ورود شهرداری‌ها؛ فرصت یا تهدید؟
پیشنهاد رئیس‌جمهوری برای استفاده از توان شهرداری‌ها در ساماندهی بازار اجاره مبتنی بر یک الگوی جهانی تجربه شده در بسیاری از شهرهای دنیا است. الگویی که در بسیاری از شهرهای دنیا منجر به کنترل نرخ تورم در بازار اجاره شده است. راه‌اندازی شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای و عرضه مسکن استیجاری از سوی دولت‌های محلی‌ها یا همان شهرداری‌ها در بسیاری از شهرهای دنیا نه‌تنها توانسته به‌عنوان یک سپر ضدتورمی در بازار اجاره مسکن عمل کند، بلکه در نقش یک ابزار تامین‌کننده بخشی از نیاز آتی بازار اجاره در یک دوره زمانی میان‌مدت بوده است. با توجه به این تجربه و مطالعات انجام شده طی سال‌های گذشته اینطور به‌نظر می‌رسد که ورود شهرداری‌ها به حوزه اجاره‌داری حرفه‌ای در پایتخت و کلان‌شهر تهران امری قابل‌تحقق و شدنی است، ضمن آنکه جست و جو در مواد قانونی نیز نشان می‌دهد، از این منظر نیز زمینه حضور شهرداری‌ها در حوزه عرضه مسکن استیجاری مهیا است.
اما در این میان توجه به چند نکته برای حضور شهرداری در این حوزه از بازار مسکن ضروری است. از آنجاکه شهرداری تهران مجری اصلی ضوابط ساخت وساز محسوب می‌شود در صورت ورود به حوزه عرضه مسکن استیجاری می‌تواند با تسهیلگری در حوزه سیاست‌گذاری اقدام کند. اما نقص اصلی در این حوزه زمانی بروز می‌کند که شهرداری در حوزه صدور پروانه ساختمانی و اخذ عوارض ساخت وساز در این حوزه با تضاد منافع روبه‌رو است. به این معنی که از یکسو شهرداری‌ها با ورود به این حوزه می‌توانند در حوزه سیاست‌گذاری ضوابط ساخت‌وساز با نگاهی ویژه وارد شوند، اما از سوی دیگر از آنجاکه بخش مهمی از بودجه شهرداری‌ها به درآمدهای حاصل از ساخت‌وساز وابسته است، به‌طور طبیعی سیاست‌گذاری در این حوزه را نمی‌تواند کاملا به‌طور مستقل و به‌دور از هر نوع ملاحظه انجام دهد. چنانکه اگرچه در حال‌حاضر مطابق با اسناد فرادست توسعه شهری، ظرفیت ساخت وساز در بسیاری از مناطق شهر تهران اشباع شده و از این‌رو نباید پروانه ساختمانی جدیدی در این مناطق از سوی شهرداری صادر شود. اما به دلیل منافع مالی شهرداری‌ها شاهد صدور پروانه ساختمانی در این مناطق هستیم و عملا ممنوعیت صدور پروانه ساختمانی در این مناطق اجرایی نمی‌شود. در نتیجه به دلیل فصل مشترک منافع شهرداری تهران در حوزه منابع درآمدی حاصل از صدور پروانه ساخت‌وساز، ورود شهرداری‌ها به این حوزه می‌تواند با اشکالاتی همراه باشد.
گذشته از این موضوع، یکی از نکات مثبتی که در حوزه اجرایی حضور شهرداری‌ها در بازار مسکن استیجاری می‌تواند به دنبال داشته باشد، اراضی متعلق به شهرداری‌ها از جمله شهرداری تهران است. از آنجا که در مناطق مختلف شهر تهران، شهرداری اراضی زیادی تحت مالکیت خود دارد می‌تواند با استفاده از این اراضی در حوزه مسکن استیجاری اقدام کند. اما چگونگی تزریق این اراضی به حوزه عرضه مسکن استیجاری از سوی شهرداری‌ها بسیار مهم است. به این معنی که از آنجاکه این فعالیت در این حوزه مستلزم مبادله پول است ممکن است در صورت درنظر نگرفتن تمامی ابعاد فعالیت، زمینه بروز تالی فاسد ایجاد شود، به‌ویژه آنکه با توجه به نظرسنجی‌های انجام شده طی دوره اخیر، شهروندان دیدگاه چندان مثبتی به عملکرد مجموعه شهرداری ندارند.
بررسی‌ها نشان می‌دهد نبود شفافیت کامل و همه‌جانبه در عرصه فعالیت شهرداری‌ها طی دوره‌های گذشته سبب شده که میزان بروز تخلف و فساد در فعالیت‌های مرتبط با حوزه مالی افزایش پیدا کند، از این‌رو در صورت ورود شهرداری‌ها به حوزه عرضه مسکن استیجاری، ایجاد شفافیت در تمامی مراحل اقدام‌شده باید یکی از شروط فعالیت آنها محسوب شود. در عین حال، به دلیل آنکه شهرداری‌ها به‌ویژه شهرداری تهران در مقطع کنونی در شرایط خاصی به دلیل تامین نشدن منابع مالی کافی برای اداره هزینه‌های پایتخت قرار دارد، دولت باید به شهرداری‌ها در این حوزه به لحاظ تامین منابع مالی کمک کند.
در مجموع با لحاظ این نکات، ورود شهرداری‌ها به حوزه مسکن استیجاری می‌تواند مفید تلقی شود، به این معناکه اگر تمامی نکات و شرایط مدنظر قرار گیرد، ورود شهرداری‌ها به این حوزه می‌تواند به ساماندهی بازار اجاره در میان‌مدت کمک‌کند. به‌ویژه در شهری همچون تهران، یکی از محدوده‌هایی که در پایتخت می‌تواند به‌عنوان عرصه حضور شهرداری انتخاب شود محدوده بافت فرسوده است. چراکه از این طریق می‌توان در مسیر نوسازی متفاوت محلات قدیمی و کلنگی شهر که سطح تاب‌آوری پایینی دارند حرکت کرد. البته حرکت در این مسیر به معنی اقدام به انبوه‌سازی در محلات فرسوده شهر نیست. برای شهر تهران مطالعات متعددی برای شناسایی محلات در اولویت نوسازی و بازآفرینی انجام شده است. آخرین مطالعات انجام شده از سوی مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران حاکی از آن است که لیست محلات در اولویت نوسازی که باید فوری عملیات شناسایی مشکلات، چالش‌ها و کمبودها و اقدام برای توسعه آنها انجام شود براساس چهار سطح تعریف شده است. در اولویت سطح نخست، با توجه به معیار عدم‌رضایت از سکونت و برنامه‌ریزی برای بهبود آن و چهار شاخص کیفیت مسکن، سطح و احساس امنیت، حس تعلق به منطقه و میزان رضایت یا عدم رضایت از وضعیت اقتصادی، ۶۳ محله مورد توجه قرار گرفته‌اند. در مجموع تهران قدیم ۱۹۶ محله از بیش از ۳۵۴ محله شهر تهران و حدود نیمی از مناطق شهری را دربرگرفته است.
از این‌رو می‌توان گفت گلوگاه اصلی عرضه مسکن ارزان‌قیمت در بازار اجاره می‌تواند هسته فرسوده شهرها باشد. البته در این حوزه همان‌طور که اشاره شد دولت باید در حوزه تامین مالی نقش کمک‌کننده داشته باشد. عاملی که می‌تواند ماشه استارت طرح بازآفرینی شهری باشد «نرخ سود وام نوسازی» است که اگر تک‌رقمی شود می‌تواند به تاثیرگذاری سایر بسته‌های تشویقی و در نهایت ساخت مسکن ارزان منتهی شود، به‌ویژه آنکه غفلت از این گلوگاه باعث شده سایر اقدامات دولت و شهرداری‌ها برای حرکت قطار نوسازی در ریل اصلی عملا بی‌اثر شود و نهایتا مجموعه بسته‌های تشویقی تعریف شده برای تحریک ساخت‌وساز و افزایش حجم سرمایه‌گذاری ساختمانی در هسته فرسوده شهرها در ترغیب متقاضیان چندان موثر واقع نشود.
شاهد این موضوع عملکرد شبکه بانکی در فاصله سال‌های ۸۴ تا ۹۲ است. در این بازه زمانی شبکه بانکی برای ساخت ۸۲ هزار واحد مسکونی تسهیلات نوسازی پرداخت کرد و تمامی واحدهای تکمیل شده از طریق دریافت این نوع تسهیلات، فروش اقساطی شدند چراکه نرخ سود حمایتی برای تسهیلات نوسازی پرداخت شده اجرایی شده بود. اما از سال ۹۳ به‌رغم مصوبه دولت و بانک مرکزی، یارانه نرخ سود وام نوسازی پرداخت نشده است و همین امر منجر به عدم‌استقبال سازندگان و به‌تبع آن خریداران برای استفاده از این نوع وام شده است. این در حالی است که در تمامی سال‌های گذشته به‌رغم آنکه سازنده‌ها و خریداران می‌دانستند سرمایه‌گذاری ساختمانی برای سازنده‌ها و همین‌طور خریداران مسکن(متقاضیان مصرفی) ۲۰ تا ۴۰ درصد به لحاظ هزینه و میزان سرمایه‌گذاری ارزان‌تر از سایر مناطق شهری در پایتخت تمام می‌شود، اما گلوگاه وام ارزان قیمت مانع از ورود پرحجم آنها به این محدوده شهری شده است.
ارسال نظر