۳۹۰ روز انتظار
یکی از شاخص‌های توسعه‌گری در بخش مسکن، سهولت در اخذ مجوزها است. درحال‌حاضر صدور مجوز ساخت‌وساز در کلان‌شهر تهران با همه امکانات موجود، بسیار زمانبر بوده، به‌طوری‌که سرمایه‌گذاران را از بخش مسکن دلسرد می‌کند. در کنار مشکلات ساختاری دیگر همچون تورم بالا، التهابات بازارها، عدم توانایی متقاضیان واقعی خرید مسکن، کاهش ارزش پول ملی و نقص در ارتباط پیشین و پسین متغیرهای اقتصادی با بخش مسکن، مساله طولانی شدن صدور مجوز ساخت‌وساز، مشکلاتی را به این چالش‌ها اضافه کرده است. بوروکراسی شدید از طرفی باعث کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن می‌شود که در بلند‌مدت بخش مسکن با کمبود عرضه مواجه خواهد شد و در دوره‌های رونق با افزایش تقاضا، منجر به افزایش قیمت‌ها خواهد شد و از سویی باعث سردرگمی سیاست‌گذار و تصمیم‌گیری لحظه‌ای می‌شود که این امر موجب هدررفت منابع و زمان می‌شود. این امر در اعتماد جامعه مبنی بر ناتوانی سیاست‌گذار نیز موثر است. با وجود تلاش‌ها و شعارهای چند ساله شهرداری تهران مبنی بر کاهش زمان صدور پروانه‌های ساختمانی، سازندگان همچنان از طولانی بودن زمان صدور مجوزها گلایه‌مندند. شهرداری تهران از سال‌های پیش درصدد رفع مشکل تطویل صدور مجوزها بوده و هست. در این خصوص راهکارهایی را پیشنهاد و اجرا کرده است. کارهایی چون برون‌سپاری بخشی از فرآیند صدور مجوز و شفافیت و الکترونیکی کردن بخش‌هایی از این فرآیند، نشان می‌دهد که این موضوع دغدغه مدیران شهری برای روان‌سازی درآمدها بوده است. ولی باید گفت اثربخشی این راهکارها بسیار کم بوده و در مواردی باعث تشدید مساله شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد زمان صدور پروانه ساختمانی از سال ۱۳۹۲ تغییر چندانی نکرده است. برای مثال پروانه‌های صادرشده در مهرماه هرسال نشان می‌دهد متقاضیان از ۳۰۰ روز پیش تشکیل پرونده داده‌اند. این عدد در سال ۹۴، ۳۵۰ روز، سال ۹۵، ۳۱۰ روز، سال ۹۷، ۲۹۰ روز، سال۹۸، ۳۷۰ روز و سال ۹۹، متقاضیان پس از ۳۹۰ روز موفق به اخذ پروانه شده‌اند. بدیهی است این اعداد میانگین مدت زمان تشکیل پرونده تا دریافت پروانه‌های ساختمانی است. در برخی مناطق، متقاضی در مهرماه ۹۷ درخواست داده است و مجوز در آبان ۹۹ صادر شده است! بنابراین این مشکل درحال تبدیل شدن به چالشی اساسی است. از این‌رو لازم است تدبیری اندیشیده شود. برای این کار نیاز است عوامل این مساله شناسایی شود و برای هر کدام، راه‌حل‌های اساسی پیشنهاد شود. چند دلیل عمده در طولانی شدن فرآیند صدور پروانه‌ها به ذهن نگارنده رسیده است که در زیر آمده است.
بی‌ثباتی متغیرهای اقتصادی و کرونا
التهابات اخیر در بازار دارایی‌ها که معلول کژکارکردی‌ها در سطح کلان اقتصادی و انتظارات تورمی در کشور بود، فرصت تصمیم‌گیری را به سیاست‌گذار نمی‌داد و از طرفی مردم برای حفظ ارزش دارایی‌ها به بازارها هجوم بردند که این امر به ملتهب شدن بازارها دامن زد. تولید و توزیع کالاها نیز متاثر از این مساله، با مشکل مواجه شده بود. برای مثال در بخش مسکن، سازندگان که از قیمت فردای مصالح ساختمانی خبر نداشتند، واحدهای ساخته شده‌شان را تا زمان خرید دارایی جایگزین مثل زمین، عرضه نمی‌کردند یا به‌دلیل نااطمینانی‌ها، قراردادهای مشارکت در ساخت پروژه‌های مسکن منعقد نمی‌شدند و اینها به رکود ساخت‌وساز دامن می‌زدند.
به همه این عدم اطمینان‌ها و بلاتکلیفی‌ها، کرونا را هم اضافه کنید. با ورود این بیماری و تعطیلی‌ها نوعی سردرگمی در بخش‌های مختلف به خصوص بخش خدمات و تولید به‌وجود آمد. متعاقب آن تولید و کسب‌وکارها دچار مشکل جدی شدند. ایضا به سبب شرایط عدم قطعیت، رکود اقتصادی و نیمه‌تعطیل شدن بخش‌های دولتی، صدور پروانه‌های ساختمانی کاهش شدید داشت.
استعلام‌ها از سایر دستگاه‌ها
برخی از پرونده‌ها نیاز به استعلام از نهادها و سازمان‌های دیگر دارد. این استعلام‌ها گاهی ماه‌ها زمان می‌برد. مثلا املاک بالای ۵۰۰ متر نیاز به استعلام از سازمان بوستان‌ها دارد. همچنین استعلام‌ها از سازمان تامین اجتماعی، ستاد اجرایی، سازمان آتش‌نشانی، نظام مهندسی و آزمایشگاه خاک و دیگر سازمان‌ها یا املاکی که در محدوده‌های بافت فرسوده قرار دارند، نیاز به برخی استعلام‌ها از سازمان اوقاف یا اداره‌کل ثبت اسناد دارند که هر کدام می‌تواند فرآیند دریافت مجوز را فرسایشی‌تر کند.
انتصاب‌های پی‌در‌پی در شهرداری و بی‌ثباتی در تصمیم‌گیری
عدم ثبات مدیریتی، اختلاف نظرها در موضوعات مشخص و ناهماهنگی‌ها در کنار جابه‌جایی در معاونت‌ها و سازمان‌های دولتی مشکلاتی را درپی دارد. این مشکلات در سازمانی همچون شهرداری‌ها که مراجعه‌کننده دارد، بیشتر است. مثلا انتصابات در شهرداری مناطق، معاونت‌ها، سازمان‌ها و اداره‌کل‌های شهرداری باعث ایجاد ناهماهنگی در خود سازمان‌ها و سردرگمی میان مراجعه‌کنندگان می‌شود. به‌عنوان مثال، در دوره مدیریت شهری جدید، در فاصله دوسال، شهر تهران سه شهردار به خود دید که هر کدام از اینها، افراد موردنظر خود را برای انتصاب داشتند که این جابه‌جایی از رده‌های معاون شهردار و مدیران کل و پایین‌تر، شهردار منطقه و معاونت‌های منطقه و پایین‌تر، مدیران سازمان‌ها و شرکت‌ها و... صورت گرفت. با محاسبه‌ای ساده پی می‌بریم که مدت زمان زیادی طول می‌کشد تا این منصوبان با خودشان هماهنگ باشند و پس از هماهنگ شدن، ضابطه و بخشنامه‌ای را برای مراجعه‌کنندگان تدوین کنند. (با فرض اینکه این ضوابط نیاز به تنها یک بار بازنگری داشته باشند)، شما پیدا کنید ضوابط قابل استناد را؟ علاوه بر این هرکدام از مدیران دولتی منصوب شده مدت زمان زیادی را صرف ارزیابی و محک زدن مدیران همکار می‌کنند و پس از مدتی، اقدام به جابه‌جایی می‌کنند و این امر در رده‌های پایین‌تر به‌صورت تصاعدی زمانبر خواهد شد. بنابراین دریافت هر نوع مجوزی (از کسب‌وکار گرفته تا فیلم و کتاب و موسیقی) به درازا خواهد کشید.
برای مثال و مشخصا در موضوع دریافت مجوزهای ساخت‌وساز، با عوض شدن شهردار منطقه، معاون شهرسازی و به تبع آن مدیران مسوول تایید نقشه، بازدید و صدور پروانه در بازه‌ای طولانی جابه‌جا می‌شوند که این جابه‌جایی‌ها باعث مراجعه‌های مکرر متقاضیان، سردرگمی در راهروهای شهرداری و هدررفت زمان و توان متقاضیان و همین‌طور مدیران می‌شود و برون‌داد این مساله، باعث طولانی شدن فرآیند صدور پروانه خواهد شد. این فرآیند پیچیده‌تر می‌شود، اگر بدانیم که درحال‌حاضر بیش از ۲۰ نوع پروانه ساختمانی وجود دارد. حال شما هرچقدر دلتان می‌خواهد باجه‌های تکریم ارباب رجوع را مجهزتر یا همه مراحل و فرآیندها را سیستمی تصور کنید.
ضوابط و سلایق متفاوت
فرآیندها، برنامه‌ها و تصمیم‌گیری‌ها در اغلب سازمان‌ها قائم به فرد است و نحوه عملکرد مدیران به ارتباطات آنها با مدیران بالادست بستگی دارد. با انتصاب هر مدیر ممکن است ضوابط، بخشنامه‌ها و مواجهه با موارد مشابه، متفاوت باشد.
موازی‌کاری بخش‌خصوص و عمومی
در سال‌های گذشته بخشی از وظایف شهرداری‌ها در موضوعات شهرسازی به دفاتر خدمات الکترونیک واگذار شد تا ضمن کاهش تصدی‌گری و تحقق دولت الکترونیک، کارهای اجرایی تسهیل شود و شهرداری‌های مناطق خلوت شود تا معاونت‌های شهرداری بتوانند در موضوعات توسعه‌ای تصمیم‌های بهتری بگیرند. ولی متاسفانه پس از گذشت چند سال از این برون‌سپاری، کیفیت کارها کم شده، مدت زمان رسیدگی به‌دلیل رفت و برگشت‌های پرونده‌ها طولانی‌تر شده، شفافیت به شدت افت کرده و هزینه‌های مراجعه‌کنندگان بیشتر شده؛ در کنار موازی‌کاری و دوباره‌کاری‌ها، ناهماهنگی بین دفاتر و شهرداری‌ها بیش از پیش شده است. بنابراین نه‌تنها شهرداری‌های مناطق خلوت‌تر نشده‌اند، بلکه ازدحام در هر دو نهاد خصوصی و عمومی بیشتر شده است و در نتیجه سردرگمی مردم در این دالان شهرداری و دفتر افزایش یافته است. اگرچه شهرداری تهران فرآیند مجوز را سه‌مرحله‌ای کرده و برای تکمیل مدارک مهندس همراه مالک را پیشنهاد کرده است، ولی این امر باعث بالابردن هزینه‌های مالک و در نتیجه طولانی شدن فرآیندها شود.
تضاد منافع و ناآگاهی مالک
همان گونه که گفته شد واگذاری بخشی از کارها به دفاتر خدمات الکترونیک که برای کاهش مراجعات به شهرداری صورت گرفت، زیاد موفق نبوده، چراکه به گفته کارشناسان، از سوی شهرداری اختیارات لازم تفویض نشده و از طرفی مدیریت شهری با واگذاری اختیارات بیشتر به این دفاتر، به سبب ایجاد رانت‌های احتمالی موافق نیست. بنابراین اگر متقاضی قبلا فقط به شهرداری منطقه مراجعه می‌کرد، درحال‌حاضر به هردو مرکز مراجعه می‌کند. البته که بخشی از این تعدد مراجعات را باید به پای درخواست‌های متعدد گذاشت. برخی از مالکان نیز به سبب بی‌اطلاعی از هزینه‌های واقعی طولانی شدن زمان و ناآگاهی از ضوابط شهرسازی، به دنبال بیشینه کردن امتیازات برای ملک خود هستند که باعث مراجعه‌های بیشتر شده و فرآیندها را طولانی می‌کند. برخی مالکان نیز گاهی منتظر ضابطه یا مشوق‌های خاص هستند، غافل از اینکه با توجه به وجود تورم‌های دورقمی، طولانی شدن فرآیند به ضررشان تمام خواهد شد.
شهرداری تهران بهتر است در راستای هوشمند‌سازی شهر و عملکرد، گام های اساسی بردارد که هنوز این امر محقق نشده است. هر چند تلاش‌های قابل‌توجهی در زمینه شفاف‌سازی انجام شده است، ولی با توجه به رویکرد این دوره مدیریت شهری و کسری بودجه در شهرداری تهران در سال‌جاری، این نهاد باید برای کسب درآمدها از محل ساخت‌وساز (در چارچوب ضوابط) هوشمندتر و کارآتر عمل کند. متاسفانه باید گفت مدیریت شهری در دهه اخیر نشان داده است که در تامین مالی، انضباط بودجه‌ای و مالی، کسب درآمدهای متنوع و پایدار، هوشمند عمل نکرده و روال‌ها همان سازوکارهای پیشین است. به همین صورت در بخش‌های دولتی، نبود اراده برای تغییر فرآیندهای مساله‌دار ازجمله کاهش زمان صدور مجوزها، موجب شده تا فضای کسب‌وکار و سرمایه‌گذاری در بخش‌ها بهبود نیافته و مشکلاتی برای سرمایه‌گذاران، تولیدکنندگان، مردم و حتی سیاست‌گذاران ایجاد شده است. بنابراین مدیران فارغ از صدور بخشنامه‌ها و دستورالعمل‌های متنوع و متفاوت، بهتر است به‌صورت متمرکز به موضوعات اساسی در حیطه کاری خود بپردازند و در کنار موضوعات جاری، تمام توان خود را صرف راه‌حل مساله صدور مجوزها کنند. اهمیت بخش تولید و اثرات مثبت آن بر کسی پوشیده نیست. امید است رفع موانع تولید صرفا به بخشنامه و شعار منتهی نشود و شاهد اهتمام جدی میان تصمیم‌گیران در این موضوع باشیم.
