نتایج سرشماری خانه‌اولی‌ها؛ «تیغ دولبه» تقاضای مصرفی چگونه عمل می‌کند؟
لشکر پشت‌خط بازار مسکن
رقم تسهیلات موثر برای تشکیل «جبهه رونق»
نتایج سرشماری خانه‌اولی‌ها نشان می‌دهد در تهران با شارژ قدرت وام مسکن، ماهانه سه هزار خانه‌اولی می‌توانند وارد بازار شوند و حجم ماهانه معاملات خرید و فروش مسکن را به دو‌برابر وضعیت فعلی برسانند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بررسی‌های انجام‌شده و نتایج اولیه سرشماری تقاضای مصرفی رسوب شده در بازار مسکن حاکی از آن است که بخش عمده تقاضای مصرفی انباشته در بازار مسکن، خانه‌اولی‌هایی هستند که از سال 96 با پس‌انداز در شبکه بانکی تصمیم قطعی برای ورود به بازار مسکن را گرفته‌اند اما با گرفتار‌شدن در باتلاق رکود و جهش قیمت مسکن، پشت‌خط این بازار مانده‌اند.
این جمعیت پشت‌خط مانده در بازار مسکن که به دلیل کاهش قابل‌توجه قدرت خرید در مقابل جهش قیمت مسکن، نتوانسته‌اند تصمیم قطعی خود برای ورود به بازار مسکن و خرید واحد مسکونی را عملیاتی کنند، یک لشکر آماده ورود به بازار خرید خانه را در شهرهای کشور و پایتخت تشکیل داده‌اند.
مقایسه قدرت خرید خانه‌اولی‌هایی که از طریق شبکه بانکی تصمیم به ورود به بازار مسکن را دارند با میانگین قیمت مسکن در تهران و سایر کشورهای مشخص می‌کند: علت اصلی پشت‌خط ماندن این گروه از خانه‌اولی‌ها کاهش قدرت وام خرید مسکن در مقایسه با میانگین قیمت مسکن است که در شهر تهران به حدود 8/ 2 مترمربع و در سایر شهرهای کشور به حدود 6 مترمربع رسیده است. این در حالی است که در سایر کشورهای دنیا، ارزش تسهیلات پرداختی به خریداران مسکن دست‌کم نیمی از ارزش خرید یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد.
اما طی سال‌های اخیر بخش زیادی از جمعیت خانه‌اولی‌ها به دلیل نبود تناسب میان قدرت خرید و میانگین قیمت مسکن نتوانسته‌اند به بازار وارد شوند.
نتایج سرشماری اولیه از جمعیت خانه‌اولی‌ها حاکی از آن است که بخشی از جمعیت خانه‌اولی‌ها در سه اخیر به‌ویژه در سال 97 اقدام به خرید خانه کرده‌اند اما گروهی از جمعیت خانه‌اولی‌ها که با پس‌انداز در شبکه بانکی خود را طی چند سال اخیر (از سال 96 تاکنون) تجهیز کرده‌اند به دلیل کاهش قابل‌توجه ارزش وام‌مسکن در مقابل قیمت مسکن پشت‌خط مانده‌اند و تنها یک‌سوم از این جمعیت توانسته‌اند به بازار وارد شوند و از این طریق خانه خریداری کنند. این جمعیت در شهر تهران بین 80 تا 100 هزار زوج و در کل شهرهای کشور بین 300 تا 350 هزار زوج هستند. کارشناسان بازار مسکن معتقدند لشکر آماده ورود به بازار خرید خانه در کشور و به‌ویژه تهران، متناسب با شارژ قدرت خرید آنها می‌توانند نقش یک تیغ دولبه را برای این بازار بازی کنند.
در واقع این جمعیت یک پتانسیل دومنظوره دارند که در صورت آماده‌سازی مناسب مسیر ورود آنها به بازار می‌توانند در جهت تعمیق رکود یا بازگشت رونق معاملات به بازار عمل کنند.
به تعبیر دیگر اگر وضعیت فعلی در حوزه قدرت خرید خانه‌اولی‌ها ادامه پیدا کند و همچنان قدرت خرید آنها در حد صفر باقی بماند، نیروی این لشکر کفه رکود را سنگین‌تر می‌کند اما در صورتی‌که به پشت‌خطی‌های بازار رسیدگی شود می‌توانند باتوجه به نیروی زیادی که دارند، جبهه رونق را تشکیل دهند.
اصلی‌ترین مسیر رسیدگی به لشکر آماده ورود به بازار مسکن برای تشکیل جبهه رونق، تقویت سطح وام مسکن تا سطح موثر است به گونه‌ای که خانه‌اولی‌های پشت‌خط مانده از طریق این وام بتوانند دست کم 50 درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی را تامین کنند.
مطابق با برآوردهای انجام شده، در صورتی که سقف وام مسکن تا سطح موثر تقویت شود، در شهر تهران، ماهانه 3 هزار خانه‌اولی امکان ورود به بازار را پیدا می‌کنند و می‌توانند تقاضای خود را بالفعل کنند. به این ترتیب حجم خرید و فروش واحدهای مسکونی در هر ماه به دو برابر وضعیت فعلی می‌رسد.
آمارهای رسمی نشان می‌دهد طی ماه‌های اخیر به طور متوسط ماهانه حدود 3هزار واحد مسکونی معامله شده‌اند در نتیجه ورود خانه‌اولی‌های پشت خط مانده، می‌تواند به راحتی جبهه رونق در بازار را تشکیل دهد. همین وضعیت می‌تواند برای سایر شهرهای کشور نیز ایجاد شود.
به این معنا که اگر وام مسکن تا سقف قابل قبولی تقویت شود ماهانه 5 تا 10 هزار تقاضای جدید از محل خانه‌اولی‌هایی که با پس انداز در شبکه بانکی طی سال‌های اخیر تجهیز شده‌اند به بازار وارد می‌شوند.
کارشناسان بازار مسکن مهم‌ترین نقشه عملیاتی برای نجات پیداکردن خانه‌اولی‌های پشت‌خط مانده را تقویت وام مسکن عنوان می‌دانند. در حال‌حاضر سقف وام مسکن در شهر تهران معادل80 میلیون تومان و در سایر شهرها معادل60میلیون تومان است. میانگین قیمت مسکن در شهر تهران نیز در نیمه بهار حدود 28 میلیون تومان و در سایر شهرهای کشورها حدود 10 میلیون تومان است. بنابراین وام مسکن خانه‌اولی‌ها در شهر تهران برای پوشش نیمی از بهای خرید آپارتمان50 متری (سطح حداقلی مناسب) باید به 700 میلیون تومان برسد.
در واقع سقف وام مسکن برای موثر واقع شدن در بازار، باید به 9 برابر سقف فعلی برسد. در عین حال در سایر شهرهای کشور نیز این رقم باید به 250 میلیون تومان یعنی تقریبا چهار برابر رقم کنونی افزایش پیدا کند.
البته کارشناسان بازار مسکن تاکید می‌کنند این نقشه عملیاتی برای تقویب وام مسکن با هدف آماده‌سازی واقعی خانه‌اولی‌ها برای ورود به بازار، الزاما به معنای افزایش سقف وام خرید نیست، بلکه سیاستگذار پولی می‌تواند از طریق تدارک یک وام دو منظوره، این نقشه را عملیاتی کند.
از نگاه کارشناسان بازار مسکن، تدارک وام دومنظوره می‌تواند دو نتیجه مهم و موثر برای بازار مسکن داشته باشد. به این معناکه از یک‌سو، ساخت‌وساز در بازار مسکن را رونق دهد و از سوی دیگر با تقویت قدرت خرید خانه‌اولی‌ها به آنها امکان حضور در بازار را بدهد.
آنها عنوان می‌کنند در شرایطی که سازنده‌ها امکان عرضه و فروش واحدهای مسکونی خود را داشته باشند و در طرف مقابل، قدرت خرید در بازار مستقل از وام ساخت وجود داشته باشد می‌توانند جریان تیراژ و عرضه مسکن را افزایش دهند.
سازنده‌ها اظهار می‌کنند که وام ساخت به لحاظ ضوابط به پروژه‌های ساختمانی کمک چندانی نمی‌کند چراکه بیش از 60 درصد از هزینه‌های ساخت‌وساز را هزینه تامین زمین شامل می‌شود که پیش از آغاز اجرای پروژه باید خریداری شود و وام ساخت عملا در تامین هزینه‌های آن نقشی ندارد، از این‌رو کارشناسان عنوان می‌کنند اگر وام مسکن به شکل دومنظوره پیگیری و عملیاتی شود می‌تواند به‌طور همزمان قدرت خرید متقاضیان مصرفی را نیز افزایش دهد و نهایتا جبهه رونق در بازار معاملات را شکل دهد چراکه تازمانی که قدرت خرید ایجاد نشود انگیزه جدید برای سرمایه‌گذاری ساختمانی ایجاد نمی‌شود. حتی اگر چنین انگیزه‌ای از سوی سازنده‌ها برای عرضه واحدهای مسکونی جدید در بازار ایجاد شود، این عرضه به فروش منجر نمی‌شود. در بسته رونق مسکن در بودجه 1400 مشخص شده، 20 درصد از کل تسهیلات بانکی در امسال باید سهم بخش مسکن شود اما آمارهای این بخش نیز حاکی از آن است که این موضوع نیز یک مسوولیت رویایی است چراکه از سال 95 تاکنون سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی، به طور میانگین کمتر از 8 درصد بوده است. البته در قالب این بسته به صراحت گفته نشده که قرار است تسهیلات پرداختی به صورت وام بدون سپرده آنی باشد یا وام مشمول سپرده‌گذاری اما به نظر می‌رسد بانک‌های مکلف باید تسهیلات را به شکل آنی و بدون نیاز به سپرده‌گذاری پرداخت کنند چراکه در فرمت دیگر نیازمند سپرده‌گذاری حداقل یکساله از سوی متقاضیان است که در این صورت اجرای آن به سال‌جاری نمی‌رسد.
