نفوذ «فایل فیک» به استارت‌آپ‌های مسکن؛ خریدار و مستاجر امکان تشخیص دارد؟
پارازیت ملکی در بازار آنلاین
خطر «رکود مراجعه» برای پلت‌فرم‌های عرضه اینترنتی آپارتمان
نفوذ فایل فیک به استارت‌آپ‌های مسکن با مسدود کردن امکان تشخیص فایل واقعی از فایل‌های دروغین، منجر به ایجاد پارازیت ملکی در بازار آنلاین عرضه آپارتمان شده است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در حالی که استارت‌آپ‌های ملکی با سابقه نزدیک به یک دهه هم‌اکنون به یکی از اصلی‌ترین مکان‌های مراجعه متقاضیان خرید و فروش و اجاره مسکن برای عرضه و یافتن فایل ملکی تبدیل شده‌اند اما، به تازگی شیوع انتشار فایل فیک در این سامانه‌های مجازی، خطر رکود مراجعه از سوی متقاضیان، برای پلت‌فرم‌های عرضه اینترنتی آپارتمان را پررنگ کرده است.
این در حالی است که در برخی از این پلت‌فرم‌ها اعلام شده که مسوولیتی از بابت صحت و سقم آگهی‌ها ندارند و افراد باید در زمان مراجعه به این سامانه‌ها برای جست و جوهای ملکی، خودشان نسبت به صحت و سقم این آگهی‌ها اطمینان حاصل کنند. با این حال، این وضعیت نوعی شرایط باخت - باخت برای مراجعه‌کننده‌ها به بازار آنلاین املاک مسکونی و همچنین خود این سامانه‌ها ایجاد خواهد کرد. چرا که افزایش فایل‌های فیک در سامانه‌های مجازی عرضه مسکن از یکسو منجر به اتلاف وقت و انرژی مراجعه‌کننده‌ها و همچنین از سوی دیگر، موجب بی‌اعتمادی آنها نسبت به استارت‌آپ‌های ملکی و اطلاعات ارائه شده در آنها می‌شود. همین بی‌اعتمادی می‌تواند زمینه‌ساز رکود مراجعه به این پلت‌فرم‌ها شود و کسب و کار آنها را با خطر مواجه کند.
از این رو، این پلت‌فرم‌ها جدا از مباحث مربوط به تامین رضایت و حقوق مراجعه‌کننده‌ها ناچار به صحت‌سنجی فایل‌هایی هستند که از سوی عرضه‌کننده‌های مسکن و واسطه‌های ملکی در این سامانه‌های مجازی ثبت می‌شوند.
با شیوع انتشار فایل‌های فیک چه در بخش فروش و چه در بخش اجاره مسکن که منجر به سرگردانی و اتلاف زمان و انرژی مراجعه‌کننده‌ها و متقاضیان می‌شود مسوولیت سامانه‌های مجازی و استارت‌آپ‌های ملکی در قبال انتشار فایل‌های واقعی و درست بیش از پیش می‌شود. طی یک دهه گذشته استارت‌آپ‌های ملکی نقش بسیار مهمی در بازاریابی ملکی از یکسو و راهنمایی خریداران وفروشنده‌ها در زمینه کشف قیمت در بازار داشته‌اند. نقش استارت‌آپ‌های ملکی در این زمینه به قدری بارز است که حتی در دوره‌ای سیاستگذاران مسکن با این تصور که فعالیت این سامانه‌های مجازی در حوزه مسکن و بازاریابی ملکی منجر به ایجاد جهش، دامن زدن به رشد سریع قیمت‌ها و تشدید تورم ملکی می‌شود، فعالیت این سامانه‌های مجازی را محدود کردند. به این معنا که در برخی از دوره‌ها این سامانه‌ها با منع اعلام قیمت و اجاره‌بهای مسکن با هدف تنظیم بازار و جلوگیری از استمرار جهش روبه‌رو شدند. در واقع سیاستگذاران مسکن با این تصور که اعلام قیمت از سوی این سامانه‌ها در فایل‌ها شرایط را برای ادامه جهش و تشدید تورم مسکن فراهم می‌کند در دوره‌هایی ممنوعیت اعلام قیمت در سامانه‌های مجازی عرضه مسکن را مصوب کردند.
اما به‌رغم این هدف، این اقدام عملا نتیجه معکوس در بازار مسکن بر جای گذاشت. در واقع ممنوعیت اعلام قیمت در این سامانه‌ها به عنوان یک فضای رقابتی برای فعالیت‌های ملکی، موجب شد عملا چراغ راهنمای بازار مسکن خاموش شده و در نتیجه عرضه‌کننده‌ها و متقاضیان مسکن در کشف قیمت واقعی ناتوان شوند. همین موضوع حتی در مواردی منجر به تعیین قیمت‌های نامتعارف از سوی برخی عرضه‌کننده‌ها و افزایش عمق رکود در بازار مسکن به دلیل سرگردانی متقاضیان از کشف قیمت‌های واقعی شد.
چالش جدید استارت‌آپ‌های ملکی
بعد از پشت سر گذاشتن این اختلال و در حالی که از ماه‌های قبل اعلام قیمت به فایل‌های فروش و اجاره مسکن عرضه شده به بازار آنلاین واحدهای مسکونی بازگشته است، این بار استارت‌آپ‌های ملکی با چالش دیگری مواجه شده‌اند که در صورت عدم‌چاره‌اندیشی و اقدام مناسب در این زمینه می‌تواند به بهای رکود در فعالیت آنها و کاهش مراجعه به آنها برای جست و جوی ملکی تمام شود.
شیوع عرضه فایل فیک در بازار آنلاین فایل‌های ملکی اخیرا منجر به نارضایتی و سردرگمی تعداد قابل‌توجهی از مراجعه‌کننده‌ها اعم از متقاضیان خرید واجاره مسکن شده است. هر چند در این زمینه برخی عرضه‌کننده‌ها و واسطه‌های ملکی که اقدام به انتشار فایل فیک با هدف جذب مشتری برای عرضه فایل‌های رسوب شده، بی‌کیفیت، ضعیف و گران‌تر از عرف بازار کرده‌اند، متهم اصلی و ردیف اول هستند اما هم‌اکنون زمان آن رسیده که استارت‌آپ‌های ملکی و مدیران آنها نیز وارد عمل شده و برای جلوگیری از ادامه شیوع فایل‌های فیک چاره‌اندیشی کرده و اقدامات موردنیاز را انجام دهند. چرا که علاوه بر منافع و مصالح مشتریان این استارت‌آپ‌ها، منافع خود این سامانه‌های مجازی نیز چنین ایجاب می‌کند.
این رویداد همچنین برای کلیت بازار مسکن نیز زیان‌آور است. در شرایطی که به دلیل شیوع کرونا و اجرای فاصله‌گذاری اجتماعی، عموم مردم در تلاش هستند تا مراجعات فیزیکی را برای انجام کارهای مختلف از جمله جست‌وجوهای ملکی، خرید واجاره مسکن به حداقل رسانده واز امکانات سامانه‌های مجازی برای خرید و اجاره آپارتمان استفاده کنند، شیوع فایل‌های فیک به دلیل ایجاد حس بی‌اعتمادی در آنها می‌تواند رکود بازار مسکن را نیز عمیق‌تر کند.
هم‌اکنون دو نوع فایل فیک در سامانه‌های مجازی بازاریابی ملکی وجود دارد که عرضه آنها در روزهای اخیر در بازار تشدید شده است: دسته اول اعلام مشخصات واحدهای مسکونی فروشی یا اجاره‌ای با انتشار تصاویر غیرواقعی مربوط به واحدهای مسکونی دیگر است. این تصاویر مربوط به واحدهایی است که به مراتب مرغوب‌تر، تمیزتر و شیک‌تر، بزرگ‌تر، خوش نقشه‌تر و... نسبت به واحدی است که در واقعیت به بازار عرضه شده و آگهی دهنده اقدام به انتشار جزئیات آن با تصاویر فیک یا غیرواقعی کرده است.
در زمان مراجعه خریدار یا متقاضی اجاره برای بازدید، مراجعه‌کننده متوجه خواهد شد که تصاویر ارائه شده، غیرواقعی و فیک و مربوط به واحد دیگری است. همچنین واحدی که به وی معرفی شده است به مراتب در مقایسه با واحدی که تصاویر آن در کنار جزئیات آگهی منتشر شده است از سطح کیفی پایین‌تری برخوردار است.
نوع دوم مربوط به فایل‌هایی است که عرضه‌کننده برای بازدید مراجعه‌کننده از آن زمان تعیین می‌کند اما به محض مراجعه وی برای بازدید، عرضه‌کننده فایل یا همان واسطه معاملات ملکی به متقاضی اعلام می‌کند که فایل ساعات یا دقایقی قبل به فرد دیگری فروخته شده یا اجاره داده شده است. در این زمینه، از آنجا که مراجعه‌کننده با صرف زمان و طی مسافتی برای بازدید از فایل مراجعه کرده است به درخواست واسطه برای بازدید از سایر فایل‌های موجود با شرایط مشابه پاسخ مثبت می‌دهد.
اما در زمان بازدید از فایل‌های پیشنهاد شده مشاهده می‌کند که این فایل‌ها به مراتب با بهای بالاتر و سطح کیفی پایین‌تری عرضه شده‌اند و به میزان قابل‌توجهی با آنچه در آگهی مشاهده کرده بود، متفاوت هستند.
در چنین شرایطی دو حالت وجود دارد؛ برخی از مراجعه‌کننده‌ها به دلیل کمبود زمان و قرار داشتن در شرایط فشار ناچار به انتخاب، خرید یا اجاره واحد مسکونی بی‌کیفیت‌تر وبسیار متفاوت از آنچه برای خرید یا اجاره مراجعه کرده بودند تن می‌دهند اما ممکن است برخی دیگر که زمان بیشتری در اختیار دارند چنین اقدامی انجام ندهند و به جست‌وجوی خود در بازار ادامه دهند.
این شرایط در هر صورت به زیان مراجعه‌کننده‌ها از بابت اتلاف وقت وانرژی و تحمیل واحد مسکونی بی‌کیفیت وفایل رسوب شده به آنها از سوی عرضه‌کننده‌های متقلب خواهد شد و از سوی دیگر نیز منجر به بی‌اعتمادی آنها نسبت به سامانه‌های آنلاین عرضه مسکن می‌شود و مراجعات بعدی آنها و حتی نزدیکان آنها را به این سامانه‌ها به میزان چشمگیری کاهش می‌دهد.
در واقع هدف اصلی این گروه از عرضه‌کننده‌های مسکن، فروش یا اجاره دادن فایل‌های رسوب شده در بازار است که به دلیل نامرغوب بودن یا سطح قیمت و اجاره بالا و خارج از عرف، بدون مشتری باقی مانده‌اند. این دسته از عرضه‌کننده‌های ملکی در تلاش هستند تا فایل‌های نامرغوب را پشت آگهی‌های فیک پنهان کرده و آنها را به متقاضیان تحمیل کنند.
شرایط سخت‌تر برای مستاجرها
این موضوع در شرایط فعلی به‌خصوص برای مستاجران دردسرساز شده است. در شرایط فعلی که عمده موجرها تمایل به تمدید قراردادهای سال قبل ندارند و برای آنکه بتوانند واحد خود را با اجاره‌بهای بالاتری به مستاجر جدید عرضه کنند اقدام به تخلیه ملک اجاره‌ای و جابه‌جایی اجباری مستاجر می‌کنند، فایل‌های فیک بازار اجاره نیز افزایش یافته است.
هم‌اکنون میزان حضور مستاجرها در بازار تحت‌تاثیر فشار برخی از موجران برای تخلیه و عرضه واحد به مستاجر جدید افزایش یافته است.
ستاد ملی مقابله با کرونا در حالی تصویب واعلام کرده است که موجران حق افزایش اجاره‌بهای مسکن تا سقف ۲۵ درصد در شهر تهران، ۲۰ درصد در سایر کلان‌‌شهرها و۱۵ درصد در شهرهای دیگر را ندارند که بسیاری از موجران برای دور زدن این قانون اقدام به بهانه‌گیری از مستاجر برای تخلیه واحد و عرضه آن به مستاجر جدید با درصد بیشتری افزایش اجاره‌بها می‌کنند. در چنین شرایطی این روزها در بازار ملک، بسیاری از مستاجران با انبوهی از فایل‌های فیک اجاره مسکن مواجه می‌شوند که در ابتدا عرضه‌کننده مشخصات فایل را با تصاویر فیک در استارت‌آپ‌های ملکی منتشر می‌کند و سپس در زمان مراجعه متقاضی برای بازدید، به وی اعلام می‌کند این فایل در ساعات یا روز قبل اجاره رفته است.
سپس از وی درخواست می‌کند تا برای بازدید فایل‌هایی با شرایط مشابه مراجعه کند. در حالی که این فایل‌ها از هیچ لحاظ مشابهتی با فایل منتشر شده در سامانه‌های مجازی عرضه مسکن ندارند.
راهکار صحت‌سنجی فایل‌ها
کارشناسان به متقاضیان و مراجعه‌کننده‌ها به این سامانه‌ها در وهله اول هشدار می‌دهند حتما قبل از هماهنگی برای بازدید از فایل‌های فروش و اجاره مسکن در تماس تلفنی با منتشر‌کننده آگهی، نسبت به فیک بودن یا واقعی بودن فایل اطمینان حاصل کنند. این اطمینان را حتما ساعاتی قبل از مراجعه برای بازدید به دست آورند و تا زمانی‌که مطمئن نشوند فایل واقعی است برای بازدید مراجعه نکنند.
این در حالی است که روی سخن کارشناسان بیشتر با مدیران و کارکنان استارت‌آپ‌های عرضه‌کننده فایل‌های ملکی است. کارشناسان به آنها توصیه می‌کنند از این به بعد باید رویه خود را در ارتباط با آگهی دهنده‌ها وآگهی‌ها تغییر داده و برخلاف دوره‌های قبل که اعلام می‌کردند مسوولیتی در ارتباط با صحت وسقم آگهی‌های منتشر شده ندارند، اتفاقا سیستم‌های صحت‌سنجی خود را تقویت کرده و روش‌های پالایش آنلاین آگهی‌ها را به فوریت بازنگری و به‌روز رسانی کنند. این سامانه‌های مجازی بازاریابی ملکی باید ضریب اطمینان مشتریان درخصوص واقعی بودن واصل بودن فایل‌ها را افزایش دهند و حتی می‌توانند نوعی پروتکل در این زمینه تعیین کنند که با انتشار‌دهندگان آگهی‌های فیک برخورد کنند. به این صورت که اگر بنا بر گزارش مراجعه‌کننده‌ها اثبات شود فردی اقدام به انتشار فایل فیک کرده است برای همیشه دسترسی وی به این پلت‌فرم‌های آنلاین مسدود شود و وی در لیست سیاه قرار بگیرد.
مشتریان و مراجعه‌کننده‌ها به این پلت‌فرم‌ها نیز باید امکان داشته باشند تا در صورت برخورد با آگهی‌های فیک وانتشار‌دهنده‌های این نوع آگهی‌ها، بتوانند موضوع را به مدیران این سامانه‌های مجازی اطلاع دهند تا در صورت اثبات ادعای آنها مبنی بر انتشار آگهی غیرواقعی، دسترسی این کاربران به این سامانه‌ها مسدود شود. به این صورت که به آنها هشدار داده شود در صورت انتشار آگهی فیک وغیرواقعی برای همیشه امکان دسترسی به این پلت‌فرم‌ها چه برای ارائه خدمت وچه برای دریافت خدمت را از دست خواهند داد.
