محو «بافت فرسوده» از تابلوی سرمایه‌گذاری ساختمانی؛ چرا جبهه «خانه ارزان» شکست خورد؟

تاوان مداخله دولت در مسکن

دنیای‌اقتصاد : جبهه «مسکن ارزان» در شهرهای کشور به طرح «مسکن دولتی» باخت. آمار رسمی از کارنامه بانکی «تولید و عرضه مسکن در بافت‌های فرسوده» نشان می‌دهد سال گذشته در مقیاس ۹ ماهه، سهم ساخت‌وسازهای مسکونی در بافت فرسوده از کل تولید مسکن کشوری به یک‌درصد هم نرسید. این در حالی است که همگان - دولت و کارشناس و منتقدان و ذی‌نفعان مسکن- معتقدند حداقل ۱۰درصد تولید مسکن باید در این مناطق انجام شود. بافت فرسوده همان «مناطق ارزان بازار مسکن» است؛ جایی که - همچون هسته فرسوده تهران- در دوره قبل از جهش قیمت، حدود ۳۰درصد خریداران خانه، این مناطق را انتخاب می‌کردند و الان سهم بافت از معاملات خرید به نزدیک ۵۰درصد رسیده است. سطح پایین قیمت ملک در بافت فرسوده - نسبت به بقیه مناطق- این قسمت از شهرها را مستعد سرمایه‌گذاری ساختمانی کرده اما مداخله دولت در بازار مسکن در قالب طرح‌های خانه‌سازی، به سه علت باعث خروج سرمایه‌گذاران از جبهه اصلی به بیرون شهرها - نقاط فاقد تقاضای موثر مسکن- شده است.

با محو شدن بافت فرسوده از تابلوی سرمایه‌گذاری ساختمانی، آمارها ازشکست نوسازی هسته ارزان عرضه مسکن به مسکن دولتی به عنوان قربانی اول سیاست مسکن‌سازی در بیرون شهرها، خبر می‌دهد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، آمارهای بانکی از وضعیت وام‌‌‌دهی به متقاضیان ساخت مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده (متقاضیان نوسازی) نشان‌دهنده محو شدن هسته ارزان عرضه مسکن از تابلوی مسکن دولتی است.

هسته ارزان بازار مسکن در شهرها در واقع همان بافت‌‌‌های فرسوده و ناکارآمد شهری است که به دلیل پایین‌‌‌تر بودن سطح قیمت مسکن در آنها نسبت به سایر مناطق مصرفی، کانون عرضه واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت، هم به بازار فروش و هم اجاره مسکن هستند. در واقع این مناطق، محله‌‌‌هایی هستند که هم خریدار مصرفی و هم مستاجرهای کم‌‌‌درآمد با دشواری کمتری نسبت به سایر مناطق و محلات، ‌‌‌توان خرید یا اجاره مسکن را در آنها دارند. مناطقی که سهم قابل‌توجهی از معاملات خرید مسکن را به‌خصوص در سال‌های اخیر که قیمت مسکن با جهش همراه شد به خود اختصاص داده‌‌‌اند و این موضوع نشان‌دهنده آن است که نه تنها نباید این مناطق از تابلوی مسکن دولتی و از برنامه‌‌‌های ساخت‌وساز حذف و محو شوند بلکه باید همه شرایط، مشوق‌‌‌ها وحمایت‌‌‌ها با اولویت ساخت‌وساز در آنها اختصاص یابد.

با این حال، شواهد و واقعیت‌‌‌های آماری ازوضعیت ساخت‌وساز در بافت‌‌‌های فرسوده روایت متفاوتی را ارائه می‌کند.  در شرایطی که هم‌‌‌اکنون عمده حمایت‌‌‌ها، مشوق‌‌‌ها و تمرکز برنامه‌‌‌های ساخت مسکن از سوی دولت در کلان‌شهرها که اتفاقا کانون بافت‌‌‌های فرسوده کشور هستند، به مناطق خارج از این شهرها انحراف پیدا کرده است، ‌‌‌سهم بافت فرسوده در معاملات مسکن همچنان رو به افزایش است. در حالی که ساخت‌وساز و ارائه تسهیلات در این مناطق روندی کاملا متفاوت داشته و سیر نزولی طی کرده است. آمارهای شبکه بانکی کشور نشان می‌دهد در 9 ماه 1400، از مجموع 280‌هزار واحد مسکونی که در شهرهای کشور مجوز ساخت‌وساز دریافت کرده‌‌‌اند تنها 1725 واحد مسکونی در بافت‌‌‌های فرسوده تسهیلات نوسازی دریافت کرده‌‌‌اند.

از آنجا که بخش عمده سرمایه‌گذارها وسازنده‌‌‌ها در بافت‌‌‌های فرسوده از بازوی تسهیلاتی یا همان امکانات وام نوسازی استفاده می‌کنند و همچنین تاکنون آماری از روند نوسازی بافت‌‌‌های فرسوده در سال گذشته از سوی دولت منتشر نشده است می‌توان نتیجه گرفت که با احتساب آمار بانکی، سال گذشته تنها 6/ 0‌درصد از واحدهای ساخته شده در کشور در بافت فرسوده بوده‌‌‌اند. این در حالی است که سهم این مناطق در معاملات مسکن به‌خصوص در کلان‌شهرها افزایش یافته است. به عنوان نمونه، سهم بافت فرسوده از کل معاملات خرید مسکن شهر تهران که در سال 96 یعنی سال قبل از جهش اخیر قیمت مسکن معادل 36‌درصد بود هم‌‌‌اکنون به 45‌درصد افزایش یافته است. این موضوع به این معناست که جهش قیمت مسکن باعث شده است تا تقاضای مصرفی برای خرید مسکن ارزان‌قیمت به هسته ارزان شهرها هدایت شود. این موضوع نه تنها درباره شهر تهران که در سایر شهرها به‌خصوص کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ مصداق دارد.

همچنین آمارهای رسمی حاکی است هم‌‌‌اکنون میانگین قیمت مسکن در بافت‌‌‌های فرسوده شهر تهران حدود 60 تا 65‌درصد ارزان‌‌‌تر از سایر مناطق شهر تهران است. همین موضوع نشان می‌دهد به‌رغم انحراف سیاست‌های دولت به ساخت مسکن در حومه شهرها، ‌‌‌ کانون تقاضای مسکن ارزان‌قیمت اتفاقا در دل شهرها و در هسته درونی وفرسوده آنها قرار دارد. با این حال، حمایت‌‌‌ها، سیاست‌ها و تمرکز دولت بر مسکن دولتی در شهرهای بزرگ باعث شده است به جای آنکه جبهه اصلی مسکن‌سازی در دل بافت‌‌‌های فرسوده و درون هسته ارزان‌قیمت عرضه مسکن شهرها متمرکز شود، به بیرون از شهرها کشیده شود و جبهه جدید در بیرون از شهرها تشکیل شود.

با استناد به آمارهای رسمی بانکی و از آنجا که هم‌‌‌اکنون تقریبا بخش زیادی از سازنده‌‌‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی در بافت‌‌‌های فرسوده از بازوی وام نوسازی استفاده می‌کنند سال گذشته بانک‌ها تنها 1725 فقره وام نوسازی پرداخت کرده‌‌‌اند؛ البته آمارهای مربوط به تعداد تسهیلات پرداختی و تعداد واحدهای ساخته شده در بافت‌‌‌های فرسوده در سال‌های 98 و 99 نشان می‌دهد تقریبا از هر 5 واحد ساخته شده در این بافت‌‌‌ها یک واحد وام نوسازی دریافت کرده‌‌‌اند. در هر کدام از این سال‌ها بنا بر اعلام دولت و بر اساس آمارهای دولتی حول و حوش 50‌هزار واحد مسکونی در بافت‌‌‌های فرسوده احداث شده است. در حالی که در سال 98 معادل 15‌هزار و 782 فقره وام نوسازی و در سال 99 معادل 10‌هزار و 951 فقره وام پرداخت شده است که با احتساب اینکه در سال 98 معادل 395‌هزار واحد مسکونی و در سال 99 معادل 491‌هزار واحد مسکونی در کل کشور احداث شده است می‌توان نتیجه گرفت تنها 4‌درصد واحدهای ساخته شده کل کشور در سال 98 وام نوسازی دریافت کرده‌‌‌اند و همچنین این موضوع در سال 99 معادل 2‌درصد کل واحدها بوده است.

با محاسبه آمار اعلام شده از سوی دولت نیز می‌توان اعلام کرد از مجموع کل ساخت‌وسازهای کشور تنها حدود 12‌درصد واحدهای ساخته شده در سال 98 و 10‌درصد کل واحدها در سال 99 در بافت فرسوده بوده است. حال اگر در سال 1400 نیز همین الگو یعنی استفاده تنها یک واحد از هر 5 واحد از وام نوسازی صادق باشد باز هم سهم نوسازی واحدهای فرسوده از کل ساخت‌وساز کشوری در سال گذشته معادل 3‌درصد خواهد بود. علت این موضوع یعنی استفاده هر یک واحد از هر 5 واحد، از وام نوسازی، به سطح ناکافی وام نوسازی در سال‌های اخیر نسبت به هزینه‌‌‌های ساخت‌وساز برمی‌‌‌گردد. سقف وام نوسازی برای شهر تهران در سال‌های 98 و 99 معادل 50‌میلیون تومان و در سایر شهرها 30 تا 40‌میلیون تومان بود که برای سرمایه‌گذار و سازنده وامی غیرجذاب محسوب می‌شود. این سقف بعد از افزایش در سال 1400 به 120‌میلیون تومان برای تهران و 100 و 80‌میلیون تومان برای سایر شهرها رسید.

در حالت حداقلی، دست‌‌‌کم باید 30‌درصد کل ساخت‌وسازهای کشور در بافت‌‌‌های فرسوده انجام شود؛ این در حالی است که با توجه به سهم بیش از 40‌درصدی بافت‌‌‌های فرسوده در معاملات مسکن شهر تهران در حالت مطلوب و ایده‌‌‌آل باید حداقل نیمی از ساخت‌وسازها در بافت‌‌‌های فرسوده باشد. این سهم در بهترین حالت درسال گذشته به 5‌درصد هم نرسیده است و معادل 3‌درصد برآورد می‌شود. این موضوع به معنای محو شدن بافت‌‌‌های فرسوده از تابلوی سرمایه‌گذاری ساختمانی و شکست جبهه ساخت، عرضه و خرید مسکن ارزان از مسکن دولتی است. در واقع جبهه ساخت و خرید مسکن ارزان در بافت‌‌‌های فرسوده را می‌توان به عنوان قربانی اول مسکن دولتی معرفی کرد.

محو شدن بافت فرسوده از آمار سرمایه‌گذاری ساختمانی در حالی نشان‌دهنده قربانی شدن بازار ساخت و عرضه مسکن در هسته ارزان ملکی در داخل شهرهاست که هم‌‌‌اکنون عمده حمایت‌ها، مشوق‌‌‌ها و تمرکز طرح خانه‌‌‌سازی دولتی به ساخت‌وساز در خارج از شهرها اختصاص یافته است. علت کاهش سهم بافت‌‌‌های فرسوده از ساخت‌وسازهای کشوری به‌خصوص در سه سال اخیر به این انحراف سیاستی در بازار مسکن مربوط می‌شود. به صورت خودکار سازنده‌‌‌ها تمایل به سرمایه‌گذاری در مناطقی دارند که ریسک کمتری برای آنها داشته باشد. در مسکن دولتی و خانه‌‌‌سازی در بیرون شهرها هم‌‌‌اکنون بالاترین سقف تسهیلات ساخت و خرید مسکن، تضمین فروش و آورده نقدی متقاضیان که در حکم وام صفر‌درصدی برای سازنده‌‌‌هاست اختصاص یافته است. ضمن اینکه به دلیل به‌روزرسانی قیمت ساخت متناسب با تورم ساختمانی در طرح‌‌‌های خانه‌‌‌سازی دولتی، عملا این سازنده‌‌‌ها گارانتی تورم ساختمانی نیز دارند. از این رو تمایل به ساخت در هسته‌‌‌های درونی و فرسوده شهرها کاهش می‌‌‌یابد. این شرایط نشان‌دهنده شکست جبهه مسکن ارزان به مسکن دولتی است. شرایطی که به اعتقاد کارشناسان شهری و صاحبنظران مسکن عواقب ناگواری را برای شهرها، بازار مسکن ومتقاضیان واحدهای مسکونی و حتی دولت به همراه دارد.

انتخاب بدترین راه

فردین یزدانی، کارشناس ارشد مسکن نیز در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: برنامه‌‌‌های تامین مسکن یادآور یک جمله مهم در مباحث مربوط به برنامه‌‌‌ریزی شهری است. در برنامه‌‌‌ریزی‌‌‌های شهری و در برخی دیگر از حوزه‌‌‌های مرتبط، این جمله که بدترین راه برای حل مسائل شهری ساده‌‌‌ترین راهکار و بهترین راه، سخت‌‌‌ترین مسیر است، کاربرد زیادی دارد.  نگاهی به برنامه‌‌‌های تامین مسکن نشان می‌دهد سیاستگذار همواره به سراغ ساده‌‌‌ترین راه که اتفاقا بدترین راهکار است، رفته است و هم‌‌‌اکنون نیز مشاهده می‌شود که موضوع الحاق اراضی خارج از محدوده شهرها به شهرها، به عنوان ساده‌‌‌ترین و در عین حال بدترین راه‌‌‌حل مورد توجه سیاستگذار مسکن قرار گرفته است.

در حالی که عملکردها در حوزه نوسازی بافت‌‌‌های فرسوده در عین‌‌‌حال که مسیر سخت‌‌‌تر اما بهترین راهکار تامین مسکن است، بسیار ضعیف است. یک پیش‌‌‌شرط مهم تسریع جریان نوسازی بافت‌‌‌های فرسوده واستفاده از ظرفیت‌‌‌های این بافت‌‌‌ها برای تامین مسکن آن است که پیمایشی دقیق از موانع پیش‌‌‌روی سرمایه‌گذاری و ساخت در بافت‌‌‌های فرسوده انجام شود؛ تاکنون هیچ پیمایش مفصل، جامع و کاربردی در این زمینه که منتج به استخراج راهکارها و راهبردهای عملی و اجرایی در این بافت‌‌‌ها شود انجام نشده است. در واقع هیچ برآورد مستند و دقیقی که نشان دهد مشکلات اصلی نوسازی بافت‌‌‌های فرسوده چیست و چگونه می‌توان آنها را برطرف کرد، مشاهده نکرده‌‌‌ام! در چنین شرایطی دولت‌‌‌ها نیز ساده‌‌‌ترین راه‌‌‌ها  راکه اصلی‌‌‌ترین آن الحاق اراضی خارج از محدوده شهری به شهرهاست، در پیش گرفته‌‌‌اند.

یزدانی افزود: مهم‌ترین پیامد این موضوع، فراموشی موضوع مهم و ضروری نوسازی بافت‌‌‌های فرسوده است که علاوه بر مساله تامین مسکن در مکان مناسب، مانع از گسترش پهنه‌‌‌های فرسوده شهری و بروز خطرات ناشی از فرسودگی خواهد شد. از سوی دیگر اجرای سیاست‌هایی مانند الحاق به محدوده اصلی شهرها در شرایطی که بافت‌‌‌های فرسوده و نوسازی آنها به دست فراموشی سپرده شده است منجر به بروز منفعتی قابل‌توجه به زمین‌‌‌دارانی می‌شود که اراضی آنها به واسطه اجرای طرح‌‌‌های جدید به محدوده‌‌‌های شهری ملحق می‌شود؛ این ملاکان، بخشی، دولتی، بخشی عمومی و بخشی زمین‌‌‌داران حقیقی هستند. از سوی دیگر به دنبال گسترش محدوده شهر هزینه‌‌‌های مدیریت و نگهداری از شهر دو چندان شده و در بلندمدت هزینه‌‌‌های اقتصادی و اجتماعی گزافی را به شهرها، مدیریت شهری و دولت تحمیل می‌کند. این در حالی است که گسترش پهنه‌‌‌های خطرپذیر شهری به واسطه فراموشی اقدام به نوسازی و عملکرد ضعیف در بافت‌‌‌های فرسوده رویدادی قریب‌‌‌الوقوع است که به محض بروز کوچک‌ترین مخاطره‌‌‌ای همچون وقوع زلزله می‌تواند پیامدها و اثرات مخرب جبران‌‌‌ناپذیری را در شهرها برجای گذارد.

نوسازی از اولویت خارج شد؟

محمد سعید ایزدی، صاحب‌نظر حوزه مسکن و شهرسازی درباره سقوط سهم بافت فرسوده از ساخت‌وسازهای مسکونی -مطابق آمارهای بانکی- به «دنیای‌اقتصاد» گفت: موضوع نوسازی بافت‌‌های فرسوده شهری و اهمیت آن را باید از دو زاویه مورد بررسی و توجه قرار داد. یکی از زاویه مسکن‌‌سازی و موضوع تامین مسکن و دیگری از زاویه مخاطبان طرح نوسازی و اهمیت بهسازی و نوسازی بافت‌‌های فرسوده واقع در قلب شهرها. شواهد و عملکرد نشان می‌دهد در سال‌های اخیر بافت‌‌های فرسوده شهری و تامین مسکن در این بافت‌‌ها از اولویت سیاستگذار مسکن خارج شده است و علاوه بر آن سهم معینی نیز برای بافت‌‌های فرسوده از برنامه‌‌های تامین مسکن تعیین نشده است. اگر چه صحبت‌‌هایی به صورت جسته وگریخته درباره نوسازی بافت‌های فرسوده و اختصاص بخشی از برنامه‌‌های تامین مسکن به این موضوع اعلام شده و اعلام می‌شود اما در سازمان مربوطه نیز به دلیل اینکه از بالادست عملا سهمیه‌‌ای مشخص برای این موضوع درنظر گرفته نشده است، شاهد سردرگمی‌‌ و بلاتکلیفی هستیم.

ایزدی تاکید کرد، علاوه بر موضوع تامین مسکن، نوسازی بافت‌‌های فرسوده یک موضوع چند وجهی است چرا که اقدام به نوسازی می‌تواند نه تنها حوزه مسکن، بلکه موضوع مقاوم‌سازی شهری در برابر مخاطرات طبیعی و غیرطبیعی، افزایش ایمنی و تاب‌‌آوری شهری، ارتقای زیرساخت‌‌ها و سطح کیفیت زندگی شهروندان و همچنین کاهش جرم و جنایت در شهر را به همراه داشته باشد. این صاحب‌نظر شهری افزود: برخی از سیاست‌های محدود که در حوزه تامین مسکن و نوسازی بافت‌‌های فرسوده اعلام شده ودر نظر گرفته شده نیز با توان پرداخت گروه هدف نوسازی و مخاطبان نوسازی فاصله دارد. وام‌‌هایی برای نوسازی تعریف شده است که بازپرداخت آن در استطاعت ساکنان بافت نیست. این موضوع خود نشان‌دهنده عدم‌توجه سیاستگذار به مخاطبان و توانایی‌‌‌‌ها و مشکلات آنها از جمله توان پرداخت آنهاست. این در حالی است که عملا تخفیف‌‌ها و مشوق‌‌های نوسازی نیز از برنامه‌‌های مدیریت‌‌های شهری حذف شده است که خود این موضوع نشان‌دهنده آن است که نه تنها نوسازی بافت‌‌های فرسوده از اولویت خارج شده بلکه کم توجهی به مخاطبان نوسازی نیز به اوج خود رسیده است. پیامد این وضعیت می‌تواند به معنای گسترش پهنه‌‌های فرسوده شهری و افزایش آسیب‌‌های ناشی از آن از ابعاد مختلف باشد.