پیش فروش «یک میلیون خانه» بدون اعلام قیمت
مسکن دولتی متری چند؟
عجیب‌‌‌ترین پیشفروش مسکن
امکان پیش‌‌‌خرید خانه بدون قیمت وجود دارد؟ تبعات دومینویی «پیشفروش با فرمول فهرستبها»
خاص‌‌‌ترین وبزرگ‌ترین پروژه مسکنسازی دولتی در حالی به عجیب‌‌‌ترین پیشفروش ملکی تبدیل شده است که در این روش ساخت و فروش، اصل اول و مهم‌ترین بخش پیشفروش ملکی رعایت نشده است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، دولت در حالی پروژه ساخت یک‌میلیون مسکن در سال را از نیمه دوم سال گذشته کلید زده که این پروژه در عین حال که بزرگ‌ترین وخاص‌‌‌ترین پروژه پیشفروش مسکن محسوب می‌شود، دارای یک ابهام بزرگ در مهم‌ترین اصل پیشفروش یعنی تعیین و اعلام «قیمت» واحدهاست. بررسی‌‌‌ها، شواهد موجود و اظهارات مسوولان اجرای طرح ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در کشور نشان می‌دهد، بزرگ‌ترین پیشفروش خانه در کشور «بدون اعلام قیمت» اکران شده است و مشخص نبودن قیمت واحدها، مجهول اول «مسکن‌میلیونی» است. مشخص نبودن قیمت واحدهای مسکونی در طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال نشان می‌دهد، دولت در اجرای این طرح، اصل اول «پیشفروش مسکن» که همان تعیین و اعلام صریح و شفاف قیمت واحدهاست را رعایت نکرده است. این خانه‌سازی دولتی، در حقیقت نوعی «پیشفروش» است و طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال را می‌توان به عنوان بزرگ‌ترین پیشفروش مسکن در کشور معرفی کرد. در پیشفروش، اصل اول «تعیین قیمت و زمان تحویل و اعلام این دو فاکتور مهم به پیش خریدار» است. در واقع دو پارامتر مهمی که متقاضیان مسکن تصمیم به پیش‌‌‌خرید به جای خرید واحدهای آماده می‌‌‌گیرند، محاسبه توجیه‌‌‌پذیری پیش‌‌‌خرید به لحاظ زمان تحویل و قیمت واحدهاست. این در حالی است که تاکنون قیمت ساخت این واحدها به طور صریح وشفاف اعلام نشده است. تاکنون برای تعیین قیمت این واحدها، صحبت از محاسبه قیمت بر مبنای مدل «فهرست بهای هزینه ساخت» شده است که معمولا هر سال از سوی سازمان برنامه وبودجه مورد بازنگری قرار گرفته و اعلام می‌شود. اما نکته مهم آن است که مشخص نیست با این مدل، در زمان تحویل، افرادی که در دهک‌‌‌های پایین قرار دارند و از توان محدودی برای پرداخت سهم آورده متقاضی برخوردار هستند، در نهایت باید چه مبلغی را تامین و پرداخت کنند. این در حالی است که از سوی دیگر، پیشفروش مسکن با «پایان باز قیمت ساخت»، در تعارض است.
پیشفروش بدون رکن اصلی
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد بزرگ‌ترین طرح مسکنسازی دولتی در حالی هم‌‌‌اکنون در مناطق مختلف کشور در حال اجراست که رکن اصلی یا ستون فقرات پیشفروش، در این طرح یا وجود ندارد یا دیده نمی‌شود. هر پروژه پیشفروش مسکن یعنی پروژه‌‌‌ای که از ابتدای شروع ساخت، متقاضیان آنها مشخص هستند، از سه جنبه فنی، حقوقی و قانونی، دو رکن مهم و اصلی یعنی «قیمت» و «زمان تحویل» مشخص دارد. حتی به موجب قانون، قیمت واحدها در پیشفروش باید مشخص باشد تا سازنده بعد از اتمام کار و در زمان تحویل واحد، نتواند قیمت‌ها را تغییر داده و به اصطلاح دبه قیمتی ایجاد شود. در ساخت‌وسازهایی که سازنده اقدام به پیشفروش واحدها نکرده و بعد از اتمام کار واحدها را با قیمت تمام شده (قیمت روز) به بازار عرضه می‌کند، ضرورتی به تعیین قیمت فروش از ابتدای کار وجود ندارد و سازنده می‌تواند تعیین قیمت را به بعد از اتمام کار موکول کند؛ اما در پروژه‌‌‌هایی که از ابتدای شروع عملیات ساخت، متقاضی یا خریدار آن مشخص است و از همان مراحل اولیه اقدام به واریز وجه می‌کند باید قیمت ساخت و زمان تحویل مشخص باشد. اما در بزرگ‌ترین طرح پیشفروش مسکن که هم‌‌‌اکنون از سوی دولت در کشور در حال اجراست و تاکنون حدود 5/ 2میلیون متقاضی واجد شرایط نیز برای این واحدها ثبت‌نام کرده‌‌‌اند، قیمت واحدها مبهم است و اعلام صریح و شفاف در این زمینه صورت نگرفته است. این در حالی است که به تازگی یک مقام مسوول اجرای طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال اعلام کرده است: قیمت واحدها بر اساس نرخ تمام شده است و قیمت در زمان اتمام کار مشخص خواهد شد.
این طرح سه ضلع دارد: بانک، سازنده و خریدار. و همچنین اعتبار دولت به عنوان مجری طرح، پشتوانه اجرای آن است. آنچه مسلم است اینکه هر سه ضلع این پروژهها یعنی بانک، سازنده وخریدار باید از قیمت تمام شده مطلع باشند تا بتوانند برای ورود یا عدم ورود به این طرح تصمیم‌گیری‌‌‌کنند. این موضوع برای سازنده از این بابت اهمیت دارد که بداند دولت برای ساخت این واحدها چه رقمی را در نظر گرفته است و آیا رقم ساختی که دولت تعیین کرده است با واقعیت‌‌‌های هزینه ساخت مسکن در مقطع زمانی حاضر و تورم آینده هزینه‌‌‌ها همخوانی دارد؟ در واقع سازنده باید به این اطمینان برسد که آیا با قیمت تعیین شده توان شروع، انجام و اتمام کار را دارد و پروژه در اواسط کار متوقف نخواهد شد؟ از سوی دیگر، خریدار نیز باید در ابتدا از قیمت واحدها مطلع باشد تا بتواند به برآوردی از منابع موردنیاز به عنوان سهم آورده متقاضی برسد؛ اینکه آیا با توجه به قیمت تعیین شده واعلام شده توانایی تامین مبالغ مربوط به سهم متقاضی را دارد یا خیر؟
از سوی دیگر بانک به عنوان ذی‌نفع دیگر این طرح مطرح است. از آنجا که بانک با پرداخت تسهیلات آن هم با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار (هم‌‌‌اکنون 18درصد) با سازنده مشارکت کرده و به نوعی شریک اجرای این طرح است، باید این اطمینان را حاصل کند که اصل و سود منابعی که برای این طرح در قالب تسهیلات اختصاص می‌دهد، تمام و کمال بدون تاخیر، در زمان مشخص و مناسب به بانک باز خواهد گشت. این در حالی است که تامین تمام این شروط وابسته به مشخص بودن قیمت این واحدها از همان ابتداست.
سه سوال اساسی
ابهام در قیمت واحدهای مسکونی طرح ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال در حالی هم‌‌‌اکنون به مهم‌ترین مجهول این طرح تبدیل شده است که در این زمینه سه سوال اساسی مطرح می‌شود. در واقع عدم‌اعلام قیمت مشخص برای این واحدها از سه بابت برای سازنده و خریدار (متقاضی) سوال برانگیز است. سوال اول آن است که کدام سازنده در چنین شرایطی و در حالی که قیمت نهایی واحدها، تعیین نشده است، حاضر به ورود به این طرح و برعهده گرفتن مسوولیت ساخت واحدهاست؟
سوال دوم آن است که کدام خریدار یا متقاضی بدون اطلاع از قیمت واحدی که قصد خرید آن را دارد می‌تواند به این طرح ورود کند؟ آن هم در شرایطی که دو شرط مهم در شروطی که متقاضیان این واحدها باید داشته باشند و از سوی متولی اجرای این طرح تعیین شده است، حول محور قیمت واحدها قرار دارد. در مواردی که به عنوان شروط متقاضیان واجد شرایط برای طرح مسکن یک‌میلیونی در سایت ثبت‌نام این واحدها، درج شده است دو شرط مهم تعیین شده است. این دو شرط جزو تعهدات متقاضی از بابت اطمینان از توانمندی مالی برای تامین سهم آورده اشخاص، در جریان ساخت واحدهاست. در واقع یک شرط آن است که متقاضی باید «توانایی تامین هزینه ساخت مسکن (مازاد بر تسهیلات بانکی)» را داشته باشد. در شرط دیگری که بلافاصله بعد از این شرط آمده، تاکید شده است که متقاضی باید «امکان سپرده‌‌‌گذاری حداقل سی‌درصد هزینه ساخت مازاد بر تسهیلات بانکی، بر اساس اعلام دستگاه یا نهاد مربوطه» را داشته باشد. این شروط در حالی تعیین شده وحتی‌درصد توانمندی مالی متقاضی برای سپرده‌‌‌گذاری را تعیین کرده است، که هنوز قیمت واحدها مشخص نیست. سوال مهم آن است که وقتی قیمت واحدها هنوز مشخص نیست و متولی مسکن نیز اعلام قیمت را به زمان تحویل واحدها که به طور متوسط سه سال بعد از شروع پروژهها به طول می‌‌‌انجامد، موکول کرده است، چگونه متقاضی می‌تواند توانمندی مالی خود برای ورود به این پروژه را بسنجد و تصمیم مناسب را از بابت ورود به این طرح یا عدم‌ورود به آن اتخاذ کند؟در واقع این شروط در حالی به عنوان مهم‌ترین شرایط ورود متقاضیان به طرح ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال تعیین شده است که خط‌‌‌کش ومعیار سنجش آن نامعلوم است. گفته شده متقاضی باید توان پس‌‌‌انداز 30درصدی داشته باشد اما اعلام نشده 30درصد چه مبلغی باید پس‌‌‌انداز شود؟ همچنین در حالی از توانمندی مالی کافی متقاضیان برای این طرح سخن گفته شده که هیچ معیار مشخصی برای سنجش این توانمندی مالی تعیین نشده است!
از سوی دیگر، قیمت در پروژه‌‌‌های پیشفروش به منزله گارانتی تحویل به موقع پروژهها به پیشخریداران است. در واقع وقتی قیمت مشخصی برای پروژهها تعیین می‌شود و سازنده یا پیمانکار مکلف به ساخت با قیمت مشخص در زمان مشخص می‌شود، از بابت تحویل به موقع واحدها و همچنین تزریق به موقع منابع به پروژه نیز برای هر دو سمت معامله یعنی پیش‌‌‌فروشنده وپیش‌‌‌خریدار، تعهد ایجاد می‌شود. سوال سوم آن است که در شرایطی که قیمت واحدها مشخص نیست و در واقع گارانتی تحویل به موقع خانهها مخدوش است؛ تکلیف واحدها، خریداران وسازنده‌‌‌ها از بابت زمان تحویل، چه خواهد شد؟
قیمت بر مبنای فهرست بها چند؟
اظهارات برخی مسوولان اجرای طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال در حالی از مبنا قرار دادن فهرست بهای ابلاغی هزینه‌‌‌های ساخت از سوی سازمان برنامه و بودجه حکایت دارد که ظاهرا فهرست بهای امسال، هزینه 6میلیون تومانی برای ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در یک مجتمع معمولی 3 تا 5 طبقه را ملاک قرار داده است. این فهرست بها، اواسط سال گذشته رقم 5/ 4میلیون تومانی را تعیین کرده بود. به این معنا که رقم ساخت در فهرست بهای 1401، معادل 33درصد تعدیل شده و افزایش یافته است. هر چند یافته‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد هنوز فهرست بهای سال 1401 به عنوان مبنای تعیین قیمت ساخت در پروژه‌‌‌های مسکنسازی دولتی ابلاغ نشده است و مشخص نیست هم‌‌‌اکنون مبنای هزینه ساخت چه عددی است!
اما سوال مهم آن است که آیا سازنده‌‌‌ها، هم‌‌‌اکنون با رقم مترمربع 6میلیون تومانی حاضر به ساخت و ورود به این پروژهها هستند یا خیر؟ سازنده‌‌‌ها می‌‌‌گویند هم‌‌‌اکنون حداقل هزینه ساخت برای هر مترمربع از یک واحد مسکونی معمولی با کیفیت حداقلی بیش از 7میلیون تومان است. به‌خصوص اگر تعداد طبقات افزایش یابد و الزامات ایمنی و سیستم‌های پیچیده‌‌‌تر در ساخت موردنیاز باشد این مبلغ حتی بیشتر هم خواهد شد. در صورتی که الگوی ساخت واحدهای طرح یک‌میلیون مسکنسازی را 100 مترمربع درنظر بگیریم، آورده افراد متقاضی رقمی حول و حوش 350میلیون تومان تمام می‌شود. در برخی اظهارنظرهای موجود از بعضی مسوولان این طرح، از متراژ 125 مترمربعی این واحدها گفته شده است که با این حساب آورده متقاضیان رقمی حول و حوش 525میلیون تومان تمام می‌شود. اما این پروژهها یک نکته قابل تامل دارند! اگر قرار باشد هر 6 ماه یکبار ضریب تعدیل 33درصدی (مشابه آنچه در ابتدای سال 1401 در مقایسه با نیمه 1400 اعمال شد)، بر فهرست بها اعمال شود، مشخص نبودن قیمت از ابتدا، منجر به بروز اختلاف بین هر چهار ضلع درگیر در این پروژهها خواهد شد.
در صورتی که متقاضیان از ابتدا ندانند که چه میزان آورده باید به این طرح اختصاص دهند و در اواسط پروژه از تامین آورده موردنیاز ناتوان شوند، به طور خودکار و به دلیل عدم‌تزریق منابع مالی به پروژهها، سازنده‌‌‌ها نیز ناچار به توقف کار می‌‌‌شوند و در نتیجه در زمان مناسب موفق به تحویل واحدها و فروش اقساطی آنها به منظور بازگشت سود و اصل تسهیلات پرداختی به بانک‌های وام‌‌‌دهنده نخواهند شد. از سوی دیگر دولت نیز موفق به اجرای برنامه خود در زمان مناسب، تامین مسکن خانوارهای فاقد مسکن وایفای نقش تنظیم‌‌‌گری خود در بازار ملک نخواهد شد و طرح مذکور با شکست همراه می‌شود.
آنچه مسلم است اینکه لازم است با سرعت هر چه تمام‌‌‌تر اصل شفافیت در تعیین قیمت این پروژهها اجرایی شده و قیمت مشخص با درنظر گرفتن نوسانات احتمالی هزینه ساخت به پیشخریداران (متقاضیان واجد شرایط که برای این واحدها ثبت‌نام کرده‌‌‌اند) و همچنین سازنده‌‌‌ها، اعلام شود. سازنده‌‌‌ها نیز برای کاستن از تبعات تورمی در آینده با توجه به مشخص بودن حجم پروژهها و زمان تحویل می‌توانند، مصالح وتجهیزات موردنیاز خود را از ابتدا و با قیمت امروز خریداری و دپو کنند. در غیر‌این صورت بهتر است اصلا این طرح اجرایی نشود تا اینکه با اجرای غلط، تبعات جبران‌‌‌ناپذیر آن دامن‌‌‌گیر هر چهار ضلع این طرح شود.
