به تصویب رساند. آمارهای جهانی از شتاب افزایش قیمت مسکن نشان می‌دهد، کانادا در حال حاضر به داغ‌ترین بازار ملک در بین ۲۵ کشور ثروتمند تبدیل شده است به‌طوری‌که میزان رشد قیمت خانه‌ها در این کشور طی ۱۵ ماه گذشته تقریبا معادل دو برابر میانگین تورم مسکن دیگر کشورهای ثروتمند گزارش شده است.
تغییر سبک زندگی طبقه مرفه ساکن در کانادا طی دوره کرونا عامل افزایش تقاضای خرید خانه‌های بزرگ‌تر و بیشتر در این بازار بوده است. این اتفاق در کنار افزایش خریدهای سرمایه‌ای توسط خارجی‌ها باعث ثبت رکورد بیشترین رشد قیمت مسکن در ۱۱ شهر بزرگ و معروف کانادا از سال ۲۰۱۶ تاکنون شده است.
در حال حاضر تورم مسکن در پایتخت کانادا ۲۰ درصد اعلام شده که از التهاب قیمت‌ها با توجه به سطح تورم عمومی در این کشور حکایت دارد.
اما سیاست‌گذار مسکن در مواجهه با این شرایط غیرطبیعی بدون آنکه سراغ کارهای هیجانی و اختراعات بی‌نتیجه برود، تصمیم گرفته یکی از ۸ موتور رشد اقتصادی کانادا را تقویت کند.
کانادا در حال حاضر جزو ۱۰ کشور دارای بیشترین حجم تولید ناخالص داخلی در جهان محسوب می‌شود که از این منظر، در لیست اصلی اقتصادهای ثروتمند به حساب می‌آید. «سیستم بهینه اخذ مالیات» از جمله سیاست‌های کلیدی اقتصاد کانادا در مسیر رشد است.
اکنون برای مهار ملاکی در کانادا، مصوب شده کیت مالیات‌های ملکی با وضعیت بحران فعلی سازگار شود.
براساس تصمیم جدید دولت این کشور، نرخ مالیات سالانه که در حال حاضر بین ۲/ ۰ درصد تا ۷/ ۱ درصد است، برای خریدهای سرمایه‌ای به ۲ برابر افزایش پیدا می‌کند.
در بازار مسکن کانادا سه نوع مالیات دریافت می‌شود؛ مالیات بر خرید ملک به میزان نیم درصد، مالیات سالانه بر املاک و همچنین مالیات بر عایدی ملکی با نرخ ۵/ ۲۲ درصد تا ۳۰ درصد.
گرداب در بازار مسکن
بادی که در ماه مارس بر بازار مسکن کانادا وزید، سبب‌ساز یکی از توفانی‌ترین برهه‌های تاریخ در این بازار شد. همه‌گیری ناشی از شیوع کووید- ۱۹، شهروندان کانادا را نیز همچون سایر جهانیان خانه‌نشین کرد و چند منظوره شدن محیط خانه، عرضه محدود ملک و ارائه بسته‌های مالی با نرخ بهره پایین سبب هجوم سیل خریداران به این بازار شد. روند صعودی قیمت مسکن در کانادا تا آنجا پیش‌رفت که این کشور در میان کشورهای ثروتمند جهان، از جمله صدرنشینان افزایش قیمت باشد. در حالی‌که متوسط افزایش قیمت ملک در میان ۲۵ کشور ثروتمند جهان، حدود ۵درصد بوده است، این رقم برای کانادا و آلمان ۹درصد بوده است. روز دوشنبه اما دولت این کشور از مجموعه‌ای از اقدامات سیاستی و مالی برای خروج از این گرداب بازار مسکن رونمایی کرد.
تنها در ماه گذشته میلادی، تعداد خانه‌های فروخته شده در سراسر این کشور افزایشی ۲/ ۵درصدی داشت که ناشی از فروش بالغ بر ۷۶هزار خانه بود. در مقایسه با ماه گذشته، ۱۴هزار خانه بیشتر در ماه مارس به فروش رفت که رکورد فروش قبلی که متعلق به ماه ژوئن بود را شکست. قیمت نیز در ماه مارس با روندی صعودی روبه‌رو بود. قیمت معیار مسکن نسبت به ماه پیش از آن، ۱/ ۳درصد افزایش یافت این در حالی است که در ماه فوریه به دلیل عرضه بیشتر ملک در بازار، قیمت تا حدودی روندی نزولی به خود گرفته بود.
بنا بر برآوردهای کارگزاری مسکن در ونوکور با نام رویال لپاژ، خانه‌هایی که به طور متوسط قیمتی بیش از یک میلیون دلار دارند، در سال ۲۰۲۱ افزایشی ۹درصدی در قیمت را تجربه کردند. در حالی‌که سرعت رشد قیمت ملک در کانادا طی ۲ سال گذشته کاهش یافته بود اما همه‌گیری ناشی از شیوع کووید- ۱۹ بازار مسکن را دستخوش تحول کرد. قیمت خانه در ۱۱شهر بزرگ کانادا طی سال ۲۰۲۰ افزایشی ۳۶/ ۹درصدی داشت که بالاترین نرخ رشد از سال ۲۰۱۶ است. بر اساس ارقام منتشر شده از سوی بانک ملی کانادا موسوم به ترنت، این دوازدهمین سال متوالی رشد قیمت مسکن در این کشور است. قیمت مسکن در این کشورِ آمریکای شمالی در سال ۲۰۱۹ افزایشی ۹۵/ ۱درصدی، در سال ۲۰۱۸ افزایشی ۵۱/ ۲درصدی و در سال ۲۰۱۷ افزایشی ۹۲/ ۸درصدی را تجربه کرده است. باید به این نکته نیز اشاره کرد که در سال ۲۰۱۶ قیمت ملک رشدی ۲۵/ ۱۲درصدی نسبت به سال پیش از آن داشته است.
در سال ۲۰۲۱ قیمت یک خانه یک طبقه به طور متوسط ۹/ ۱۵درصد افزایش داشته و قیمت خانه‌های شهری، به طور متوسط، نسبت به مدت مشابه رشدی ۹/ ۱۰درصدی را تجربه کردند. از سوی دیگر در میان ۱۱شهر بزرگ کانادا، ۱۰ شهر نسبت به سال ۲۰۱۹ افزایش قیمت را تجربه کردند که اتاوا با افزایشی ۶۹/ ۱۹درصدی صدرنشین است و به دنبال آن شهرهای هالیفاکس، مونترال، همیلتون و تورنتو قرار دارند. تنها مورد استثنا شهر کلگری بود که کاهشی ۴۷/ ۱درصدی در قیمت خانه داشته است.
در جست‌وجوی چرایی
نیویورک تایمز پیش از این در گزارشی به بررسی علت این التهاب در بازار مسکن کانادا پرداخته بود. عامل نخستی که برای افزایش قیمت مسکن در این یادداشت به آن اشاره شده، متاثر نبودن ثروتمندان از شرایط همه‌گیری به نسبت سایر طبقات بود. آمار و ارقام بازار ملک در کانادا نشان می‌دهد که در اوتاوا، مونترال، تورنتو و ونکوور، افزایش قیمت مسکن در میان خانه‌های با قیمت بالا بیشتر بوده است. افرادی که درآمد بالاتری دارند، کمتر از دیگران با بیکاری درگیرند و تمایل به شغل‌هایی دارند که از راه دور قابل انجام باشد. افراد این طبقه توانایی بیشتری در پس‌انداز نیز دارند و محدودیت در خرید و سفر، بر ثروت آنان افزوده در نتیجه خرید ملک به هدفی برای خرج این ثروت مبدل شده است. دلیل دیگری که برای صعودی شدن قیمت ملک در کانادا مطرح می‌شود، بیدار شدن بازار ملک در دوران همه‌گیری بود. پیش از همه گیری، بازار ملک در این کشور از تب و تاب افتاده بود که در نتیجه آن، تقاضایی خاموش برای خرید ملک ایجاد شده بود. همه‌گیری ناشی از شیوع کووید جرقه‌ای بود که برای این تقاضا زده شد و فروشندگان روی خوش زیادی به خریدارانی که مدت‌ها در انتظارشان بودند، نشان دادند. کار از راه دور و ماندن در منزل، شهروندان را به توسعه خانه‌های خود یا هجرت به حومه‌های شهری و مناطق کم تراکم سوق داد. گرچه نمودار قیمت ملک در کانادا همچنان روندی صعودی را نشان می‌دهد اما تقاضا در این بازار همچنان بالاست. داده‌های منتشر شده از سوی انجمن املاک و مستغلات کانادا (CREA) نشان می‌دهد که هنگام مقایسه قیمت متوسط بازار از فوریه ۲۰۲۰ تا فوریه ۲۰۲۱، کانادا ۲۵ درصد افزایش نسبت به سال گذشته داشته است.
فعالیت ساخت و ساز مسکن نیز در طی این یک‌سال افزایش داشته است. بنا بر اطلاعات منتشر شده از سوی شرکت وام مسکن کانادا (CMHC) ساخت و ساز ملک در سال ۲۰۱۹ کاهشی ۲درصدی داشته و در سال ۲۰۱۸ نیز با رکودی ۱/ ۳درصدی روبه‌رو بوده است. اما تب‌و‌تاب فروش ملک، سبب افزایش تقاضا برای ساخت شد و نتیجه آن رشد ۴/ ۴درصدی فعالیت‌های عمرانی برای تامین مسکن شد. میزان تکمیل مسکن نیز رشدی ۱/ ۶درصدی داشت که شامل نزدیک به ۲۰۰هزار واحد می‌شود. با این وجود از آنجاکه عرضه نتوانسته خود را به تقاضا برساند، روند افزایش قیمت، صعودی باقی مانده است. در نتیجه بسیاری از کارشناسان بر این باورند که قیمت خانه‌های کانادایی در سال میلادی پیش رو نیز افزایش یابد. طبق پیش‌بینی‌های ارائه شده از سوی CREA برای سه ماه نخست سال ۲۰۲۱، قیمت میانگین رشدی ۱/ ۹درصدی داشته باشد.
راه‌حل پیش‌روی دولت
دولت کانادا بر آن است که با وضع مالیات‌های جدید برای خریداران خارجی مسکن، از خریدهای سوداگرایانه ممانعت کند. بانک مرکزی کانادا پیش از این نیز اقداماتی برای آرام کردن بازار مسکن اتخاذ کرده بود که منجر به کشیدن افسار افزایش قیمت ملک در سال ۲۰۱۸ و ۲۰۱۹ شده بود. در آن زمان برای کنترل قیمت مسکن، تقاضای خریدهای سرمایه‌ای از طریق افزایش نرخ سود وام مسکن، محدود شد. اما این اقدامات اتخاذی برای بازار سال ۲۰۲۰ کارکرد و اثری نداشت که نتیجه آن افزایش قیمت مسکن شد. قیمت متوسط ملک در سال ۲۰۲۰ حدود ۵۶۸هزار دلار کانادا بود، مناطق بریتیش کلمبیا با متوسط قیمت ۷۷۸هزار دلار کانادا و انتاریو با متوسط قیمت ۷۰۸هزار دلار کانادا، گران‌ترین بازارهای مسکن را در این کشور داشتند.
دولت فدرال و لیبرال حاکم بر کانادا در پی آن است که با در پیش‌گرفتن سیاست‌هایی افسار این بازار را در اختیار گیرد و تعریف مالیات‌های جدید برای سرمایه‌گذاران خارجی از جمله این برنامه‌هاست. وزیر دارایی کانادا- کریستیا فری‌لند روز دوشنبه بودجه‌ای را ارائه کرد که بر اساس آن مالیات ملک مضاعف برای شهروندان غیرمقیم، غیرکانادایی‌ها و خانه‌های خالی تنظیم خواهد شد که این برنامه در صورت تصویب از سال ۲۰۲۲ اجرایی می‌شود. بنا بر این طرح، مالکانی که شهروند یا ساکن کانادا نیستند باید اظهارنامه‌ای در خصوص نحوه استفاده از ملک را به دولت ارائه دهند و خانه‌ها در صورت عدم استفاده، با جریمه‌های سنگینی روبه‌رو خواهند شد.
پیش‌بینی می‌شود که این مالیات‌ها و جریمه‌ها در طول چهار سال عایدی ۷۰۰میلیون دلاری داشته باشند. مالیات سالانه بر ملک و مالیات بر خرید ملک در کانادا بنا به منطقه جغرافیایی بسیار متنوع است اما به طور میانگین مالیات بر خرید به ازای ملکی به ارزش ۲۵۰هزار دلار، حدود هزار دلار است و مالیات سالانه نیز به طور میانگین مالیاتی در بازه درصدی ۲/ ۰ تا ۷/ ۱درصد از صاحبان خانه دریافت می‌شود.
بنا بر طرح ارائه از سوی دولت ترودو، مالکان خارجی و غیرمقیم موظف به پرداخت مالیاتی یک درصدی خواهند شد.
از سوی دیگر در این بودجه پیشنهادی که مورد حمایت نخست‌وزیر، جاستین ترودو نیز هست، در طی ۷ سال مبلغی حدود ۵/ ۲ میلیارد دلار برای کمک به شرکت وام مسکن کانادا ارائه خواهد شد. از این مبلغ بالغ بر ۵/ ۱میلیارد دلار برای تسریع در طرح‌های ساخت‌و‌ساز مسکن هزینه می‌شود که هدف آن تامین بودجه برای ساخت مسکن ارزان قیمت برای کانادایی‌های آسیب‌پذیر است. کل بودجه جدید اختصاص یافته برای بخش مسکن در کانادا حدود ۸/ ۳میلیارد دلار است که خدماتی چون بازسازی خانه‌های آسیب‌دیده و قدیمی را نیز پوشش می‌دهد.
از سویی بسیاری از تحلیلگران بازار مسکن کانادا بر این باورند که قیمت ملک باید در طولانی‌مدت متوقف شد تا درآمد خانوار در این مدت بتواند به گردپای سیر صعودی قیمت مسکن برسد. برای منطقه ونکوور تخمین زده می‌شود که ۱۹سال زمان لازم است تا این دو کفه ترازو متعادل شود؛ این در حالی است که مناطق گران‌تر به زمان بیشتری برای این تعادل نیازمندند.
دولت در حالی در تقلا برای مدیریت بازار مسکن است که در ماه‌های اخیر بازار املاک و مستغلات با شتاب در حال حرکت است که بخش عمده‌ای از آن ناشی از نرخ بهره پایین، عرضه محدود و تقاضای بالای خریداران است. نوسانات بازار مسکن، گمانه‌زنی‌ها در باب مداخلات احتمالی دولت و دستگاه‌های نظارتی را بیشتر کرده است. به تازگی نیز دفتر ناظر بر موسسات مالی کانادا اعلام کرده که ناگزیر به ورود در بحث وام است چراکه دولت بیش از هر زمان دیگری ناگزیز به مقرون به صرفه‌تر کردن ساختن مسکن است.
بر اساس برآوردهای صندوق بین‌المللی پول، اقتصاد کانادا در سال ۲۰۲۰ انقباضی ۱/ ۷درصدی را تجربه کرد که نخستین رکود از سال ۲۰۰۹ به شمار می‌رفت. این در حالی است که اقتصاد کانادا در سال پیش از آن، رشدی ۷/ ۱درصدی داشت. بانک کانادا امیدوار است که در سال پیش روی میلادی این انقباض را ترمیم کند و آن را به عدد ۵/ ۵درصدی برساند.
