جهش هزینه ساخت مسکن، با خروج سرمایهگذاران ساختمانی کاهش عرضه را تشدید میکند
تهدید تورمی عرضه مسکن
درحالیکه جهش هزینه مصالح ساختمانی و افزایش هزینه نیروی کار با خروج بخشی از اتباع غیرایرانی از کشور که بخش عمده کارگران ساختمانی را تشکیل میدادند، هزینههای قابلتوجهی را به ساختوساز تحمیل کرد؛ جهش ۱۶۵ درصدی «عوارض ساخت مسکن» در یک سال، جهش ۵۵۰ درصدی هزینه خرید «حق انشعابات» آب، برق و گاز طی بازه دو ساله، وضع «مالیاتی ۲۵درصدی بر سود اسمی ساخت مسکن»، «دریافت هزینه ساخت مدرسه بهازای ساخت بیش از ۲۰واحد مسکونی»، «افزایش هزینه صدور مجوز از سوی دستگاههای خدمترسان» مزید بر علت شد تا تورم ساخت مسکن سربه فلک کشیده بهنحوی که در شرایط کنونی ساخت مسکن از حیث انتفاع خارج شود. کاهش سودآوری صنعت ساختمان با خروج سرمایهگذاران اندک باقیمانده در این بخش، رکود در این بخش را تشدید کرده و به این ترتیب با تشدید کسری عرضه به گرانی در بخش مسکن دامن میزند.
جهش تورم ساخت با تامین انشعابات
امسال قیمت انشعاب ۳ فاز ۲۵ آمپر یک واحد مسکونی به ۹۰میلیون تومان رسیده، این در حالی است که همین انشعاب سال گذشته ۴۰ میلیون تومان بود و بنابراین تنها این یک قلم با رشد ۱۲۵درصدی قیمت مواجه شده است. همچنین هزینه انشعاب یک واحد تجاری نیز برای امسال ۲۷۰ میلیون تومان شده که این رقم در سال قبل ۹۰میلیون تومان بود و به این ترتیب هزینه خرید انشعاب برق تجاری در بازه سالانه رشد ۲۰۰درصدی را به ثبت رسانده است.
دستگاههای دولتی در برخی شهرها به سازندهها اعلام میکنند، در صورتی که مقیاس پروژه مسکنسازی بیشاز ۵۰ واحد باشد، کل هزینه تامین برق آن با سرمایهگذار است. علاوه بر هزینه خرید انشعاب برق، حق انشعاب برق و آبوفاضلاب نیز در سال جاری جهش داشته بهنحوی که سازندگان از افزایش ۵۵۰ درصدی هزینه خرید انشعاب در شهرها در بازه دو ساله خبر میدهند.
همچنین به گفته فعالان صنعت ساختمان در برخی استانها پیمانکاران و انبوهسازان ناچارند از نقطه صفر شبکه یعنی خرید پایه (تیر برق)، ترانسفورماتور، کابل و سایر متعلقات را با هزینههای شخصی انجام دهند. چالش حقوقی اصلی زمانی رخ میدهد که متقاضی پس از خرید و نصب این تجهیزات با سرمایه شخصی، مکلف میشود در قالب فرمهای از پیش تعیینشده، این اموال را تحت عنوان «خودیاری» یا «هبه» به شرکت توزیع نیروی برق واگذار کند. از منظر حقوقی، «هبه» باید مبتنی بر قصد انشای رضایتمندانه و بدون اجبار باشد؛ درحالیکه شرط واگذاری انشعاب به انتقال مالکیت این تجهیزات، ماهیت این واگذاری را از هبه اختیاری به «الزام ثانویه و غیرقانونی» تغییر میدهد.
بررسیها نشان از آن دارد که فعالان صنعت ساختمان در تمامی نقاط کشور از جهش «حق انشعاب» برق و آبوفاضلاب در سال جاری گلایه دارند. هزینه خرید انشعابات در پروژههای ساخت مسکونی در شهرها نسبت به ۲ سال گذشته ۵۵۰ درصد افزایش یافته است. درواقع سیاستگذار برای کاهش هزینههای دستگاههای خدمترسان، تامین بخش عمدهای از زیرساختها را به فعالان صنعت ساختمان موکول کرده است، تصمیمی که با افزایش هزینه ساخت، گرانی بیشتر خانه را به دنبال دارد. افزایش قیمت مسکن از سویی دسترسی بخشی از خانوارها به مسکن ملکی را کاهش داده و از سوی دیگر بر اجارهبها نیز تاثیر افزایشی بر جای گذاشته و از این منظر حتی به ضرر قشر مستاجری است که با توجه به شرایط اقتصادی امیدی به خانهدار شدن ندارند.
عوارض؛ گلوگاه ساختمان
فعالان صنعت ساختمان از جهش ۱۶۵ درصدی هزینههای صدور عوارض ساخت خبر میدهند؛ چگونگی اخذ عوارض ساخت و سهم دستگاههای مختلف از این رقم و همچنین دریافت آن در ابتدای پروژههای ساختوساز که عمدتا ۲تا۴ سال به طول میانجامد همواره یکی از گلایههای سرمایهگذاران ساختمانی بوده است. در عین حال صدور عوارض ساخت همواره زمانبر بوده بهنحوی که از ۱۲ تا ۲۴ ماه به طول انجامیده و همین موضوع با خواب سرمایه سازنده در بخش زمین، هزینه تولید مسکن را افزایش میدهد.
در عین حال سازندهها نسبت به چگونگی تعیین سهم تامین اجتماعی یا به عبارتی اجرای نادرست قانون مربوط به «حق بیمه کارگر ساختمانی» گلایه دارند، در شرایط کنونی هر سازندهای معادل ۲۷.۵درصد کل پولی را که به شهرداری برای دریافت پروانه ساختمانی پرداخت میکنند بهصورت نقد به تامیناجتماعی بپردازند تا مجوز نهایی تولید مسکن را بتوانند دریافت کنند. بنابراین حق بیمه دریافتی از سازنده برمبنای عوارض ساخت و نه تعداد کارگر و دستمزد آنها تعیین میشود، این در حالی است که عوارض ساخت ضریبی از عوارض فروش تراکم و تغییرکاربری (عوارضهای شهرداری) است و چون این عوارض در مناطق گران شهرها با ضریب بیشتری نسبت به مناطق ارزان از سرمایهگذاران ساختمانی دریافت میشود، در نتیجه «حق بیمه کارگر» نیز برای پروژه مسکونی در شمال تهران ۱۶برابر جنوب شهر است. در این شیوه دریافت حق بیمه از سوی سازمان تامین اجتماعی به هیچ وجه منفعت کارگران ساختمانی درنظرگرفته نشده، بلکه این سازمان به دنبال کسب درآمد از صنعت ساختمان بهعنوان صنعتی است که روزی فعالیتی سودآور شمرده میشد.
با این وجود سربار هزینه غیرواقعی تامین اجتماعی به صنعت ساختمان با دامن زدن به رشد هزینه تولید و گرانی مسکن به زیان شهروندان عادی تمام میشود که در آرزوی خانهدار شدن به سر میبرند، اما هزینههای تحمیلی با گرانی قیمت تمام شده ساخت، دسترسی آنها به خانه را روزبه روز کمتر میکند.
مالیات از تورم
نحوه محاسبه مالیات سازندهها برای سال ۱۴۰۵ تغییر کرده است؛ درحالیکه پیش از این مالیات بر ساخت و فروش مسکن رقم مقطوعی داشت، قرار است که مالیات ساخت در سال جاری معادل «۲۵درصد سود سازنده در پروژه ساخت» باشد. اشکال این روش آن است که با توجه به تورم مستمر در بخش زمین و هزینه ساخت، سود اسمی سازندهها افزایشی است، اما آنچه در ظاهر سود شناسایی میشود، در واقع زیان حاصل از خواب سرمایه است. با این وجود در فرمول جدید سازنده ملزم به پرداخت مالیات از رشد اسمی سرمایه بر اساس تورم است.
ناکارآمدی تسهیلات با تورم ساخت
درحالی هزینه تولید مسکن از محل جهش «حق انشعابات»، «عوارض ساخت و هزینههای جانبی»، «تغییر فرمول مالیات بر ساخت» و «رشد هزینه مصالح ساختمانی» در سال جاری در مسیر رشد شتابان قرار دارد که سهم این بخش از تسهیلات نیز به شکل مستمری آب میرود.
بررسیهای «دنیایاقتصاد» از کارنامه پرداخت تسهیلات به کل بخشهای اقتصادی طی ۳ ماه سپری شده از سال ۱۴۰۵ نشان میدهد که سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی تنها ۲.۸درصد بوده است. اگرچه همواره بخش مسکن سهمی اندک از کل اعتبارات بانکی را به خود اختصاص میداد، اما این سهم در شرایط کنونی به مراتب محدودتر شده است. در سالهای دهه ۸۰ حدود ۲۰ درصد کل تسهیلات بانکی به بخش مسکن (خرید و ساخت) میرسید. این سهم در دهه ۹۰ به شکل متوسط ۱۰ درصد بود، با وجود این، این سهم تقریبا به شکل مستمری جریان کاهشی را طی کرد، بهنحوی که در سال ۱۴۰۳ در کف ۳.۷درصدی قرار گرفت، هرچند در سال ۱۴۰۴ اندکی اصلاح شد و ۴.۲ درصد شد. با این وجود در بهار امسال مجدد سهم ناچیز این بخش از تسهیلات بانکی آب رفت و به کف تاریخی ۲.۸درصد رسید.
از مهمترین عواملی که تسهیلات بخش مسکن را ناکارآمد میکند، آبرفت میزان واقعی وام در قیاس با تورم ساخت است. اگرچه میزان اسمی تسهیلات بخش مسکن در بخش ساخت و خرید در سال جاری افزایش یافت، اما جهش هزینههای تولید مسکن و تاثیر آن بر رشد قیمتها باعث شد تا در نهایت سهم تسهیلات از کل هزینه ساخت و خرید آب رود. ابتدای امسال تسهیلات بخش مسکن تقریبا ۲۹ درصد زیاد شد، اما با توجه به تورم عمومی ۸۰ درصدی، این دو داده از کاهش بیش از ۵۰ درصدی اثرگذاری واقعی تسهیلات بانکی در قدرت خرید و هزینه ساخت خبر میدهد. کاهش سهم واقعی تسهیلات مسکن از قیمت معاملات و هزینه ساخت، دسترسی خانوار به مسکن ملکی را کاهش داده و از این منظر نیز بر چالشهای شهروندانی که خواهان دسترسی مناسب به مسکن هستند میافزاید.
