۵ مانع ورود سرمایه‌گذاران
نخست: بسیاری از پروژه‌های تعریف شده مسکونی در مناطق مختلف کشور و به ویژه شهرهای جدید، حتی با تخصیص زمین رایگان، فاقد توجیه اقتصادی برای سازندگان هستند.مروری بر فایل‌های ارائه شده در شهرهای جدیدی مانند هشتگرد (برخی از فازها)، عالیشهر و چند شهر جدید دیگر نشان می‌دهد در حال حاضر، بهای فروش آپارتمان نوساز در این شهرها بسیار پایین و در حد ۱۵ میلیون ریال و گاه حتی کمتر است. این در حالی است که در حال حاضر بهای ساخت هر متر مربع ناخالص بنای با کیفیت، بیشتر از این مبلغ برای سازندگان هزینه دارد که در نظر گرفتن میزان مشاعات غیر قابل فروش، هزینه‌های قانونی به ویژه عوارض صدور پروانه و بهای زمین، بهای ساخت هر متر مربع آپارتمان از بهای فروش بیشتر خواهد بود.
اما چرا چنین اتفاقی رخ داده است؟ پاسخ را باید در عدم اقبال مردم برای سکونت در این شهرها و نبود تقاضای موثر قابل توجه برای خرید واحدهای مسکونی در این شهرها جست‌وجو کرد.کمبود تقاضا، باعث پایین ماندن بهای فروش واحد مسکونی در این شهرها شده و این رخداد منجر به نبود توجیه اقتصادی برای ساخت و ساز شده است. هر چند از حوصله مطلب و تخصص نگارنده خارج است، اما به نظر می‌رسد عدم احداث زیرساخت‌های مناسب حمل و نقل عمومی همزمان با احداث شهر جدید، نبود امکانات و سرانه‌های مناسب خدماتی و تفریحی و از همه مهم‌تر، نبود اشتغال مناسب که منجر به تبدیل بسیاری از این شهرها به خوابگاه‌های بزرگ شده است، از جمله علل عدم اقبال به خرید مسکن در این شهرها را تشکیل می‌دهند.
به نظر می‌رسد در کنار احداث مسکن انبوه در این شهرها در قالب طرح‌های وزارت راه و شهرسازی، افزایش مطلوبیت سکونت در این شهرها نیز باید در دستور کار قرار گیرد. با افزایش مطلوبیت سکونت و به تبع آن افزایش تقاضا، تمایل سرمایه‌گذاران برای عرضه مسکن نیز افزایش یافته و ارائه مشوق‌های مناسب (نظیر تسهیلات با نرخ جذاب) منجر به ایجاد تعادل مناسبی در بازار خواهد شد که در آن شرایط عرضه مسکن نیز توسط انبوه‌سازان افزایش خواهد یافت.نظیر همین موضوع درخصوص پروژه‌های بازآفرینی شهری نیز برقرار است و لازم است همزمان با تلاش برای جذاب کردن ساخت و ساز، افزایش سکونت در این مناطق در دستور کار قرار گیرد تا از این طریق، افزایش بازده اقتصادی نیز حاصل و تمایل برای سرمایه‌گذاری افزایش یابد.
دوم: به نظر می‌رسد پیش از ایجاد ساز و کارهای مالی، باید ایجاد همدلی در دستگاه‌های مختلف کشور و تبیین اهمیت موضوع بازآفرینی شهری برای این دستگاه‌ها صورت گیرد. آن گونه که مدیر عامل پیشین شرکت بازآفرینی شهری ایران گفته بود، حتی یک متر مربع زمین از سوی دستگاه‌های دولتی برای اجرای پروژه‌های تامین مسکن در قالب طرح ملی بازآفرینی شهری ارائه نشده بود. این نشانه بسیار بدی است که باید به آن توجه جدی کرد و نشان از عدم همکاری و همدلی بخش‌های مختلف قوه مجریه و سایر نهادها از این طرح است. در بسیاری از شهرها، زمین‌های مرغوبی در دل شهرها وجود دارد که با همکاری مالکان (که عمدتا دولتی یا نظامی هستند)، امکان تامین مسکن در بهترین مناطق شهرها وجود خواهد داشت تا از این طریق، ضمن رفع مشکلات بند قبل، مسائل دیگر شهرها نیز حل و فصل شوند.
در کنار این موضوع، نقش وزارت آموزش و پرورش، شهرداری‌ها، وزارت ورزش و جوانان و سایر نهادها و دستگاه‌ها در تامین زیرساخت‌ها نیز نباید دست کم گرفته شود و همکاری همه جانبه این دستگاه‌ها، می‌تواند منجر به تحقق این هدف شود.سوم: تامین مالی با نرخ عادی، گرهی از مشکلات سازندگان و توسعه‌گران باز نخواهد کرد. در حال حاضر، سرمایه‌گذاران زیادی تمایل به سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان دارند و سرمایه‌گذاران از طرق مختلفی مانند منابع داخلی خود، بازار سرمایه، پیش فروش و... می‌توانند اقدام به تامین مالی پروژه‌های خود کنند. اما پروژه‌هایی که در اولویت اجرا برای دولت قرار دارند، در بسیاری از اوقات از منظر ریسک و بازده، برای سرمایه‌گذاران جذاب نیستند و به همین دلیل نیز سرمایه‌ها وارد بخش‌های دیگر بازار می‌شود.
یکی از مهم‌ترین اقداماتی که منجر به ایجاد جذابیت برای سرمایه‌گذاران می‌شود، ارائه تسهیلات با نرخ مناسب است. در سال‌های گذشته، برنامه‌های دولت برای ارائه یارانه و کاهش نرخ سود تسهیلات بازآفرینی شهری، به‌صورت کامل اجرا نشده و این یکی از علل عدم تحقق اهداف بازآفرینی شهری است.چهارم: تجربه شخصی نگارنده نشان می‌دهد بسیاری از پروژه‌های تعریف شده توسط بخش دولتی، از نظر طرح و ایده، مشکلات زیادی دارند.به‌عنوان مثال، تعریف یک پروژه بزرگ تجاری-تفریحی که امکان فروش واحدهای آن وجود نداشته و سرمایه‌گذار باید اقدام به بهره‌برداری از واحدهای آن در قالب اجاره یا روش‌های دیگر کند، در زمین متعلق به یک شرکت دولتی که اولویت‌ها و استراتژی‌هایش کاملا در تضاد با این موضوع است، کاملا عجیب و بی معنی است. همین طور تعریف ساختمان‌هایی با نسبت مفید بسیار کم در مناطق با بهای فروش پایین، تعریف حجم زیاد تجاری در پروژه‌هایی با کاربری مسکونی به منظور ایجاد توجیه اقتصادی روی کاغذ و موارد مشابه، به کرات در طرح‌های تهیه شده توسط بخش دولتی مشاهده شده است.
به نظر می‌رسد باید نگاه اقتصادی و انطباق با نیاز بازار، در طرح‌های تهیه شده تقویت شود. چنان چه (به دلیل الگو‌سازی یا هر علت دیگری) احداث یک پروژه یا یک طرح خاص در اولویت قرار دارد، دولت باید بپذیرد که حتی با اعطای زمین رایگان نیز ممکن است سرمایه‌گذار تمایلی به ورود به پروژه نداشته باشد و این از جمله هزینه‌هایی است که باید توسط دولت و در راستای بازآفرینی شهری پرداخت شود.پنجم: به‌صورت ویژه درخصوص شهر تهران، منطقه ۱۸ شهرداری تهران دارای پتانسیل‌های زیادی برای تامین مسکن است که این پتانسیل‌ها عمدتا نادیده گرفته شده‌اند. به نظر می‌رسد نگاه مجدد به این منطقه، کلید حل بسیاری از مشکلات تامین مسکن مردم تهران باشد.
ارسال نظر