رکود بی‌سابقه معاملات

رکود همراه با تورم ایجاد شده در بازار مسکن به گونه‌ای بوده است که بازار اجاره را نیز در تابستان گذشته تا حد زیادی تحت تاثیر منفی خود قرار داده است. این تاثیرگذاری از آنجا ناشی شد که رشد فزاینده قیمت‌های هر مترمربع واحد مسکونی باعث افزایش بهای اجاره شد. با توجه به اینکه قدرت خرید و توان اجاره کردن افراد و خانوارها در طول ماه‌های گذشته تغییرات چندانی نداشته است، مستاجران مجبور بوده‌اند که اقدام به تمدید اجاره خود در واحد مسکونی مورد استفاده کرده یا اینکه محل زندگی خود را به نقاط ضعیف‌تر یا واحدهای با متراژ پایین‌تر تغییر دهند. این موضوعات به‌صورت کلی، مسائلی مهم در بازار مسکن طی ماه‌های گذشته بوده‌اند که هر یک در جای خود نیازمند تحلیلی جداگانه است. آن چیزی که به وضوح قابل‌مشاهده است آن است که نوعی عدم تعادل در بازار به چشم می‌خورد، به‌گونه‌ای‌که با توجه به رشد بالای قیمت مسکن، خصوصا در کلان شهرهای کشور، قدرت خرید حقیقی و نیز قدرت خرید ناشی از اخذ تسهیلات خرید مسکن کاهش چشمگیری یافته و این موضوع باعث شده است تا با وجود عرضه واحدهای مسکونی، شکل‌گیری تقاضای موثر دچار مشکل شود. براساس اطلاعات موجود در کلان شهری مانند تهران چند نکته در معاملات و قیمت مسکن قابل‌تامل به‌نظر می‌رسد:

۱- طی ۱۵ ماه گذشته، قیمت‌های مسکن در شهر تهران دچار افزایش قابل‌توجهی شده است. این موضوع باعث شکل‌گیری نوعی تورم (و طی ماه‌های اخیر همراه با رکود) بوده است. بررسی اطلاعات منتشر شده در بازار مسکن در ماه‌های اخیر نشان‌دهنده آن است که بازار مسکن در حال تجربه افزایش قیمت‌های قابل توجهی بوده است؛ به‌گونه‌ای‌که نرخ تورم نقطه به نقطه محاسبه شده توسط کارشناسان برای مردادماه ۹۸ نسبت به مردادماه ۹۷ به میزان ۵۲ درصد بوده است. این نرخ تورم برای شهریور سال ۱۳۹۸ نسبت به ماه مشابه سال ۱۳۹۷ به میزان ۳۹ درصد (به‌صورت متوسط در همه مناطق شهر تهران) بوده است.

۱-۱- در این میان براساس اطلاعات موجود، بیشترین نرخ تورم نقطه به نقطه متعلق به مناطق ۱۴ و ۱۶ تهران به ترتیب به میزان ۱۲۴ و ۱۲۵ درصد رشد قیمتی بوده است که رشد قیمتی قابل‌توجهی به‌حساب می‌آید.

۲- تعداد معاملات مسکن در شهر تهران از رقم ۴۵۰۰ فقره در تیر ۹۸ به رقم ۳۱۰۰ فقره در مرداد ۹۸ و سپس به ۲۶۰۰ فقره در شهریور ۱۳۹۸ رسیده است. ملاحظه می‌شود که طی این ۳ ماه (۳ ماه تابستان که انتظار بالاترین تعداد معاملات در شهر‌ها می‌رود) تعداد معاملات به حداقل تعداد ممکن رسیده است.

۳- در تابستان ۱۳۹۸، با وجود افت تعداد معاملات مسکن در کل شهر، منطقه ۵ شهر تهران در صدر بیشترین تعداد معاملات قرار داشته است. به‌گونه‌ای که در تیر ۹۸ تعداد ۶۱۰ فقره، مردادماه ۱۳۹۸ تعداد ۳۹۲ فقره و در شهریور سال تعداد ۴۳۸ فقره معامله مسکن انجام شده در شهر تهران به این منطقه شهری تعلق داشته است. دلیل این امر غالبا امکانات شهری، دسترسی‌ها، فضای سبز و قیمت متناسب با توان مالی متقاضیان بوده است.

۴- طی ماه‌های گذشته، تعداد معاملات در برخی از مناطق به عدد صفر رسیده است؛ به‌گونه‌ای‌که به‌عنوان مثال در منطقه ۲۰ شهر تهران در شهریورماه گذشته معامله‌ای ثبت نشده است. در ماه‌های تیر و مرداد نیز تعداد معاملات در این منطقه شهری در حداقل مقدار ممکن بوده است. این امر نشان دهنده آن است که آثار تورم در این مناطق بیش از سایر مناطق بر قدرت خرید اثرگذار بوده است.

۵- به‌رغم اینکه تعداد معاملات با شدت بیشتری در شهر تهران طی چند ماه اخیر دچار کاهش شده است، کاهش قیمت‌ها با آرامی در حال انجام بوده است به‌نحوی‌که در مرداد نسبت به تیرماه ۹۸، به میزان ۴ درصد شاهد کاهش قیمت‌های مناطق (به‌صورت متوسط) بوده‌ایم. این کاهش در شهریور ۹۸ نسبت به مرداد، به میزان ۳ درصد کاهش داشته است.

۱-۵- براساس اطلاعات موجود، بیشترین کاهش در قیمت‌های معاملاتی در این مناطق به ترتیب متعلق به مناطق ۲۰ به میزان ۴۸ درصد، ۱۹ به میزان ۲۰ درصد، ۱۵ به میزان ۱۸ درصد و ۱۳ به میزان ۱۷ درصد بوده است.

۶- نکته قابل‌تاملی که در این بازار وجود دارد آن است که برای افزایش توان خرید و شکل دهی تقاضای موثر در بازار، افزایش تسهیلات مسکن امری ضروری به‌نظر می‌رسد. به تعبیر دیگر بانک مرکزی به‌عنوان سیاست‌گذار پولی و اعتباری در کشور باید به سمتی حرکت کند که به اعتبار پرداخت تسهیلات ارزان قیمت جدید، زمینه‌های ایجاد امکان خرید واحدهای مسکونی را فراهم کند. به‌نظر می‌رسد که بانک مرکزی نیز در انتظار کاهش نرخ تورم دربازار مسکن و نزدیک شدن این بازار به قیمت‌های به دور از تورم باشد تا بتواند سیاست‌گذاری مناسبی برای پرداخت تسهیلات در این بازار داشته باشد. هرچند که افزایش سطح تسهیلات پرداختی در شرایط حاکم بر فضای کسب‌و‌کار وامکان بازپرداخت اقساط، امکان خانه دار شدن را تنها تا حدی (و نه به‌طور کامل) برای متقاضیان فراهم خواهد کرد.

۷- آن چیزی که در بازار می‌توان انتظار داشت آن است که قیمت‌های واحدهای احداث شده یا در دست احداث به مرور دچار کاهش بیشتر شود. در این میان کسانی حاضر خواهند بود که با جریان کاهش قیمت اقدام به فروش واحدهای تحت تملک خود کنند که به منابع مالی ناشی از فروش نیاز داشته باشند. مسائلی مانند ضرورت بازپرداخت اقساط معوق بانکی، ضرورت تعویض واحد مسکونی برای مالکان و... شرایطی است که شکل‌دهنده معاملات طی ماه‌های آینده بازار مسکن خواهد بود.

اخبار مرتبط