وزیر جدید از واقعیت طرح ملی خبر دارد؟ از قراردادهای مشکلساز تا قیمت ساختوساز
دو انحراف مسکن میلیونی
گزارش «دنياي اقتصاد» از تبعات شروع پروژههاي ساختماني با مبلغ زير «هزينه واقعي»
واقعیت طرحی که هم‌‌اکنون برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی دولتیساز در دست اجرا قرار دارد، از وجود دو انحراف عمده در این طرح خبر می‌دهد.
بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد»، در حالی از شناسایی دو انحراف عمده در نحوه قیمت‌‌گذاری و محل ساخت این واحدها در کشور و تهران خبر می‌دهد که یک پرسش اساسی در این باره این است که آیا وزیر جدید راه و شهرسازی از واقعیت این طرح ملی و انحراف‌‌هایی که در آن وجود دارد، خبر دارد؟ مهم‌ترین انحراف مربوط به شکاف عمیقی است که بین واقعیت روز هزینه ساخت مسکن و قیمت ساخت واحدهای دولتیساز در قراردادهایی که تاکنون برای ساخت یک میلیون مسکن بین دولت و پیمانکارها منعقد شده است، وجود دارد. بررسی‌‌ها نشان می‌دهد نه‌تنها در سال اول اجرای این طرح که در سال دوم نیز، عملا قراردادها با قیمتی پایین‌‌تر از واقعیت هزینه‌های روز ساختوساز بین دولت و پیمانکارها بسته می‌شود. اگرچه هدف دولت از این کار، کاهش قیمت تمام‌شده و در نتیجه ارزان تمام شدن واحدها برای متقاضیان و پیشخریداران است اما در عمل این اقدام نه‌تنها منجر به ارزان‌‌سازی نخواهد شد بلکه به دلیل عدم موافقت گروه زیادی از سازنده‌ها و پیمانکارها با این اعداد برای ورود به پروژه‌ها، عملا کار با تاخیر زمانی همراه خواهد شد. این در حالی است که حتی در شرایطی که پیمانکارها هم این اعداد و ارقام را پذیرفته و برای ساخت مسکن با قیمت پایین‌‌تر از هزینه روز، با دولت قرارداد امضا کنند، در نهایت موفق به انجام کار در موعد مقرر و با قیمت تعیین‌شده نخواهند شد. بنابراین در هر دو حالت به دلیل برخورد کردن پروژه با تورم ساختمانی بیشتر و عدم تامین منابع مورد نیاز مطابق با واقعیت‌‌های روز بازار ساختوساز، عملا نه تنها واحدها ارزان‌‌تر از قیمت بازار ساخته نخواهد شد بلکه واحدها با بهایی بیشتر و در زمانی طولانی‌‌تر به متقاضیان و پیش‌‌خریدارها تحویل می‌شود. ضمن آنکه به دلیل برخورد پروژه‌ها با تورم، رشد هزینه ساخت و افزایش قیمت تمام‌شده واحدها، بخشی از پروژه‌ها با ریزش متقاضی همراه می‌شود. چرا که به دلیل افزایش قیمت و طولانی شدن پروسه ساخت، اساسا گروهی از متقاضیان و پیشخریداران به دلیل شرایط خاص اقتصادی قادر به تامین مابه‌‌التفاوت مربوط به سهم آورده متقاضی، نخواهند بود.
این موضوع می‌تواند پروژه‌ها را در باتلاق سردرگمی و بلاتکلیفی فرو برده و هم برای پیشخریداران، هم برای دولت، هم سازنده و پیمانکارها و هم شبکه بانکی مشکلات بسیار زیادی را ایجاد کند. در واقع برخورد پروژه‌ها با توقف و تاخیر در فرآیند ساخت، تکمیل و تحویل به پیشخریداران، افزایش هزینه ساخت و قیمت تمام‌شده و ریزش متقاضیان، تبعات شروع پروژه‌های ساختمانی با مبلغ زیر «هزینه واقعی» است.
گسل قراردادها با «قیمت روز»
به گزارش «دنیای اقتصاد»، صرف نظر از اینکه سیاستی که در مقطع زمانی فعلی در قالب ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی دولتیساز برای حل معضل مسکن در نظر گرفته شده است، قابل اجرا بوده یا غیر قابل تحقق است، این طرح حتی در صورت اجرایی شدن با همان تیراژ اعلام‌شده از سوی مسوولان، دست‌‌کم دو انحراف عمده به لحاظ نحوه تعیین قیمت در قراردادهای دولت با پیمانکاران و همچنین محل تعیین شده برای ساخت بخشی از این واحدها را در خود جای داده است. در واقع، در شرایطی که هم کارنامه سال اول اجرای این طرح نشان‌دهنده عدم تحقق برنامه ساخت سالانه یک میلیون مسکن در کشور است و همچنین بسیاری از کارشناسان و صاحب‌نظران اقتصادی از جنبه‌های مختلف اجرای این طرح را برنامه‌‌ای عملیاتی و موفق ارزیابی نمی‌کنند، حتی در صورتی که این طرح به‌طور کامل اجرایی شود و ساخت سالانه یک میلیون مسکن نیز کلید بخورد، باز هم دو انحراف عمده در این سیاست وجود دارد. دربرگیری یک انحراف از این دو انحراف مهم مربوط به کل کشور و انحراف دوم مربوط به تهران و پروژه‌هایی است که اخیرا برای ساخت آنها در پایتخت در قالب نهضت ملی مسکن، برنامه‌‌ریزی شده است. وجود این دو انحراف باعث می‌شود حتی اگر به فرض این سیاست در زمان مشخص‌شده یعنی طول دوره دو ساله ساخت اجرایی شود یا به‌عبارتی سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور در برنامه ساخت قرار بگیرد، باز هم حداقل در کوتاه‌مدت و میان‌مدت نتواند بحران ناتوانی خرید و اجاره مسکن برای متقاضیان این بازار ناشی از جهش قیمت‌‌ها را پاسخ دهد. بررسی‌‌ها حاکی است در صورتی که وزیر جدید راه وشهرسازی و سایر مسوولان اصرار به اجرای سیاست ساخت سالانه یک میلیون مسکن در سال دارند باید این انحراف‌‌ها را شناسایی و نسبت به برطرف کردن آنها اقدام کنند.
انحراف اول که انحرافی کشوری و سراسری محسوب می‌شود مربوط به وجود گسل یا شکاف بزرگ بین قراردادهای ساخت واحدهای دولتیساز با واقعیت روز هزینه‌های ساختوساز در بازار است. اعداد و ارقام اعلامی از سوی سازنده‌ها درباره برآورد هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در کشور نشان‌دهنده آن است که رقم قراردادهای ساخت مسکن دولتی، حول و حوش ۳۰ درصد با هزینه واقعی و قیمت روز ساختوساز در بازار فاصله داشته و از آن کمتر است. یعنی رقم تعیین‌شده در قراردادهای ساخت مسکن‌‌های دولتی، عملا حول‌وحوش ۳۰ درصد کمتر از هزینه روز ساختوساز مسکن در بازار فعالیت‌‌های ساختمانی است. به عنوان مثال و براساس جزئیات برخی قراردادهایی که سال گذشته بین پیمانکار و دولت برای ساخت واحدهای طرح نهضت ملی مسکن (سیاست ساخت یک میلیون مسکن در سال)، منعقد شده است، رقم تعیین شده در این قراردادها برای ساخت هر مترمربع واحد مسکونی حول‌وحوش ۳ میلیون تومان بوده است در حالی که پارسال، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در حالت معمول بالای ۵ تا ۵/ ۵ میلیون تومان بوده است. امسال شرکت‌‌های ساختمانی با ارقام مترمربعی ۴ میلیون و۷۰۰ هزار تومان تا ۵ میلیون و۷۰۰ هزار تومان قرارداد ساخت مسکن ملی امضا کرده‌‌اند در حالی که امسال هم هزینه ساخت هر مترمربع مسکن معمولی در کشور بالای مترمربعی ۸ میلیون تومان تمام می‌شود. این عدد در شهر تهران به ازای هر مترمربع به‌طور متوسط تا ۱۵ میلیون تومان است. این انحراف یعنی شکاف گسترده بین رقم تعیین‌شده در قراردادها برای ساخت مسکن ملی با واقعیت روز هزینه‌های ساختوساز، مهم‌ترین انحرافی است که می‌تواند سرنوشت سیاست ساخت یک میلیون مسکن در سال را تحت تاثیر قرار داده و مساله ساخت، تکمیل و واگذاری واحدها را به یک معضل برای دولت، متقاضیان، سازنده‌ها و شبکه بانکی تبدیل کند. از این بابت که تعیین غیرواقعی هزینه ساخت در نهایت منجر به ناتوانی سازنده از انجام به موقع تعهدات با رقم تعیین‌شده و توقف روند ساخت واحدها تا زمان تعدیل هزینه ساخت و تطبیق آن با واقعیت‌‌های روز بازار ساختوساز می‌شود. در واقع در شرایطی که هزینه ساخت رقمی غیرواقعی تعیین شود، سازنده نمی‌تواند پروژه را به موقع تمام کرده و تاخیر ایجاد شده در نتیجه این موضوع می‌تواند منجر به توقف پروژه و در نهایت افزایش هزینه ساخت شود.
شاید همین انحراف یکی از مهم‌ترین عواملی بوده است که در کنار سایر عوامل، در سال اول، منجر به ثبت کارنامه ناموفق برای خانه‌‌سازی دولتی در قالب سیاست ساخت سالانه یک میلیون مسکن در سال، شده است. این انحراف در آمار شبکه بانکی از پرداخت تسهیلات ساخت در طرح یک میلیون مسکن، کاملا مشخص است. پرداخت تسهیلات بانکی برای ساخت این واحدها در واقع یک خط‌‌کش کاملا معتبر و دستگاه سنجش واقعی از روند اجرای این سیاست است. چرا که نخستین مرحله از پرداخت تسهیلات بانکی برای ساخت این واحدها در همان مراحل اولیه شروع ساخت این واحدها به پروژه‌ها تزریق می‌شود. از این رو، آمار تعداد وام‌‌های بانکی پرداخت شده برای ساخت این واحدها را می‌توان به عنوان آمار واقعی تیراژ ساخت مسکن در این طرح ملاک ارزیابی قرار داد. آمار شبکه بانکی نشان می‌دهد تاکنون که بیش از یک‌سال از شروع ساخت یک میلیون مسکن در سال سپری می‌شود و عملا این طرح در سال دوم اجرا قرار دارد تنها به حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی وام بانکی پرداخت شده است. این در حالی است که قاعدتا و با توجه به اینکه طرح در سال دوم اجرا قرار دارد باید این آمار بیش از یک میلیون بود. چه بسا همین گسل موجود بین رقم قراردادها و هزینه روز ساخت مسکن، منجر به عملکرد ضعیف در سال اول اجرای این طرح شده است. چرا که این موضوع دست‌‌کم از دو جهت بر طرح و روند پیشرفت آن اثر می‌‌گذارد. تعیین قیمت ساخت در قراردادها با فاصله قابل توجه از واقعیت‌‌های روز بازار ساختوساز، منجر به غیرجذاب شدن این طرح برای پیمانکاران ساختمانی خواهد شد و از سوی دیگر می‌تواند به دلیل غیرواقعی بودن هزینه ساخت در قراردادها، پروژه‌ها را در معرض خطر توقف و تعطیلی قرار دهد.
این در حالی است که در همین قراردادها عملا یک مساله دیگر نیز وجود دارد. یعنی علاوه بر انحراف موجود به جهت شکاف فاحش بین هزینه واقعی ساخت و رقم تعیین‌شده در قراردادها، این قراردادها را می‌توان به نوعی قرارداد « ناقص‌‌سازی» تعبیر کرد. در نمونه‌هایی از قراردادهای مربوط به اجرای این طرح، مشاهده می‌شود که ساخت واحدها بدون الزام سازنده به تامین برخی امکانات اساسی مرتبط با تکمیل تجهیزات ساختمانی نظیر کابینت، کولر، پکیج، شوفاژ، آسانسور، محوطه‌‌سازی و... انجام خواهد شد. به عبارتی دولت برای اینکه پیمانکار را برای ساخت مسکن زیر قیمت تمام‌شده روز بازار، پای کار آورده و ترغیب به ساخت کند مجبور شده است برخی از آیتم‌‌های ضروری و اصلی ساخت را از قراردادها حذف کرده و عملا نوعی ناقص‌‌سازی را دنبال کند.
در حالی که این آیتم‌‌ها از ضرورت‌‌های حذف‌نشدنی یک واحد مسکونی است. در چنین شرایطی سازنده یا این اقلام را در فرآیند ساخت تامین کرده و در نتیجه بعد از اتمام کار به قیمت زمان تحویل، هزینه مربوط به آن را مطالبه خواهد کرد یا پیش‌‌خریدار بعد از تحویل واحد به صورت خام و ناقص، ناچار به تامین و تجهیز واحد به این اقلام ضروری با قیمت روز خواهد بود. در واقع این ناقص‌‌سازی نه تنها هزینه تمام‌شده واحدها را برای پیش‌‌خریدار کاهش نداده و منجر به ارزان‌‌سازی نمی‌شود بلکه حتی در صورت تحویل واحدها، به دلیل نقص در امکانات ضروری، تا زمان تکمیل واحد برای پیش‌‌خریدار قابل سکونت نخواهد بود. ضمن آنکه تکمیل واحدها و تامین این اقلام ضروری هزینه سنگینی را به پیش‌‌خریدار تامین می‌کند.
مسکن دولتی در منطقه لوکس؟
انحراف دوم این طرح مربوط به پایتخت است. بررسی‌‌ها نشان می‌دهد محل احداث بخشی از واحدهای دولتیساز که قرار است در تهران ساخته شود، لوکسترین منطقه تهران یعنی منطقه یک است که به‌طور قطع دهک‌‌های پایین و حتی متوسط درآمدی و اقتصادی که مخاطب سیاست مسکن دولتی هستند، در این منطقه ساکن نیستند.
این اقدام می‌تواند منجر به انحراف در تخصیص منابع محدودی شود که برای طرح ساخت یک میلیون مسکن در نظر گرفته شده است و عملا مانع از اصابت طرح به هدف شود. به عنوان مثال در یک نمونه، اخیرا اعلام شده قرار است ۱۱ هزار واحد مسکونی در قالب قرارگاه مسکن در شهر تهران ساخته شود که از این تعداد ۳۳۹ واحد مسکونی در منطقه یک تهران، برنامه‌‌ریزی شده است. این در حالی است که ۲۶۳ واحد مسکونی نیز در منطقه ۲۲ برنامه‌‌ریزی شده است. منطقه‌‌ای که خود به دلیل ساخت‌وسازهای بی‌‌رویه در سال‌های اخیر، به شهر برج‌های خالی از سکنه تبدیل شده است و جدیدترین یافته‌های «دنیای اقتصاد» از وضعیت بازار مسکن این منطقه نشان‌دهنده آن است که حول و حوش ۲۰ درصد از کل واحدهای مسکونی در این منطقه که اتفاقا منطقه‌‌ای مصرفی و معمولی است، خالی از سکنه است. این حجم از خانه‌های خالی در یک منطقه مصرفی در واقع سوءاثر اتفاقات و عواملی است که باعث شده است این واحدها به بازار مصرف وارد نشود. بنابراین و در شرایطی که هم‌‌اکنون حجم قابل توجهی از واحدهای مسکونی چه در منطقه لوکس-منطقه یک- و چه در مناطق معمولی و مصرفی خالی از سکنه است، تا زمانی که سیاست‌های موثر برای عرضه این واحدها به بازار مصرف اعمال نشود نمی‌توان به اثربخشی خانه‌‌سازی‌‌های دولتی در مناطق اشباع از واحدهای خالی، امیدوار بود.
این دو انحراف بخشی از واقعیت طرح خانه‌‌سازی دولتی اما به مراتب دربردارنده واقعیت‌‌هایی فراتر از آن‌‌چیزی است که وزیر جدید راه وشهرسازی در جلسه رای اعتماد از نمایندگان مجلس به آن اشاره کرد. مهرداد بذرپاش، وزیر راه‌وشهرسازی در جلسه رای اعتماد خود، در مجلس مشکل اصلی بازار مسکن به‌ویژه طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال را مساله تامین مالی آن عنوان و اعلام کرد اجرای این پروژه و ساخت ۴میلیون مسکن در چهار سال، دست‌‌کم به دو برابر بودجه فعلی کشور یعنی معادل ۲۸۰۰ همت (۲۸۰۰ هزار میلیارد تومان) منابع مالی نیاز دارد و مشخص نیست که وزارت راه‌وشهرسازی می‌خواهد این منابع را از کجا تامین کند؟
این در حالی است که بررسی‌‌ها نشان می‌دهد حتی اگر منابع مورد نیاز برای اجرای این طرح در اختیار باشد، وقتی قراردادهای ساخت واحدها با رقمی زیر واقعیت روز هزینه ساخت به سازنده‌ها و پیمانکارها ارائه می‌شود، یا این قرارداد از جانب آنها پذیرش و امضا نمی‌شود یا حتی اگر امضا شود، وارد مسیر انحرافی که همان تاخیر و ناتوانی در اتمام پروژه‌ها است، می‌شود. این شرایط پیش از این در قراردادهای مسکن مهر نیز تجربه شد. اگرچه در مسکن مهر قیمت مقطوع برای پروژه‌ها تعریف و تعیین شده بود اما از آنجا که این قیمت با واقعیت‌‌های روز هزینه تمام شده ساخت واحدها فاصله داشت و از آن کمتر بود عملا بسیاری از پروژه‌ها با تاخیر و توقف رو‌به‌رو شده و دولت وقت بارها ناچار به تصویب متمم افزایش قیمت شد. در صورتی که اگر از همان ابتدا قیمت ساخت را متناسب با واقعیت‌‌های روز هزینه تمام‌شده ساخت مسکن تعیین می‌کرد، عملا دردسرهای بعدی ایجاد نشده و واحدها هم با قیمت کمتر و زمان کوتاه‌‌تری نسبت به آنچه در نهایت به خریداران عرضه شد، واگذار می‌شد.
در واقع تعیین قیمت ساخت با فاصله از قیمت واقعی و روز ساختوساز نه‌تنها در نهایت منجر به ارزان‌‌سازی به نفع تقاضای مصرفی و پیشخریداران نخواهد شد بلکه در عمل به زیان آنها و سایر عوامل درگیر در این پروژه‌ها خواهد بود. در چنین شرایطی، عملا واحدها گران تمام شده و از سوی دیگر پروژه‌ها با ریزش متقاضی به دلیل ناتوانی از تامین مبالغ بیشتر به دلیل برخورد پروژه‌ها با تورم ساختمانی در طول زمان و افزایش هزینه ساخت، مواجه می‌شود.
شروع پروژه با نقص تقاضا
روایت شرکت‌‌های ساختمانی و پیمانکاران فعال در طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال علاوه بر این دو انحراف، نشان‌دهنده شروع عمده پروژه‌ها با میانگین ۳۰ درصد نقص در عضوگیری است. به این معنا که بنا بر اعلام شرکت‌‌های ساختمانی فعال در این پروژه‌ها، هم‌‌اکنون به ازای هر ۱۰۰ واحد مسکونی که در دست احداث دارند، تنها ۷۰ عضو موثر و پیش‌‌خریدار واقعی به آنها معرفی شده است و عملا عمده پروژه‌ها در حال حاضر با کسری ۳۰ درصدی متقاضی و پیش‌‌خریدار آغاز می‌شوند. این در حالی است که یک شرط مهم برای اختصاص وام بانکی به پروژه‌ها آن است که به ازای هر واحد مسکونی یک پیش‌‌خریدار فعال برای پروژه وجود داشته باشد که پس از تایید شرایط وی از سوی متولی مسکن، اقدام به افتتاح حساب بانکی و واریز مرحله اول سهم آورده متقاضی کرده باشد. سازنده‌ها ناتوانی مالی متقاضیان از تامین آورده را یک علت مهم در این نقص عنوان کرده و معتقدند به دلیل آنکه بسیاری از متقاضیان برای تامین سهم آورده متقاضی توانایی لازم ندارند خطر ریزش تقاضا برای این پروژه‌ها محتمل است. به گفته آنها و برخی دیگر از کارشناسان، هیچ راهی جز افزایش سقف تسهیلات بانکی، به عنوان مثال، به حول وحوش ۶۰۰ میلیون تومان برای ساخت این واحدها وجود ندارد. هم‌‌اکنون متوسط تسهیلات بانکی برای این طرح در کشور حول و حوش ۳۵۰ میلیون تومان است.
نکته مهم آن است که در مسکن مهر آورده نقدی متقاضی حول و حوش ۱۰ درصد هزینه تمام‌شده ساخت بود و مابقی از محل تسهیلات بانکی تامین شد. اما در مسکن ملی تقریبا این معادله برعکس است و آورده نقدی سهم نزدیک به ۶۰ درصدی در تامین منابع مالی مورد نیاز برای ساخت این واحدها دارد. در واقع هم‌‌اکنون به‌طور متوسط هزینه ساخت هر واحد مسکونی در قالب طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال حول و حوش یک میلیارد تومان تمام می‌شود که با محاسبه متوسط رقم وام ۳۵۰ میلیون تومانی، عملا حدود ۶۰ درصد از هزینه ساخت این واحدها باید از محل آورده متقاضیان تامین شود. این در حالی است که بسیاری از خانوارهای متقاضی و واجد شرایط هم‌‌اکنون امکان تامین این آورده را ندارند.
نسخه بهتر برای قیمت‌‌گذاری
در شرایطی که هم‌‌اکنون تعیین قیمت ساخت مسکن دولتی بدون توجه به واقعیت روز هزینه ساخت، یک انحراف مهم این طرح محسوب می‌شود که می‌تواند مشکلات بسیاری را در مسیر ساخت و تحویل این واحدها ایجاد کند یک مشکل دیگر مربوط به قیمت باز و نامشخص این واحدها برای پیشخریداران است. اگرچه با محاسبه هزینه روز ساختوساز، قیمت هر واحد مسکونی این طرح به‌طور متوسط حول و حوش یک میلیارد تومان برآورد می‌شود، اما هنوز مشخص نیست که این واحدها در نهایت با چه قیمتی به دست مصرف‌‌کننده خواهد رسید. در واقع این طرح را می‌توان نوعی پیش‌‌فروش با قیمت باز و برخلاف عرف بازار پیش‌‌فروش مسکن معرفی کرد. بهتر است اگر دولت قصد دارد این طرح را ادامه دهد شرایط را به نحوی تغییر دهد که با تعیین هزینه ساخت متناسب با واقعیت بازار، قیمت مقطوع واحدها نیز با در نظر گرفتن درصدهایی برای نوسانات غیرقابل پیش‌‌بینی هزینه‌های ساخت، تعیین و به پیشخریداران اعلام شود. به این صورت هم سازنده‌ها ترغیب خواهند شد تا برای دور ماندن از تبعات تورم ساختمانی واحدها را هر چه سریع‌تر ساخته و تحویل دهند و هم پیشخریداران از همان ابتدا امکان سنجش توان مالی خود برای ورود به این پروژه را خواهند داشت و بنابراین خطر ریزش تقاضا در آینده به دلیل ناتوانی مالی متقاضیان، کمرنگ خواهد شد.
