شهرها و چالشهای تامین مسکن
پروژه مسکن مهر در دو بخش مکان‌یابی و شهرسازی، مبین مسائل قابل‌توجهی است؛ مهم‌ترین مسائل مرتبط با مکان‌یابی مجموعه‌های مسکونی پروژه مسکن مهر به شرح زیر است:
- افزایش محدوده قانونی و ساخت‌وساز در بخش جدید که علاوه بر ایجاد فرصت سوداگری زمین، در فاصله میان مکان احداث پروژه و محدوده ساخت‌وساز شهری، بستری برای گسترش سکونتگاههای خودرو فراهم آورد؛
- عدم‌امکان یا هزینه بالای تامین خدمات زیربنایی؛
- تخریب زمین‌های کشاورزی، قرار‌گرفتن در بسترهای غیر‌ایمن و علاوه بر آن، مشکلات زیست‌محیطی، از جمله ورود آب‌های آلوده به آب‌های زیرزمینی به علت عدم‌پیش‌بینی شبکه فاضلاب در بسیاری از پروژه‌ها؛
- عدم‌توسعه حمل‌ونقل‌محور، دوری از مراکز خدماتی شهری و عدم‌پیش‌بینی وسیله نقلیه برای آمد و شد؛
- جداسازی طبقات اجتماعی، گسترش تمایز فضایی و هویتی و دورساختن قشر محروم از خدمات شهری.
از منظر سیمای شهری و برنامه‌ریزی به نظر می‌رسد، مسکن مهر پیشگام تغییر سبک زندگی برای ۲میلیون خانواده ایرانی بوده است. بی‌توجهی به سبک زندگی و الگوهای معماری ایرانی-اسلامی، به‌‌‌خصوص در شهرهای میانی و کوچک، در این طرح به‌خوبی محسوس است. تراکم بیش از اندازه و کاهش سرانه فضای باز و دیگر کاربری‌‌‌های خدماتی به حدود نصف حداقل استاندارد و قرار‌گرفتن بلوک‌‌‌های شهری فشرده با فاصله‌‌‌ای نزدیک که سایه‌‌‌‌‌‌اندازی و اشراف گسترده واحدها بر یکدیگر را بدون توجه به الزامات اقلیمی و فرهنگی فراهم میآورد، در این پروژه‌ها مشاهده می‌شود. افزایش آسیب‌های اجتماعی در مساکن مهر و بحران امنیت از مهم‌ترین چالشهای زندگی در مسکن مهر بوده است. همچنین عدم‌تحقق سرانه‌های خدمات روبنایی و دسترس‌پذیری نامناسب به خدمات، بخش دیگری از معضلاتی است که برطرف نشده است. در عین حال، به‌رغم هزینه‌های ایجادشده و تخصیص وسعت قابل‌توجهی از زمین‌های ملی، این طرح نتوانست پوشش جامع و قابل قبولی در تامین مسکن مخاطبان اصلی خود فراهم آورد. در اجرای طرح مسکن مهر حدود ۲۰۰هزار واحد مسکونی در بافتهای فرسوده شهری (کمتر از ۱۰درصد) از تسهیلات مسکن مهر استفاده کردند. بخش زیادی از خانوارهای موجود در دهک‌‌‌های ۱ تا ۳، خارج از دایره شمول این طرح قرار گرفتند. میزان تسهیلات اعطایی در تهران در سال ۱۳۸۴ به طور متوسط ۵۶درصد از ارزش کل یک‌واحد ۷۵متری را پوشش می‌‌‌داد که این رقم در سال ۱۳۸۶ به ۲۷درصد رسید. در حال حاضر نیز به نظر می‌رسد، باتوجه به معضلات تامین زمین در محدوده درونی شهرها برای پروژه‌های ساخت مسکن شهری، راهکاری که دنبال می‌شود، ساخت شهرها و شهرک‌های جدید و همچنین افزایش محدوده قانونی شهرهاست. نادیده‌گرفتن ظرفیت درونی توسعه به دلیل عدم‌امکان بهره‌برداری موثر از آن و گرایش به توسعه برونزا، علاوه بر تکرار معضلات مسکن‌مهر که به آن اشاره شد، جنبه‌های قابل تامل دیگر نیز دارد:
در صورت موفقیت این طرح، سیمای قابل تصور از ساختار کالبدی و اجتماعی جوامع شهری، ساختاری تحمیلی و خارج از رشد فرآیندی و طبیعی شهرها و سکونتگاه‌هاست که علاوه بر آنکه از نظر کالبدی الگوی مطلوبی نخواهد بود، از نظر اجتماعی و اقتصادی نیز با چالشهای بسیار همراه خواهد شد. این الگوی توسعه، تمرکز جمعیت در اطراف شهرهای بزرگ، بدون توجه به ظرفیت جمعیت‌پذیری محیطی و امکان تامین اشتغال، خطر خالی شدن بافتهای میانی شهرها و فرسودگی آنها را به همراه خواهد داشت.
در این راستا و با رویکرد حل مساله به برخی از معضلاتی که باید در سیاستگذاری مدیریت زمین با اولویت‌بخشی به توسعه درونی مورد توجه قرار گیرد، پرداخته شده است:
- نیاز انباشته مسکن در شهرهای بزرگ که ناشی از عدم‌توسعه متوازن سرزمینی است، نباید شهرها و سکونتگاههای اقماری وابسته به آنها را در موقعیت پاسخگویی بیش از ظرفیتشان قرار دهد که به کاهش کیفیت زندگی در شهرها و انباشت فقر شهری انجامد. راهکار، ایجاد مراکز اشتغال در نقاط مبدأ مهاجرت و برنامه‌ریزی برای کاهش تقاضا از این طریق است.
- ابزارهای قانونی، عوارض و مالیات‌ها باید به گونه‌ای تنظیم شوند که در راستای تامین حقوق عمومی، سوداگری و احتکار زمین را که به دلیل اهمیت حقوق مالکیت افراد از کارآمدی کافی برخوردار نیستند، مهار کنند و کنترل شهر را در چشم‌انداز کلی در دست بگیرند. ایجاد بانک‌های اطلاعاتی جامع و یکپارچه و مکان‌محور در مدیریت این امر ضروری است.
- قوانین متناقض باید با هدف استفاده حداکثری از منابع زمین تحت تملک افراد و سازمان‌ها اصلاح شوند. به‌عنوان مثال، قانون جهش تولید مسکن، همه دستگاه‌ها را موظف کرده است که زمین‌های دارای قابلیت را برای تامین منابع زمین، در اختیار دولت قرار دهند. از طرف دیگر، اموال مازاد سازمان‌ها یکی از منابع تامین اعتبار آنها در بودجه‌ها ذکر شده است. بنابراین سازمان‌ها تمایل به عرضه اموال خود با قیمت بالاتر در بازار خواهند داشت.
- کنترل متوازن قیمت زمین در نقاط مختلف شهر، ابزاری راهگشا برای توسعه و رشد همگن شهری محسوب می‌شود که فرصت‌های بیشتر و دسترس‌پذیرتری را برای تامین مسکن در اختیار اقشار مختلف جامعه قرار می‌دهد. بخشی از این عدم‌تعادل، از توسعه ناهماهنگ و نامتوازن سرانه‌های خدماتی و رفاهی در مناطق شهری و ایجاد مناطق کم‌برخوردار در مقابل مناطق مرفه شکل می‌گیرد.
بخش دیگر به قوانین شهرسازی ساخت‌وساز برمی‌گردد که موجبات بازدهی بالاتر سرمایه‌گذاری در یک منطقه شهری و در نتیجه گسیل سرمایه‌ها به آن منطقه را در پی دارد که افزایش قیمت زمین و مسکن را در پی دارد. به‌عنوان مثال، ضابطه امکان ساخت ساختمان بلند در قطعات هزار مترمربع و بیشتر، با توجه به فراوانی بیشتر این زمین‌ها در شمال تهران، حرکت سرمایه‌ها و رونق ساخت‌وساز و همچنین تخریب باغ‌ها در این مناطق را درپی داشت.
- در ادامه بند فوق، ضوابط و مقررات شهرسازی و طراحی معماری با رویکردی تبیین شده است که امکان ساخت یا حتی اجاره مسکن ارزان در بافتهای میانی را کمتر فراهم میآورد؛ این موضوع را می‌توان در مورد ضوابط پارکینگ، حداقل ابعاد واحد مسکونی، شرایط نورگیری و... مشاهده کرد که با نیاز واقعی جامعه همسو نیست و افراد را به سکونت در حاشیه برای دستیابی به مسکن ارزان می‌کشاند.
- با توجه به رویکرد ملی در قانون جهش تولید مسکن، اهداف ملی باید جایگزین اهداف سازمانی شود و از فرصت‌هایی که به واسطه مصوبات و قوانین به دست می‌آید، در راستای اهداف ملی استفاده شود. به‌عنوان مثال، از مصوبه شورای‌عالی معماری و شهرسازی در مورد طرح خروج پادگان‌ها از شهرها (با توجه به درصد اختصاص داده‌شده به کاربری مسکونی) یا ظرفیت جمعیت‌پذیری ایجادشده در منطقه ۲۲ تهران که اغلب در اختیار تعاونی‌های وابسته به سازمان‌هاست، به‌عنوان ظرفیت‌های تامین مسکن برای عموم مردم و در راستای چارچوب پیش‌بینی‌شده در قانون مذکور بهره برده شود.
- مناطق هدف سرمایه‌گذاری توسعه مورد نظر دولت اغلب با مناطق مورد نظر بخش خصوصی منطبق نبوده است. به عنوان مثال، در دو سال اخیر در شهر تهران، بیشترین میزان معامله مسکن در منطقه ۵ بوده که توسط بخش خصوصی سرمایه‌گذاری شده و دولت نتوانسته است، سرمایه‌های بخش خصوصی را به مناطق مورد نظر خود جذب کند. رویکرد حل مساله در نظام حکمروایی با توجه به محورهای فوق، می‌تواند تا حد زیادی معضلات پیش‌روی توسعه درونی شهرها را حل کند.
