بسته مشوق برای رفع موانع شهرسازی
بررسی‌‌‌های انجام‌شده در سال‌های اخیر، به‌خصوص در یک‌سال گذشته، چند عامل مهم را در مورد موانع تحقق برنامه‌‌‌ها در حوزه نوسازی بافت‌‌‌های فرسوده مشخص کرد. براساس تحقیقات به‌عمل‌آمده، چند عامل عمده به‌عنوان معضل نوسازی بافت‌‌‌های فرسوده شناسایی و راه‌‌‌حل‌‌‌های مقابله با آنها تدوین شد. از جمله این معضلات می‌‌‌توان به کند بودن روند بهسازی و نوسازی بافت‌‌‌های فرسوده و ساماندهی سکونتگاه‌‌‌های غیررسمی به دلیل بی‌عملی در اجرای مواد و مفاد قوانین مصوب و معطل‌بودن آنها اشاره کرد. به‌همین منظور، پیگیری مصرانه اجرا و بهره‌‌‌گیری از ظرفیت‌‌‌های تشویقی و حمایتی قانون حمایت از بهسازی و نوسازی بافت‌‌‌های فرسوده و قانون ساماندهی مسکن در دستور کار قرار گرفت.
نبود انسجام نهادی در استفاده از ظرفیت ستاد ملی بازآفرینی شهری، شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران، نهادهای حمایتی و دستگاه‌‌‌های مرتبط؛ فقدان سازوکار همکاری درست با شهرداری‌‌‌ها به‌عنوان مهم‌ترین عنصر نوسازی شهری؛ نبود تشکیلات سازمانی متناسب در سطح استان و محله و عدم‌حضور میدانی در بین مردم در سطح محلات از دیگر معضلات شناسایی‌شده در مطالعات انجام‌شده بود. به‌منظور رفع این مشکلات در یک‌سال گذشته، به‌ترتیب تدابیری همچون ارتقای سطح تعامل با تمامی دستگاه‌‌‌های مسوول و ایجاد تفاهم بیشتر با آنها، فراهم‌‌‌سازی سازوکار نظارتی موثر در سطح ملی و فراقوه‌‌‌ای برای پیگیری ایفای تعهدات دستگاه‌‌‌های مسوول، استفاده از ابزارهای تشویقی به‌منظور بهره‌‌‌مندی شهرداری‌‌‌ها از حمایت‌‌‌های دولت در بهسازی و نوسازی بافت‌‌‌های فرسوده و ساماندهی سکونتگاه‌‌‌های فرسوده، ایجاد مدیریت اجرایی پیگیر واحد در سطح استان‌‌‌ها و به‌کارگیری مدیریت میدانی و مورد اعتماد مستقر در محله برای تمرکز بر تجمیع واحدهای ریزدانه و مراقبت از حقوق مردم در نظر گرفته شد.
در این میان، نقاط ضعفی همچون عدم‌مشارکت کافی مالکان و ساکنان، عدم‌حضور گسترده توسعه‌‌‌گران و سازنده‌‌‌ها، عدم‌تامین منابع مورد تعهد دولت (مجموعه دستگاه‌‌‌های دولتی)، عدم‌تامین منابع مورد تعهد شهرداری‌‌‌ها و عدم‌تامین تسهیلات مورد تعهد سیستم بانکی و مالی کشور شناسایی شد. در این راستا برنامه‌‌‌هایی مانند انجام فعالیت‌‌‌های فرهنگی از طریق تسهیل‌‌‌گران، گروه‌‌‌های جهادی متخصص و دفاتر خدمات نوسازی محلات با استفاده از مهارت‌‌‌های اعتمادسازی؛ ایجاد انگیزه با مشوق‌‌‌های مالی و غیرمالی محرک و اعطای تراکم تشویقی و سایر مشوق‌‌‌هایی که می‌‌‌تواند با تسهیل شرایط نوسازی در بافت‌‌‌های فرسوده برای سرمایه‌گذاران، سازندگان، مالکان و ساکنان بافت‌‌‌های فرسوده، مشوق‌‌‌های لازم را به همراه داشته باشد، مدنظر قرار گرفت.
براساس تازه‌‌‌ترین آمارها در حال حاضر، نزدیک به ۱۱۰هزار واحد مسکونی در بافت‌‌‌های فرسوده در حال نوسازی و بهسازی هستند که این میزان با عملکرد سال‌های گذشته در این زمینه با فاصله قابل‌توجه، بالاتر است. یکی از مهم‌ترین فعالیت‌‌‌هایی که برای حل چالش مربوط به سرعت پایین نوسازی بافت‌‌‌های فرسوده، بعد از ماه‌‌‌ها تلاش به‌تازگی به ثمر نشسته، تصویب سیاست‌‌‌ها و ضوابط جدید تشویقی کالبدی، متضمن نوسازی محله‌‌‌ای در بافت‌‌‌های فرسوده است. در واقع این مصوبه، نوعی بسته مشوق شهرسازی برای ترغیب ساکنان، مالکان، سازندگان و سرمایه‌گذاران به نوسازی واحدهای فرسوده از طریق ایجاد توجیه اقتصادی برای آنها و مانع‌برداری از مسیر نوسازی است.
براساس این بسته مشوق شهرسازانه، به‌منظور تسریع و تسهیل نوسازی و ایجاد انگیزه برای توسعه‌‌‌گران، سرمایه‌گذاران و مالکان اراضی محدوده بافت‌‌‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و در راستای ارتقای کیفیت محیطی و تامین خدمات موردنیاز این محلات، مشوق‌‌‌های کالبدی برحسب چهار گروه قابل اعمال شده است. گروه اول، شامل بازآفرینی یکپارچه در مقیاس بلوک شهری؛ گروه دوم، نوسازی در مقیاس محورهای اصلی محله‌‌‌ای؛ گروه سوم، نوسازی در عمق بافت فرسوده شهری و گروه چهارم، شامل نوسازی قطعات غیرقابل تجمیع است. در هریک از این چهار گروه، ویژگی‌‌‌ها، شرایط بهره‌‌‌مندی و انواع مشوق‌‌‌های نوسازی به تفکیک گروه‌‌‌های فوق تعیین شده است.
در گروه اول، لازم است از طریق تنظیم مجدد زمین، ضمن حمایت از کسب‌وکارهای خانگی و محلی و سازگار با محیط محله، بخشی از سرانه‌‌‌های خدماتی موردنیاز جمعیت مازاد بارگذاری‌شده تامین شود و به ارتقا و بهبود خدمات محله‌‌‌ای، کیفیت فضاهای جمعی و فضای سبز محله بینجامد. اعطای حداکثر دوطبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری‌‌‌های انتفاعی مشروط به تامین ورودی مستقل، امکان تخصیص ۲۰درصد از فضای باز غیرمسقف مجموعه به‌منظور تامین بخشی از پارکینگ‌‌‌های موردنیاز، امکان استفاده از مساحت معابر بن‌‌‌بستی که بر اثر تجمیع، کارکرد خود را از دست داده‌‌‌اند در مساحت ملاک عمل تراکم مشروط به واگذاری از سوی شهرداری و امکان تسهیل در ضوابط معماری از جمله نحوه توده‌‌‌گذاری و نما، ضوابط تشویقی گروه اول یعنی بازسازی یکپارچه در مقیاس بلوک شهری را شامل می‌شوند.
ضوابط تشویقی گروه دوم یعنی نوسازی در مقیاس محورهای اصلی محله‌‌‌ای با هدف تسهیل شکل‌‌‌گیری و تکمیل محورهای عملکردی اصلی محله‌‌‌ای به‌عنوان محرک توسعه و نوسازی محله‌‌‌ای تنظیم شده است. شروط بهره‌‌‌مندی از ضوابط تشویقی گروه دوم شامل این موارد است: دارای حدنصاب (موجود یا حاصل از تجمیع) طبق طرح مصوب و استقرار در جبهه اول محورهای اصلی محله (مطابق طرح‌‌‌های توسعه و عمران شهری). ضوابط تشویقی در این گروه از جمله اعطای حداکثر یک‌طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری‌‌‌های انتفاعی مشروط به تامین ورودی مستقل، عدم‌احتساب سطح بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی، کاهش ضریب تامین پارکینگ موردنیاز به ۷۵/ ۰ مشروط به وجود پارک حاشیه‌‌‌ای در معبر، امکان استفاده از مساحت معابر بن‌‌‌بستی که بر اثر تجمیع، کارکرد خود را از دست داده‌‌‌اند در مساحت ملاک عمل تراکم مشروط به واگذاری از سوی شهرداری.
در گروه سوم یعنی نوسازی در عمق بافت فرسوده، ضوابط تشویقی با هدف تسهیل نوسازی در عمق بافت فرسوده شهری تنظیم شده و برای این گروه مشوق‌‌‌هایی همچون اعطای حداکثر یک‌طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، کاهش ضریب تامین پارکینگ موردنیاز به ۷۵/ ۰ برای هر واحد، امکان احداث حداکثر یک‌درب اضافه در راستای تامین حداکثری پارکینگ در بافت‌‌‌های ناکارآمد کالبدی (بافت فرسوده) مشروط به تامین تمام پارکینگ‌‌‌های موردنیاز با ضریب تامین یک‌پارکینگ برای هر واحد و عدم‌احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی، در نظر گرفته و مصوب شده است.
در گروه چهارم شامل نوسازی قطعات غیرقابل تجمیع، ضوابط تشویقی با هدف تسهیل نوسازی در عمق بافت فرسوده و برای قطعات غیرقابل تجمیع و پیشگیری از ایجاد فضاهای رهاشده و بی‌دفاع شهری تنظیم شده است. پلاک‌‌‌های مسکونی با مساحت کمتر از حدنصاب و حداقل مساحت ۵۰مترمربع (پس از اصلاحی) و غیرقابل تجمیع (مجاورت با معبر یا کاربری‌‌‌های عمومی و ساختمان نوساز)، در این گروه قرار دارند. به‌منظور تسریع و تسهیل در فرآیند نوسازی این گروه نیز مشوق‌‌‌هایی از قبیل امکان پیشروی طولی تا ۲متر پس از اصلاح مشروط به رعایت همجواری و حقوق همسایگی، کاهش ضریب برای هر واحد تامین پارکینگ موردنیاز به ۷۵/ ۰، امکان احداث حداکثر یک‌درب اضافه مشروط به تامین ضریب تامین یک‌پارکینگ برای هر واحد، امکان احداث واحدهای مسکونی با زیربنای کمتر از حدنصاب تعیین‌شده در طرح مصوب و عدم‌احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی درنظر گرفته شده است.
براین اساس قطعات مسکونی با مساحت کمتر از ۵۰مترمربع که امکان تجمیع نداشته باشند، به شرط رعایت تمام ضوابط شهرسازی، معماری و ساختمان، بدون برخورداری از ضوابط تشویقی موضوع این مصوبه، امکان دریافت پروانه ساختمانی را خواهند داشت. با این مصوبه، به‌طور قطع با رفع بسیاری از موانع شهرسازی پیشروی فرآیند نوسازی تعداد زیادی از واحدهای مسکونی فرسوده، سرعت جریان نوسازی در مقیاس محلات فرسوده افزایش خواهد یافت.
