هزینه احداث هر مترمربع بنا در آمار رسمی منعکس شد
مزاحم تورمی ساختوساز
سبقت تورم ساخت از تورم مسكن در بهار امسال
بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» با استناد به نخستین آمار رسمی درباره تغییرات هزینه ساخت هر مترمربع مسکن نشان می‌دهد، هماکنون دست‌‌کم یک عامل مهم به عنوان اصلی‌‌ترین مزاحم اقتصادی ساختوساز قابل شناسایی است. این آمار رسمی که اخیرا از سوی بانک‌‌مرکزی و در گزارش مربوط به نماگرهای اقتصادی کشور مربوط به بازه زمانی بهار ۱۴۰۱ منتشر شده است نشان‌دهنده رشد ۹/ ۵۰ درصدی هزینه ساخت مسکن (بدون احتساب قیمت زمین)، در سه ماه اول سال جاری در مقایسه با هزینه ساخت مسکن در یک‌سال ۱۴۰۰ است. در آمارهای اعلام شده از سوی بانک مرکزی در تازه‌‌ترین گزارش مربوط به نماگرهای اقتصادی مربوط به بازه زمانی بهار ۱۴۰۱، هزینه ساخت هر مترمربع-بدون احتساب قیمت زمین- و همچنین تغییرات هزینه ساخت در این مقطع زمانی، قابل محاسبه است. برآوردهای «دنیای اقتصاد» از داده‌های اعلام شده در این گزارش نشان می‌دهد متوسط هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان مسکونی در کشور در بهار امسال به‌طور متوسط به ۸ میلیون و۳۰۰ هزار تومان رسیده است. این آمار براساس حجم کل سرمایه‌‌گذاری ساختمانی در کشور طی بهار امسال و همچنین زیربنای ساختمان‌هایی که در همین مقطع زمانی عملیات ساختمانی روی آنها انجام شده است، به دست آمده است.
برآورد کشوری هزینه ساخت
به گزارش «دنیای اقتصاد» و براساس آمار رسمی اعلام شده از سوی بانک مرکزی، هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان مسکونی در کشور طی بهار امسال در حالی به‌طور متوسط به مترمربعی ۸ میلیون و۳۰۰ هزار تومان-البته بدون احتساب قیمت زمین- رسیده است که این میزان در یک‌سال ۱۴۰۰ به‌طور متوسط مترمربعی ۵ میلیون و۵۰۰ هزار تومان بوده است. این ارقام نشان می‌دهد هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان مسکونی در کشور در فاصله یک‌سال ۱۴۰۰ تا پایان بهار ۱۴۰۱، معادل ۹/ ۵۰ درصد رشد داشته است. به عبارت دیگر هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در کشور در بهار امسال نسبت به هزینه ساخت مسکن در سال ۱۴۰۰، مترمربعی به‌طور متوسط، ۲ میلیون و۸۰۰ هزار تومان رشد داشته است.
این میزان رشد در واقع مربوط به مجموع و متوسط تورم مصالح و تجهیزات ساختمانی، دستمزد و اجرت‌‌های عوامل انسانی درگیر در پروژه‌ها، هزینه خدمات و همچنین هزینههای مربوط به امور اداری ساختوساز و دریافت مجوزهای ساختمانی و مواردی از این قبیل است و هزینه تامین زمین را دربر نمی‌گیرد.
هنوز آمار رسمی درباره تورم زمین و همچنین تورم مسکن کشوری در سال ۱۴۰۱ اعلام نشده است. تحلیل اطلاعات و داده‌های اعلام شده در این گزارش منجر به استخراج نخستین آمار رسمی از هزینه ساخت مسکن در کشور می‌شود. این هزینه ساخت ۸ میلیون و ۳۰۰ هزار تومانی به عنوان متوسط هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان مسکونی در کشور، در واقع نخستین آمار رسمی از هزینه ساخت بنا در کشور است.
تاکنون برای سنجش سطح متوسط یا میانگین هزینه مربوط به ساخت هر مترمربع ساختمان مسکونی یا هزینه ساختوساز مسکن، آمار رسمی در دسترس نبود و «دنیای اقتصاد» همواره در گزارش‌های خود درباره هزینه ساخت مسکن و تغییرات مربوط به تورم ساختمانی، از آمارهای غیررسمی به دست آمده از تحقیقات میدانی بر پایه اظهارات سازندهها، انبوه‌‌سازان، بسازوبفروش‌ها و فعالان ساختمانی تهران و کشور، استفاده می‌کرد.
سازندهها و فعالان ساختمانی در کشور و تهران بر اساس لیست‌‌های خرید مربوط به هزینههای ساختمانی، در هر یک از این تحقیقات میدانی، آخرین برآوردها درباره هزینه ساخت هر مترمربع مسکن را به «دنیای اقتصاد» اعلام می‌کردند. این در حالی است که در پی رشد مداوم هزینه ساخت از ناحیه تورم هزینههای ساختوساز، از سال ۹۹ تاکنون، پیشبینی هزینه تمام‌شده ساخت مسکن تا زمان پایان پروژه برای سازندهها بسیار دشوار و در موارد زیادی به امری محال تبدیل شده است. در شرایطی که همواره آمارهای غیررسمی مربوط به هزینه تخمینی ساخت مسکن در تحقیقات میدانی و برآوردها مبنا قرار داشت، تاکنون اما برای این شاخص مهم-متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن- که در واقع شاخص بالادست برای سنجش تورم مسکن یا تغییرات قیمت فروش واحدهای مسکونی است، آمار رسمی وجود نداشت. آمار مربوط به تورم هزینههای ساختوساز از این بابت به عنوان شاخص بالادست قیمت مسکن قابل معرفی است که هر نوع تغییر در هزینه ساختوساز در نهایت در قیمت تمام‌شده و در نتیجه بر قیمت فروش واحدهای مسکونی اثرگذار خواهد بود. یعنی متناسب با افزایش هزینه ساخت مسکن، قیمت واحدهای مسکونی نیز افزایش خواهد یافت. «دنیای اقتصاد» پیش از این و در بررسی‌‌های متعدد از بازار ساختوساز، برآورد تخمینی مربوط به هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در تهران و کشور را در چند گزارش اعلام کرده بود. آخرین گزارش «دنیای اقتصاد» در این باره مربوط به برآورد متوسط هزینه ساخت مسکن در تهران و کشور در تابستان سال جاری بود.
براساس تحقیقات میدانی به عمل آمده بر پایه اظهارات سازندهها و فعالان ساختمانی، اوایل تابستان امسال، متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در شهر تهران حول و حوش ۱۴ میلیون تومان و این میزان در شهرهای کشور به‌طور متوسط حول و حوش ۱۰ میلیون تومان برآورد شد. این اعداد نیز در واقع متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن بدون احتساب قیمت زمین و شامل هزینههای مربوط به تامین مصالح ساختمانی، خدمات، مجوزها، دستمزدها و... است.
معرفی مزاحم تورمی
در شرایطی که بازار ساختوساز مسکن، هماکنون عمیق‌‌ترین دوره رکود ساختمانی از بابت کاهش شدید عرضه جدید به بازار ملک را تجربه می‌کند، بررسی‌‌های به عمل آمده از سوی «دنیای اقتصاد» بر پایه نخستین روایت رسمی از متوسط هزینه ساخت مسکن، از تورم ساخت به عنوان عامل اصلی یا مزاحم تورمی رونق فعالیت‌‌های ساختمانی خبر می‌دهد.
اگر‌چه پیش‌تر «دنیای اقتصاد» در گزارش‌های خود، به نقش خروج اجباری تقاضای مصرفی و موثر از بازار به دنبال جهش پی در پی قیمت واحدهای مسکونی (از سال ۹۷ تاکنون)، به عنوان یکی از اصلی‌‌ترین عوامل بی‌‌انگیزگی و بی‌‌عملی سازندهها در بازار ساختوساز برای ساخت و عرضه واحدهای جدید به بازار مسکن خبر داده و ابعاد آن را با ذکر اعداد و ارقام مربوطه مورد تحلیل و بررسی قرار داده بود، اما تازه‌‌ترین آمارهای رسمی از تغییرات هزینه ساخت مسکن به شناخت مزاحم تورمی و عامل افزایش عمق رکود در فعالیت‌‌های ساختمانی منجر می‌شود. هماکنون سازندهها و فعالان ساختمانی در حالی ششمین سال رکود عمیق در بازار ساختوساز کشوری را پشت سر می‌‌گذارند که علاوه بر ناتوانی تقاضای مصرفی، به عنوان موثرترین شکل تقاضا در بازار مسکن از خرید آپارتمان‌‌های ساخته شده و در نتیجه عدم تکمیل زنجیره ساختوساز در مرحله آخر که همان فروش واحدها در بازار برای بازگشت اصل سرمایه و تامین حاشیه سود سازندهها از فرآیند ساخت و تامین منابع مالی برای شروع پروژههای جدید است، تورم فزاینده ساختمانی به عنوان دومین مانع در مسیر سرمایه‌‌گذاری‌‌های ساختمانی بیش از پیش خود را نشان می‌دهد. این تورم فزاینده از سال ۹۹ و بعد از ثبت تورم ۱۰۰ درصدی در هزینههای ساخت و بهای مصالح ساختمانی نسبت به سال قبل از آن، نقش پررنگ‌‌تری در ایجاد مانع در مسیر سرمایه‌‌گذاری ساختمانی و افزایش عمق رکود ساختمانی ایفا کرد.
افزایش نقش تورم ساختمانی
هزینه ساخت هر مترمربع مسکن به‌طور متوسط در بهار امسال در حالی نسبت به سال گذشته نزدیک به ۵۱ درصد افزایش داشته است، که این تورم قابل توجه در هزینه ساختوساز، نسبت به نقش پررنگ تورم بالای هزینههای ساخت مسکن در عدم میل و انگیزه سازندهها برای شروع پروژههای جدید برای عرضه تازه به بازار مسکن، به سیاستگذار گرا می‌دهد. گرای تورم ساخت به سیاستگذار مسکن در مقطع زمانی فعلی که رکود ساختمانی به عمیق‌‌ترین وضعیت خود طی سال‌های گذشته تاکنون رسیده است این است که عامل اصلی در اینکه سازندهها میل و رغبت چندانی به ساختوساز ندارند، بخشی به خاطر رکود معاملاتی از سمت تقاضای مصرفی و موثر و بخش دیگر از جانب تورم فزاینده هزینه ساختوساز است.
این تورم منبعث از هزینه خرید یا تامین مصالح برای انجام عملیات ساختمانی از ابتدا تا پایان پروژههای ساختمانی است. به عبارت دیگر تورم شدید در بخش تولید نهاده‌های ساختمانی یا همان تورم شدید در تولید صنعتی خود را روی تورم ساختمانی یا رشد بالای هزینه تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی و در نهایت قیمت تمام‌شده ساخت مسکن نشان می‌دهد. بررسی‌‌ها از رشد فزاینده هزینه تولید در کارخانه‌ها و در بخش‌های مختلف صنعتی خبر می‌دهد که هزینه تولید مصالح و تجهیزات ساختمانی نیز در این فرآیند تورمی قرار دارد. به‌عبارتی تورم تولید صنعتی ابتدا خود را روی تورم ساخت و سپس بر تورم واحدهای مسکونی در شکل رشد شدید قیمت‌‌های فروش آپارتمان منعکس کرده و می‌کند.
سبقت تورم ساخت از تورم مسکن
نقش پررنگ تورم فزاینده ساخت یا رشد شدید هزینههای ساخت مسکن در رکود عمیق ساختمانی به‌ویژه در سال جاری زمانی بیش از پیش نمایان می‌شود که آمارهای مربوط به تورم ساخت و تورم مسکن رصد می‌شود.
بررسی‌‌ها نشان می‌دهد، تورم ساخت در سال جاری (بهار امسال به روایت بانک مرکزی)، از تورم مسکن سبقت گرفته است. در واقع رشد هزینههای ساختوساز از رشد قیمت مسکن بیشتر بوده است. این موضوع باعث می‌شود، در بهترین حالت حتی اگر سازندهها از فرآیند ساختوساز به واسطه این سبقت تورمی هزینههای ساخت از تورم مسکن دچار ضرر و زیان نشوند، حاشیه سود آنها به‌شدت تحت تاثیر قرار گرفته و کاهش یابد. از این رو می‌توان به نقش قابل توجه تورم ساخت در بی‌‌میلی سازندهها نسبت به ساخت مسکن، اشاره کرد.
آمارهای رسمی مربوط به رشد قیمت مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد در همین مقطع زمانی که تورم مسکن همچنان بالا است و رشد شدید قیمت‌‌ها ادامه دارد، متوسط قیمت واحدهای مسکونی در پایتخت، حول و حوش ۴۰ درصد افزایش یافته است. هنوز اما آمار مربوط به تورم کشوری مسکن به‌طور رسمی منتشر نشده است اما یافته‌ها و اطلاعات غیررسمی نشان می‌دهد تورم مسکن در شهرهای کشور نیز در بیشترین حالت حول و حوش تورم مسکن شهر تهران یعنی محدوده ۴۰ درصدی است. این در حالی است که در فاصله سال گذشته تا بهار امسال، هزینه ساخت مسکن بدون احتساب قیمت زمین حدود ۵۱ درصد رشد داشته است. یعنی تورم ساخت بیش از تورم مسکن بوده است.
این موضوع خود پاسخی صریح و ساده به چرایی ادامه رکود ساختمانی و افزایش عمق آن در شرایط فعلی است.
سازندهها نه‌تنها هماکنون از ناحیه نبود مشتری موثر برای واحدهای ساخته شده تمایلی به ساخت و عرضه جدید ندارند بلکه سبقت تورم ساخت از تورم مسکن آنها را نسبت به آینده حاشیه سودشان از فرآیند ساختوساز دچار نگرانی جدی و اساسی کرده است. در واقع هماکنون سازندهها نه تنها نگران بازگشت اصل و سود سرمایه خود در قالب فروش به موقع واحدها هستند بلکه نسبت به سود و زیان ناشی از فعالیت ساختمانی به دنبال تورم بالای هزینه ساخت بعد از اتمام پروژه‌ها نیز دچار تردید و شک شدهاند.
پیام بازار به سیاستگذار
اما این شرایط یک پیام مهم برای سیاستگذار مسکن دارد. مبنی بر اینکه اگر سیاستگذار بخواهد این شرایط را به نفع بازار مسکن و ساختوساز از محل افزایش عرضه واحدهای جدید، رشد فعالیت‌‌های ساختمانی و خروج بازار ساختوساز از حالت رکود تغییر دهد، باید چه اقدامی را به صورت فوری در اولویت برنامه‌های خود قرار دهد؟
سیاستگذار برای تغییر این شرایط به نفع بازار مسکن و مجموعه فعالان و متقاضیان این بازار و همچنین ایجاد جریان مولد ساختمانی باید در وهله اول ریشه‌های تورم تولید در بخش صنعت را شناسایی و آنها را خشک کند.
در واقع تورم عمومی که در نهایت خود را در شکل تورم بخش تولید از جمله تولید مصالح و تجهیزات ساختمانی نشان می‌دهد باید در وهله اول کنترل و مهار شود. در واقع یکی از مهم‌ترین عوامل تورم هزینه ساخت بیش از حالت نرمال و قابل پذیرش، تورم عمومی و انعکاس آن بر هزینههای تولید و ساخت مصالح است که در نهایت خود را در شکل تورم گسترده هزینه ساخت و در نتیجه رشد شدید قیمت تمام شده مسکن نشان می‌دهد. آن هم در شرایطی که به دلیل چند سال جهش شدید و متوالی قیمت مسکن عملا تقاضای مصرفی توانایی خود برای خرید مسکن به‌ویژه آپارتمان‌‌های نوساز را از دست داده است.
روایت سازندهها از شرایط فعلی
تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» با استناد به روایت سازندهها وفعالان ساختمانی شهر تهران، دشوارتر شدن شرایط برای سازندهها از بابت تصمیم برای ورود به پروژههای ساختمانی و انجام فعالیت ساختوساز را تایید می‌کند.
در این تحقیق میدانی که از سازنده‌‌‌های مناطق مختلف شهر تهران به عمل آمده است، بخش زیادی از آنها معتقدند هماکنون نه تنها تخمین حاشیه سود فرآیند ساختوساز در پروژههای جدید تقریبا به امری غیرممکن تبدیل شده است بلکه بخش زیادی از آنها نسبت به سودآور بودن یا زیان ناشی از ساختوساز تردید دارند.
در واقع و بنا بر اعلام سازنده‌‌‌های مسکن در شهر تهران نه تنها تخمین و برآورد هزینه نهایی و قیمت تمام‌شده ساخت و از سوی دیگر تخمین حاشیه سود برای آنها غیرممکن شده است بلکه آنها نمی‌توانند پیشبینی کنند که آیا در پایان پروژه، از فعالیت خود سود برداشت می‌کنند یا به واسطه تورم شدید هزینه ساخت و عدم سود متناسب با رشد هزینه‌ها، دچار زیان می‌‌‌شوند؟
آنها می‌‌‌گویند: نه تنها بازار ساختوساز و سازندهها با معضل نبود مشتری یا تقاضای موثر (تقاضای مصرفی) روبه‌رو شده و به واسطه این معضل طول دوره خواب سرمایه برای آنها افزایش یافته است بلکه، به واسطه سبقت رشد هزینه ساخت مسکن از رشد قیمت مسکن، شرایط و آینده کاری آنها با نگرانی‌های زیادی روبه‌رو شده ودر هاله‌‌‌ای از ابهام قرار گرفته است.
به گفته آنها، در شرایط فعلی و در حالی که رشد قیمت مسکن کمتر از تورم ساخت و رشد هزینههای ساختوساز است، حتی اگر تقاضا برای خرید واحدها هم وجود داشته باشد و به طور نسبی در مقایسه با شرایط حال حاضر افزایش داشته باشد باز هم نمی‌توان به حاشیه سود موردانتظار برای سازندهها در پایان کار و اتمام عملیات ساختمانی چندان امیدوار بود و در بهترین حالت حاشیه سود سازندهها با افت محسوس همراه خواهد شد. این در حالی است که به نظر نمی‌رسد با توجه به مجموع شرایط فعلی و انتظارات تورمی موجود، دست کم در کوتاه‌مدت و میان‌مدت، رکود معاملاتی مسکن به اتمام برسد. بنابراین هماکنون سازندهها با شرایط نامساعد ناشی از نبود تقاضای موثر از یکسو و رشد فزاینده هزینه ساخت از سوی دیگر روبه‌رو شدهاند.
به‌خصوص با نوسانات اخیر در نرخ ارز و رشد شدید قیمت دلار، انتظارات تورمی در این بخش تشدید شده است. سازندهها به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند: افزایش قیمت دلار و نرخ ارز همواره اثر تورمی خود را در هزینههای ساختوساز به همراه داشته است. در برخی از مصالح و تجهیزات که وارداتی هستند به طور مستقیم و در سایر مصالح به طور غیرمستقیم و از طریق رشد شدید هزینههای تولید و... همواره قیمت تمام‌شده از محل نوسانات ارزی رشد داشته است. سازندهها کنترل تورم و بهبود شرایط اقتصادی را از پیش‌‌‌شرط‌‌‌های اساسی برای بهبود وضعیت بازار مسکن و ساختوساز می‌‌‌دانند.
