رانت زمین در پهنهبندی تهران
طرح تفصیلی تصریح میکند؛ نقشههای پهنهبندی، بر پایه طرح جامع و در چارچوب سامانههای دقیق اطلاعات مکانی و در مقیاس یک دوهزارم تهیه شدهاند تا «ملاکعمل» شهر باشند. این گزاره، ساده اما سرنوشتساز است. از این نقطه به بعد، نقشه نه ابزار توصیف، بلکه مرجع تصمیم میشود. حق ساخت، نوع فعالیت و حتی آینده اقتصادی یک قطعه زمین، نه از مسیر گفتوگوی عمومی یا سیاستگذاری شفاف، بلکه از دل یک کد سهرقمی استخراج میشود. در اینجا مرز دانش خود را نشان میدهد. دقت ابزار، جای خالی منطق را پرنمیکند. مساله اینجاست که جهان شهرسازی سالهاست از این منطق عبور کردهاست.
در بسیاری از شهرهای پیشرو، پهنهبندی کلاسیک که صرفا بر عدد، سطح و تراکم تکیه دارد، دیگر ابزار اصلی اداره شهر نیست و جای آن را رویکردهایی گرفتهاند که بهجای اینکه بپرسند «چقدر میشود ساخت»، میپرسند «این ساختوساز چه نتیجهای برای شهر دارد.» در این پارادایم جدید، مقررات شهری نه فقط کالبد، بلکه پیامدهای اجتماعی، اقتصادی و فضایی تصمیمات را هدف میگیرند و پهنهبندی از ابزار کنترل، به ابزار پاسخگویی تبدیل میشود. فاصله تهران با این رویکرد، نه در نداشتن نقشه یا داده، بلکه در ماندن در منطقعددی اداره شهر است. پهنهبندی تهران، با وجود استفاده از فناوریهای پیشرفته، همچنان بر منطق قدیمی «کنترلعددی کالبد» استوار است: چندمتر، چند طبقه، چه تراکمی.
آنچه غایب است، پرسش از پیامد است؛ پیامدی که از عدد عبور میکند و به زندگی شهری، دسترسی، نابرابری و ارزش زمین میرسد. متن به ما میگوید چه چیزی کجا ساخته میشود، اما نمیپرسد این ساختوساز چه اثری بر زندگی شهری، تمرکز فعالیتها و مهمتر از همه، بر ارزش زمین میگذارد. در هیچیک از بندهای این فصل، پرسش از ارزش بهعنوان نتیجه تصمیم عمومی طرح نمیشود. تغییر پهنه، افزایش تراکم یا ارتقای مقیاس فعالیت، همگی انتقال ارزش ایجاد میکنند؛ اما طرح تفصیلی این انتقال را نه میسنجد و نه درباره سرنوشت آن سخن میگوید. پهنه بندی، در متن، از یک تصمیم اقتصادی و توزیعی به یک قاعده صرفا فنی تقلیل مییابد؛ گویی ارزش، پیامدی بیرونی و نامربوط است. همین سکوت، پیامد نهادی مهمی دارد. وقتی ضابطه سخت و عددی میشود، اما واقعیت شهر پیچیدهتر از متن است، سیاست از متن خارج میشود.
در تهران، این خروج کاملا قابلمشاهده است: تغییرات موردی پهنه و تراکم در کمیسیون ماده۵، تفسیرهای خاص در صدور پروانههای ساختمانی با استناد به «شرایط ویژه قطعه» یا «انطباق با بافت موجود» و در نهایت بخشنامهها و مصوبات پسینی که برای حل مسائل اجرایی صادر میشوند. متن رسمی سخت میماند، اما تصمیم واقعی در نقاط استثناء شکل میگیرد. نتیجه این دوپارگی روشن است. پهنهبندی در سند: «قانون سخت» است، اما سیاست زمین در عمل، بیرون از متن و در فرآیندهای کم قابلیت نظارت تولید میشود. هرچه ضابطه عددیتر و غیرمنعطفتر باشد، فشار تصمیمگیری به حاشیه منتقل میشود و ریسک رانت و عدمشفافیت افزایش مییابد؛ نه بهدلیل نبود قانون، بلکه بهدلیل فاصله میان قانون مکتوب و واقعیت تصمیم.
از منظر عدالت فضایی نیز این فصل خاموش است. پهنهها بر اساس شاخصهای کالبدی تفکیک میشوند، بیآنکه اثر این تفکیک بر توزیع فرصتها، خدمات یا ارزش مکانی سنجیده شود، در نتیجه پهنهبندی میتواند ناخواسته به تمرکز بیشتر ارزش در برخی مناطق و تعمیق شکافهای فضایی بینجامد، بدون آنکه متن ابزار اصلاحی در اختیار بگذارد. در نهایت، فصل «ساختار پهنهبندی شهر تهران» تصویری روشن از شیوه اداره شهر از طریق متنهای فنی ارائه میدهد: متنی دقیق در عدد، اما خاموش در پیامد. پهنهبندی در این سند، بیش از آنکه ابزار حکمرانی فضایی باشد، سازوکاری برای کنترل کالبدی است؛ سازوکاری که ارزش میسازد، اما درباره سرنوشت این ارزش سکوت میکند.
اگر تهران قرار است واقعا «قابلاداره» شود، پهنهبندی باید از یک نظام صرفا عددی به چارچوبی پاسخگو ارتقا یابد؛ چارچوبی که نه فقط بگوید چه چیزی کجا ساخته میشود، بلکه روشن کند این تصمیم چه ارزشی تولید میکند و این ارزش چگونه باید به منافع عمومی شهر بازگردد. در فصلهای بعدی طرح تفصیلی، بهویژه در پهنه سکونت، میتوان دید این منطقعددی چگونه مستقیما به سیاست مسکن و تامین مالی شهر ترجمه میشود. بدون این پیوند، حتی دقیقترین نقشهها نیز شکاف میان سیاست و واقعیت شهری را پر نخواهند کرد.
* دکترای اقتصاد، گرایش بخش عمومی
