گزارش «دنیای‌اقتصاد» از دوپینگ پرمخاطره ایرانیان برای تامین «ابرهزینه مسکن»
سفره خانوارها کجا رفت؟
صعود اجارهبهای مسکن به «قله تاریخی» در ۱۴۰۰ باعث «رژیم تاریخی» سفره غذا شد
نقش هزینه تامین مسکن در کوچک شدن سفره خانوارها طی یک دهه گذشته بررسی شد. نتایج این بررسی حاکی از تاثیر چشمگیر هزینه اجاره‌بها بر کاهش میزان کالری مصرفی خانوارها و رسیدن آن به کف تاریخی یک دهه گذشته در سال 1400 است. این گزارش پرده از دوپینگ هزینه‌ای خانوارها در بخش تامین مسکن برمی‌دارد که با توجه به نقش آن در کاهش کالری دریافتی، می‌توان از آن به عنوان یک دوپینگ پرمخاطره یاد کرد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در طول دهه 90 به‌ویژه از نیمه دوم این دهه رشد سنگین هزینه تامین مسکن خانوارها که در گام اول به شکل پرواز هزینه خرید ملک و در گام دوم به شکل تورم سرسام‌آور اجاره‌بها نمود پیدا کرد، موجب شده ایرانی‌ها به منظور تامین سقف بالای سر به عنوان کالای «غیر قابل جایگزین»، از یک سرفصل هزینه‌ای دیگر در سبد خانوار بزنند تا بتوانند از عهده مخارج تامین مسکن برآیند. به این ترتیب ایرانی‌ها به‌ویژه در نیمه دوم دهه 90 ناگزیر به کوچک کردن سفره خود به نفع داشتن سرپناه شدند. تازه‌ترین آمار رسمی در این خصوص منعکس‌کننده رژیم تاریخی سفره خانوار در سال 1400 است که موجب شده کالری دریافتی خانوار به کف سرانه حداقلی روزانه یعنی 2100 کیلوکالری برسد.
«دنیای‌اقتصاد» سه روز پس از انتشار گزارش «پایش فقر در سال 1400» توسط وزارت رفاه با انجام یک بررسی و تحقیق آماری درباره پشت صحنه خط فقر 1400 در ایران به یک سوال کلیدی درباره ماجرای نرخ خط فقر پاسخ داده است. سوال کلیدی این است که صرف نظر از اینکه در واقعیت، جمعیت قابل‌توجهی از خانوارهای ایرانی اکنون زیر خط فقر هستند، چه اتفاقی در طول دهه 90 رخ داده که میانگین کالری سرانه دریافتی هر ایرانی در فاصله سال‌های ابتدا تا انتهای دهه 90 به پایین‌ترین میزان رسیده و اکنون ابعاد سفره بسیاری از ایرانی‌ها به اندازه پوشش حداقل غذای اصلی موردنیاز هر انسان سقوط کرده است؟ به بیان دیگر این رژیم تاریخی در خوراک نتیجه چه رخدادی در دهه 90 بوده است که نتایج آن در گزارش رسمی وزارت رفاه مربوط به سال 1400 منعکس شده است؟
بخشی از پاسخ به این سوال در همان گزارش رسمی قید شده و برای مردم و کارشناسان روشن است. این واقعیت که به دلیل تورم بالا در نیمه دوم دهه 90 از یکسو و افت چشمگیر درآمد سرانه ایرانی‌ها در فاصله ابتدا تا انتهای دهه 90 از سوی دیگر نرخ فقر به بالاترین مقدار خود رسیده و 5/ 31درصد از جمعیت کشور در سال 1400 زیر خط فقر شناسایی شده‌اند دور از ذهن نیست.
در واقع تورم، افت درآمد سرانه و افزایش جمعیت زیر خط فقر به عنوان سه عامل تاثیرگذار بر رژیم کالری خانوارها و کاهش مصرف خوراک اصلی توسط ایرانی‌ها در این جریان نقش داشته است. اما بخش پنهان این رخداد که پشت صحنه رژیم تاریخی مصرف کالری را بیشتر توضیح می‌دهد، به ابرهزینه مسکن در سبد هزینه‌های خانوار بازمی‌گردد.
آن گونه که در نمودار این گزارش نیز مشهود است، از سال 96 همزمان با جهش تند قیمت مسکن و تداوم آن تا اواخر دهه 90 که موجب وجه «تاریخی» پیدا کردن این جهش شد، کل بازار مسکن کشور و به طور ویژه تهران با صعود شدید و شتابان قیمت روبه‌رو شد و هزینه مسکن به دنبال این رخداد رو به افزایش گذاشت. در وهله اول این قیمت مسکن بود که رو به فزونی گذاشت و پس از آن به تدریج جهش به بازار اجاره‌بها سرایت کرد.
رشد شدید هزینه اجاره‌بها در تهران و کشور تا جایی پیش رفت که به استناد آمارهای رسمی سال 1400 به عنوان بدترین سال اجاره‌نشین‌ها شناخته شد.
نیمه دوم سال 96 اولین بارقه‌های جهش مسکن مشهود شد و در سال 97 جهش تمام‌عیار مسکن خود را ابتدا در تهران و بعد در کشور نشان داد. بر این اساس در وهله اول هزینه خرید مسکن تحت‌تاثیر جهش قرار گرفت و روی وضعیت سفره و رژیم غذایی خریداران مصرفی ملک اثر گذاشت و پس از آن از اواخر سال 97 و بهار سال 98 جهش تورم اجاره‌بها آغاز شد. آغاز سال 97 یک رخداد غیراقتصادی دیگر نیز روی شرایط اقتصادی کشور اثر گذاشت و آن تصمیم دونالد ترامپ، رئیس جمهور وقت آمریکا درباره خروج یک‌طرفه این کشور از توافق برجام بود.
تاثیر این رخداد بر انتظارات تورمی موجب شد جهش در بازارهای مختلف پدیدار شود. در وهله اول بازار ارز تحت‌تاثیر این رخداد قرار گرفت و همزمان یا به تعبیری به فاصله زمانی کوتاهی پس از آن بازار مسکن در مسیر جهش قرار گرفت. تاثیرپذیری تورم عمومی از این ماجرا نیز دور از ذهن نبود و پس از اینکه در بازارها منعکس شد، در نهایت همه چیز دست به دست هم داد تا اجاره‌بها در مسیر پرشتاب رشد قیمت قرار گیرد.
همزمان با این مقطع زمانی به تدریج شاهد سقوط مصرف کالری دریافتی در سبد هزینه خانوارها هستیم. هر چه به پایان دهه 90 نزدیک می‌شویم، ابرهزینه مسکن افزایش بیشتری پیدا کرده و سقوط کالری مصرفی ایرانی‌ها نیز همزمان با آن مشاهده می‌شود. این روند تا جایی پیش می‌رود که شاخص میانگین کالری سرانه دریافتی ایرانیان به ازای هر ایرانی در سال 1400 به 2190 کیلوکالری می‌رسد. این رقم وقتی معنا پیدا می‌کند که با حداقل کالری ضروری موردنیاز هر انسان در شبانه‌روز یعنی «2100 کیلوکالری» مقایسه شود. در واقع گذشته از اینکه متوسط سرانه کالری مصرفی روزانه ایرانی‌ها در سال 1400 به کمترین مقدار خود در طول دهه 90 رسیده، این مقدار به مرز حداقل ضروری نیز تنزل پیدا کرده است.
روند تغییرات اجاره‌بها در سال‌های اخیر
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، به طور کلی تورم اجاره‌بها تابعی از تورم مسکن و تورم عمومی است و دنباله تغییرات افزایشی این دو، همواره رشد اجاره‌بها بوده است. در اولین سال جهش تمام‌عیار مسکن یعنی سال 97 تورم سالانه مسکن 70درصد و در سال‌های 98 و 99 نیز این مقدار به ترتیب 62 و 80درصد بود. در نهایت در سال 1400 از سرعت رشد قیمت مسکن قدری کاسته شد و تورم سالانه مسکن به 31درصد تنزل پیدا کرد.
روند تغییرات نرخ تورم عمومی در همین سال‌ها نیز حکایت از طی مسیر صعودی آن هم بدون وقفه دارد. تورم عمومی سالانه که در سال 97 معادل 27درصد بود، در سال‌های 98 و 99 به ترتیب به 36 و 36درصد افزایش یافت و در سال 1400 با رسیدن به نرخ 40درصد قله‌زنی کرد. در واقع اگرچه در عمده سال‌های نیمه دوم دهه 90 نرخ تورم عمومی بالا بوده، اما اوج آن سال 1400 بوده است. بررسی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد میانگین تورم سالانه کشور در طول سه دهه گذشته حدود 21 تا 22درصد بوده و این یعنی در فاصله چهار سال 97 تا 1400 میزان تورم عمومی کشور به مراتب بیشتر از میانگین همیشگی آن بوده است.
تحت‌تاثیر این دو متغیر یعنی تورم عمومی و تورم مسکن، هزینه اجاره‌بها روند افزایش خود را از سال 98 آغاز کرد. نکته قابل تامل این است که تورم اجاره‌بها حتی بیشتر از تورم مسکن، تحت‌تاثیر نرخ تورم عمومی قرار دارد؛ چراکه بسیاری از موجران میزان رشد اجاره املاک خود را بر اساس میزان افزایش فشاری که برای تامین هزینه‌های جاری زندگی و به طور دقیق سبد هزینه‌های خانوار خود حس می‌کنند، تعیین می‌کنند و در واقع بیشتر از وضعیت قیمت مسکن، خود را با تورم عمومی تطبیق می‌دهند.
گزارش رسمی از میزان تورم سالانه اجاره‌بها در کشور حکایت از آن دارد که این نرخ در سال 97 معادل 27درصد و در نزدیکی تورم عمومی و کمتر از تورم مسکن در سال قبل از آن (96) بود. اما روند جهش آن از سال 98 آغاز شد به این ترتیب که در این سال تورم سالانه اجاره‌بها به 37درصد و در سال 99 به 40درصد رسید. بدترین سال اجاره‌نشین‌ها نیز 1400 بود که این نرخ در آن به 60درصد افزایش پیدا کرد. البته آمارهای مربوط به تورم سالانه اجاره‌بها که به آنها اشاره شد مربوط به شهر تهران است اما تقریبا در اغلب مقاطع زمانی چهار سال اخیر نرخ تورم کشوری اجاره‌بها نیز حدود دو یا سه واحد‌درصد کمتر از تهران بود و فاصله چندانی از آن نداشته است.
بر اساس آمارهای رسمی کشوری میانگین تورم اجاره سالانه از سال 70 تا 96معادل 21درصد و در فاصله سال‌های 97 تا 99 معادل 28درصد بوده که گویای وضعیت بدتر مستاجرها در دهه 90 نسبت به پیش از آن است. این رقم در سال 1400 به 42درصد رسید و در 9 ماه نخست امسال 44درصد بوده است. به این ترتیب به تناسب رشد نرخ تورم عمومی، هزینه اجاره‌نشینی هم در تهران و هم در کشور افزایش پیدا کرده است. البته هنگامی که تورم عمومی افزایش پیدا می‌کند، الزاما نباید موجب افزایش تورم اجاره‌بها شود. در صورتی که میزان رشد درآمد خانوارها با تغییرات سبد هزینه‌های خانوار هماهنگ باشد، شرایط می‌تواند به شکل دیگری رقم بخورد. اما در عمل آنچه در کشور رخ داده گویای این است که رشد حداقل حقوق و دستمزد ایرانی‌ها در نیمه دوم دهه 96 از تورم عمومی جا مانده است و این موضوع نیز به فقر عمومی و فقر مسکن دامن زده است. در چهار سال گذشته میانگین رشد سالانه حداقل دستمزد 34درصد بود اما میانگین رشد اجاره‌بها در همین مدت 35درصد بوده است. به این ترتیب تامین ابرهزینه مسکن برای خانوارهای ایرانی در طول این سال‌ها با توجه به جا ماندن رشد حقوق و دستمزد از اجاره‌بها نیز به دشواری میسر بوده است.
قطعه آخر پازل نرخ فقر
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، نکته قابل تامل دیگری که در این گزارش باید به آن پرداخته شود این است که درآمد سرانه ایرانی‌ها در فاصله ابتدا تا انتهای دهه 90 به طور متوسط 34درصد کاهش یافته است. در واقع کاهش درآمد سرانه را می‌توان به عنوان قطعه آخر پازل نرخ فقر معرفی کرد که بر آن اثر داشته است. حالا تصویر کامل‌تری از آنچه در اقتصاد گذشته را می‌توان مشاهده کرد. تصویری که در آن همپای افزایش تورم عمومی، قیمت مسکن و اجاره‌بها نیز افزایش سرسام‌آور داشته و به دنبال آن کالری مصرفی خانوارها تا حدی کاهش پیدا کرده که به کف یک دهه اخیر رسیده است. همچنین این شرایط به رسیدن نرخ فقر به قله منجر شده است، طوری که بر اساس گزارش رسمی وزارت رفاه، در سال 1400 بالغ بر 5/ 31درصد از جمعیت ایران زیر خط فقر معرفی شدند.
بر اساس این گزارش خط فقر در سال 1400 برای خانوار سه‌نفره معادل 3 میلیون و 700هزار تومان بوده و این یعنی اگر درآمد ماهانه یک خانوار از این رقم کمتر باشد، فقیر محسوب می‌شود.
وضعیت خط فقر در تهران
بر اساس این گزارش خط فقر در شهر تهران برای خانوارهای سه‌نفره معادل 5میلیون و 100هزار تومان در سال گذشته تعریف شده است و این یعنی اگر پارسال درآمد این خانوارها از رقم مذکور کمتر بوده، در زمره جمعیت زیر خط فقر بوده‌اند. مساله قابل‌توجه این است که در کل کشور خط فقر کمتر از حداقل حقوق و دستمزد پارسال (4 میلیون و 100هزار تومان) بوده است. به این ترتیب در کشور وضعیت به نوعی برای شاغلان قابل تحمل بوده است. اما در تهران شرایط دیگری حاکم بوده که به مراتب دشوارتر از کشور بوده است. در واقع حداقل‌بگیران تهران به اتفاق در زمره جمعیت زیر خط فقر سال 1400 محسوب شده‌اند.
همچنین پیش‌تر آمارهای رسمی دیگری منتشر شده که حاکی است در تهران 52درصد از هزینه‌های زندگی خانوارها به تامین مسکن اختصاص دارد؛ رقمی که متوسط جهانی آن 30درصد است. در واقع بر اساس نرم جهانی نباید بیش از 30درصد از درآمد هر خانوار به تامین مسکن اختصاص پیدا کند اما جهش مسکن سبب شده این مقدار در تهران به بیش از نیمی از درآمد برسد.
این اعداد و ارقام گویای یک واقعیت تلخ است؛ اینکه تهرانی‌ها با فشار بیشتری از نظر هزینه‌های زندگی روبه‌رو بوده و با توجه به خط فقری که برای آنها تعریف شده، در سال گذشته فشار بیشتری بر کالری مصرفی آنها وارد شده و در واقع رژیم سفره خانوار در پایتخت شدیدتر بوده است و احتمالا مستاجرها بیشتر از مالکان از هزینه‌های خوراک خود کاسته‌اند تا در بدترین سال اجاره‌نشینی در تهران دوام بیاورند.
زنگ خطر آمار اجاره‌بها در آذرماه
بر اساس گزارش بانک مرکزی رشد نقطه‌ای شاخص اجاره مسکن کشوری در آذرماه یک واحد‌درصد نسبت به نرخ مشابه در آبان افزایش داشته است. در واقع این نرخ از 8/ 39درصد در آبان که پایین‌ترین تورم نقطه‌ای اجاره مسکن از شهریور پارسال محسوب می‌شد، در آذر ماه به 3/ 41 رسیده است.
بهبود خفیف وضعیت تورم اجاره در آبان ماه امسال ناشی از تاثیر کاهش مداخله دولت در بازار اجاره بود. در سال‌های 99 و 1400 به واسطه دخالت دولت در بازار اجاره با ابلاغ دستورالعمل تعیین سقف رشد اجاره‌بها، عرضه در این بازار با کاهش همراه شده بود اما امسال این مداخله کمرنگ شد و به تدریج موجران بیشتری به بازار بازگشتند که به کاهش تدریجی و البته خفیف تورم نقطه‌ای اجاره‌بها در اواسط پاییز منجر شد. اما زنگ هشدار رشد این نرخ در آذرماه به صدا درآمده است و به نظر می‌رسد اگر این وضعیت بهبود پیدا نکند، از حالا به بعد هم تهدید ادامه رژیم سخت سفره خانوار همچنان وجود دارد.
