چالش مجوزهای قبلی در منطقه ۲۲

علی نوذرپور/ شهردار اسبق منطقه22 تهران منطقه ۲۲ تهران، به‌عنوان یکی از مناطق خاص و ویژه این شهر، در میان سایر مناطق، در کنار ویژگی‌‌های منحصربه‌فرد و متفاوت، چالش‌‌های خاص خود را دارد. یکی از این چالش‌‌ها مربوط به مجوزها و پروانه‌‌های قبلی است؛ پروانه‌‌های ساختی که در سال‌های قبل، از سوی مالکان زمین و سرمایه‌گذارها در این مناطق دریافت شده؛ اما بسیاری از آنها هنوز به مرحله ساخت یا شروع عملیات ساختمانی نرسیده است. این چالش زمانی خود را بیشتر نشان می‌دهد که مشخص می‌شود، جوازهای ساخت قبلی بر مبنای تعداد طبقات مجاز در سال‌های قبل و محدودیت مرتفع‌سازی بعد از تصویب قوانین و دستورالعمل‌‌های جدید، صادر شده است؛ موضوعی که این روزها و با به جریان افتادن شروع ساخت برخی از پروژه‌‌ها در قالب طرح‌‌های مسکن‌‌سازی دولتی و مشارکت با برخی از ارگان‌‌ها و نهادها در اجرای این برنامه و در زمین تحت مالکیت آنها پررنگ‌‌تر از قبل شده و حتی در برخی موارد، به برخی اعتراض‌‌ها منجر شده است؛ اعتراض‌هایی مبنی بر اینکه چرا با وجود تصویب مقررات مربوط به محدودیت‌های مرتفع‌سازی، ‌‌اکنون برخی از پروژه‌‌های چند ده‌طبقه‌‌ای، مرتفع و بلندمرتبه در منطقه ۲۲ در مرحله ساخت و احداث قرار گرفته‌‌اند.

در پاسخ به این اعتراض‌‌ها باید گفت که محدودیت‌های قانونی در خصوص مرتفع‌‌سازی در منطقه ۲۲ تهران، کماکان به قوت خود پابرجاست. البته این محدودیت‌ها مربوط به پروژه‌‌ها و مجوزهای جدید است. اما آنچه هم‌اکنون در برخی از نقاط منطقه ۲۲ در قالب پروژه‌‌های چند ده طبقه در مرحله ساخت قرار گرفته و به‌تازگی عملیات ساختمانی آنها آغاز شده است، به حقوق مکتسبه مالکان آنها در نتیجه دریافت جواز برای برج‌‌سازی در سال‌های ابتدای دهه ۹۰ (قبل از تصویب طرح ویژه منطقه ۲۲ و همچنین قبل از تصویب محدویت‌‌های مرتفع‌‌سازی در این منطقه) برمی‌‌گردد. واقعیت این است که بسیاری از پروژه‌‌هایی که هنوز عملیات ساختمانی آنها آغاز نشده یا به‌تازگی در مرحله ساخت قرار گرفته‌اند و قرار است، در چند ده طبقه احداث شوند، جواز ساخت خود را در سال‌های قبل از تصویب و ابلاغ محدودیت‌های مرتفع‌سازی دریافت کرده بودند و هم‌‌اکنون به سبب حقوق مکتسبه قبلی، می‌‌توانند با استناد به مجوزهای قبلی، اقدام به برج‌سازی کنند.

در سال ۹۳، شورای‌عالی شهرسازی و معماری برای جلوگیری از ساخت‌وسازهای بی‌‌‌ضابطه، خارج از چارچوب و سقف جمعیت‌‌پذیری مصوب در آن زمان، اقدام به صدور مصوبه‌‌ای کرد که براساس آن، تا زمان تهیه طرح ویژه منطقه ۲۲، هر نوع ساخت‌وساز در این منطقه ممنوع بود؛ اما عملا این مصوبه تا پایان سال ۹۵ به منطقه ۲۲ ابلاغ نشد و به‌رغم تصویب ممنوعیت ساخت‌وساز در این منطقه، به دلیل عدم‌ابلاغ از سوی شهردار وقت به منطقه ۲۲، مطابق با روال قبلی مجوز ساخت در این منطقه صادر می‌‌شد. طرح تفصیلی ویژه منطقه ۲۲ در سال ۹۸ تهیه و در سال ۹۹ از سوی شورای شهر تهران تایید شد. براساس طرح فعلی، بلندمرتبه‌‌سازی در منطقه ۲۲ شهر تهران ممنوع شد و شهرداری برای ساختمان‌‌های بالای ۱۲طبقه دیگر نمی‌‌تواند پروانه ساخت صادر کند. از سال ۹۳ به بعد، به‌رغم ممنوعیت ساخت‌وساز در منطقه ۲۲، تعدادی مجوز و پروانه ساخت و حتی مجوز بلندمرتبه‌‌سازی صادر شد؛ اما از سال ۹۶ از این ساخت‌وسازها (صدور پروانه جدید)، جلوگیری به عمل آمد.

آنچه در شرایط فعلی به بروز بحران و چالش در منطقه ۲۲ شهر تهران منجر شده، مربوط به مجوزهای قبلی و پروانه‌‌های بلندمرتبه‌‌سازی است که تا قبل از سال ۹۶ در این منطقه صادر شد. بسیاری از این مجوزها هنوز به مرحله عملیات ساختمانی نرسیده و برخی از آنها به‌تازگی در مرحله ساخت قرار گرفته‌اند که همین موضوع به بروز اما و اگر و اعتراض‌‌هایی در این باره منجر شده است؛ به‌خصوص اینکه قرار است، برخی از این پروژه‌‌ها در قالب طرح مسکن‌سازی دولتی و روی زمین برخی نهادها و ارگان‌‌ها اجرا شوند. نکته مهم این است که اینها پروژه‌‌های جدیدی نیستند؛ بلکه حقوق مکتسبه در نتیجه جوازهای ساختمانی هستند که در سال‌های ابتدای دهه ۹۰ (حدود یک‌دهه قبل) ایجاد شده‌‌اند.

در طرح ویژه منطقه ۲۲ تهران نیز که در سال ۹۹ تایید و ابلاغ شد، ‌بندی وجود دارد که اجازه می‌دهد، با مسوولیت شهرداری، این حقوق مکتسبه بررسی شود و در صورت احراز و تعیین‌تکلیف در کمیسیون ماده ۵، به آنها اجازه ساخت داده شود.در طرح ویژه منطقه ۲۲ تهران، تاکید شده است که اقدامات صورت‌گرفته در منطقه ۲۲ با افزایش جمعیت‌‌پذیری و بارگذاری بیش از حد فعالیت‌های بزرگ‌مقیاس تجاری، ضمن کاهش کیفیت زیست و سکونت محلی، ایفای ماموریت‌های منطقه در تامین خدمات شهری و فراشهری با غلبه گردشگری را مختل کرده و با تقلیل تاب‌آوری شهری منطقه، چالش‌های عمده‌‌ای را در حوزه حمل‌ونقل همگانی و سرانه‌‌های خدماتی پشتیبان سکونت به وجود آورده است.

این در حالی است که براساس مصوبه سال ۱۳۹۳ شورای‌عالی، مدیریت وقت شهری تهران مجاز به تداوم اقدامات براساس طرح تفصیلی تهران در منطقه ۲۲ نبوده است. بنابراین مقرر می‌شود، دبیرخانه شورای‌عالی، مجموعه مواردی را که موجب ایجاد وضعیت فعلی در منطقه شده و در مغایرت با مصوبات شورای عالی به ایجاد ظرفیت مسکونی و تجاری فراتر از توان و ماموریت منطقه منجر شده است، احصا و به مراجع نظارتی مربوطه منعکس کند. براساس بند «الف» این مصوبه، ‌‌درخصوص توافقات فاقد پروانه، اقدامات به شرح زیر توسط شهرداری تهران انجام و پس از تایید در کمیسیون ماده «۵» در قالب اسناد طرح تفصیلی، ویژه به دبیرخانه شورای عالی منعکس شود.

۱) با مسوولیت قانونی شهرداری تهران، توافقات فاقد پروانه به شرح مندرج در آخرین مکاتبه معاونت شهرسازی و معماری با دبیرخانه شورای عالی به شماره ۸۰/ ۱۲۵۶۴۳ مورخ ۱۳۹۸/ ۲/ ۱۴ بررسی و صرفا موارد منتج به ایجاد حقوق قانونی برای مالکان با پهنه متناسب در طرح تفصیلی منطقه منعکس شود.

۲) متعاقبا و در قالب سازوکار تعاملی با مالکان در توافقات فاقد پروانهّ اقدامات زیر در جهت تعدیل حتی‌‌الامکان ظرفیت مسکونی و تجاری انجام شود.

- تعدیل بخشی از تراکم مورد توافق مربوط به فعالیت‌‌های خدماتی، گردشگری (نظیر هتل)، دفاتر اداری، دانش‌بنیان و... یا افزایش زیربنای واحدهای مسکونی است.

- در توافقات واقع در پهنه‌‌های M و S اختلاط کاربری‌‌های تجاری با سایر کاربری‌‌ها صرفا محدوده به طبقه همکف شود.

در واقع، براساس طرح ویژه منطقه ۲۲، حقوق مکتسبه سال‌های قبل مربوط به متقاضیان ساخت در منطقه ۲۲ باید در کمیسیون ماده «۵» مورد رسیدگی قرار گیرد. به احتمال زیاد، تعدادی از این مجوزهای قبلی در کمیسیون ماده «۵» مصوب خواهد شد و اگر این حقوق در کمیسیون ماده «۵» احراز و مصوب شود، قاعدتا برای حقوق بلندمرتبه‌‌سازی مکتسبه قبلی، جواز صادر خواهد شد؛ هرچند هنوز هم ظرفیت و سقف جمعیتی منطقه ۲۲ پر نشده است. سقف فعلی جمعیت‌پذیری در این منطقه، ۵۲۰‌هزار نفر تعریف شده که تاکنون حدود ۴۸۰‌هزار نفر تکمیل شده است؛ به این معنا که منطقه ۲۲ هنوز برای حدود ۴۰‌هزار نفر جمعیت جدید ظرفیت دارد و شهرداری می‌‌تواند براساس سقف جمعیتی ۵۲۰‌هزار نفری تعیین‌شده طبق طرح تفصیلی ویژه منطقه ۲۲ پروانه و جواز ساخت صادر کند.