علت پنجم تورم ماهانه بی‌سابقه در بازار معاملات خرید وفروش واحدهای مسکونی در شهر تهران،در خرداد ماه، شناسایی شد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درخصوص آخرین تحولات بازار مسکن شهر تهران با استناد به تازه‌ترین آمارهای رسمی مربوط به تغییرات قیمت مسکن در مناطق مختلف پایتخت نشان می‌دهد،افزایش سهم فروش واحدهای مسکونی لوکس و آپارتمان‌های گران قیمت در منطقه یک شهر تهران به همراه تورم شدید مسکن در این منطقه در خردادماه در مقایسه با یک ماه قبل از آن –اردیبهشت ۹۹-را می‌توان به‌عنوان پنجمین عامل تورم بی‌سابقه مسکن شهر تهران در این ماه معرفی کرد. در حالی‌که میانگین قیمت هر مربع آپارتمان در شهر تهران خرداد ماه امسال در مقایسه با اردیبهشت ماه با تورم ماهانه بی‌سابقه ۷/ ۱۱ درصدی همراه شد و به مرز ۱۹ میلیون تومان رسید، میزان تورم ماهانه مسکن در منطقه یک ۳/ ۲۴ درصد گزارش شد.میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در این منطقه در خردادماه به حدود ۴۲ میلیون تومان افزایش یافت. این در حالی است که همزمان سهم منطقه یک شهر تهران از کل معاملات خرید آپارتمان در پایتخت نیز افزایش یافت.بروز تورم شدید ماهانه مسکن در منطقه یک به همراه افزایش قابل توجه سهم معاملات خرید مسکن از کل معاملات آپارتمان در این منطقه در ثبت تورم ماهانه بی‌سابقه مسکن شهر تهران در خردادماه اثر قابل‌توجهی داشته است طوری‌که می‌توان از تحولات بازار مسکن منطقه تهران به‌عنوان پنجمین عامل ثبت تورم ماهانه بی‌سابقه آپارتمان‌ها در این ماه یاد کرد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در عین حال که سهم معاملات خرید و فروش مسکن در منطقه یک در معاملات مسکن کل شهر تهران افزایش یافته است و همچنین در این منطقه در خردادماه تورم ماهانه بی‌سابقه ۳/ ۲۴ درصدی به ثبت رسیده،بازار مسکن شهر تهران در این ماه از ناحیه یک تحول دیگر نیز تحت تاثیر قرار گرفته است. نه تنها حجم و سهم معاملات وقیمت مسکن در منطقه یک در خردادماه افزایش یافت، بلکه سهم معاملات خرید واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ نیز در معاملات آپارتمان‌های مسکونی پایتخت به میزان محسوسی رشد کرد.

در واقع در خردادماه هم معاملات خرید مسکن شهر تهران به سمت خرید واحدهای مسکونی لوکس حرکت کرد وهم از ناحیه افزایش سهم بزرگ‌متراژ‌ها در میان سایر بازه‌های متراژی آپارتمان‌های مسکونی، تحت تاثیر قرار گرفت. حاصل این دو تغییر در معاملات مسکن در کنار چهار عاملی که پیش از این به‌عنوان عوامل تورم شدید ماهانه مسکن در خردادماه شناسایی شده بود منجر به رشد قابل ملاحظه میانگین قیمت مسکن در آخرین ماه از فصل بهار در مقایسه با اردیبهشت ماه شده است.

بررسی‌ها همچنین نشان می‌دهد رشد قیمت مسکن در مناطق شمال شهر تهران به مراتب بیش از رشد قیمت واحدهای مسکونی فروش رفته در مناطق جنوبی پایتخت بوده است.رشد ماهانه میانگین قیمت مسکن در مناطق ۱ تا ۵ شهر تهران در خردادماه معادل ۵/ ۱۳ درصد بوده است در حالی‌که این میزان در مناطق ۹ تا ۲۰ برابر ۱۱ درصد برآورد می‌شود.این در حالی است که رشد ماهانه قیمت مسکن در خردادماه در کل شهر تهران ۷/ ۱۱ درصد بوده است. در این میان میانگین قیمت خرید مسکن در منطقه یک در خردادماه در مقایسه با اردیبهشت ماه ۳/ ۲۴ درصد افزایش یافته است که بالاترین تورم ماهانه مسکن در میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران محسوب می‌شود.

در حالی‌که حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در خردادماه در مقایسه با اردیبهشت ماه با کاهش ۴ درصدی همراه شده است و تعداد معاملات خرید مسکن در عمده مناطق شهر تهران در این بازه زمانی منفی بوده ونسبت به ماه قبل افت کرده است اما حجم معاملات در ۵ منطقه اول شهر تهران(مناطق ۱ تا ۵) با رشد ۵/ ۲ درصدی همراه شده است.هر چند افزایش حجم معاملات مسکن در این ۵ منطقه از ناحیه رشد تعداد معاملات خرید آپارتمان در مناطق ۱ و ۴ بوده است و در سایر مناطق واقع در این گروه،تعداد معاملات در خردادماه در مقایسه با اردیبهشت کاهش یافته است.تعداد معاملات خرید مسکن در منطقه یک شهر تهران در این بازه زمانی ۲۳ درصد رشد داشته است.در منطقه ۴ نیز حجم معاملات خرید آپارتمان در خردادماه در مقایسه با اردیبهشت با رشد ۴درصدی همراه شده است.

حجم معاملات خرید مسکن اما در مناطق جنوبی شهر تهران در این بازه زمانی-خردادماه در مقایسه با اردیبهشت ۹۹-کاهش محسوسی داشته است.در این ماه تعداد معاملات خرید آپارتمان در مناطق ۹ تا ۲۰ شهر تهران به‌طور میانگین ۸ درصد کاهش داشته است. به این ترتیب در حالی‌که حجم معاملات خرید مسکن در کل شهر تهران با افت ۴درصدی در خردادماه در مقایسه با اردیبهشت ماه مواجه شده است تعداد معاملات خرید آپارتمان در منطقه یک با رشد قابل توجه روبه‌رو شده است.

بنابراین تحولات بازار مسکن در منطقه یک شهر تهران در خردادماه را می‌توان به‌عنوان پنجمین علت ثبت تورم ماهانه بی‌سابقه در بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی پایتخت معرفی کرد.در واقع از آنجا که تحولات قیمتی بازار مسکن شهر تهران و تحولات قیمتی مسکن در مناطق براساس میانگین وزنی یا وزن هر کدام از مناطق در معاملات خرید واحدهای مسکونی محاسبه واعلام می‌شود پر وزن شدن منطقه یک در معاملات خرید و فروش آپارتمان در خردادماه از یک سو و رشد قابل توجه قیمت در این منطقه به‌عنوان گران‌ترین ولوکس‌ترین منطقه بازار مسکن شهر تهران از سوی دیگر منجر به ثبت تورم ماهانه بالا در بازار املاک پایتخت شد.

سهم معاملات آپارتمان‌های مسکونی واقع در منطقه یک شهر تهران از کل معاملات خرید مسکن پایتخت از ۳ درصد سال‌های ۹۶ و ۹۷ هم‌اکنون به ۵ درصد رسیده است.این افزایش وزن به‌طور قطع منجر به افزایش اثر تحولات قیمتی این منطقه در محاسبات مربوط به تحولات قیمتی کل بازار مسکن می‌شود.

خرداد امسال، انتظارات تورمی ناشی از نوسانات شدید در بازارهای اقتصادی همچون بازار ارز و سکه منجر به ورود آثار و انتظارات تورمی به بازار مسکن شد که این عامل را می‌توان به‌عنوان یکی از عوامل موثر بر تحولات قیمتی و ثبت تورم ماهانه بالا در بازار مسکن خرداد معرفی کرد.

اما مهم‌تر از این عامل، اثر روانی ناشی از افزایش قابل توجه شاخص کل بورس و نوسانات بازار سهام و انتظار مالکان در بازار مسکن درخصوص افزایش سطح قیمت‌ها متناسب با سطح سودآوری در بازار سهام را می‌توان در ثبت تورم ماهانه بی‌سابقه مسکن در خرداد شناسایی کرد.بهار امسال،جهش‌های پی‌درپی شاخص کل سهام، منجر به سرایت انتظارات تورمی به بازارمسکن نیز شد و سطح قیمت‌ها را افزایش داد.

سومین دلیل مربوط به ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن در خرداد است. خرداد امسال عمده خریدهای صورت گرفته از بازار مسکن مربوط به سرمایه‌گذارانی بود که عمدتا از بازار بورس و با هدف سرمایه‌گذاری در یک بازار کم‌ریسک اقدام به انتقال سرمایه خود به بازار مسکن کردند. ورود تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن که در مقایسه با تقاضای مصرفی حساسیت کمتری نسبت به نوسانات قیمتی دارد از جمله دلایل مهم ثبت تورم ماهانه بی‌سابقه مسکن در این ماه در مقایسه با ماه قبل –اردیبهشت ۹۹-است.

کمبود عرضه مسکن و همچنین عدم تمایل بسیاری از فروشنده‌ها وسازنده‌ها برای عرضه مسکن به بازار را می‌توان چهارمین علت تورم ماهانه بالا در بازار مسکن خرداد دانست. متقاضیان خرید مسکن در این ماه از ناحیه عرضه فایل مناسب برای خرید با کمبود مواجه شدند و این عامل نیز در افزایش شدید قیمت مسکن تنها به فاصله یک ماه اثرگذار بود.

با این حال،افزایش سهم معاملات مسکن در منطقه یک که گران‌ترین منطقه بازار مسکن شهر تهران محسوب می‌شود وهمچنین رشد شدید قیمت‌ها در این منطقه در بالا رفتن نرخ تورم ماهانه مسکن در کل شهر تهران موثر بوده است.رشد شدید قیمت در این منطقه و همچنین اثر بالا رفتن سهم این منطقه از کل معاملات مسکن شهر تهران منجر شده است اگر چه در برخی از مناطق تورم ماهانه بالا رخ نداده است اما در نهایت تورم ماهانه مسکن کل شهر تهران به دنبال تاثیر تورم بالای منطقه یک به میزان قابل‌توجهی افزایش یابد.

در خرداد همچنین سهم واحدهای مسکونی بزرگ‌مقیاس نیز در معاملات مسکن شهر تهران افزایش یافت.این عامل نیز در ثبت تورم ماهانه بی‌سابقه مسکن در خردادماه اثرگذار بوده است.در واقع شیفت تقاضا به سمت خرید مسکن بزرگ‌متراژ تحت تاثیر خروج اجباری تقاضای مصرفی از بازار به دلیل ضعف شدید قدرت خرید، منجر به افزایش سهم واحدهای مسکونی با مساحت ۱۰۰ تا ۱۶۰ مترمربع در معاملات خرید آپارتمان شد.

در خرداد سهم این گروه متراژی از آپارتمان‌های مسکونی-واحدهای مسکونی ۱۰۰ تا ۱۶۰ مترمربع-از کل معاملات مسکن شهر تهران به ۲۴ درصد رسید این در حالی است که سهم این گروه از واحدهای مسکونی در معاملات مسکن شهر تهران در خرداد سال گذشته ۱۹ درصد بود. سهم آپارتمان‌های ۴۰ تا ۸۰ مترمربع که غالب تقاضای مصرفی بازار مسکن متقاضی خرید این گروه از آپارتمان‌ها هستند خرداد امسال به ۵۰ درصد رسید.سهم این گروه متراژی از کل معاملات خرید مسکن در سال گذشته ۵۴ درصد بود.

این موضوع نشان می‌دهد همزمان با کاهش سهم آپارتمان‌های کم متراژ از کل معاملات مسکن شهر تهران در سال جاری،سهم واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ در معاملات مسکن سال جاری افزایش یافته است.اولین دلیل این موضوع به حاشیه رانده شدن متقاضیان مصرفی از بازار مسکن به دلیل جهش قیمت‌ها و تضعیف قدرت خرید خانوارهای مصرفی متقاضی خرید مسکن است.دومین علت نیز به کمبود واحدهای مسکونی کم‌متراژ مربوط می‌شود. همواره به رغم آنکه بیشترین تقاضا برای خرید مسکن مربوط به واحدهای مسکونی کم‌متراژ بوده اما بیشترین میزان عرضه واحدهای مسکونی مربوط به بزرگ‌متراژ‌ها بوده است.این دو اتفاق باعث شده است همزمان که سهم بزرگ‌متراژ‌ها در معاملات خرید مسکن شهر تهران در خرداد افزایش یافته است رشد قیمت نیز در این گروه متراژی بیش از آپارتمان‌های کم‌متراژ شود.

میانگین قیمت آپارتمان‌های ۱۴۰ تا ۱۶۰ مترمربعی در خردادماه امسال در مقایسه با خرداد سال گذشته ۴۵ درصد افزایش یافت.این میزان در بازه مساحتی آپارتمان‌های ۱۸۰ تا ۲۰۰ مترمربعی برابر با ۵۱ درصد و در بازه مساحتی واحدهای مسکونی ۴۰ تا ۸۰ مترمربعی معادل ۴۱درصد بوده است. تورم نقطه‌ای مسکن در کل مناطق شهر تهران و در میان همه واحدهای مسکونی فروخته شده نیز ۴۲درصد گزارش شده است.این در حالی است که سال گذشته عکس این رویداد تجربه شد. واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ در حالی در دی رشد نقطه‌ای ۳۰ درصدی قیمت را تجربه کردند که میانگین قیمت واحدهای مسکونی کم‌متراژ در این بازه زمانی ۵۲ درصد رشد کرد.میانگین قیمت مسکن در کل بازه‌های متراژی نیز در آن زمان رشد ۴۲ درصدی را تجربه کرد.علت این موضوع جابه‌جایی سهم‌ فروش واحدهای مسکونی کوچک متراژ و بزرگ‌متراژ و افزایش سهم بزرگ‌متراژ‌ها در معاملات مسکن شهر تهران در سال جاری است که پیامد خود را در شکل ثبت تورم ماهانه بی‌سابقه مسکن در خردادماه نشان داد.