تعداد خانوارهای محروم از «مسکن مقرون به صرفه» در ایران ۸/ ۱برابر متوسط جهانی است

نقشه استانی «فقر مسکن»

دنیای اقتصاد : محرومیت براساس ۷ پارامتر شامل «دسترسی به مسکن مقرون به‌صرفه، آب لوله‌کشی، سرانه استاندارد مساحت خانه، سرویس بهداشتی مناسب، مسکن بادوام، امنیت ملکی و فقر شدید» سنجش شده است. استان‌هایی که تعداد پارامترهای زیراستاندارد در آنها زیاد و از میانگین کشوری بدتر است، محروم‌ترین نقاط شناخته شده‌اند. اوضاع مسکن در سیستان و بلوچستان و کرمان در ۶ شاخص، بدترین است و استان‌های سمنان و مرکزی در هیچ شاخصی، از میانگین کشوری بدتر نیستند. تهران، چهاردهمین استان محروم در بازار کشوری مسکن معرفی شده است که در ۲ شاخص، اوضاع بدتر از میانگین کشوری را دارد. «فقر مسکن» براساس نتایج یک مطالعه رسمی بر کیفیت زندگی خانوارها اثر مخرب دارد. هرچقدر فشار هزینه مسکن بالا باشد، تامین کالری موردنیاز خانوارها و همچنین هزینه‌های بهداشتی و آموزشی کاهش می‌یابد.

نتایج یک گزارش رسمی از بررسی وضعیت جمعیت مبتلا به فقر مسکن در کشور نشان می­‌دهد: جمعیت محروم از «مسکن مقرون به صرفه» در ایران 8/ 1 برابر متوسط جهان است. این مطالعات وضعیت بحرانی «فقر مسکن» در استان‌های کشور را نشان می‌دهد.

اوایل سال جاری برآوردهای اولیه از مطالعات انجام شده درباره فقر مسکن از سوی فردین یزدانی، مدیر بازنگری طرح جامع مسکن در «دنیای اقتصاد» منتشر شد. نتایج این مطالعات نشان می­‌داد: جمعیت زیر خط فقر مسکن در سال 98، به 42 درصد معادل چهار دهک درآمدی جامعه رسیده است. این در حالی است که در نیمه دهه 80، دو دهک اول درآمدی و حدود نیمی از دهک سه و در ابتدای دهه‌90، سه ‌دهک اول و بخشی از دهک درآمدی چهار در زیر خط فقر مسکن قرار داشتند. به این ترتیب، طی 5/ 1 دهه گذشته جمعیت زیر خط فقر مسکن تقریبا دو برابر شده است.

حالا پس از گذشت چندماه دفتر مطالعات رفاه اجتماعی زیر‌مجموعه وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی در جریان تدوین سلسله گزارش‌های پایش فقر، مطالعاتی را درباره محاسبه دقیق جمعیت مبتلا به فقر مسکن در 31 استان کشور انجام و نتایج آن را منتشر کرده است.

نتایج این مطالعه رسمی درباره وضعیت ملکی خانوارهای ایران و مقایسه آن با استانداردهای جهانی حاکی از آن است: جمعیت محروم از «مسکن مقرون به صرفه» در ایران 8/ 1 برابر متوسط جهان شده است.

در قالب این مطالعات، جمعیت مبتلا به فقر مسکن براساس دو شاخص تعریف شده از سوی برنامه اسکان بشر سازمان ملل متحد (هبیتات) سنجش می‌شود. شاخص نخست مربوط به خانوارهای ساکن در مسکن نامناسب یا خانوارهای «بدمسکن» است. این خانوارها اغلب در سکونتگاه‌های غیررسمی یا حاشیه‌نشین زندگی می­‌کنند. «بد‌مسکن»ها در خانه‌هایی زندگی می‌کنند که وضعیت یکی یا همه پنج پارامتر کلیدی یک خانه، در آنها زیرسطح استاندارد جهانی قرار دارد. این پارامترها شامل وضعیت دسترسی به آب شرب، سرویس بهداشتی، مکان زندگی کافی (حداقل 13 مترمربع به ازای هر نفر)، مسکن با دوام و امنیت حقوقی ملکی (داشتن سندمحضری) می‌شود.

در عین حال شاخص دوم موردنظر، شاخص دسترسی به مسکن در استطاعت یا تعداد خانوارهای محروم از «مسکن مقرون به صرفه» است. درواقع خانوارهایی که به «مسکن در استطاعت» دسترسی ندارند یا فشار «هزینه مسکن» در هزینه‌های ماهانه آنها بیش از سطح استاندارد جهانی است. این سطح، 30درصد است.  جالب آنکه در این گزارش برای سنجش فقر مسکن در مناطق شهری، شاخص دوم یعنی مسکن مقرون به صرفه و برای مناطق روستایی، شاخص اول یعنی مسکن نامناسب مدنظر قرار گرفته است.

در شاخص دوم اگر سهم هزینه تامین مسکن بیش از 30 درصد هزینه ماهانه خانوار باشد به این معنی است که خانوار به مسکن در استطاعت دسترسی ندارد. براین اساس، در سال 98 معادل 36 درصد از خانوارهای ایرانی از «مسکن مقرون به صرفه» محروم هستند این در حالی است که براساس گزارش 2020 هبیتات، در این شاخص، فقط 20 درصد از خانوارهای جهان به مسکن در استطاعت دسترسی ندارند. به این ترتیب میزان محرومیت خانوارهای ایرانی از مسکن مقرون به صرفه 8/ 1 برابر متوسط جهانی است.  در این میان فقط 17 درصد خانوارهای بیش از 20 کشور توسعه‌یافته جهان که عضو سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه (OECD) هستند در این شاخص یعنی مسکن مقرون به صرفه محروم هستند.

وضعیت شاخص «مسکن مقرون به صرفه» در شهرها و روستاهای ایران نیز جالب توجه است. نتایج این مطالعات نشان می‌­دهد: در شهرهای ایران معادل 45 درصد خانوارها از مسکن در استطاعت محروم هستند. وضعیت این شاخص در روستاهای کشور مناسب‌تر است. به‌طوری‌که معادل 10 درصد از خانوارهای ایرانی به مسکن مقرون به صرفه دسترسی ندارند. مطابق با نتایج به دست آمده استان‌های تهران و البرز بدترین وضعیت را در این شاخص در میان استان‌های کشور دارند. طوری‌که در تهران 79 درصد خانوارها به مسکن مقرون به صرفه دسترسی ندارند.  اما سنجش وضعیت جمعیت مبتلا به فقر مسکن براساس شاخص اول یعنی خانوارهای بدمسکن نتایج متفاوتی به دست می‌دهد. براین اساس در حالی که مطابق با پنج پارامتر ذکر شده، 24 درصد خانوارها دارای مسکن مناسب نیستند در ایران 20 درصد خانوارها به عنوان «بدمسکن» شناخته می­‌شوند. این شاخص در شهرهای ایران وضعیت مناسب‌تری نسبت به روستاهای کشور دارد. به طوری که 12 درصد خانوارهای شهری از مسکن مناسب محروم هستند یا به بدمسکنی دچارند اما شاخص بدمسکنی در روستاهای ایران در سطح 43 درصد قرار دارد. نقشه توزیع استانی درباره شاخص بدمسکنی نشان می­‌دهد استان هرمزگان و سیستان و بلوچستان بدترین استان‌ها در این شاخص به ترتیب با 63درصد و 57 درصد میزان خانوارهای ساکن در شرایط بدمسکنی هستند.

خانوارهای بدمسکن در یکی یا چند پارامتر مربوط به مسکن نامناسب دچار محرومیت هستند. بررسی­‌ها حاکی از آن است که از مجموع جمعیت خانوارهای بدمسکن، 5/ 1 درصد از آب شرب و 2 درصد از سرویس بهداشتی محروم هستند. آمارهای مربوط به دسترسی  به مکان زندگی مطلوب نیز جالب توجه است. مطابق با استانداردهای جهانی، متوسط سرانه فضای سکونتی در ایران 28 مترمربع، در کشورهای فقیر 6 مترمربع و در کشورهای توسعه­‌یافته 35مترمربع است. هبیتات سرانه استاندارد را 13مترمربع معرفی کرده که براین اساس، جمعیت محروم در ایران از این سرانه، معادل 5 درصد است. در عین حال میزان 15 درصد جمعیت خانوارهای ایرانی به مسکن بادوام (آستانه دوام خانه‌های بتنی و فلزی 40 سال است) دسترسی ندارد و 36 درصد جمعیت فاقد سند ملکی هستند.

مهم‌ترین نکته درباره وضعیت زندگی خانوارهای مبتلا به پدیده فقر مسکن که براساس هر دو شاخص سنجیده می‌شود این است که فقر مسکن به‌طور مستقیم بر کیفیت زندگی این خانوارها اثرگذار است به طوری‌که خانوارهایی که به مسکن مناسب و مقرون به صرفه دسترسی ندارند به دلیل فشار هزینه­‌ای بالا ناشی از تامین مسکن در هزینه‌های ماهانه، از سایر هزینه‌های زندگی همچون بهداشت، آموزش، خوراک یا تغییر سبک غذایی خانوارهای ایرانی و... می‌کاهند. در این میان بخشی از خانوارهای ایرانی به «فقر شدید مسکن» در ایران مبتلا هستند. «فقر شدید مسکن» یعنی خانوارهایی که در بیش از یک پارامتر از شاخص‌های «فقر مسکن»، دچار وضعیت زیر سطح استاندارد هستند. آن‌طور که بررسی‌ها مشخص کرده جمعیت مبتلا به فقر شدید مسکن در ایران معادل 3 درصد خانوارهای ایرانی هستند. در میان استان‌های کشور نیز استان سیستان و بلوچستان با 8/ 32 درصد دارای بدترین رتبه در فقر شدید مسکن است. فقر مسکن در خانوارهای فقیر دو برابر سایر خانوارها است. در بخش دیگری از این گزارش یک تصویر کلی به لحاظ رتبه‌بندی استان‌ها در فقر مسکن ارائه شده است. شاخص‌‌های مطرح شده در رتبه‌بندی شامل هفت مورد شامل شاخص مصالح به کاررفته، شاخص دسترسی به آب آشامیدنی لوله‌کشی، شاخص سرانه زیربنای واحد مسکونی، شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی، شاخص دسترسی به امکانات بهداشتی، شاخص عدم برخورداری از مسکن مقرون به صرفه و شاخص حداقل دو محرومیت از مسکن است. پنج استانی که براساس این هفت شاخص محروم هستند به ترتیب شامل سیستان و بلوچستان، کرمان، خراسان جنوبی، خراسان شمالی و گلستان می‌شوند. استان تهران نیز براساس این هفت پارامتر رتبه 14 را در میان استان‌های محروم دارد.

کارشناسان معتقدند: افزایش تعداد خانوارهای ایرانی که زیر خط فقر مسکن قرار گرفته‌اند طی 5/ 1‌دهه گذشته می‌تواند یک معنا و مفهوم مشخص نیز داشته باشد و آن اینکه، سیاست‌های وضع شده در این بازه زمانی‌ شامل دو طرح بزرگ خانه‌سازی دولتی یعنی طرح مسکن مهر و مسکن ملی که هدف اصلی آنها خانه‌دار کردن اقشار موردنیاز حمایت بوده است، جوابگو نبوده‌اند چراکه اگر اجرای این طرح‌های ساخت مسکن اثرگذار بود وضعیت شاخص دسترسی به خانه حداقلی باید بهبود پیدا می‌کرد.

از همین رو در پایان این گزارش نیز پیشنهادهایی برای ساماندهی بخش مسکن و کاهش پدیده فقر مسکن ارائه شده است. در میان این پیشنهادها، عنوان شده منابع یارانه‌ای اختصاص یافته به بخش مسکن برحسب میزان محرومیت از مسکن مناسب و شرایط استان‌های محروم توزیع شود. در عین حال به نظر می­‌رسد دولت جدید برای مقابله با فقر مسکن، پس از بررسی و شناسایی ریشه‌های جهش مسکن و اجاره، راهکار مناسب برای ایجاد تعادل در بازار مسکن را ارائه دهد. از دیدگاه کارشناسان بازار مسکن، ساماندهی این بخش بیش از آنکه به عرضه و تولید مسکن جدید نیاز داشته باشد،نیازمند ارائه راهکارهایی برای عرضه املاک منجمد در بازار یعنی اخذ مالیات سالانه از املاک است.

در قالب مالیات سالانه املاک مسکونی، مالکان واحدهای مسکونی در پایان هر سال مالیاتی، مبلغی معادل ضریبی از ارزش روز ملک خود را به دولت پرداخت می‌کنند و نکته قابل توجه در آن است که کشورهایی در کاربرد این اهرم مالیاتی و تحقق اهداف مربوط به آن در تنظیم بازار مسکن موفق بوده‌اند که بدون هیچ گونه تبصره، استثنا و شرایطی اقدام به وضع و دریافت مالیات از املاک مسکونی به‌صورت سالانه کرده‌اند. در واقع در الگوهای موفق، این نوع مالیات در دنیا و در کشورهای پیشرفته همه املاک مسکونی با ضرایب مشخص مشمول پرداخت مالیات سالانه هستند. درواقع دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی یکی از اهرم‌های قوی و متداول مالیاتی برای تنظیم بازار مسکن در کشورهای پیشرفته دنیاست که یک نمونه موفق استفاده از آن را در آمریکا می‌توان مشاهده کرد. در واقع در این کشورها مالیات سالانه املاک مسکونی ستون مالیات‌های بخش مسکن برای ثبات‌بخشی به قیمت واحدهای مسکونی با اهرم مالیاتی و جلوگیری از آشفتگی قیمتی در بازار مسکن در نتیجه فعالیت غیرمعمول و هیجانی تقاضای غیرمصرفی در بازار ملک است.