چهار ستون «تامین مسکن در استطاعت» چیست؟
مدل آمریکایی مسکن حمایتی
سرعت رشد قیمت مسکن در آمریکا ۲ برابر شد؛ تورم ملکی ماهی یک درصد
التهاب کم‌سابقه قیمت مسکن در آمریکا که به صورت «رشد 2 برابری تورم ملکی» در شهرهای مختلف این کشور و افزایش جمعیت «ناتوان از تامین سرپناه» بروز پیدا کرده، جو بایدن را به طراحی یک بسته اعتباری برای مقابله با «فقر مسکن» واداشته است. وزیر مسکن آمریکا به همراه کارشناسان شرکت‌های مشاوره ملکی و ساختمانی در این کشور، به گونه‌ای درباره این بسته صحبت می‌کنند که ظاهرا «بزرگ‌ترین طرح دولت در بازار مسکن» محسوب می‌شود؛ بسته‌ای با اعتبار حداقل 300 میلیارد دلاری که سه حوزه ساخت، اجاره و خرید را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد.
تورم مسکن ماهانه زیر نیم درصد در این کشور، از سال 2020 تاکنون، به میانگین حدود یک درصد افزایش پیدا کرده و باعث شده میزان رشد سالانه قیمت مسکن که دست‌کم از 2016 تا سال پیش، حدود 4 تا 5 درصد بود، هم اکنون به مرز 12 درصد برسد. پیش‌بینی سامانه «زیلو» بزرگ‌ترین پلت‌فرم اینترنتی عرضه آپارتمان و تحلیل قیمت‌ها در بازار املاک آمریکا نشان می‌دهد، تورم تند مسکن در سال 2022 نیز با همین شتاب ادامه پیدا می‌کند.
«بسته‌های حمایتی مختص عصر کرونا در یک‌سال گذشته» و «تغییر سبک زندگی مردم آمریکا در دوران قرنطینه»، دو علت اصلی تحریک تقاضای خرید خانه در این کشور است که باعث رشد تند قیمت‌ها شده است.
بسته دولت آمریکا برای مقابله با این وضعیت، بیشتر از آنچه «مداخله در بازار و نشستن دولت جای شرکت‌ها» باشد، از جنس «حمایت غیرمستقیم» است.
عنوان طرح دولت بایدن برای رام کردن قیمت مسکن، «مسکن در استطاعت» است که تحلیلگران آن را طرح «مسکن مقرون به صرفه» خطاب می‌کنند. این طرح چهار ستون اصلی دارد که شامل «تحریک ساخت مسکن ارزان با اعتبار (تخفیف) مالیاتی برای سازنده‌ها»، «پرداخت کمک اجاره و کمک خرید به صورت پیش‌پرداخت»، «اعتبار مالیاتی برای خانوارهای دهک متوسط برای توان‌پذیرشدن بابت خرید خانه» و همچنین «تخصیص یارانه مسکن به دهک‌های اول و دوم» می‌شود.
برآوردها نشان می‌دهد جامعه زیر خط «فقر مسکن» در این کشور حدود 9 درصد خانوارها را شامل می‌شود. در ایران، بیش از 40 درصد خانوارها زیر خط «فقر مسکن» قرار دارند؛ این خط، مرز دسترسی به مسکن مناسب با حداقل امکانات استاندارد را معلوم می‌کند.
طرح دولت آمریکا برای مهار تورم مسکن، دو خط قرمز و دو ویژگی مثبت دارد. این طرح، سازنده‌ها را «پیمانکار دولت» نمی‌کند و قرار نیست خانه‌سازی دولتی اتفاق بیفتد. خط قرمز دوم، «پرهیز از افراط در ساخت و تولید مسکن ملکی و دیده شدن مستاجرها» است به‌طوری که طرح دولت فقط برای خریداران مسکن نیست بلکه مستاجرها را نیز به شکل «اقدام برای تنظیم اجاره‌بها در سطح قابل قبول» دربرمی‌گیرد. دو ویژگی مثبت طرح نیز «استفاده از اهرم مالیاتی» و «دامنه پوشش دهک‌های متوسط و ضعیف» است.
کاخ سفید: مسکن، زیرساخت کشور است
از دهه 1930 تاکنون دولت فدرال ایالات متحده آمریکا برنامه‌هایی را برای کمک به طبقات فقیر، طبقات متوسط، کهنه سربازان و سایرین در دستور کار خود قرار داده تا برای تهیه مسکن یاری‌دهنده شهروندان باشد. با این حال در پی همه‌گیری ناشی از شیوع کووید-19، قیمت ملک در این کشور، بیش از گذشته روندی صعودی به خود گرفت و خرید خانه بیش از پیش دشوار شد. از یکسو کمک‌های مالی دولت از جمله نرخ پایین بهره برای دریافت وام، انگیزه شهروندان برای خرید ملک را بالا برد و از سوی دیگر عدم‌تحرک اقتصادی به کمبود ساخت‌وساز و در نتیجه عقب ماندن عرضه از تقاضا منجر شد. نتیجه این بحران، سر به فلک کشیدن قیمت ملک در بیشتر ایالت‌های آمریکا بود. در این میان گرچه بسیاری انگشت اتهام را به سوی دولت بایدن و بسته‌های مالی او نشانه رفتند اما سکاندار کاخ سفید بر این باور است که جز با کمک‌های دولتی، امکان عرضه مسکن مقرون به صرفه که بستری برای برابری در جامعه است، امکان‌پذیر نیست.
رئیس‌جمهور ایالات متحده آمریکا اما اکنون در پی آن است که برای بهبود شرایط بازار ملک، بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری فدرال را در طی دهه‌های اخیر در این حوزه انجام دهد. بنابر برنامه پیشنهادی بایدن که بخشی از بسته گسترش زیرساخت‌ها تعریف می‌شود، 300میلیارد دلار برای برنامه «ساخت و نوسازی مسکن» در جهت پیشبرد اهداف زیست‌محیطی و برابری نژادی در نظر گرفته شده است. این سیل پول در شرایطی بناست وارد بازار مسکن شود که دهه‌هاست هزینه‌های دولت فدرال برای این بخش روندی نزولی طی کرده است. نتیجه این عدم‌ورود دولت، کمبود شدید مسکن ارزان‌قیمت در بازار به‌ویژه در دوران همه‌گیری بوده است. بالغ بر 11 میلیون خانوار در سال 2018 نیمی از درآمد خود را برای اجازه مسکن هزینه کردند که به معنای وجود استرس شدید مالی در بازار است. بنا بر آمار وزارت مسکن و شهرسازی ایالات متحده در ژانویه 2020 بیش از 580هزار نفر در این کشور بی‌خانمان هستند.
کووید-19 نابرابری‌های موجود در سیستم را تشدید کرده است. خانواده‌های سیاه‌پوست و اسپانیایی نسبت به خانواده‌های سفیدپوست بیشتر شغل خود را از دست دادند و بیش از دیگران در معرض مشکلات پرداخت اجاره و وام قرار دارند. در همین دوران، سیاست‌های پولی فدرال رزرو سبب شد تا نرخ وام‌های رهنی به پایین‌ترین میزان خود در تاریخ برسد که این امر به خرید خانه‌های دوم و سوم از سوی ثروتمندان و دست خالی ماندن بسیاری از متقاضیان خانه اولی از رونق موجود در بازار شده است. علی ولف، اقتصاددان ارشد در شرکت مشاوره املاک زوندا تاکید کرد «اگر اعتبار بالا ندارید و همچنین امکان پرداخت پیش‌پرداخت زیاد و رقابتی را ندارید، تنها می‌توان برای شما آرزوی موفقیت کرد.»
تلاش برای رام کردن بازار مسکن
کمک فوری کنگره برای اجاره مسکن که امسال و سال گذشته اعطا شد در کنار سایر سیاست‌های کمکی، مانع از سقوط شهروندان به بحران ملکی شد. مشاور ارشد رئیس‌جمهور ژن اسپرلینگ تاکید کرد که «یکی از چالش‌هایی که ما اکنون ناچار به پذیرش آن هستیم؛ نبود یک ساختار گسترده برای کمک به آمریکایی‌ها در جهت مقابله با شرایط کرونا هستیم.» درنتیجه برنامه مسکن جو بایدن در راستای طرح‌های او برای خانواده‌ها و مشاغل است و دولت او بر آن است تا سرمایه‌گذاری ویژه‌ای در این حوزه پیاده‌سازی کند. این برنامه شامل افزایش چشمگیر اعتبارات مالیاتی است که در 26 ماه می‌اعلام شد تا به دسترسی بهتر به خانه‌های مقرون به صرفه کمک شود. همچنین 40میلیارد دلار برای اصلاحاتی در حوزه مسکن عمومی برای کمک به جوامع و گروه‌های اقلیت اختصاص خواهد یافت. بلومبرگ در تحلیل خود از برنامه بایدن بر این باور است که افزایش اعتبارات مالیاتی برای کودکان سبب خواهد شد که پول بیشتری در جیب خانواده قرار گیرد و افزایش بودجه مسکن در برنامه رئیس‌جمهور می‌تواند به 200هزار خانوار کمک کند تا از پس هزینه‌های اجاره خود بربیایند. مدیر مرکز مطالعات مسکن در دانشگاه هاروارد کریس هربرت بر این باور است که پیش از این ما در باب اتخاذ سیاسیتی یکپارچه برای مسکن در ایالات متحده گرد هم جمع نشدیم.
«مارسیا فاچ» وزیر مسکن دولت «جو بایدن» با تاکید بر اینکه «مسکن، زیرساخت کشور است» آغازگر اعلام برنامه‌ای شده است که این روزها در آمریکا در دست پیگیری است. به زودی قرار است کاخ سفید برنامه‌های کامل خود را برای افزایش ساخت واحدهای مسکونی جدید به عنوان بخشی از «برنامه مشاغل آمریکایی» منتشر کند. طبق جزئیات جدید که اخیرا منتشر شده است، براساس این طرح، 318 میلیارد دلار سرمایه‌گذاری در بخش مسکن انجام خواهد شد که 105 میلیارد دلار آن، شامل اعتبار مالیاتی است. هدف این طرح، تسهیل امکان تامین مسکن امن و مقرون به صرفه در سراسر آمریکا و ایجاد هزاران شغل برای مردم، در طول این فرآیند اعلام شده است. به گفته مقامات کاخ سفید، «برنامه مشاغل آمریکایی» می‌تواند بیش از 2 میلیون واحد مسکونی ارزان‌قیمت ایجاد کند که این امر به میزان قابل‌توجهی، کسری مسکن ملی آمریکا را کاهش خواهد داد.
دولت بایدن از طریق سرمایه‌گذاری در بودجه و اعتبارات مالیاتی به علاوه ابتکارات کاملا جدید فدرالی امیدوار است که بتواند مقرون به صرفه بودن قیمت خانه‌های ساخته شده فعلی را نیز با افزایش سالانه تعداد خانه‌های ارزان‌قیمت ساخته شده، بیشتر کند. در حال حاضر، آمریکا نیازمند ساخت صدها هزار دستگاه خانه مسکونی است تا به هدف‌گذاری مدنظر در این طرح برسد. «اریکا پوتیگ»، دستیار ویژه رئیس‌جمهور آمریکا در امور مسکن و سیاست‌های شهری در شورای سیاست داخلی کاخ سفید می‌گوید: «هدف این طرح، تامین بخش قابل‌توجهی از پیش پرداخت لازم برای رفع «شکاف تامین» است که به طور پیوسته در بازار مسکن بازتولید می‌شود، به‌ویژه برای گروه‌های کم‌درآمد.»
کارشناسان داخلی در آمریکا معتقدند که «برنامه مشاغل آمریکایی» به تنهایی نمی‌تواند بحران مقرون به صرفه‌بودن مسکن در ایالات متحده را حل کند. در عوض، طرفداران این طرح بر این باورند که این برنامه جامع، به روشنی و با قدرت نشان خواهد داد که دولت فدرال می‌تواند از بسیاری جهات (و با توجه ویژه به عدالت اجتماعی، محیط‌زیست و اقتصاد) مشکلاتی اساسی همچون مساله مسکن را حل و فصل کند.
از مهم‌ترین تعهدات جو بایدن در حوزه مسکن، می‌توان به اختصاص 213 میلیارد دلار برای برنامه‌های مختلف در وزارت مسکن ایالات متحده اشاره کرد. 45 میلیارد دلار از این مبلغ، قرار است به «صندوق اعتماد ملی مسکن» تعلق بگیرد که صندوقی است در راستای تحقق برنامه توسعه محور که به فقیرترین خانوارهای ایالات متحده، یعنی کسانی که درآمد آنها کمتر از 30درصد از درآمد متوسط منطقه سکونت‌شان است، تعلق می‌گیرد و آنان را برای خانه‌دار شدن کمک کند. «صندوق اعتماد ملی مسکن»، از معدود برنامه‌های آمریکایی است که در این ابعاد به مردم یارانه پرداخت می‌کند.
دولت بایدن در این مسیر، حداقل در کوتاه‌مدت باید با نیروهای پرقدرت بازار مسکن بجنگد که این امر، عرضه بیشتر مسکن را دشوار خواهد ساخت. نیروهایی چون افزایش قیمت مواد ساخت‌وساز و از سوی دیگر بحران ناشی از کووید. از سویی قیمت چوب روندی افزایشی داشته که به تنهایی قیمت ساخت خانه را تقریبا 50 درصد بالا برده است. از سوی دیگر کمبود نیروی کار ماهر و متخصص بر بحران در این حوزه افزوده است. متخصصان گروه املاک گلدمن بر این باورند که مجموع این مشکلات به تورم برای سرپناه منجر خواهد شد که تا سال 2023 می‌تواند سالانه حداقل 4درصد رشد داشته باشد؛ این میزان تورم مسکن بالاتر از هر سطح دیگری در بحران‌های اقتصادی پیشین است.
با وجود آنکه مسکن دغدغه‌ای همه‌جانبه و ملی در این کشور است و همه احزاب از حمایت دولتی برای این بخش حیاتی از اقتصاد سخن می‌گویند اما طرح پیشنهادی بایدن نظر جمهوری‌خواهان را تاکنون جلب نکرده است. بنا به گزارش بلومبرگ بسیاری بر این باورند که مشکل اصلی این طرح بزرگ، اجرای آن است و کنگره نیز به نحوه تخصیص پول به این طرح چندان، روی خوش نشان نداده است.
با همه این احوال، همه‌گیری ناشی از کووید-19 دولت را ناچار کرده که با تنظیم برنامه‌ها و اختصاص کمک‌های اضطراری به ایالت‌ها، چابک‌تر عمل کند. اریکا پوئتیگ دستیار ویژه رئیس‌جمهور در امور مسکن و سیاست‌های شهری امیدوار است که منابع مالی برای اجرای این برنامه در آینده‌ای نزدیک اختیار دولت قرار گیرد.
