تاثیرات متفاوت در کوتاه‌مدت و بلند‌مدت

حمید یاری اقتصاددان بازار مسکن ویژگی‌های مهمی دارد که آن را از سایر بازارها متفاوت می‌کند. ویژگی‌هایی نظیر محله‌ای و منطقه‌ای بودن بازار مسکن، غیرقابل تجارت بودن، کالای سرمایه‌ای بودن و... باعث می‌شود که در صورت به وجود آمدن بحران و ریسک‌های سیاسی، عکس‌العمل‌های خاص خود را داشته باشد. یکی از مهم‌ترین پرسش‌هایی که فعالان بازار در چند هفته اخیر درصدد یافتن پاسخ آن هستند، تاثیر خروج آمریکا از برنامه جامع اقدام مشترک(برجام) بر بازارهای مختلف ازجمله بازار مسکن است.

برای پاسخ به این سوال ابتدا لازم است نحوه واکنش فعالان بازار مسکن را به اقداماتی که باعث افزایش ریسک کشوری می‌شود توضیح دهیم؛ به طور کلی هر اقدامی که ریسک کشوری را افزایش دهد، بر بازار مسکن تاثیر منفی می‌گذارد. با توجه به اینکه مسکن کالایی غیرقابل تجارت و غیرقابل انتقال است، افزایش بی‌ثباتی  بر آن تاثیر منفی می‌گذارد. از سوی دیگر با توجه به اینکه این ریسک بر بازار ارز تاثیر مثبت داشته و افزایش قیمت‌ها را به دنبال دارد به مرور و با یک وقفه چند ماهه (بعد از اینکه تمام بازارهای قابل تجارت خود را نسبت به نرخ ارز جدید تعدیل کردند) بازار مسکن نیز تعدیلی در قیمت‌ها خواهد داشت، بنابراین در نتیجه کلی افزایش یا کاهش در افزایش قیمت ارز در سال ۹۱، که قیمت دلار افزایش حدود سه برابری را در یک بازه زمانی تجربه کرد، ابتدا کالاهای قابل تجارت تعدیل قیمت داشتند و سپس اثر مثبت افزایش نرخ ارز بر اثر منفی بی‌ثباتی غلبه کرده و باعث شد در برآیند کلی، بازار مسکن افزایش قیمتی کمتر از صد درصد را در تهران و سایر شهرها مشاهده کند.اما در ادامه باید بررسی کنیم که تاثیر خروج آمریکا از برجام تا چه اندازه‌ای است. به طور کلی در شرایط فعلی، خوشبختانه به نظر می‌رسد حتی در صورت خروج آمریکا از برجام، سایر کشورها به این برنامه متعهد باقی بمانند. لذا شدت اثر این اقدام به اندازه شرایط سال‌های ۹۰ و ۹۱ نخواهد بود.

از سوی دیگر با توجه به شواهد به نظر نمی‌رسد که دوره ریاست جمهوری ترامپ دو دوره‌ای باشد و احتمال انتخاب مجدد وی ضعیف است. لذا تا اینجای بحث به نظر تاثیر اقدام وی بر بازار مسکن معنادار نیست اما باید یک نکته مهم را مدنظر قرار داد. بازار مالی به شدت به اقدامات آمریکا وابسته است و قطع شدن از این بازار و تحریم و جریمه شدن از سوی ایالات‌متحده برای بسیاری از شرکت‌های بزرگ سنگین بوده و در مقابل مزایای به نسبت پایین بازار ایران، عملا بسیاری از این شرکت‌ها، ترجیح می‌دهند بازار آمریکا را داشته باشند. لذا به نظر می‌رسد خروج از برجام از سوی آمریکا، اگر اقدام متقابل ایران را در پی نداشته باشد، در کوتاه‌مدت تاثیری بر بازار مسکن نداشته باشد، اما در میان‌مدت و بلندمدت می‌تواند افزایش قیمت را به‌دنبال داشته باشد.