مطابق الگوی استاندارد برنامه‌ریزی شهری در دنیا، تدوین طرح‌های توسعه شهری مستلزم گذراندن سه مرحله اصلی شامل «پیش از تهیه برنامه»، «تهیه برنامه» و «پس از تهیه برنامه» است. به این صورت که براساس مرحله نخست، بسترسازی حقوقی، نهادی، فرهنگی و فنی برای طرح پیش‌بینی می‌شود و در مرحله پس از تهیه طرح، سازوکارهای اجرایی، پایش و نظارت برای حرکت در مسیر صحیح طرح ضروری خواهد بود. اما روند تهیه طرح‌های توسعه شهری در ایران، بدون گذراندن دو مرحله اول و سوم فقط بر مرحله تهیه طرح متمرکز می‌شود و همین امر از یکسو منجر به ایجاد مغایرت‌های فراوان میان طرح تدوین شده با اسناد فرادست شهری و از سوی دیگر عدم تحقق اهداف و ناکامی طرح خواهد شد. بررسی‌ها نشان می‌دهد رعایت نشدن این دو مرحله، منجر به بروز هر دو مشکل در طرح تفصیلی جدید پایتخت شده است. به‌طوری که مطابق با مطالعات انجام شده از سوی شورای عالی شهرسازی و معماری کشور، یکی از ریشه‌های بروز تخلفات شهرسازی در سطح شهر تهران با وجود اجرای طرح تفصیلی به‌عنوان نقشه راه ساخت‌وساز در این شهر، یکسان نبودن و مغایرت طرح تفصیلی با طرح جامع شهرتهران به‌عنوان سند فرادست است.

به گفته کارشناسان شهرسازی، در طرح جامع شهر تهران که اواسط دهه ۸۰ به تصویب رسید، یکسری ضوابط برای ساخت‌و‌ساز و مجموعه‌ای از ماموریت‌ها در حوزه‌های زیست‌محیطی، اقلیمی، اجتماعی، حمل و نقل و ترافیکی برای تقویت «حیات‌شهر» تعریف شده است؛ اما در طرح تفصیلی به‌عنوان سند اجرایی طرح جامع، بیش از همه، مقررات ساختمانی با رویکرد کالبدی دیده می‌شود که اعمال آنها در سال‌های اخیر توسعه نامتوازن شهر را در پی داشته است. از دیگر مواردی که منجر به انحراف طرح تفصیلی از مسیر اجرای درست شد این بود که همزمان با ابلاغ و اجرای طرح تفصیلی تهران، باید اسناد تکمیلی برای مدیریت شهر در حوزه‌های غیرساختمانی نیز تدوین می‌شد در صورتی که این نوع تکالیف قید شده در طرح جامع، تاکنون محقق نشده است. علاوه بر این اشکال، وجود مقررات یکدست و واحد برای ساخت‌و‌ساز در طرح تفصیلی برای کل مناطق ۲۲گانه و نادیده گرفتن شرایط اقلیمی، فرهنگی و اقتصادی محله‌های مختلف شهر، تناقض دیگر این طرح محسوب می‌شود.

این اشکالات در حالی درخصوص طرح تفصیلی شهر تهران وجود دارد که کارشناسان شهرسازی معتقدند پیش‌بینی بسترهای حقوقی و فنی لازم پیش از تهیه طرح و همچنین پایش و ارزیابی طرح پس از تهیه می‌توانست به اجرای طرح و دستیابی به اهداف پیش‌بینی شده برای آن کمک کند.

از این رو با توجه به فرارسیدن زمان بازنگری اساسی طرح تفصیلی تهران با توجه به گذشت بیش از ۶ سال از اجرای آن، اکنون صاحب‌نظران و مسوولان حوزه شهرسازی همفکری و مشورت را برای چگونگی اصلاح و بازنگری طرح تفصیلی شهر تهران آغاز کرده‌اند. در این راستا اسفندیار زبردست، استاد شهرسازی دانشگاه تهران در جریان نشست «آسیب شناسی برنامه‌ریزی و مدیریت توسعه شهر تهران با موضوع بازنگری طرح جامع و تفصیلی تهران» که به دعوت جامعه مهندسان مشاور ایران برگزار شد، عنوان کرد: عمده دلایل عدم تحقق‌پذیری و ناکامی طرح‌ها در تحقق اهدافشان، نه تنها مربوط به مفاد طرح، بلکه به دلیل ضعف در تدوین مراحل پیش و پس از تهیه طرح بوده است.

او با اشاره به سه مرحله تدوین طرح‌های توسعه شهری شامل «پیش از تهیه»، «تهیه طرح» و «پس از تهیه طرح» اظهار کرد: در جریان تدوین طرح‌های توسعه، سه مرحله شامل مراحل پیش از تهیه که بسترسازی حقوقی، نهادی، فرهنگی و فنی را در برمی‌گیرد، مرحله تدوین طرح و مرحله پس از تدوین که در آن ساز و کارهای اجرایی، پایش و نظارت طراحی می‌شود؛ باید مورد توجه قرار گیرد، اما در ایران بیشترین انرژی در مرحله فرآیند تهیه طرح متمرکز می‌شود و دو مرحله دیگر مغفول می‌ماند.

او با بیان اینکه در ایران پس از تشخیص عدم دستیابی به اهداف در طرح‌های توسعه به جای بازنگری، تدوین یک طرح جدید در دستور کار قرار می‌گیرد، عنوان کرد: مطالعات نشان می‌دهد چهار فاکتور در میزان موفقیت طرح‌های توسعه شهری در اجرا مهم هستند. اولین فاکتور، تعهد نهاد محلی برای اجرای طرح‌های تدوین شده است. این در حالی است که طی سال‌های گذشته طرح‌های توسعه شهری با هدف استفاده در جهت تحقق منافع نهاد محلی طراحی و اجرا شده‌اند. بنابراین اگر نهاد محلی خود را متعهد و مکلف به انجام طرح‌ها بداند میزان موفقیت طرح در دستیابی به اهداف افزایش پیدا می‌کند.

زبردست به سه عامل دیگر اشاره کرد و افزود: کیفیت طرح، مشارکت شهروندان و بخش خصوصی در اجرا و وجود و رعایت قوانین از جمله فاکتورهای مهم دیگر برای موفقیت در اجرا شناخته شده‌اند. او با اشاره به اسناد فرادست شهری تهیه شده برای شهر تهران طی سال‌های گذشته تصریح کرد: اگرچه طرح جامع شهر تهران که در سال ۸۶ تهیه و تصویب شد میزان انطباق و هماهنگی بالایی از سند فرادست خود یعنی طرح مجموعه شهری تهران دارد اما در یک لایه پایین‌تر، طرح تفصیلی با میزان انطباق کمتری نسبت به طرح جامع تهیه شده است همین موضوع سبب شده تا طرح تفصیلی نسبت به طرح جامع دارای مغایرت‌های بسیاری باشد. به‌عنوان مثال در حالی که مطابق با مفاد طرح مجموعه شهری تهران و طرح جامع، باید منطقه ۲۲ شهر تهران از بارگذاری زیاد دور باشد و به‌عنوان قطب گردشگری شهر تهران شناخته می‌شود اما در قالب طرح تفصیلی کاربری‌های دیگری برای این منطقه شهر تهران تعریف شد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در این نشست، پیروز حناچی معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران و همچنین سایر استادان برجسته شهرسازی حضور داشتند و به بررسی تمامی ابعاد ناکامی طرح‌های توسعه شهری در ایران پرداخته شد هر چند در این نشست راهکار مشخصی از سوی کارشناسان برای چگونگی بازگردان طرح تفصیلی به مسیر اصلی و کاهش انحرافات آن ارائه نشد.