سه راس سیاست‌گذاری
بازار اجاره، بسیار پیچیده است. این بازار علاوه بر آنکه ذیل بازار عمومی مسکن قرار می‌گیرد (و بنابراین کلیه پیچیدگی‌های ناشی از تعدد عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن را با خود دارد) خصوصیات و پیچیدگی‌های خاص خود را نیز دارد. در ادامه با ذکر مثال‌هایی مختصر برخی پیچیدگی‌ها و خصوصیات این بازار را مرور می‌کنیم.
اگر اجاره‌نشینی و تملک مسکن را خدماتی جایگزین یکدیگر فرض کنیم، در آن صورت مانند دارایی‌های دیگری که جریانی از درآمدهای آتی تولید می‌کنند، ارزش مسکن را می‌توان تابعی از جریان درآمدهای آتی (اجاره) تصور کرد، به بیان دقیق‌تر ارزش مسکن برابر است با ارزش حال درآمدهای اجاره آتی (به اضافه ارزش حال بهای ملک در آینده). در این صورت، جریان انتظاری درآمدهای آتی است که قیمت مسکن را تعیین می‌کند. براساس این رویکرد، در صورت ثابت ماندن نرخ تنزیل، نسبت بهای ملک به اجاره، متناسب است با معکوس نرخ تنزیل. به بیان دیگر در شرایط افزایش بهای مسکن، (در صورت ثابت ماندن سایر شرایط) می‌توان انتظار داشت که مبلغ اجاره‌بها متناسب با آن افزایش یابد تا بازار در تعادل قرار بگیرد.
از زاویه‌ای دیگر می‌توان ادعا کرد که در بلندمدت سطح اسمی قیمت‌ها در بازار مسکن، همگام با شاخص بهای سایر کالاهاو خدمات حرکت می‌کند، بنابراین مهم‌ترین عامل در تعیین سطح عمومی قیمت‌ها در بازار مسکن همچون بازار کالاها و ارز، نقدینگی است. این چارچوب تحلیلی، مکمل دیدگاه پیشین است، زیرا انتظار آن است که سطح اسمی اجاره‌ها نیز در اثر افزایش نقدینگی، همگام با سایر کالاها و خدمات افزایش یابد. برای اطمینان از انتقال صحیح پیام به مخاطب بر برقراری این رابطه در بلندمدت تاکید می‌شود. ثبات نسبی بهای مسکن برای دوره‌هایی که گاه چند سال به‌طول می‌انجامد و جهش‌هایی که پس از این مدت برای جبران عقب‌ماندن بهای مسکن از افزایش نرخ‌ها در بازار سایر کالاها رخ می‌دهد، می‌تواند ناظری را که تنها بر دوره جهش قیمت‌ها تمرکز کرده است به این نتیجه‌گیری برساند که رشد قیمت‌ها در بازار مسکن چند برابر تورم عمومی بوده است. در چنین شرایطی که قیمت‌ها به‌طور عمومی در بازارهای مختلف رو به افزایش هستند، نمی‌توان انتظار داشت بازار اجاره نسبت به این افزایش عمومی در سطح قیمت‌ها بی‌تفاوت بماند.
در شرایطی که بازار مسکن با تاخیر نسبت به بازار ارز و سایر کالاها به افزایش نقدینگی واکنش نشان می‌دهد، می‌توان ادعا کرد واکنش متوسط اجاره‌بها به افزایش سطح عمومی قیمت‌ها به‌مراتب با تاخیر بیشتری صورت می‌پذیرد. یک علت این امر می‌تواند ساده‌تر بودن جابه‌جایی برای اجاره‌نشینان نسبت به مالکان باشد. در صورت افزایش شدید در اجاره، مستاجران می‌توانند به مکان‌هایی کوچک‌تر یا ارزان‌تر نقل‌مکان کنند. هرچند روابط دیگری نیز در این‌خصوص می‌توان متصور بود، اما همین خاصیت ساده به تنهایی برای توضیح کیفی تاخیر در واکنش رفتار تجمعی (میانگین) اجاره‌بها نسبت به بهای مسکن کفایت می‌کند.
نسبت ودیعه و اجاره یکی دیگر از خصوصیات جالب بازار مسکن در ایران است. در حد اطلاع نگارنده در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته – به جز برخی استثناها مانند کره‌جنوبی-ثمن معامله به شکلی که در ایران شاهد آن هستیم رایج نیست. چنانچه دسته‌های خاصی از موجران را –به‌طور مثال کسانی که از مبلغ ودیعه برای تامین بخشی از مبلغ خرید ملک استفاده کرده‌اند- کنار بگذاریم در شرایطی که در علم اقتصاد با نام تعادل بازار شناخته می‌شود، مالکان به‌طور کلی باید نسبت به ترکیب ودیعه و اجاره بی‌تفاوت باشند (درصورتی که عوامل ناهمسان نباشند). اما ناپایداری‌های اقتصادی از یک‌سو و نیز فرمول ساده و باثبات – و از منظر مالی ناکارآمد- تبدیل رهن به اجاره منجر به آن می‌شود که با تغییر شرایط اقتصادی کشور موجران براساس هزینه فرصت، یکی از این دو شق را ترجیح دهند. چنانچه بازدهی مبلغ ودیعه بیش از نسبت تبدیل رهن به اجاره باشد، موجران تمایل به دریافت ودیعه دارند و در صورت دشوار بودن دست‌یافتن به بازدهی مناسب نیز گزینه مطلوب تبدیل ودیعه به اجاره ماهانه است. این تغییرات در ترکیب نسبت مبلغ ودیعه و اجاره ماهانه هرچند حق مالک است اما می‌تواند مشکلاتی برای مستاجر ایجاد کند.
محدودیت بودجه و نبود ابزار مالی مناسب برای تبدیل ودیعه به اجاره ماهانه، به بسیاری از مستاجران این امکان را نمی‌دهد تا بتوانند ترکیب ودیعه و اجاره را مطابق خواست موجر پرداخت کنند. البته پیشنهادها و ایده‌هایی نیز برای حل این معضل پیشنهاد شده است، به‌طور مثال: ایجاد یک بازار متشکل برای تجمیع ودیعه‌ها و اجاره‌ها که براساس سازوکار عرضه و تقاضای ودیعه و اجاره، نرخ تبدیل ودیعه به اجاره را تعیین می‌کند. آخرین مثال به سیاست قراردادن سقف روی اجاره بها که در برخی کشورها مورد استفاده قرار گرفته است، می‌پردازد. همان‌گونه‌که تجربه کشورهای اروپایی نشان می‌دهد، چنین محدودیت‌هایی تاثیر منفی بر کیفیت و کمیت عرضه می‌گذارد. به‌علاوه، این‌گونه محدودیت‌ها و مقررات، حتی در این کشورها -که از سازوکارهای اطلاعاتی به‌مراتب کارآتری برای شناسایی درآمد و پایش بازار بهره‌مند هستند- کارآیی لازم را ندارند.
غرض از بیان موارد مختلف مطرح‌شده آن است تا منطبق بودن افزایش اجاره‌بها بر منطق اقتصاد و به تعادل رسیدن بازارها در شرایط کنونی اشاره شود. از این منظر سیاست‌گذاری‌هایی که انگیزه‌ها و نیروهای بازار را مدنظر قرار نمی‌دهد و تنها براساس شرایط ناگوار موجود و برای پاسخگویی به اذهان عمومی مطرح می‌شود، احتمالا هم در دستیابی به اهداف خود –در کوتاه یا بلندمدت- ناموفق خواهد بود و هم جامعه را از بهینه اقتصادی دورتر می‌سازد و در فرآیند رشد و رفاه اقتصادی تاخیر ایجاد می‌کند (به‌نظر نگارنده ضعف عملکرد اقتصاد ایران در دستیابی به رشدهای بلندمدت ریشه در سوءتخصیص منابع محدود داخلی ناشی از دخالت‌های گسترده دولت در عرصه‌های مختلف اقتصاد دارد). البته از منظر علم اقتصاد مداخله دولت در بخش‌هایی از بازار مسکن ضروری است. مهم‌ترین این حوزه‌ها مسکن اقشار کم‌درآمد است، وظیفه دولت آن است که در این حوزه ورود کند و با پرداخت یارانه از این قشر حمایت کند.
در مجموع می‌توان چنین نتیجه‌گیری کرد که سیاست‌گذاری موفق و موثر در حوزه بازار پیچیده استیجار بسیار دشوار و نیازمند بررسی جوانب مختلف است. برای این منظور یکی از بهترین رویکردهایی که می‌توان به سیاست‌گذار پیشنهاد کرد آن است که سیاست‌های موردنظر خود را هرچه بیشتر در معرض نقد کارشناسی و جامعه قرار دهد تا جوانب مختلف امر بهتر برای سیاست‌گذار و جامعه روشن شود. در پایان نگارنده معتقد است از جمله بهترین راهکارهایی که برای ساماندهی بازار اجاره به سیاست‌گذار قابل توصیه است عبارت است از: تغییر نگرش سیاست‌گذار (عدم‌ترجیح دادن مالکیت بر اجاره‌نشینی برای تامین نیاز مسکن اقشار جامعه)، گسترش بازار اجاره‌داری حرفه‌ای، پرداخت کمک هزینه اجاره به اقشار کم‌درآمد (نه به‌صورت یکسان بلکه براساس شرایط بازارهای محلی و سطح درآمد). گسترش اجاره‌داری حرفه‌ای نیازمند فراهم کردن بستر لازم برای سرمایه‌گذاری است، به‌طور مثال: تسهیل فضای عرضه و کسب‌و‌کار در این حوزه و پایداری اقتصاد کلان. پرداخت موثر کمک‌هزینه اجاره نیز نیازمند بستر اطلاعاتی مناسب و تامین مستمر منابع منطبق با توان‌مندی اقتصاد داخلی است.
ارسال نظر