زمان تغییر معادله کهنه بازار اجاره؛ یک دسته از موجران در موضع ضعف هستند
مطلوب مستاجرها؛ تمدید یا جابه‌جایی؟
گزارش «دنیای اقتصاد» از سطح جدید اجاره‌بها در تهران و ۳۰ استان دیگر
تازه‌ترین آمار از میزان رشد اجاره‌بهای کشوری در قراردادهای تمدیدی و جدید اجاره‌بها نشان می‌دهد، زمان تغییر معادله کهنه‌ای که همواره در بازار اجاره حاکم بوده، فرا رسیده است. بر اساس این معادله قدیمی، مستاجران همواره ترجیح می‌دهند تا حد امکان از جابه‌جایی پرهیز کرده و در موعد قرارداد خود، با موجر برای سکونت به مدت یک سال پیش‌رو توافق کنند. اما آمار تغییرات اجاره‌بهای قراردادهای تمدیدی در کشور حکایت از آن دارد که برای اولین بار، میزان رشد اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی، معادل چهار واحد درصد بیشتر از قراردادهای جدید اجاره بوده است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، نشانه‌های روشنی از تغییر یک معادله کهنه در بازار اجاره وجود دارد که بخشی از این نشانه‌ها به آمارهای تازه از بازار اجاره بازمی‌گردد و بخش دیگری در تحقیقات میدانی به دست آمده است. فرمولی که در بازار اجاره در حال تغییر است، ارتباطی با نحوه تبدیل نرخ اجاره‌بها به ودیعه یا برعکس ندارد و همچنان هر یک میلیون تومان ودیعه در بازار معادل ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه محاسبه می‌شود. معادله‌ای که وقت تغییر آن فرارسیده و نشانه‌هایی از این تغییر نیز در بازار مشهود شده، پاسخی است که مستاجران به دوراهی تمدید قرارداد یا نقل مکان به خانه اجاری دیگر می‌دهند.
به طور کلی همه مستاجران در پایان مدت زمان قرارداد اجاره خود که اغلب یکساله منعقد می‌شود، در تمام سال‌های گذشته با این معادله روبه‌رو می‌شدند که آیا تمدید به‌صرفه‌تر است یا جابه‌جایی به خانه جدید؟ عموم مستاجران در تمام سال‌های گذشته و تا اوایل سال جاری راه «تمدید» را انتخاب می‌کردند. به همین خاطر با وجود اینکه تعداد مستاجران از سال ۹۵ تاکنون هم در تهران و هم در کشور افزایشی بوده است، اما هر سال معاملات اجاره رسمی که آمار آنها موجود است، نسبت به سال قبل کاهش یافته است. به عنوان نمونه، در بهار ۹۸ تعداد قراردادهای جدید اجاره که آمار آنها به واسطه ثبت در سامانه املاک قابل رهگیری است، در تهران ۱۹ درصد و در کشور ۱۱ درصد نسبت به بهار سال گذشته افت کرده است. در واقع این آمار کاهشی به معنای کاهش تعداد مستاجران نیست، بلکه به منزله افزایش آمار قراردادهای تمدیدی نسبت به قراردادهای جدید اجاره است.
اما اکنون ساختارشکنی درباره پاسخ این معادله در بازار اجاره مسکن آغاز شده و وقت آن رسیده که مستاجران بیشتری، بدون ترس از ناتوانی در یافتن آپارتمان اجاری جدید متناسب با بودجه خود، گزینه جابه‌جایی را نیز بررسی کرده و بدانند احتمال اینکه گزینه ساختارشکنانه برایشان به‌صرفه‌تر باشد، کم نیست؛ چراکه اکنون یک دسته از موجران به شدت در موضع ضعف قرار گرفته‌اند و کارت برنده در اختیار موجران گروه دیگر است. اما اگر مستاجران معادله کهنه را تغییر دهند، می‌توانند در نهایت این کارت برنده را تصاحب کنند.
ماجرا به آخرین آمار رسمی مربوط به رشد اجاره‌بها باز می‌گردد؛ آماری که نشان می‌دهد میزان افزایش اجاره‌بها برای مستاجرانی که قرارداد خود را تمدید کرده‌اند به مراتب بیشتر از مستاجرانی است که قرارداد جدید نوشته و برای اولین بار در ملک اجاری منتخب خود سکونت را آغاز کرده‌اند. البته تا پیش از این سابقه نداشته که دو آمار رسمی از تورم بازار اجاره اعلام و تورم قراردادهای تمدیدی با تورم قراردادهای جدید قابل مقایسه باشد؛ بلکه همواره آمارهای رسمی صرفا روایتی از تغییرات اجاره‌بها را در قراردادهای جدید که نزد بنگاه‌ها نوشته می‌شود منعکس می‌کرد. اتفاقا یکی از چالش‌هایی که سبب شد انتشار آمار ماهانه رشد اجاره در شهر تهران از دو سال قبل تاکنون متوقف شود، همین اشکالی بود که به آمار مذکور وارد می‌شد.
عموما قراردادهای تمدیدی به شکل غیررسمی و از طریق پشت‌نویسی قرارداد سال اول بدون حضور در بنگاه‌های ملکی نوشته می‌شود و به همین خاطر آماری از میزان رشد اجاره‌بهای این قراردادها در اختیار نبوده است. این اعلام بی‌سابقه آمار تورم قراردادهای تمدیدی خود نشانی از این واقعیت است که در تابستان امسال، میزان فشار بر مستاجران از محل رشد اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی به مراتب بیشتر بوده و به همین خاطر این میزان سنجش و اعلام شده است.
تازه‌ترین آمار رسمی کشوری حکایت از آن دارد که نرخ رشد اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی تابستان ۲۷ درصد و در قراردادهای جدید ۲۳ درصد بوده است. به این ترتیب میزان رشد اجاره‌بهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران برای کسانی که یک سال دیگر قرارداد خود را تمدید کرده‌اند، چهار واحد درصد بیشتر از مستاجرانی بوده که نسبت به انعقاد قرارداد سکونت در یک آپارتمان جدید اقدام کرده‌اند. این در حالی است که عرف و رویه بازار در طول سال‌های گذشته همواره برعکس بوده و اولویت مستاجران تمدید قرارداد بود، چراکه توافق با موجر را به صرفه‌تر ارزیابی می‌کردند و از پرداخت هزینه‌های جابه‌جایی و کمیسیون مشاوران املاک برای انعقاد قرارداد جدید پیشگیری می‌شد. اما آمار نشان می‌دهد این وضعیت اکنون معکوس شده است.
تحقیقات «دنیای اقتصاد» از بازار اجاره حکایت از آن دارد که برای این پدیده دو علت وجود دارد که وزن یکی از دیگری بیشتر است. علت اول که وزن کمتری دارد این است که هر دو طرف موجر و مستاجر در پایان مدت اعتبار قرارداد یکساله اجاره، تمایل به توافق و تمدید دارند؛ از یکسو موجر به دنبال توافق با مستاجر ساکن است تا ریسک خالی ماندن آپارتمان در هفته‌ها و شاید ماه‌های آتی را خنثی کند و از سوی دیگر مستاجر نیز از جست‌وجو در بازار واهمه دارد، چون در جریان تورم اجاره و جهش قیمت مسکن در سال گذشته و اوایل سال جاری قرار گرفته و نگران است در صورت جابه‌جایی، موج التهاب بازار دامنگیر او شود. با این حال بین این دو، مستاجر تمایل بیشتری به تمدید دارد و موجر با توجه به اینکه تصور می‌کند ممکن است در صورت تخلیه ملک، بتواند آن را با قیمت بالاتری عرضه کند، میل کمتری به تمدید نشان می‌دهد. بنابراین در این توافق دست برتر در اختیار موجر است.
علت دوم و مهم‌تر که وزن بیشتری در این شرایط جدید دارد، سبقت گرفتن رشد تورم اجاره در قراردادهای جدید از تورم اجاره در قراردادهای تمدیدی است. تجدیدنظر کاهشی موجران دست اول در ماه‌های اخیر روی اجاره‌بهای پیشنهادی پس از چند ماه خالی ماندن آپارتمان قابل اجاره سبب شده بازار آپارتمان‌های اجاری طی یکی، دو ماه گذشته شاهد تعداد بیشتری از فایل‌های قیمت‌مناسب باشد. موجران دسته اول به کسانی اطلاق می‌شود که آپارتمان تازه‌ساز خود را برای اولین بار در بازار اجاره عرضه می‌کنند و نیز به صاحبخانه‌هایی که مستاجر قبلی را جواب کرده‌اند یا مستاجر خود تصمیم به جابه‌جایی گرفته و اکنون آنها در جست‌وجوی مستاجر جدید هستند. این گروه از مستاجران در فصل بهار تحت تاثیر مشاهده آخرین آثار تورم قیمت مسکن، اجاره‌بهای پیشنهادی خود را به شکل گزاف و به بهای بیش از ۵۰ درصد افزایش دادند، اما چون توان پرداخت چنین اجاره‌بهایی در میان مستاجران وجود نداشت یا مستاجرانی که از عهده پرداخت این ارقام بر می‌آمدند، اندک بودند، اغلب مستاجران ناگزیر شدند به محله‌های کم‌برخوردارتر، خانه‌های کوچک‌تر یا قدیمی‌تر یا حتی شهرهای حومه شهرهای بزرگ نقل مکان کنند. از طرفی خانه‌هایی که با قیمت‌های دور از قدرت خرید مستاجران فایل شده بود نیز نزد بنگاه‌های ملکی رسوب شد. به این ترتیب به تدریج در تابستان این موجران ناگزیر به کاهش قیمت پیشنهادی خود شدند و در نتیجه رغبت به نقل مکان از یک ملک اجاری به ملک دیگر افزایش یافت. در واقع مستاجران به تجدیدنظر کاهشی اجاره‌بها توسط موجران در تابستان واکنش نشان دادند که آثار آن در آمار تورم اجاره‌بها در تابستان نیز مشهود است.
اکنون نیز در بازار مسکن همین شرایط حکمفرماست، به این معنا که آپارتمان‌های اجاری دست اول که تخلیه هستند، به مراتب برای مستاجران قیمت‌مناسب‌تر از آپارتمان‌هایی است که مستاجران در آن ساکن هستند و درباره اینکه قرارداد خود را برای سال بعد تمدید کنند یا نه، بر سر دو راهی هستند. واقعیت دیگر در بازار این است که برخی از موجران امسال برای تمدید قراردادهای خود قیمت‌هایی به مراتب بیشتر از ارزش اجاری ملک و توان مستاجران پیشنهاد کرده‌اند، در حالی که املاکی با شرایط نسبی بهتر در بازار وجود دارد که اجاره‌بهای پیشنهادی آنها نسبت به دو، سه ماه گذشته کاهش یافته و اکنون «قیمت‌مناسب» به شمار می‌آید. برخلاف رویه همیشگی بازار اجاره، اکنون موجرانی که قصد افزایش سنگین اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی یا حتی قراردادهای جدید را دارند، در موضع ضعف قرار گرفته‌اند و مطمئن نیستند پافشاری روی رشد بیش از ۵۰ درصدی اجاره‌بها، به خالی ماندن ملک منجر خواهد شد یا اینکه آنها پیروز میدان خواهند بود و مستاجری که حاضر باشد با اجاره‌بهای پیشنهادی آنها کنار بیاید را در زمان کوتاه پیدا خواهند کرد.
سرمای نسبی بازار اجاره در فصل سرما نیز بر ضعف موجران افزوده است؛ چراکه به شکل سنتی همواره بازار اجاره در فصل تابستان رونق بیشتری نسبت به پاییز دارد و با توجه به شروع فصل مدارس و دانشگاه‌ها، تمایل خانواده‌ها به جابه‌جایی در فصل پاییز بسیار اندک است. این وضعیت سبب می‌شود هر سال حباب اجاره‌بهای پیشنهادی موجران در تابستان با سرد شدن هوا تخلیه شود. از مجموعه این گزاره‌ها می‌توان این‌طور نتیجه‌گیری کرد که احتمالا در پاییز امسال نیز در کل کشور، مطلوبیت نقل مکان مستاجران به مراتب بیشتر از تمدید قرارداد آنهاست. بنابراین در خصوص قراردادهایی که پاییز امسال سررسید می‌شوند، هم در تهران و هم در دیگر شهرها، توصیه این است که قیمت پیشنهادی املاک عرضه شده در بازار اجاره نیز ارزیابی و سپس تصمیم‌گیری شود؛ چراکه احتمال صرفه بیشتر جابه‌جایی نسبت به تمدید قرارداد اجاره با توجه به شرایط بازار بسیار زیاد است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع آپارتمان مسکونی در کشور در بهار امسال ۱۲ هزار و ۷۰۰ تومان بوده که با ۷ درصد افزایش در تابستان به ۱۳هزار و ۶۰۰ تومان رسیده است. در تهران نیز میانگین اجاره‌بها در فصل تابستان به ۴۳ هزار و ۲۰۰تومان رسید. به این ترتیب تهران شاهد رشد ۲۹ درصدی اجاره‌بها در قراردادهای جدید اجاره که در فصل تابستان امسال منعقد شد، نسبت به فصل مشابه سال گذشته بوده است. این میزان رشد هم در مقایسه با میانگین رشد اجاره‌بها در قراردادهای جدید و هم در مقایسه با میانگین رشد اجاره‌بها در قراردادهای تمدیدی تابستان امسال، قدری بیشتر بوده است که البته بخشی از این ماجرا به میزان رشد قیمت مسکن در تهران که بیش از سایر شهرها بوده نیز مرتبط است؛ چراکه نرخ اجاره‌بهای پیشنهادی در نسبت با ارزش ملک در معاملات فروش تعیین می‌شود. با این حال با شروع روند افت قیمت مسکن از میانه تابستان، به تدریج تغییراتی در معادله قدیمی بازار اجاره نیز کلید خورد و اکنون زمان فراگیر شدن این تغییرات فرارسیده است.
