خط قرمز در نهضت نوسازی
مطرح کردن طرح پیشگام با هدف تولید ۵۵ هزار واحد مسکونی در ۱۶۰ هکتار از پهنه‌های فرسوده و ناکارآمد طی ۵ سال در سه قالب محلی‌سازی، محله‌سازی مرحله‌ای و محله‌سازی جایگزین را نمی‌توان طرح جدیدی تلقی کرد، هرچند توجه آن به موضوع محله و محله‌سازی درخور تحسین است. در این دو دهه طرح‌های مختلف تجمیع و نوسازی مانند طرح محله سیروس تهران، طرح کلید به کلید شهرداری تهران، مدل شمس ایرانیان، مدل محله جولان همدان با حضور تعاونی‌های مسکن، حضور مردم و انبوه‌سازان و محلی‌سازی گسترده با استفاده از منابع اوراق مشارکت، بخشی از خط اعتباری مسکن مهر و منابع داخلی بانک‌ها در نوسازی و ساخت بیش از ۲۵۰ هزار واحد را تجربه کرده‌ایم و یک کلام می‌توان گفت اگر طرح پیشگام با محوریت توسعه‌گران، نقاط ضعف طرح‌های قبلی را برطرف کند می‌توان به خوبی از آن دفاع کرد. نقاط ضعف طرح‌های قبلی، به‌رغم موفقیت در تامین بخشی از مسکن مورد نیاز را می‌توان به شرح زیر برشمرد:
۱- پیشی گرفتن روند ساخت مسکن از مفهوم بهسازی و نوسازی شهری
۲- عدم اصلاح، بهبود و ارتقا تاسیسات زیربنایی و خدمات روبنایی با توجه به نیاز جمعیت اضافه شده نسبت به قبل از نوسازی مسکن در محدوده بافت‌های فرسوده شهری
به‌رغم وجود برخی نقدها از سوی عزیزان صاحب‌نظر و دلسوز، از آنجا که زمین شهری، کالایی بسیار گران و تجدیدناپذیر است، ارتقای بهره‌وری زمین شهری با رعایت استاندارد مطلوب زندگی شهری کاملا قابل دفاع است و نظریه شهر فشرده در خیلی از کشورها پذیرفته شده است. پیشنهاددهندگان طرح در گام اول باید به موارد زیر توجه کرده و پاسخ خود را ارائه کنند:
۱- وزیر راه و شهرسازی در نشست با انبوه‌سازان به سه نکته کلیدی: لزوم توجه به ارتقای کیفیت زندگی و ساخت‌وساز در بافت‌های ناکارآمد و پرهیز جدی از ایجاد واحدها یا ساختمان جدید و لزوم پرهیز از هر اقدامی که منجر به ارائه یارانه از سوی دولت شود به عنوان خطوط قرمز نوسازی واحدهای مسکونی در بافت فرسوده تاکید داشته‌اند.
۲- آیا طرح تفصیلی مصوب شهر تهران و سایر شهرها اجازه چنین بارگذاری را می‌دهد یا خیر؟
در صورتی‌که پاسخ پرسش دوم مثبت باشد، رعایت خطوط قرمز طرح شده از سوی وزیر راه و شهرسازی با توجه به شکست بازار با مفهوم اقتصادی آن در حوزه نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، مستلزم فراهم کردن تمهیدات زیر با استفاده از ظرفیت‌های قانون ساماندهی و حمایت از تولید مسکن و همچنین قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و شفاف‌سازی منابع مالی طرح است وگرنه هیچ سرمایه‌گذاری به این عرصه ورود نخواهد کرد.
۱- مدیریت و کاهش ریسک سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده
سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده با ریسک‌های متعددی مواجه است. در این میان تقاضای ضعیف بازار، کیفیت نامطلوب محیط همسایگی و مشکلات و ضعف مدیریتی مربوط به پروژه‌های نوسازی از جمله دلایل منطقی عدم سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در نوسازی شهری است. با مدیریتی کارآمد و متخصص و طراحی شهری مناسب و تقویت تقاضا در این محدوده‌ها می‌توان این ریسک‌ها را به حداقل رساند. مرتبط کردن مسکن اولی‌ها و صندوق یکم به موضوع تامین مسکن در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری امری مثبت ارزیابی می‌شود.
۲- اصلاح، بهبود و توسعه زیرساخت‌ها و روبناها از طریق بخش عمومی
بررسی‌های کارشناسی نشان داده است، بهبود و توسعه زیرساخت‌ها و روبناها و فضاهای عمومی بخش عمومی (شهرداری‌ها و دولت) می‌تواند بازده سرمایه‌گذاری در این بافت‌ها را تا ۱۵ درصد افزایش دهد. تجربه ترکیه نیز موید این موضوع است.
درخاتمه برای ارتقای سطح موفقیت طرح توجه به پیشنهادهای زیر ضروری است:
۱- از آنجا که این طرح ضربتی است و تکیه آن بر نهادی به نام توسعه‌گراست که به لحاظ مفهومی عمومیت پیدا نکرده است، به نظر می‌رسد در شرایط حاضر دفاتر تسهیلگری و خدمات نوسازی می‌توانند تا حد زیادی کمک کار باشند.
۲- باید برای سرمایه‌گذاران، انگیزه لازم فراهم شود و در مورد مالکان و ساکنان فعلی، جلب اعتماد صورت گیرد و با الزام قانونی فرآیند کار را تضمین کرد. مهم‌تر از همه اینها، شفاف‌سازی نحوه حضور سیستم بانکی و قبول مسوولیت در اجرای طرح است.
۳- دولت نباید هیچ‌گاه خود را به صورت مستقیم وارد این گود کند. در مسکن مهر هم سخن از این بود که دولت به صورت مستقیم نقش ندارد، بلکه خود مردم هستند که از محل آورده‌های خود و تسهیلات بانکی از طریق سازنده بخش خصوصی نسبت به ساخت‌های واحدهای خود اقدام می‌کنند، اما دیدیم دولت ناچار به مداخله گسترده مستقیم و نفسگیر شد. اعلام این طرح از سوی دولت به‌رغم سهم کم آن در کل فرآیند باعث می‌شود این طرح نیز خدای ناکرده به آن عاقبت دچار شود.
۴- هدف‌گذاری کمی هم تکرار اشتباهات قبلی است. به جای هدف‌گذاری کمی باید ریل‌گذار فرآیندی باشد که باعث ایجاد نهضت نوسازی از طریق بخش خصوصی و خود مردم ساکن در این بافت‌های شهری شود.
ارسال نظر