خروج از «رکود ساختمانی» یا سراب «رشد خانه‌سازی»؟ «دنیای‌اقتصاد» بررسی می‌کند
دوپینگ دولتی عرضه مسکن
تبعات سيگنال غلط «مسكن ملي» به سياستگذار
دوپینگ دولتی عرضه مسکن در سال 99، منجر به ایجاد سراب «رشد خانه‌سازی» و ارسال سیگنال غلط به بازار املاک کشور شد. آمارهای رسمی درباره تحولات تیراژ ساخت مسکن در کشور در سال 99 اگرچه نشان‌دهنده رشد تعداد واحدهای ساختمانی ساخته شده در سال گذشته است اما بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد دست‌کم بخش قابل توجهی از این رشد مربوط به آمار خانه‌سازی‌های دولتی در قالب طرح اقدام ملی مسکن بوده است. به این معنا که رشد مثبت آمار ساختوساز در کشور، در سال گذشته ناشی از افزایش فعالیت سرمایه‌گذاران ساختمانی و سازنده‌های فعال در بخش خصوصی به دلیل بهبود شرایط در بازار مسکن و ساختوساز نبوده است. بلکه دوپینگ عرضه با استفاده از مسکن‌سازی دولتی منجر به رشد مثبت تعداد ساختوساز و بالا رفتن آمار صدور پروانه ساختمانی در سال 99 شده است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، هم‌اکنون دو تصویر شامل یک تصویر واقعی و یک تصویر غیرواقعی از سرمایه‌گذاری ساختمانی در کشور وجود دارد که بدون توجه به این دو تصویر نمی‌توان تفسیر درستی از آمارهای ارائه شده درباره تیراژ ساختمانی در سال 99 و همچنین تحولات این بازار ارائه کرد. مطابق با آمارهای رسمی اعلام شده از سوی مرکز آمار ایران در سال گذشته 490 هزار واحد مسکونی در کل کشور ساخته شد. منظور از ساخت این تعداد واحد مسکونی در واقع صدور پروانه ساختمانی در سال 99 به تعداد همین واحد مسکونی است. آمارها نشان می‌دهد حجم ساخت‌وسازهای شروع شده در سال 99 در مقایسه با سال قبل از آن، با رشد 28 درصدی همراه بوده است.
ظاهر این آمار نشان‌دهنده رشد مثبت ساخت‌وسازها، افزایش تیراژ ساختمانی و در نتیجه بهبود شرایط عرضه مسکن در سال گذشته نسبت به یک‌سال قبل از آن است. اما تحلیل عمیق‌تر و کارشناسی از این موضوع نشان می‌دهد افزایش عرضه مسکن نه تنها ناشی از فعالیت معمول و طبیعی سازندهها در بازار برای ساخت واحدهای مسکونی است بلکه حداقل بخش عمده آن ناشی از دوپینگ عرضه در نتیجه اجرای طرح خانه‌سازی دولتی - طرح اقدام ملی مسکن- است.
بازار ساخت وساز کشور در سال جاری دست‌کم هفتمین سال رکود پیاپی خود را سپری می‌کند. در حالی که تعداد خریداران مسکن در سمت تقاضای موثر و مصرفی به میزان قابل توجهی کاهش یافته است و بازار مسکن به لحاظ جذابیت سرمایه‌گذاری در سطح حداقلی قرار گرفته است، سازندهها نیز به دلیل چشم‌انداز نامشخص هزینه‌های ساخت، وضعیت فروش واحدها در آینده و رکود، تمایل چندانی به ساخت وساز ندارند.
این در حالی است که آمارهای رسمی از رشد 28 درصدی حجم ساخت‌وسازها در سال 99 در مقایسه با سال 98 خبر می‌دهد. موضوعی که با توجه به واقعیت‌های بازار مسکن و بازار ساختوساز منجر به ایجاد ابهام وسوال می‌شود. مهم‌ترین سوالی که با مقایسه شرایط حال حاضر بازار مسکن و بازار ساختوساز با آمارهای رسمی اعلام شده از تحولات تیراژ ساختمانی در کشور ایجاد می‌شود این است که آیا این رشد مثبت ساخت و ساز، واقعی است؟ به این معنا که چگونه آمار ساختوساز مسکن در سال گذشته که قدرت خرید متقاضیان مسکن در ضعیف‌ترین حالت قرار گرفت، متقاضیان مصرفی به حاشیه رانده شدند و حتی در ماه‌های پایانی سال تحت تاثیر کاهش انتظارات تورمی و ریسک‌های غیراقتصادی و همچنین ریزش سایر بازارها، جذابیت بازار ملک برای سرمایه‌گذاران نیز افت کرد، آمار خانه‌سازی در کشور رشد مثبت 28 درصدی داشته است؟ بررسی‌های «دنیای اقتصاد» برای پاسخ به این سوال نشان می‌دهد بخشی از آمار ساخت مسکن که منجر به رشد مثبت حجم فعالیت‌های ساختمانی در کشور در سال 99 شده است به طرح «خانه‌سازی دولتی» (مسکن ملی) مربوط است. در واقع اجرای طرح اقدام ملی مسکن و شروع پروژه‌های خانه‌سازی دولتی در قالب این طرح منجر به افزایش تیراژ ساختمانی در سال گذشته شده است. بخش عمده این طرح عملا از سال گذشته در کشور شروع شد و مطابق با اعلام متولی مسکن تاکنون بیش از 530 هزار واحد مسکونی در کشور در فرآیند ساخت وساز قرار گرفته‌اند. یافته‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد اجرای این طرح، ساختوساز و حجم عرضه جدید به بازار مسکن را به شکل «دوپینگ دولتی» تقویت کرده است و نه به صورت واقعی. به این معنا که افزایش عرضه مسکن در سال 99 و رشد مثبت 28 درصدی بیش از آنکه ناشی از افزایش فعالیت سازنده‌های مسکن در بازار در نتیجه بهبود شرایط بازار مسکن و ساخت وساز باشد، ناشی از اجرای طرح خانه‌سازی دولتی است.
براساس دیدگاه‌های کارشناسی و واقعیت‌های بازار، رشد واقعی تیراژ ساخت مسکن از طریق «سرمایه‌گذاری سازندهها در بازار واقعی» و افزایش فعالیت ساخت مسکن از سوی سازندهها در نقش فعالان بخش خصوصی، اتفاق می‌افتد، نه با مدل «تبدیل سازندهها به پیمانکار دولت برای خانه‌سازی با تسهیلات دولتی و بدون توجه به جغرافیای نیاز موثر». به این معنا که زمانی می‌توان از رشد واقعی و طبیعی ساخت وساز ناشی از بهبود شرایط در بازار مسکن صحبت کرد که سازندهها به دلیل وجود خریداران موثر، پیش‌بینی‌پذیر بودن شرایط بازار و امکان تخمین هزینه‌های ساخت، با میل خود وارد بازار شده و در نقش سازنده اقدام به ساخت واحدهای مسکونی کنند.
تجربه‌های موجود بر پایه واقعیت‌های بازار مسکن و ساختوساز نشان می‌دهد از آنجا که وضعیت بازار تقاضای مسکن به عنوان حلقه آخر و مکمل عرضه، یکی از مهم‌ترین موارد و عوامل تعیین‌کننده حجم فعالیت‌های ساختمانی است، رشد واقعی ساختوساز مسکن زمانی شکل می‌گیرد که بازار معاملات خرید خانه از رکود خارج شده باشد.
یکی از مهم‌ترین دلایل از بین رفتن انگیزه سازندهها در سال‌های اخیر برای انجام فعالیت‌های ساختمانی و شروع پروژه‌های جدید، به کوچک‌شدن بازار تقاضای مسکن به دلیل جهش قیمت مسکن و تضعیف قدرت خرید تقاضای موثر (مصرفی و خانه‌اولی) مربوط می‌شود. در نبود تقاضای موثر برای خرید واحدهای مسکونی عملا زنجیره عرضه مسکن کامل نخواهد شد و زمانی که سازندهها به دلیل ضعف قدرت خرید متقاضیان قادر به فروش واحدهای ساخته شده نباشند عملا نه توان مالی و نه انگیزه‌ای برای شروع به ساخت واحدهای جدید نخواهند داشت. شرایط بازار ساختوساز و سازندهها چه در سال گذشته و چه در تمام دست‌کم7 سال گذشته به همین منوال بوده است. اما آمارهای رسمی نشان‌دهنده افزایش 28 درصدی فعالیت‌های آنها در سال گذشته در مقایسه با یک‌سال قبل است که آمارهای مربوط به فعالیت دولت در عرصه ساخت مسکن ملی نشان می‌دهد افزایش تیراژ ساختمانی در سال گذشته ناشی از دوپینگ عرضه با خانه‌سازی دولتی بوده است، نه در نتیجه بهبود شرایط برای سازندهها در جهت بازگشت به بازار طبیعی و معمول ساختوساز. هر چند عرضه مسکن در هر شرایطی برای پاسخ به نیاز مسکن امری ضروری و مهم است اما دیدگاه‌های کارشناسی حاکی است این مدل افزایش تیراژ ساخت (مدل دوپینگی) باعث انحراف تحلیل‌ها و تصمیمات بعدی سیاستگذار می‌شود. در واقع کارشناسان در مواجهه با شرایط فعلی که بازار ساختوساز در رکود عمیق قرار دارد اما آمارها نشان‌دهنده رشد مثبت در این بخش است، نسبت به تبعات ارسال سیگنال غلط «مسکن ملی» به سیاستگذار هشدار می‌دهند.
به اعتقاد آنها، این سیگنال غلط می‌تواند سیاستگذار را برای تصمیم‌گیری درست برای رونق بخشی به بازار ساختوساز و معاملات مسکن و شناخت شرایط و واقعیت‌های این بازار، در مسیر انحرافی قرار دهد.
در چنین شرایطی یک سوال مهم دیگر ایجاد می‌شود. اینکه رشد واقعی ساختوساز چقدر است؟ یعنی رشد ساخت و سازها بدون دوپینگ عرضه از مسیر خانه‌سازی دولتی به چه میزان است؟ چرا که جزئیات مربوط به آمار رسمی ساخت مسکن در سال 99، مجموع «خانه‌سازی‌های دولتی و خصوصی» را نشان می‌دهد. در حالی که شناخت شرایط و واقعیت‌های بازار ساختوساز و معاملات مسکن که از مهم‌ترین الزامات سیاستگذاری درست در بخش مسکن است به‌طور مستقیم به اطلاع دقیق از شرایط و آمارهای واقعی ساخت وساز بستگی دارد. یافته‌ها و بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد در حال حاضر هیچ آمار مستند و مشخصی از تیراژ خانه‌سازی دولتی (مسکن ملی) در سال 99 به صورت تفکیکی در شهرها وجود ندارد اما داده‌های نیمه‌رسمی می‌گوید حدود 80 هزار واحد مسکونی در طرح خانه‌سازی دولتی در سال گذشته در کشور احداث شده است. به این معنا که براساس آمارهای غیررسمی حدود 80 هزار واحد مسکونی از مجموع آمار کل ساخت مسکن (آمار واحدهایی که در سال گذشته پروانه ساخت دریافت کرده‌اند) مربوط به طرح مسکن ملی بوده است. با کسر این رقم از کل تیراژ ساخت مسکن، رشد واقعی ساخت وساز در کشور چیزی نزدیک به 7 درصد برآورد می‌شود.
دو شاهد تخمین وزن خانه‌سازی دولتی
به گزارش «دنیای اقتصاد» دو شاهد از «وزن خانه‌سازی دولتی در رشد تیراژ ساخت» وجود دارد که با استناد به آن می‌توان عنوان کرد بخش عمده نرخ رشد تیراژ ساختمانی در سال گذشته ناشی از ورود آمار خانه‌سازی‌های دولتی به آمار واقعی و طبیعی ساخت مسکن بوده است. شاهد اول مربوط به فعالیت ساختمانی «مسکن ملی» در سال99 به استناد تسهیلاتی است که توسط بانک‌ها برای این منظور پرداخت شد. همچنین آمارهای مربوط به حجم و وضعیت افتتاح‌ها و کلنگ‌زنی‌هایی که توسط دولت صورت گرفت، نیز در این زمینه قابل توجه است. براساس آمار موجود درباره تعداد پرونده‌های تشکیل شده در شبکه بانکی برای دریافت وام بانکی طرح اقدام ملی مسکن، در سال گذشته برای پرداخت وام اقدام ملی به حدود 80 هزار واحد تشکیل پرونده انجام شد. مرحله تشکیل پرونده برای دریافت وام بانکی طرح اقدام ملی بعد از مرحله صدور پروانه ساخت برای واحدهاست. از همین رو می‌توان از این آمار برای اطلاع از آمار تقریبی تعداد واحدهایی که در قالب این طرح در سال گذشته مجوز ساخت دریافت کرده و فرآیند ساختوساز آنها آغاز شد استفاده کرد. شاهد دوم ماجرا نیز وضعیت ساخت مسکن در شهر تهران است. از آنجا که در شهر تهران «خانه‌سازی دولتی» به خاطر نبود زمین دولتی، صورت نگرفت، سال گذشته تیراژ ساخت 19درصد کاهش یافت. در واقع آمارهای رسمی از فرآیند و تیراژ ساخت مسکن در تهران با واقعیت‌های بازار ساخت وساز در پایتخت همخوانی دارد. از آنجا که در شهر تهران عملا خانه‌سازی دولتی در قالب طرح اقدام ملی مسکن صورت نگرفت، رشد واقعی ساخت مسکن با همان رشد آماری تیراژ ساختمانی در پایتخت برابری می‌کند و ابررکود ساختمانی به خوبی از روی آمار رسمی مشهود است.
در حالی که در کشور، اثر ساخت‌وسازهای مسکن ملی بر رشد آماری تیراژ ساختمانی مشهود است. به این ترتیب می‌توان اعلام کرد افزایش 28درصدی ساخت و ساز، براساس «واقعیت بازار مسکن که توام با رکود خرید و نبود قدرت ساخت است» نیست؛ بلکه این رشد مثبت در فرآیند عرضه جدید به بازار مسکن به ضرب و زور تسهیلات دولتی رقم خورده است آن هم در شرایطی که این مدل خانه‌سازی، مطابق تجربه‌های گذشته، نتوانسته «رونق پایدار و موثر در حوزه خرید و ساخت مسکن مصرفی» به وجود بیاورد. با در نظر گرفتن این موضوع می‌توان به این سوال پاسخ داد که چرا رشد اسمی تیراژ ساخت مسکن در کشور، «سراب رشد» محسوب می‌شود؟ تجربه طرح‌های مشابه به‌ویژه طرح مسکن مهر که به فاصله زمانی کمی از طرح اقدام ملی مسکن در کشور انجام شد و هنوز هم پرونده آن به‌طور کامل بسته نشده است نشان داد این مدل ساخت و سازهای دوپینگی، حتی به «خانوارهای دهک پایین فاقد مسکن» هم کمک کامل و فراگیر نمی‌کند چون مطابق تجربه مسکن مهر دهه 80، بخشی از کم‌درآمدهای فاقد مسکن، با فروش امتیاز خانه‌های دولتی به سرمایه‌گذاران ملکی، برای همیشه از «امکان ارزان خانه‌دار شدن» محروم شدند. از سوی دیگر این مدل حتی کمکی به «کنترل قیمت زمین و مسکن» هم نکرده است و نخواهد کرد.
به ویژه در شرایطی که هفتمین سال «رکود ساختمانی» و «عرضه در سطح پایین‌تر از کف بحرانی تقاضا» در کشور در سال 99 به ثبت رسید.
کارشناسان مسکن در حالی نسبت به تبعات ارسال سیگنال غلط به بازار مسکن به واسطه رشد آماری تیراژ ساختمانی ناشی از خانه‌سازی‌های دولتی به سیاستگذار مسکن هشدار می‌دهند که در عین حال معتقدند برای خروج از رکود ساختمانی و دستیابی به رشد واقعی مثبت در تیراژ عرضه مسکن باید شرایط سرمایه‌گذاری ساختمانی برای سازندهها «مساعد» شود. به نحوی که سازندهها نه در نقش پیمانکار بلکه به عنوان سازنده و فعال بخش خصوصی، اقدام به سرمایه‌گذاری، ساخت و عرضه مسکن کنند. این مساعدشدن از سوی دیگر به معنای آن است که شرایط در بازار مسکن (خرید مصرفی) نیز باید «مساعد» شود. برای این منظور لازم است «ریسک غیراقتصادی» و «سیاست‌های اقتصاد کلان» به سمت «کاستن از انتظارات تورمی» تغییر جهت دهد و بعد از آن «تکلیف عرضه‌های فریزشده در بازار ملک و قدرت خرید مسکن» روشن شود. تعیین تکلیف برجام، کنترل رشد نقدینگی و همچنین اعمال ابزارهای موثر در بازار مسکن مانند دریافت مالیات سالانه از املاک برای تحریک عرضه واحدهای احتکار شده و منجمد به بازار از ضرورت‌های پیش‌روی سیاستگذار مسکن است.
کارشناسان هشدار می‌دهند سیاست‌های دوپینگی، فقط باعث «دور شدن سیاستگذار از واقعیت‌های بازار ملک» و «از بین رفتن زمان برای اصلاحات اساسی به نفع خانه‌اولی‌ها» خواهد شد و البته باعث «انحراف منابع و اعتبارات به ساخت و سازهای کم‌اثر یا بی‌اثر» خواهد شد. بدون شک، تکمیل زنجیره عرضه مسکن از طریق تقویت قدرت خرید و توانمندسازی سمت تقاضا با پرداخت تسهیلات در استطاعت و موثر برای ایجاد رونق ساخت وساز و معاملات مسکن ضروری است. تفکیک رشد واقعی از رشد آماری ساختوساز در حالی برای شناخت واقعیت روز بازار مسکن و بازار ساخت وساز برای سیاستگذاری درست در این زمینه ضروری است که حتی گزینه پیشنهادی دولت سیزدهم برای تصدی وزارت راه و شهرسازی نیز در برنامه‌های خود اعلام کرده است به دنبال انحراف‌گیری از طرح مسکن ملی است که واحدهای این طرح در نهایت به مصرف‌کننده‌های واقعی و خانه‌اولی‌ها برسد. بازار ساختوساز مسکن در حالی رکودی هفت‌ساله را تجربه می‌کند که براساس نیاز مسکن سالانه حداقل باید 560 هزار واحد مسکونی و در حالت نرمال سالانه 900 هزار واحد مسکونی به بازار عرضه می‌شد. اما از سال 93 تا پایان سال 99 به‌طور میانگین سالانه تنها 370 هزار واحد مسکونی به بازار مسکن کشور عرضه شده است که این میزان با اختلاف زیادی بسیار کمتر از کف حداقلی است.
