اولین بیلان از معاملات مسکن ماه آذر، تصویری خیره‌کننده از اوضاع بازار املاک پایتخت به نمایش گذاشت. نتایج استخراج داده‌های ثبت شده در سامانه رهگیری معاملات ملک توسط گروه مسکن «دنیای اقتصاد» حاکی است در ماه گذشته به‌عنوان دومین ماه ریزشی بازارها، دو اتفاق حیرت آور در بازار مسکن تهران رخ داد که اولی تا حدودی قابل انتظار بود اما رخداد دوم چنانچه رمزگشایی نشود، اصلا باور کردنی نیست. بازار مسکن در ماه گذشته به لحاظ «حجم فروش» زمین‌گیر شد و در عین حال به رغم «شدیدترین سقوط معاملاتی»، سطح «قیمت میانگین» دوباره افزایش یافت. این دو اتفاق، «آذر» را برای بازار ملک، استثنایی کرد. نمای کلی از معاملات مسکن آخرین ماه پاییز اینطور القا می‌کند که بازار ملک خلاف مسیر سایر بازارها در این ماه عمل کرده و عملیات تخلیه حباب قیمت در این بازار، شروع نشده خاتمه یافته است! اما موشکافی در فعل و انفعالات بازار مسکن آذر و عمیق شدن در «جنس معاملات» و «جغرافیای معاملات»، علت صعود میانگین قیمت مسکن شهر را توضیح می‌دهد.

خلاصه (واقعیت) آنچه اتفاق افتاده است، اینکه «بازار مسکن در ماه آذر، ادامه مسیر ماه آبان را طی کرد و دو طرف معاملات، همسو با اغلب معامله‌گران در بازارهای دیگر، در واکنش به کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، نگاه بدبینانه به آینده (انتظارات تورمی) را کنار گذاشتند و متناسب با اوضاع جدید عمل کردند. اما به چهار دلیل، رفتار جدید خریداران (نخریدن یا دست از خرید کشیدن) و فروشنده‌ها (عجله یا تمایل به فروش) در قیمت میانگین شهر منعکس نشد و المان اصلی عصر پساجهش که همان کاهش قیمت میانگین یا دست کم افت تورم ماهانه مسکن است در تصویر کلی معاملات مسکن پایتخت در ماه آذر وجود ندارد. در حالی که در تصاویر جزئی این بازار، قابل مشاهده است.»

هنوز آمار رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران منتشر نشده اما بررسی محتوای مبایعه‌نامه‌هایی که جزئیات آنها در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران به ثبت رسیده است، نشان می‌دهد: معاملات خرید ملک مسکونی در پایتخت طی آذر امسال به کمترین حجم از اردیبهشت امسال رسید به‌طوری‌که اگر وضعیت خاص فروردین ۹۹ در این مقایسه لحاظ نشود، رکود مسکن آذر ۹۹ سنگین ترین رکود معاملاتی از زمان ثبت وقایع ماهانه بازار معاملات مسکن تا کنون به حساب می‌آید.

داده‌های اولیه از معاملات آذر مشخص می‌کند: ماه گذشته حدود ۲ هزار واحد مسکونی در تهران خرید و فروش شد. این حجم پایین فروش ماهانه آپارتمان دست‌کم از سال ۹۳ تا کنون -بدون لحاظ معاملات فروردین ۹۹- در شهر تهران سابقه نداشته است به‌طوری‌که کمترین فروش ماهانه واحد مسکونی در پایتخت رقم ۲۹۰۰ فقره مبایعه نامه بوده که مهر ماه پارسال رقم خورد. مهر پارسال بعد از سکته قیمت‌ها (کاهش قیمت) در معاملات مرداد و شهریور، بخشی از تقاضای خرید از بازار خارج شد اما بعد از آن با ادامه التهاب بازارهای موازی و تولید انتظارات تورمی، مجددا خریدهای سرمایه‌ای آپارتمان بیشتر شد و رشد بیشتر قیمت را منجر شد. البته فروردین امسال به‌خاطر تعطیلی رسمی دو هفته اول و تعطیلی کامل بنگاه‌ها در چارچوب محدودیت‌های کرونایی در دو هفته دوم فروردین، عملا معامله آنچنانی در این ماه برای خرید آپارتمان صورت نگرفت و در نتیجه تعداد مبایعه نامه‌های امضا شده به شدت افت کرد و حدود هزار واحد مسکونی در تهران معامله شد. اما وضعیت فروردین را به همین علت تعطیلی کرونایی،‌ نمی‌توان حالتی از خواص رکود معاملات مسکن به حساب آورد. همچنین در همه ماه‌های گذشته که رکود معاملاتی در بازار ملک برقرار بوده، کف معاملات مسکن چیزی حدود ۴ هزار واحد مسکونی در ماه بود.

به این ترتیب، حجم خرید آپارتمان در حد ۲ هزار واحد در آذر امسال به معنای «سقوط آزاد نبض معاملات مسکن شهر تهران» است که پرده جدیدی از ابررکود در بازار ملک را به نمایش می‌گذارد. این وضعیت، «خروج خریداران سرمایه‌ای» را بیان می‌کند و نشان می‌دهد: بازار تقریبا حالت شبه تعطیل پیدا کرده است.

تفاوت تصویر کلی با تصاویر جزئی بازار مسکن

اگر در گزارش رسمی تحولات بازار مسکن که چند روز دیگر توسط بانک مرکزی منتشر می‌شود، همین آمار البته احتمالا با کمی تغییر محدود منعکس شود در این صورت می‌توان گفت: حجم فروش آپارتمان و ملک مسکونی در تهران طی آخرین ماه از فصل پاییز در مقایسه با حجم پایین معاملات در ماه میانه پاییز، حدود ۵۴ درصد کاهش پیدا کرده است که به معنای «نصف شدن خریداران پای کار در فاصله آبان تا آذر» است. حجم معاملات مسکن ماه آذر حدود ۷۷ درصد نیز نسبت به آذر پارسال کاهش یافته است. بنابراین، بازار معاملات مسکن در مقطع فعلی، نسبت به رکود ۹۸، تقریباً دو سوم دیگر کوچک‌تر شده است.

اتفاق اول در معاملات مسکن ماه

آذر-پایین‌ترین فروش واحد مسکونی طی ۸ ماه گذشته- به یک دلیل مشخص، قابل پیش بینی بود و آن «خروج تقاضای خرید سرمایه‌ای از بازار ملک به دنبال ریزش قیمت در دیگر بازارها و همچنین فروکش کردن ریسک غیراقتصادی» است. آبان امسال، با مهار شدن روند رو به رشد «انتظارات تورمی» ناشی از امیدواری عمومی به احیای برجام، افزایش درآمدهای نفتی و محدود شدن نوسانات ارزی، یک دفعه تقاضای سرمایه‌ای و سفته بازی در همه بازارها کاهش یافت. این اتفاق مثبت در آذر نیز افتاد و پیامد آن علاوه بر اینکه به کاهش ۲ درصدی (ماهانه) نرخ ارز، توقف رشد شتابان قیمت سکه و افت قابل توجه نرخ تورم عمومی منجر شد، سکته شدید حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت را هم به دنبال داشت. بنابراین زمین گیر شدن معاملات مسکن از این منظر قابل پیش بینی بود.

اما اتفاق دوم در بازار مسکن ماه آذر، یعنی «صعود قیمت میانگین»، برخلاف روند قیمت‌ها در بازارهای موازی و متفاوت از حرکت قیمت آپارتمان در ماه آبان بوده است.

کارنامه مقدماتی معاملات مسکن آذر ۹۹ حکایت از آن دارد که ‌میانگین قیمت واحدهای مسکونی فروخته شده در این ماه در تهران، بیش از ۵ درصد نسبت به ماه آبان افزایش پیدا کرده است. قیمت میانگین در معاملات مسکن ماه گذشته در شهر تهران از مترمربعی ۲۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان عبور کرده است. قیمت میانگین در آبان مترمربعی ۲/ ۲۷ میلیون تومان بود.

این وضعیت «قیمت میانگین» و «تورم ماهانه مسکن» در معاملات ماه آذر، در مقایسه با رخداد ماه آبان، به نوعی «خروج بازار ملک از مسیر جدیدی که آبان ماه شکل گرفته بود» را نشان می‌دهد. اما آیا در واقعیت، معاملات مسکن بار دیگر به مسیر جهش قیمت بازگشته است؟

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از جزئیات آنچه در کارنامه مقدماتی معاملات مسکن آخرین ماه پاییز ثبت شده است، پاسخ این پرسش را منفی می‌داند.

به بیان ساده، علائم و شواهدی در درون بازار مسکن (تصاویر جزئی) وجود ندارد که نشان دهد آذر ماه معاملات به لحاظ هیجانی شدن دوباره رفتار خریداران، به وضعیت ماه مهر و ماه‌های قبل‌تر چرخش کرده است.

صورت کلی معاملات آذر البته «غلط‌انداز» است و این شائبه (شروع دوباره خریدهای سرمایه‌ای) را نشان می‌دهد. اما واقعیت، چیز دیگری است!

چهار علت رشد قیمت میانگین

نتایج بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از ماه استثنایی معاملات مسکن پایتخت حاکی است: چهار رخداد در این ماه به‌عنوان چهار علت رشد قیمت میانگین، وضعیت موجود بازار ملک را توضیح می‌دهد.

اولین رخداد، «رشد قابل توجه سهم زمین یا همان ملک کلنگی در معاملات ماه آذر ۹۹ در بازار مسکن شهر تهران است». سهم معاملات زمین در کل معاملات ماهانه بازار مسکن پایتخت از ۸/ ۱۳ درصد در ماه آبان به حدود ۲۰ درصد در ماه آذر رسید. این رشد وزنی خرید ملک کلنگی در معاملات مسکن ناشی از افت کمتر این نوع معاملات در مقایسه با افت سنگین کل معاملات در تهران در آذر ماه است. کل معاملات مسکن مطابق داده‌های اولیه، حدود ۵۴ درصد نسبت به آبان افت کرد در حالی که خرید و فروش زمین در همین فاصله تنها ۳۵ درصد کاهش یافت. در واقع، از یکسو با فروشنده شدن بخشی از مالکان ساختمان‌های قابل تخریب و مشارکت در ماه آذر در مناطقی از پایتخت که خود ناشی از واکنش این مالکان به «آرام شدن فضای روانی بازارها» بوده است و از سوی دیگر با ورود نسبی بخشی از بساز و بفروش‌ها به بازار خرید زمین در این ماه که معمولا ماه خرید زمین برای ساخت در سال بعد است، معاملات ملک کلنگی تا حدودی (نسبت به معاملات آپارتمان)، بهبود پیدا کرد و همین، باعث افزایش سهم زمین در معاملات مسکن شد. تا قبل از ماه‌های آبان و آذر، عرضه ملک کلنگی در بازار به شدت افت کرده بود چون مالکان توقع «گران‌تر شدن زمین در آینده» را داشتند. سال گذشته سهم زمین از معاملات زیر ۱۰ درصد بود.

به این ترتیب، از آنجا که میانگین قیمت زمین در پایتخت ۵/ ۱ برابر قیمت مسکن است، افزایش قابل توجه سهم آن در معاملات ماه آذر (حدود ۶ واحد درصد)، اثر خود را بر «قیمت میانگین شهر» به شکل افزایش قیمت گذاشته است. رخداد دوم در آذر ماه معاملات مسکن به «افزایش وزن مناطق بالای شهر در معاملات» مربوط می‌شود. سهم آپارتمان‌های منطقه یک از کل معاملات مسکن در آخرین ماه پاییز به حدود ۷ درصد رسیده در حالی که این سهم در معاملات ماه آبان حدود ۴ درصد بوده است. همچنین سهم منطقه ۳ نیز از ۴ درصد به حدود ۵ درصد افزایش پیدا کرد و در کل، سهم پنج منطقه اول پایتخت از معاملات مسکن از حدود ۳۵ درصد در آبان به حدود ۴۰ درصد افزایش یافته است. بنابراین همان‌طور که این آمارهای ریز، تصاویر دقیق از فعل و انفعالات بازار مسکن ارائه می‌کند، مشخص می‌شود که «به دلیل افزایش وزن املاک گران در معاملات مسکن، قیمت میانگین دچار افزایش شده است».

دو رخداد «افزایش سهم معاملات زمین و افزایش سهم مناطق بالای شهر در معاملات مسکن ماه آذر» به وضوح نشان می‌دهد بیشتر از آنچه قیمت واحدهای مسکونی مصرفی در مناطق مصرفی پایتخت گران‌تر شده باشد، این املاک گران هستند که وزن‌شان در معاملات افزایش یافته و باعث بالارفتن سطح قیمت در نمای کلی بازار (قیمت میانگین) شده است.

رخداد سوم، مهر تاییدی بر این تحلیل است. ماه گذشته در مناطقی از تهران، میانگین قیمت منطقه‌ای واحدهای مسکونی فروش رفته، کاهشی از یک تا دو میلیون تومان در مترمربع پیدا کرد.

داده‌های اولیه از بازار مسکن پایتخت در ماه آذر ۹۹ حکایت از آن دارد که مثلا در منطقه ۵ که حدود ۲۶۰ واحد فروش رفته، میانگین قیمت آپارتمان‌ها حدود ۳ درصد در فاصله آبان تا آذر افت کرده است. در منطقه ۱۲ نیز که حدود ۶۰ آپارتمان معامله شده، میانگین قیمت بیش از ۴ درصد افت از خود نشان می‌دهد. حتی در مناطق ۹ و ۱۰ و ۱۱، سطح قیمت نسبت به ماه آبان تغییری نکرده است. بنابراین، اگرچه نمای کلی قیمت مسکن، افزایش یافته اما در مناطقی از شهر، سطح قیمت کاهشی بوده است.

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از واسطه‌های ملکی، یک رخداد چهارمی هم در ماه آذر شناسایی کرده است. عمده مشاوران املاک می‌گویند ماه گذشته حتی یک واحد مسکونی هم برای خریدار و فروشنده،‌ معامله نکرده‌اند.

پیش‌تر در نظرسنجی «دنیای اقتصاد» از واسطه‌های بازار ملک مشخص شد ۵۵ درصد واسط‌های معاملات ملک، وضعیت را «رکود سنگین» توصیف می‌کنند و از «کاهش قیمت مسکن» در هفته‌های اخیر خبر می‌دهند. مشاوران املاک که از جزئیات آنچه در ماه آذر، در جنس معاملات و تغییرات منطقه‌ای معاملات رخ داده است، اطلاع کامل ندارند، در مواجهه با آمار مربوط به رشد قیمت میانگین که از آنها درباره علت آن پرسش شد، متعجب هستند و معتقدند، قیمت آپارتمان دست کم در فایل‌هایی که طی هفته‌های پایانی پاییز به آنها برای فروش تحویل شده، کاهشی بوده است.

البته در لابه‌لای اظهارات واسطه‌های ملکی، یک موضوع مهم شناسایی شد و آن «ثبت با تاخیر مبایعه‌نامه‌ها» در سامانه رهگیری معاملات است. برخی واسطه‌ها اعلام کردند «بخشی از معاملاتی که در ماه آبان انجام شد به‌خاطر فراهم نبودن شرایط مالی خریدار، ثبت آن عملا در ماه آذر انجام شد.» این تاخیر در ماه‌های قبل هم معمولا انجام می‌شود اما چون در آبان ماه، سطح قیمت‌ها بالا بود، ثبت معاملات آن ماه در ماه آذر می‌تواند بر محاسبه قیمت-میانگین و همچنین حجم معاملات ماه آذر، اثر افزایشی گذاشته باشد. چه بسا اگر معاملاتی که در واقعیت، آبان ماه انجام شد، ثبت آن در سامانه، در آذر انجام نمی‌شد، هم حجم معاملات آذر به مراتب کمتر از ۲هزار واحد بود و هم سطح قیمت میانگین،‌ تا این میزان افزایش پیدا نمی‌کرد.

در حال حاضر با سقوط سنگین معاملات خرید آپارتمان ناشی از خروج سنگین تقاضای سرمایه‌ای و نبود تقاضای مصرفی در بازار، سطح قیمت میانگین، توضیح کاملی از سطح قیمت‌ها در مناطق مختلف شهر ارائه نمی‌کند. همین موضوع می‌تواند تا حدودی، رشد قیمت را در ماهی که انتظار می‌رود عصر پساجهش باشد توضیح دهد.

در حقیقت، این میزان رکود شدید معاملات مسکن در هیچ یک از دوره‌های قبلی پساجهش سابقه نداشته است. البته در هیچ کدام از دوره‌های جهش، به میزان آنچه در سال‌های ۹۷ و ۹۸ و نیمه اول ۹۹ قیمت افزایش پیدا کرد، رشد قیمت تا این اندازه رخ نداد.

در تابستان سال ۹۲ بعد از جهش ۷۰ درصدی قیمت مسکن در بهار همان سال (رشد نقطه‌ای)، بازار مسکن تهران وارد عصر پساجهش شد اما در همان زمان ماهانه ۹ هزار واحد مسکونی در تهران فروش می‌رفت. در نتیجه، حضور واحدهای مسکونی با گروه‌های سنی مختلف و از مناطق مختلف شهر در معاملات باعث شد کاهش قیمت یا کم شدن شیب رشد قیمت خود را در آمار قیمت میانگین نشان دهد. این در حالی است که حجم معاملات کنونی به حدود یک‌پنجم دوره مشابه (پساجهش قبلی) تنزل کرده است و حتی فاقد وضعیت «نرمال حداقلی» است.

در چنین وضعیتی، بهتر است اوضاع قیمت‌ها در مقیاس بسیار کوچک‌تری از شهر و حداقل به‌صورت تغییرات منطقه‌ای، رصد و پایش شود.