قیمت خانه در آمریکا با «سیاست پولی» از قله برگشت؛ حباب املاک کانادا هم ترکید
غلبه «بهره» بر غول مسکن
افت ۱/ ۳ درصدي ميانگين قيمت مسكن آمريكا در ماه گذشته
دومین واکنش درخور بازار مسکن آمریکا به «سیاست جدید پولی» این کشور رقم خورد. حدود پنج ماه پیش، بانک مرکزی آمریکا با هدف «مهار روند فزاینده تورم عمومی» و همچنین «کنترل تورم شدید مسکن»، نرخ بهره بانکی را بعد از دو سال افزایش داد و در عین حال، این شکل تغییر هوشمندانه سیاست پولی را در پنج مرحله تکرار کرد به‌طوری‌که نرخ بهره از 25/ 0 درصد در ماه مارس به 5/ 2 درصد در حال حاضر افزایش یافت.
مطابق پیش‌‌بینی‌‌ها از نحوه واکنش تورم مسکن به تغییر نرخ بهره، سه ماه پیش ابتدا سرعت رشد ماهانه قیمت ملک در آمریکا به شکل چشمگیر کاهش یافت و از 3 درصد ماه مه به صفر در ماه ژوئن رسید و اکنون، آمار مربوط به نبض مسکن در آگوست بیانگر کاهش 3 درصدی قیمت مسکن در این ماه نسبت به جولای است.
به این ترتیب، بعد از افت تورم ملکی با ابزار نرخ بهره، قیمت ملک نیز در مسیر بازگشت از قله قرار گرفته است. بانک مرکزی این کشور همزمان با افزایش نرخ بهره، هزینه دریافت وام خرید مسکن را نیز به شکل کم‌‌سابقه افزایش داد تا تقاضای غیرمصرفی خرید که طی دو سال عصر کرونا در بازار مسکن خیلی از کشورها شدت گرفته بود، مهار شود.
پیشبینی موسسات تحلیل بازار مسکن در آمریکا، تورم ملک یک‌سال آینده در این کشور را به اندازه حدود یک‌پنجم سال گذشته برآورد می‌کنند. سال گذشته میلادی متوسط قیمت مسکن در آمریکا بیش از 20 درصد طی 12 ماه افزایش پیدا کرد.اما اکنون تورم نقطه به نقطه مسکن 14 درصد اعلام شده است که این نیز ناشی از افت شدید سرعت رشد ماهانه قیمت است. در شهرهای مختلف آمریکا به‌ویژه مناطقی که در عصر کرونا با بیشترین رشد قیمت مواجه شدند، فروشنده‌ها در حال حاضر «قیمت پیشنهادی» را کاهش داده‌‌اند.
در کانادا نیز با افزایش نرخ بهره از 25/ 0 درصد در ماه مارس به 25/ 3 درصد در حال حاضر، افت تاریخی قیمت مسکن رقم خورده است.
این وضعیت مشخص می‌کند، سیاست پولی موثر و به موقع چگونه می‌تواند غول مسکن را به نفع «احیای شرایط برای خرید خانه اول» رام کند.
شواهد کاهش قیمت در شهرهای آمریکا
با توجه به افزایش نرخ وام مسکن که به بالاترین میزان خود از زمان بحران مسکن و رکود اقتصادی در 2008 رسیده است، بازار املاک آمریکا خود را برای رکود پیش رو آماده می‌کند. بسیاری از کارشناسان به فروشندگان هشدار می‌دهند که با رونق بازار مسکن خداحافظی کنند و به پیشواز دوران مناقصه‌های کم و سکون موجودی بروند.
با توجه به آمار منتشر شده شرکت داده‌پردازی کورلاجیک، انتظار می‌‌رود قیمت مسکن ملی آمریکا بین ژوئن 2022 تا ژوئن 2023، به میزان 3/ 4 درصد افزایش یابد. که این نرخ تورم سالانه ملک بسیار پایین‌‌تر از نرخ تورم مسکن در سال 2021 است. با این حال سراسر کشور به ویژه برخی مناطق به‌طور جدی در معرض کاهش قیمت مسکن قرار دارند. فوربس در گزارشی به بررسی شواهد کاهش قیمت مسکن در آمریکا پرداخته است و در آن به شهرهایی که فروشندگان قیمت‌‌های پیشنهادی فروش را کاهش داده‌‌اند، بازارهایی که در برابر رکود آسیب‌‌پذیر هستند و مناطقی که بیش از حد ارزش‌‌گذاری شده بودند و اکنون برای اصلاح قیمتی آماده شده‌‌اند، اشاره می‌کند.
شواهدی از کاهش قیمت درخواستی توسط فروشندگان
بسیاری از فروشندگان ملک در حال کاهش قیمت‌‌های درخواستی در ماه‌های اخیر بوده‌‌اند. بر اساس گزارش اخیر کارگزاری املاک ردفین، در برخی شهرها، به ویژه آنهایی که در اوایل همهگیری رونق بیشتری گرفته بودند، کاهش قیمت با شدت بیشتری از سایر مناطق اتفاق افتاده است. در تجزیه و تحلیل 97 منطقه پرجمعیت کلان‌شهری آمریکا، 25 درصد از فروشندگان قیمت‌‌های درخواستی را در ماه ژوئن کاهش داده‌‌اند. برخی از مناطق که در اوایل وقوع همهگیری از محبوبیت زیادی برخوردار شده بودند، اکنون سریع‌‌ترین میزان کاهش قیمت را تجربه می‌کنند. بویزی، آیداهو، که به عنوان بیش از حد ارزش‌‌گذاری‌‌شده‌‌ترین بازار مسکن در آمریکا شناخته شده و قیمت‌‌های مسکن در آن در سال گذشته تا 80 درصد افزایش یافته بود، با کاهش قیمت مواجه شده است. طبق گزارش اخیر ردفین، 5/ 61 درصد از فروشندگان در بویزی قیمت‌‌های درخواستی خود را کاهش داده‌‌اند.
شهریار بخاری، اقتصاددان ارشد شاغل در ردفین، در این زمینه می‌گوید، نرخ‌‌های بالاتر وام مسکن و در پیش بودن رکود بالقوه باعث می‌شود خریداران بالقوه از مقاصد محبوب خود منصرف شوند؛ فروشندگان در حال تعدیل انتظارات خود در زمان حال هستند، چرا که متوجه شده‌‌اند ممکن است نتوانند به قیمتی که همسایه‌‌شان دو ماه پیش دریافت کرده است، ملک خود را بفروشند.
دنور نیز از جمله مناطقی است که شاهد کاهش قیمت است و گفته می‌شود 1/ 55 درصد از فروشندگان قیمت مسکن را پایین آورده‌‌اند. همچنین حدود 6/ 51 درصد از فروشندگان در سالت لیک سیتی و 5/ 49 درصد از فروشندگان در تاکوما در واشنگتن اخیرا قیمت‌‌های پیشنهادی را کاهش داده‌‌اند. سایر کلان‌شهرها که همراه این روند شده‌‌اند نیز عبارتند از گرند رپیدز، میشیگان 3/ 49 درصد؛ ساکرامنتو 7/ 48 درصد؛ سیاتل 3/ 46 درصد؛ پورتلند، اورگن 7/ 45 درصد؛ تامپا، فلوریدا 5/ 44 درصد و ایندیاناپولیس 1/ 44 درصد.
آسیب‌‌پذیرترین بازارها در برابر رکود
ردفین در نظرسنجی جداگانه شهرهایی را که ساکنان آنها نسبت بدهی به درآمد بالایی دارند و صاحبان خانه در آن آسیب‌‌پذیرتر شده‌‌اند، مورد بررسی قرار داده است. در این مناطق احتمال اینکه صاحبان خانه مورد سلب مالکیت قرار گیرند یا با ضرر بفروشند بیشتر است. ریورساید در کالیفرنیا، در صدر فهرست شهرهای آسیب‌‌پذیر در برابر رکود قرار گرفته است. بر اساس این گزارش، در این منطقه قیمت خانه‌ها نوسان بسیاری داشته است و در طول همهگیری مقصد اول افرادی که دائما جابه‌‌جا می‌شوند، یا کسانی که خانه‌های دوم می‌‌خرند بوده است. بویزی در آیداهو، نیز در جایگاه دوم قرار گرفته است و پس از آن کیپ کورال در فلوریدا؛ نورث پورت، در فلوریدا و لاس وگاس قرار گرفته‌‌اند. ساکرامنتو در کالیفرنیا؛ بیکرزفیلد در کالیفرنیا؛ فینیکس؛ تامپا در فلوریدا و توسان در آریزونا، نیز به عنوان بازارهای پرخطری که ممکن است تحت تاثیر رکود قرار گیرند، مشخص شده‌‌اند.
شهرهایی که بیش از حد ارزش‌‌گذاری شده‌‌اند و آماده اصلاح قیمت هستند
تحلیلی از دانشگاه آتلانتیک فلوریدا و دانشگاه بین‌المللی فلوریدا نشان می‌دهد بازارهای مسکن با قیمت‌‌های بیش از حد ارزش‌‌گذاری‌‌شده در آمریکا وجود دارد که این شهرها نیز در ماه‌های آینده با کاهش قیمت مواجه می‌شوند. جای تعجب نیست که در این لیست نیز بویزی در آیداهو، با افزایش قیمت 73 درصدی در صدر لیست قرار دارد. آستین در تگزاس با 68 درصد افزایش قیمت همراه با اودن در یوتا (65 درصد)، لاس وگاس (61 درصد)، آتلانتا (58 درصد)، فینیکس (58 درصد)، پروو، یوتا (57 درصد) و فورت مایرز، فلوریدا، پس از آن قرار دارند. شهرهای فلوریدا (56 درصد)، اسپوکین در واشنگتن (56 درصد) و سالت لیک سیتی در یوتا (56 درصد) در میان شهرهایی با بیشترین افزایش قیمت مسکن هستند.
در برخی شهرها مانند بویزی، فینیکس و سالت لیک سیتی، لیست‌‌های متعددی تهیه شده است که آنها را به اهداف اصلی کاهش قیمت مسکن تبدیل کرده است. در حالی که پس از رشد سریع قیمت مسکن که طی دو سال گذشته رخ داده است، روند کاهشی در بازار قابل پیشبینی بوده است.
تداوم کاهش قیمت در کانادا
قیمت مسکن در تورنتو برای پنجمین ماه متوالی با کاهش مواجه شده است. این روند کاهشی، طولانی‌‌ترین روند کاهش قیمت از 2017 به‌شمار می‌‌رود، چراکه بازار املاک این کشور در حال سازگار شدن با افزایش نرخ‌‌های بهره از سوی بانک مرکزی کانادا است.
به گزارش بلومبرگ، براساس داده‌هایی که توسط هیات املاک منطقه‌‌ای تورنتو منتشر شد، قیمت معیار برای یک خانه در بزرگ‌ترین شهر کانادا در ماه آگوست 8/ 2درصد نسبت به ماه قبل کاهش یافته و به 12/ 1 میلیون دلار کانادا (حدود 852 هزار دلار آمریکا) رسیده است.
با این افت قیمت، مجموع کاهش قیمتها از ماه مارس تاکنون به حدود 16 درصد می‌‌رسد، که بزرگ‌ترین افت قیمت پنج ماهه از 2005 محسوب می‌شود.
در ماه مارس، بانک مرکزی کانادا، شروع به افزایش نرخ بهره معیار خود از پایین‌‌ترین نرخ اضطراری 25/ 0 درصد کرد؛ تا بتواند از این طریق، بالاترین نرخ تورم از دهه 1980 در این کشور را مهار کند. نرخ بهره در کانادا اکنون به 5/ 2 درصد رسیده است.
بلومبرگ معتقد است درحالی که تورم بالاست، یکی از تاثیرات فوری افزایش نرخ بهره، کاهش ظرفیت وام‌‌گیری اکثر خریداران آینده مسکن است. این امر فروشندگان را مجبور کرده است که قیمتها را به سرعت کاهش دهند تا به رقمی برسند که بتوانند پیشنهادی از سوی خریداران دریافت کنند.
نرخ متغیر وام مسکن توسط رویال بانک کانادا، بزرگ‌ترین بانک این کشور، به 5/ 4درصد افزایش یافته است. وام‌‌گیرندگانی که می‌خواهند وام خود را در مدت 5 سال پرداخت کنند، نرخ 5/ 5 درصد را پرداخت می‌کنند. با این حال، داده‌های ماهانه بازار املاک کانادا نکاتی را نشان می‌دهد که بیانگر این است که ممکن است افت بازار مسکن در کانادا در حال کاهش باشد. بر این اساس معاملات در ماه اوت نسبت به ماه قبل بر اساس تعدیل فصلی 11 درصد افزایش یافته است.
هیات املاک و مستغلات کانادا در این باره می‌گوید، نسبت فروش به خانه‌های موجود افزایش یافته است، که این امر به‌طور کلی نشانه‌‌ای از این است که تقاضا متعادل کردن عرضه را آغاز کرده است. میانگین قیمت‌‌های فروش در ماه اوت در مقایسه با ماه قبل از آن 1/ 2 درصد افزایش داشته است، گرچه هیات املاک اعلام کرده است این افزایش احتمالا به این دلیل است که خانه‌های بزرگ‌تر و گران‌‌تر سهم بیشتری از معاملات را به خود اختصاص داده‌‌اند.
بر اساس این گزارش، خریداران املاک باید در آینده نزدیک با هزینه‌های استقراض حتی بالاتری دست و پنجه نرم کنند. براساس داده‌های جمع‌آوری شده توسط بلومبرگ، بازارهای مالی در حال حاضر معتقدند که بانک مرکزی کانادا نرخ بهره را در هفته آینده، 75/ 0 واحد درصد افزایش خواهد داد.
انتظارات برای نرخ بالاتر بهره، تعدادی از اقتصاددانان را بر آن داشته تا پیشبینی کنند که اصلاح بازار املاک در کانادا به پایان نرسیده است و شهرهایی مانند تورنتو که بیشترین رشد را در اوایل همهگیری داشتند، بیشترین ضربه را خواهند خورد.
رویترز نیز درگزارشی به بازار املاک در کانادا پرداخته است و با انتشار نتایج یک نظرسنجی، معتقد است قیمت مسکن در کانادا در سال آینده به‌شدت کاهش می‌‌یابد. با وجود این، این کاهش هنوز برای مقرون‌‌به‌‌صرفه کردن خانه‌ها کافی نیست، چراکه بانک مرکزی کانادا قصد دارد به افزایش نرخ‌‌های بهره ادامه دهد و آنها را برای مدت طولانی‌‌تری بالاتر نگه دارد.
براساس این گزارش، نظرسنجی بازه زمانی 12 تا 30 اوت از 14 تحلیلگر بازار سرمایه نشان داده است که میانگین قیمت مسکن در کانادا در سال جاری 3/ 10 درصد افزایش خواهد یافت که کندتر از سرعت فعلی حدود 11 درصدی است. از سوی دیگر، پیشبینی می‌شود میانگین قیمت مسکن در سال آینده 8/ 7 درصد کاهش یابد که به‌طور قابل توجهی بیشتر از کاهش 2/ 2 درصدی پیشبینی شده سه ماه قبل است.
پنج پاسخ‌دهنده حاضر در این نظرسنجی نیز کاهش دو‌رقمی قیمت در بازار املاک را پیشبینی کرده‌‌اند و معتقدند قیمت مسکن در کانادا 2/ 18 درصد در سال آینده کاهش خواهد یافت. همچنین پیشبینی می‌شود قیمت خانه در تورنتو و ونکوور پس از افزایش 0/ 13 و 6/ 10 درصدی در 2023، 5/ 8 و 3/ 7 درصد در این سال کاهش یابد.
