رکوردزنی قیمت خانه در ۲۰ شهر آمریکا؛ خریداران از دو جهت تحت فشار هستند
بحران متفاوت در مسکن آمریکا
اثر افزایش یک واحددرصدی نرخ وام خرید مسکن بر بازار معاملات
بازار مسکن آمریکا با بحران متفاوت از آنچه در سال‌های ۲۰۰۸ تا ۲۰۰۹ با آن دست به گریبان بود، مواجه شده است. روند تغییرات قیمت خانه و همچنین میزان خرید و فروش املاک و ساخت و سازهای مسکونی طی نیمه اول سال ۲۰۱۸ در بازار مسکن آمریکا نشان می‌دهد: در برابر حجم قابل‌توجه تقاضای خرید مسکن در برخی شهرها، میزان عرضه به دلیل شرایط سخت سرمایه‌گذاران ساختمانی، محدود شده به‌طوری‌که رکود ساخت نه‌تنها به بازار مسکن که به سایر بخش‌های اقتصادی در این کشور آسیب رسانده است. وضعیت فعلی بازار مسکن آمریکا به‌گونه‌ای شده که نوعی دو دستگی در شهرها از بابت میزان تقاضای مسکن به‌وجود آمده است. در شهرهایی که به‌خاطر رشد محدوده کسبوکار شرکت‌های بزرگ، میزان اشتغال در آنها افزایش پیدا کرده، تقاضای خرید مسکن رو‌به‌رشد است و در مناطقی دیگر، رکود نسبی برقرار است. در شهرهای دارای بازار مسکن لوکس نیز میزان تقاضای خرید برای یک فایل فروش، قابل‌توجه است. این وضعیت باعث شده شاخص قیمت مسکن در ۲۰ شهر آمریکا طی ماه‌های گذشته از سال ۲۰۱۸، از نقطه اوج رونق معاملات در سال ۲۰۰۶ نیز فراتر رود. این شاخص در شهرهای پراشتغال و دارای رشد زیاد جمعیت فاصله بیش از ۲۰درصدی با نقطه اوج ۲۰۰۶ گرفته است.
کمبود عرضه و کاهش سطح دسترسی به وام خرید مسکن به دلیل افزایش نرخ بهره، بازار مسکن آمریکا را وارد دوره بحران کرده است، اما کارشناسان این بازار معتقدند جنس بحران در مقایسه با سال‌های ۲۰۰۸ تا ۲۰۰۹ متفاوت خواهد بود. علت این تفاوت را در اعتبارسنجی سخت‌گیرانه مشتریان وام مسکن و در نتیجه کاهش ریسک موسسات مالی پرداخت‌کننده تسهیلات رهنی در صورت کاهش ناگهانی قیمت‌ها اعلام می‌کنند. زوج‌های جوان و افراد کم‌سن متقاضی مسکن، گروه اصلی آسیب‌پذیر از شرایط فعلی بازار مسکن آمریکا معرفی شده‌اند که از دو جهت «کمبود عرضه» و «گرانتر شدن هزینه خرید خانه با وام رهنی» تحت فشار قرار دارند.
اقتصاد آمریکا به‌شدت داغ است. اعتماد مصرف‌کنندگان در بالاترین سطح از دهه ۱۹۹۰ میلادی قرار دارد. نرخ بیکاری به پایین‌ترین میزان از سال ۱۹۶۹ رسیده است. جی پاول، رئیس فدرال رزرو (بانک مرکزی) آمریکا نیز می‌گوید بابت چشم‌انداز فوق‌العاده مثبت اقتصاد کشورش بسیار خوشحال است، وضعیتی که به پیش‌بینی او برای مدتی ادامه خواهد یافت. در این رابطه این پرسش مطرح می‌شود که چطور با وجود این همه خبرهای خوش، بخش مسکن آمریکا سردرگم است؟ به گزارش «فایننشال تایمز»، با توجه به اینکه آمریکایی‌ها بخش عمده ثروت خود را در این بخش نگه می‌دارند و این واقعیت که مسکن آمریکا یکی از بخش‌های پیشگام اقتصاد این کشور است، پاسخگویی به این پرسش اهمیت می‌یابد.
در سراسر آمریکا، فروش و مجوزهای ساخت در سطح پایین قرار دارند. چند بازار نظیر نیویورک‌سیتی، سان‌فرانسیسکو و دنور که پیش از این روند افزایشی داشتند، در حال ملایم شدن هستند. فعالیت‌های ساخت‌وساز نیز کند شده‌اند. با توجه به اینکه ساخت‌وساز مسکن نقشی قابل‌توجه در رشد اقتصادی این کشور دارد این روند نزولی نگرانی‌هایی ایجاد کرده است. برخلاف انتظار، مشکل رشد خود بازار مسکن آمریکا است. این رشد دو قسمتی شده و بر توانایی خرید متقاضیان مسکن غلبه کرده است.
از آنجا که اثر «سوپر استار» - اثری که یک مهره برجسته بر عملکرد کل مجموعه دارد- در تمام کشورها، صنایع و حتی کسب‌وکارها نصیب برنده نهایی می‌شود، در بخش مسکن نیز این‌گونه است. اگر به شاخص کل قیمت مسکن «کیس-شیلر» که متشکل از آمارهای ۲۰ شهر است نگاه شود، علل نگرانی اندکی وجود دارد، چرا که این شاخص تنها ۴/ ۲درصد بالاتر از اوج خود در سال ۲۰۰۶ است. هر چند شکاف گسترده‌ای میان برندگان و بازندگان این شاخص وجود دارد.
۱۰ شهر این شاخص، رکورد جدیدی را به ثبت رسانده‌اند و شاخص قیمت آنها به‌طور میانگین ۲۳درصد رشد کرده است. بالاترین عملکرد را در میان این شهرها، دنور داشته است و شاخص قیمت آن ۵۴ درصد بالاتر از اوج پیش از بحران ۲۰۰۸ قرار گرفته است. این در حالی است که شاخص ۱۰ شهر دیگر به‌طور میانگین ۱۱درصد پایین‌تر از سطح پیش از بحران آنها قرار دارد. در واقع بازار مسکن، مانند سایر بخش‌های آمریکا، به‌طور باورنکردنی بخش‌‌بندی است. رشد شهرهای مهم به این دلیل بوده است که در آنها شغل وجود دارد و ایجاد شغل بالایی دارند. هر چند قیمت مسکن در این شهرها بسیار سریع‌تر از دستمزدها رشد کرده است. بنابراین برای قشر متوسط زندگی در این شهرها بسیار سخت‌تر شده است.
یک سرمایهگذار در این رابطه می‌گوید: «اگر من در دنور بودم، آرزو می‌کردم شرکت آمازون در شهر من شعبه باز نکند.» در برخی از بازارهای لوکس، نظیر منهتن، با تشدید بازرسی‌های فدرال از خریداران خارجی – روندی که با توجه به مواضع ملی‌گرایانه دولت ترامپ ادامه خواهد یافت – افزایش قیمت‌ها تا حدی کند شده است. با توجه به اینکه آمارهای کل به شدت به سمت بازارهای گران‌قیمت متمایل هستند، توجه به چنین تغییراتی اهمیت می‌یابد. دنیل آلپرت، بانکدار سرمایهگذار و مدرس دانشگاه کورنل در این رابطه می‌گوید: «من طی چهار چرخه اقتصادی زندگی کرده‌ام، و هرگز چنین وضعیت رکودی که اکنون در بازار نیویورک‌سیتی شاهد آن هستیم – وضعیتی که به سایر نقاط کشور سرایت نکرده است – را ندیده‌ام. »
به عقیده کارشناسان، به نظر نمی‌رسد کاهش گسترده‌تر قیمت‌های مسکن منجر به فروپاشی سیستماتیک به سبک بحران ۲۰۰۸ شود. چرا که در شرایط فعلی عمده وام‌های رهنی (وام بلند مدت خرید مسکن)، نرخ‌های ثابت دارند و وام‌گیرندگان باید شواهد بیشتری از توانایی بازپرداخت خود ارائه کنند. این امر موجب شده است ریسک باز پس‌گیری مسکن‌هایی که وام‌گیرندگان آن توانایی بازپرداخت ندارند کاهش یابد. از طرفی این وضعیت عمده سود سرمایه‌گذاری بخش مسکن را در یک دهه گذشته نصیب خریداران ثروتمند و قدیمی کرده است. جمعیت جوان که با دوره بازار اشتغال ضعیف مواجه شده‌اند، وام دانشجویی به‌طور میانگین ۳۰ هزار دلاری دارند. بنابراین بالا رفتن از نردبان مسکن برای این افراد نسبت به نسل‌های ماقبل آنها سخت‌تر شده است. در این رابطه اگر کاهش قیمت‌هایی که در بازارهای مهم شاهد آن هستیم گسترش یابد، اثرات آن می‌تواند تا حدودی قابل‌توجه باشد. در سال‌های اخیر، بخش عمده اقتصاد آمریکا تحت‌تاثیر رشد دارایی – در مقایسه با درآمد – بوده است. یافته‌های یک مطالعه دانشگاهی درخصوص مالکیت خانه نشانه می‌دهد مشکل بدهی‌ها در بازار مسکن آمریکا هنوز نیز به قوت خود باقی است.
چهار دهه پیش، یک کاهش ۲۰درصدی در قیمت مسکن، اثرات منفی معادل یک‌‌درصد درآمد کل برای ارزش خالص خانه (ارزش بازاری خانه منهای بدهی‌ها و وام‌های مربوط به خانه) در پی داشت. امروز اما همان مقدار کاهش، معادل ۵درصد از درآمد کل یا تقریبا ۶۰۰ میلیارد دلار به ارزش خالص مسکن ضرر می‌رساند. این امکان وجود دارد که افزایش تدریجی سطح دستمزدها در ماه‌های اخیر، ادامه یابد.
همچنین این احتمال وجود دارد که تصمیم جف بزوس در رساندن حداقل دستمزد کارکنان شرکت «آمازون» به ۱۵ دلار نشانه‌ای از برخی روندهای گسترده‌تر باشد. با این حال این فرضیات با اما و اگرهایی روبه‌رو است. سهم نیروی‌کار از درآمد به پایین‌ترین سطح خود پس از جنگ‌جهانی دوم، یعنی ۶۰درصد رسیده است، در حالی که عمده این درآمدها نصیب افرادی نظیر جف بزوس – رئیس «آمازون»-شده است. زمانی که بخش عمده افزایش درآمدها نصیب میلیاردرها – افرادی که به ظاهر می‌گویند می‌خواهند خیّر باشند- می‌شود، می‌توان نتیجه گرفت نظام اقتصادی درست کار نمی‌کند. مهم نیست آمار و ارقام اصلی چه می‌گویند، مهم این است که با گذشت یک دهه از بحران مالی، هنوز اقتصاد و بازار مسکن آمریکا – زیر فشار افزایش بدهی و قیمت دارایی‌ها – وضعیتی ناسالم دارد. در واقع تصمیم اخیر فدرال رزرو در افزایش نرخ‌های بهره یکی دیگر از دلایل کندی بخش مسکن بوده است.
عیارسنجی بحرانی دیگر
شبکه «سیانبیسی»، خبرگزاری حوزه‌های مالی- اقتصادی آمریکا، در گزارشی که تاریخ آن به تابستان امسال بازمی‌گردد، به بررسی وضعیت بازار مسکن آمریکا در زمان ریاست‌جمهوری ترامپ و احتمال وقوع بحران بزرگی دیگر پرداخته است. بر اساس این گزارش، عواملی همچون «رشد قدرتمند اشتغال» و «عرضه محدود»، بازار مسکن را داغ کرده، امری که نگرانی‌هایی را درخصوص ایجاد حبابی دیگر در بازار مسکن آمریکا به همراه داشته است. به گزارش این خبرگزاری، در فصل نخست ۲۰۱۸ قیمت مسکن در ایالت واشنگتن بالاترین رشد را در سراسر آمریکا به ثبت رساند و طی سه ماه حدود ۴درصد افزایش یافت.
این در حالی است که نسبت به سال گذشته این افزایش به بیش از ۱۳درصد رسید (سال ۲۰۱۷ رشد قیمت کل بازار مسکن آمریکا زیر ۷درصد بود). این وضعیت در یکی از مناطق سیاتل – شهری در ایالت واشنگتن – وخیم‌تر است. سال گذشته در این منطقه تحت تاثیر استخدام شرکت‌های «آمازون»، «مایکروسافت» و «بوئینگ»، به تنهایی نزدیک به ۵۵ هزار شغل ایجاد شد. این روند در کنار «رشد چشمگیر جمعیت» و «سرعت کند ساخت‌وساز» وضعیت ملتهبی برای بازار مسکن این منطقه ایجاد کرده است.
جری مارتین، رئیس بنگاه‌داران ایالت واشنگتن، سابقه‌ای ۵۰ ساله در این حرفه دارد. او احتمالا دوران نرخ دورقمی وام‌های رهنی و چندین دوره رونق و انفجار بازار را دیده است، نظیر حباب مسکن سال‌های ۲۰۰۶ و ۲۰۰۷، و فروپاشی اقتصادی تاریخی بعد از آن. جری مارتین اما نظری دیگر دارد. به اعتقاد او هیچ یک از این موارد قابل‌قیاس با التهاب بازار مسکن ماه‌های اخیر نیست. او در این باره می‌گوید: «هیچ جای تعجب نیست که شما خانه‌ای لوکس با ۱۴۰ متر زیربنا و سه اتاق خواب عرضه کنید و در کمتر از یک یا دو ساعت با چندین پیشنهاد مواجه شوید. ما حتی مورد ۳۰ پیشنهاد خرید برای یک قطعه ملک را داشتیم.» به گزارش «سیانبیسی»، این افزایش تقاضا تقریبا در تمام بخش‌های بازار مسکن- فروش، اجاره، آپارتمان و ویلایی- رخ داده است. کارگران ایالت سیاتل مجبور هستند در فاصله‌های بسیار دور و حاشیه شهر به دنبال خانه بگردند. البته با آغاز فصل اوج فروش، اندکی این وضعیت آرام گرفته است. در این رابطه اما فعالان بخش مسکن نگران آینده هستند و این پرسش برای آنها مطرح است که این دوران رونق چقدر ماندگار خواهد بود.
آیا این روند به آرامی تسکین می‌یابد یا این ایالت‌ها خود را به سمت فروپاشی دیگر سوق می‌دهند.
جیمز یانگ، رئیس «مرکز تحقیقات املاک واشنگتن» که وابسته به دانشگاه واشنگتن است، می‌گوید تا زمانی که تقاضای واقعی برای املاک وجود داشته باشد، بازار می‌تواند رشد کند. او در این رابطه می‌گوید: «حباب زمانی اتفاق می‌افتد که قیمت‌ها بدون افزایش تقاضا رشد کنند.
هنوز در واشنگتن تقاضا در حال افزایش است و فکر نمی‌کنم مشکل بزرگی وجود داشته باشد.» به گفته یانگ اما شرایط بازار می‌تواند به سرعت تغییر کند: «اگر تقاضا فردا ناپدید شود، ساخت‌وسازهای بسیاری آن بیرون در جریان است. من مطمئن نیستم قیمت مسکن سقوط خواهد کرد یا هر چیز دیگر، اما این یکی از آن چیزهایی است که باید همواره مدنظر داشته باشید.» به عقیده او یکی از بزرگ‌ترین ریسک‌های بازار مسکن، سیاست‌های محلی است. به گزارش «سیانبیسی»، در ماه مه، زمانی که شورای شهر سیاتل طرح اخذ مالیات ۲۷۵ دلاری به ازای هر کارگر از شرکت‌های با درآمدهای بیش از ۲۰ میلیون دلار را به تصویب رساند، بازار املاک آشفته شد. برنامه‌ریزی شده بود درآمد سالانه جمع‌آوری این مالیات، صرف کمک به تخفیف بحران بی‌خانمان‌های این شهر شود. اما زمانی که «آمازون» - بزرگ‌ترین هدف این مالیات – تهدید به توقف توسعه کسبوکار خود در این شهر کرد، شورای شهر از مواضع خود عقب‌نشینی و مالیات را لغو کرد. به گفته یانگ سیاست‌گذاری‌های مشابهی برای فعالان (سازندگان) بخش مسکن و کسب‌وکارهای بزرگ – همچون مقررات پیچیده و طولانی و محدودکننده عرضه – وجود دارد که هر دو طرف عرضه و تقاضا را هدف قرار می‌دهد. او می‌گوید: «سازندگان بخش مسکن تلاش می‌کنند تقاضای سه سال آینده را پیش‌بینی کنند – زمانی که از طراحی تا ساخت یک پروژه نیاز است. اگر پیش‌بینی‌ها درست از آب درنیایند و ساخت‌وساز بیش از حد صورت گیرد، آن زمان است که بحران رخ خواهد داد.» به گزارش «انجمن ملی سازندگان مسکن»، در حال حاضر سازندگان مسکن آمریکایی با توجه به افزایش تقاضا و کاهش هزینه‌ها، اطمینان بیشتری به آینده دارند.
نگرانی دیگر یانگ، درخصوص تصمیمات دولت مرکزی است. به گفته او تعرفه‌ها موجب از دست رفتن مشاغل می‌شود. اگر تنش‌های تعرفه‌ای ادامه یابد، مردم تحریک‌پذیرتر و غیرقابل‌کنترل‌تر خواهند شد، چرا که از آینده شغلی خود مطمئن نیستند. از دیگر عوامل اثرگذار بر بازار مسکن، «نرخ بهره» است. از آنجا که اقتصاد داغ‌تر می‌شود، فدرال رزرو (بانک مرکزی آمریکا) سیاست افزایش نرخ‌های بهره را پیش می‌گیرد (با افزایش نرخ بهره، از آنجاکه مردم بهره‌های بیشتر می‌پردازند، پول کمتری برای خرج کردن دارند و در نتیجه مخارج مصرفی اقتصاد کاهش می‌یابد، یا به عبارتی افسار تقاضا کشیده می‌شود. این امر اما می‌تواند به قیمت رکود در اقتصاد تمام شود). بر اساس آمارهای وبگاه «بانک‌ریت»، در ماه جولای (تیرو مرداد)، میانگین نرخ بهره وام رهنی ثابت سی‌ساله در واشنگتن ۴/ ۴درصد بود. در دوره مشابه سال گذشته این رقم کمتر از ۴درصد بود. نرخ بهره بالا در بازار مسکن به معنی وام رهنی گرانتر و در نتیجه مسکن گرانتر است، امری که قدرت خرید بسیاری از خریداران را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد. بنابراین افزایش نرخ‌های بهره هم از طریق ایجاد کاهش مخارج مصرفی و رکود (نسبی) اقتصادی، و هم به واسطه گرانتر شدن وام‌های رهنی، تقاضا را در بازار مسکن کاهش می‌دهد (البته از جوانب دیگر نیز اثرگذار است).
نقاط بحرانی بازار
تنها خریداران نیستند که در تلاش برای رسیدن به جهش قیمت‌ها هستند، بلکه فروشندگان نیز مجبورند از میان خیل پیشنهادهای رقابتی که همواره هم قیمت‌های عادلانه ارائه نمی‌شود، تصمیم بگیرند. در نتیجه فروشندگان در چنین بازار متلاطمی، خریدار می‌‌شوند. گروه‌های دیگری نیز در این شرایط نقش‌آفرینی می‌کنند. یکی از آنها گروه بنگاه‌داران است. به گفته یانگ، بنگاه‌داران تلاش می‌کنند انتظارات را در هر دو طرف عرضه و تقاضا مدیریت کنند. آنها همچنین می‌کوشند املاک را بر اساس موارد مشابه ارزش‌گذاری کنند. گرچه این قیاس تقریبا در هر دقیقه تغییر می‌کند، امری که خود بنگاه‌داران را به چالش کشیده است. جری مارتین اما می‌گوید از آنجاکه سطح ذخیره مسکن به بالاترین میزان از بحران ۲۰۰۸ رسیده است، این شرایط در حال بهبود است. درس‌های گذشته به ما می‌آموزد که یکی از نخستین نشانه‌های بحران، «رونق» است. امیدواریم این‌بار تنها یک وضعیت گذرا باشد.
ارسال نظر