تله نااطمینانی
وقتی خرید خانه به تصمیمی پرریسک تبدیل میشود
اولین قربانی افزایش نااطمینانی، تقاضای مصرفی است. خانواری که پیش از بحران برای خرید خانه برنامهریزی کرده، اکنون باید مجموعهای از متغیرهای نامطمئن را در نظر بگیرد: آینده درآمد، تورم، نرخ ارز، هزینههای زندگی و حتی امنیت و ثبات محل سکونت. در چنین شرایطی، تصمیم منطقی بسیاری از خانوارها «صبر کردن» است. این صبر البته به معنای از بین رفتن نیاز به مسکن نیست. خانوار همچنان به خانه نیاز دارد، اما توان یا تمایل تبدیل این نیاز به یک معامله واقعی را ندارد. به همین دلیل است که ممکن است تعداد متقاضیان بالقوه زیاد باشد، اما بازار با کمبود تقاضای موثر مواجه شود. خانوارها خرید را به آینده موکول میکنند، به واحدهای کوچکتر روی میآورند یا به مناطق ارزانتر مهاجرت میکنند. در واقع، بحران مسکن فقط قدرت خرید را کاهش نمیدهد، بلکه انتخاب خانوار را نیز محدود میکند. در طرف مقابل، مالک نیز در شرایط تورمی انگیزهای برای کاهش محسوس قیمت اسمی ندارد. مسکن برای بسیاری از مالکان نه فقط محل سکونت که نوعی ذخیره ارزش است. بنابراین وقتی ارزش پول ملی تحت فشار قرار دارد، فروش ملک و تبدیل آن به نقدینگی ممکن است از نگاه مالک تصمیم جذابی نباشد. نتیجه، شکلگیری وضعیتی است که میتوان آن را «رکود بدون سقوط اسمی قیمت» نامید. معاملات کاهش پیدا میکنند، زمان فروش طولانیتر میشود؛ اما فروشندگان الزاما حاضر نیستند قیمتهای پیشنهادی خود را متناسب با کاهش قدرت خرید خریداران پایین بیاورند.
در چنین شرایطی، بازار به جای آنکه صرفا از طریق کاهش قیمت به تعادل برسد، از طریق کاهش حجم معاملات تعدیل میشود. این تفاوت مهم است؛ زیرا کاهش معاملات به معنای حل مشکل مسکن نیست؛ فقط به معنای آن است که بخش بیشتری از خانوارها از بازار خرید خارج شدهاند.
مستاجر؛ ماندن به جای جابهجایی
بازار اجاره نیز از این نااطمینانی بیتاثیر نمانده است؛ مستاجر با دو فشار همزمان مواجه است. از یکسو افزایش هزینه مسکن مستاجران را میآزرد و از سوی دیگر نگرانی از آینده درآمد فشار مضاعفی بر آنان وارد میکند. در چنین شرایطی، جابهجایی خانه برای بسیاری از خانوارها به تصمیمی پرهزینه تبدیل میشود. هزینه اسبابکشی، افزایش احتمالی اجاره، دشواری پیدا کردن واحد مناسب و نامشخص بودن شرایط اقتصادی باعث میشود خانوار ترجیح دهد در خانه فعلی بماند؛ حتی اگر آن خانه از نظر متراژ، کیفیت یا موقعیت مکانی انتخاب مطلوبی نباشد. این رفتار در دورههای بحران شدیدتر میشود. مستاجر ممکن است به جای ارتقای کیفیت مسکن، حفظ وضعیت موجود را انتخاب کند. به این ترتیب، «ماندن» دیگر لزوما یک انتخاب رفاهی نیست و به یک استراتژی دفاعی تبدیل میشود. از سوی دیگر، موجر نیز در شرایط تورمی تلاش میکند ارزش واقعی درآمد خود را حفظ کند. همین موضوع میتواند فشار بر بازار اجاره را افزایش دهد؛ بازاری که در آن قدرت پرداخت مستاجر از یکسو و انتظارات مالک از سوی دیگر، دائما در حال فاصله گرفتن هستند.
جنگ، رفتار بازار را از «قیمت» به «ریسک» منتقل میکند
یکی از مهمترین آثار جنگ بر بازار مسکن، تغییر معیار تصمیمگیری است. در شرایط عادی، خریدار عمدتا درباره قیمت، متراژ، موقعیت و کیفیت ساختمان تصمیم میگیرد. اما در شرایط نااطمینان، «ریسک» نیز به یکی از متغیرهای اصلی تصمیم تبدیل میشود. خریدار ممکن است درباره محله، فاصله از مراکز حساس، امکان جابهجایی، نقدشوندگی ملک و حتی آینده شغلی خود حساستر شود. سرمایهگذار نیز ممکن است به جای تمرکز صرف بر بازدهی، به این پرسش توجه کند که در صورت تشدید بحران، چقدر سریع میتواند دارایی خود را نقد کند. به همین دلیل، حتی اگر قیمتها افزایش پیدا کنند هم لزوما رونق در بازار رخ نمیدهد. ممکن است قیمت اسمی بالا برود، اما تعداد معاملات کاهش یابد و بازار از نظر اقتصادی وارد رکود عمیقتری شود.
سازنده در برابر آینده نامطمئن عقب مینشیند
شاید مهمترین پیامد بلندمدت نااطمینانی در سمت عرضه اتفاق بیفتد؛ ساخت مسکن یک فعالیت کوتاهمدت نیست. سازنده امروز زمین و مصالح میخرد و سرمایهگذاری میکند تا محصول را ماهها یا حتی سالها بعد به بازار عرضه کند. اگر در این فاصله قیمت مصالح، دستمزد، زمین و هزینه تامین مالی تغییرات شدید داشته باشد و در عین حال قدرت خرید مصرفکننده نیز نامطمئن باشد، ریسک پروژه بهشدت افزایش پیدا میکند. واکنش طبیعی سازنده در چنین شرایطی، احتیاط است. برخی پروژهها ممکن است متوقف شوند یا به تعویق بیفتند، برخی سازندگان مقیاس فعالیت خود را کاهش دهند و بخشی نیز به ساخت واحدهای کوچکتر و ارزانتر روی بیاورند؛ واحدهایی که شانس بیشتری برای فروش دارند. این رفتار از منظر یک بنگاه اقتصادی قابل درک است، اما برای بازار مسکن یک هشدار جدی محسوب میشود؛ چراکه رکود امروز میتواند کمبود عرضه فردا را ایجاد کند. اگر برای چند سال ساختوساز کمتر از نیاز واقعی بازار باشد، با بازگشت تقاضا، بازار با موجودی ناکافی مواجه خواهد شد. در آن صورت، فشار قیمتی میتواند دوباره افزایش پیدا کند.
پناهگاه امن یا دارایی کمنقدشونده؟
در اقتصاد تورمی ایران، مسکن همچنان برای بسیاری از سرمایهگذاران یک دارایی واقعی و ابزار حفظ ارزش تلقی میشود. اما جنگ و نااطمینانی یک تناقض مهم ایجاد میکند؛ از یک طرف، افزایش تورم انگیزه خرید داراییهای واقعی را بالا میبرد و از طرف دیگر، رکود معاملات نقدشوندگی مسکن را کاهش میدهد. بنابراین ممکن است مسکن همچنان در افق بلندمدت برای سرمایهگذار جذاب باشد؛ اما در کوتاهمدت نتواند نقش یک دارایی نقدشونده را ایفا کند. این مساله بهویژه برای سرمایهگذارانی که به نقدینگی سریع نیاز دارند اهمیت دارد. در نتیجه، رفتار سرمایهگذاران نیز گزینشیتر میشود. ملک دارای موقعیت مناسب، متراژ قابل فروش و امکان اجارهدادن، نسبت به املاک کمتقاضا جذابیت بیشتری پیدا میکند.
هزینه واقعی رکود را چه کسی میپردازد؟
احتمالا در چنین وضعیتی مهمترین پرسش این باشد که هزینه این سازگاری بر دوش چه کسی قرار میگیرد؟ پاسخ، برخلاف تصور اولیه، فقط خریدار نیست و تمام بازیگران بازار تحتتاثیر فشارهای مذکور قرار میگیرند. خانواری که از خرید خانه صرفنظر میکند، مستاجری که سالها در یک واحد نامناسب باقی میماند، سازندهای که پروژه خود را متوقف میکند و سرمایهگذاری که از ورود به بخش ساختوساز منصرف میشود، هر یک بخشی از هزینه نااطمینانی را پرداخت میکنند. به همین دلیل، نمیتوان وضعیت بازار را صرفا با شاخص قیمت سنجید. اگر قیمت مسکن افزایش نیابد، اما خانوارهای بیشتری از بازار خارج شوند و از صف خرید جا بمانند، آیا واقعا بازار بهبود یافته است؟ اگر ساختوساز کاهش یابد، اما قیمتها برای مدتی ثابت بمانند، آیا مشکل حل شده است؟ پاسخ روشن، منفی است. بازار مسکن فقط قیمت یک مترمربع نیست و مجموعهای از رفتارهای خانوار، سرمایهگذار، سازنده، موجر و مستأجر را در خود جای داده است.
بازار مسکن در حال تغییر است، نه بهبود
جنگ و نااطمینانی ممکن است در کوتاهمدت باعث توقف یا کاهش معاملات شود؛ اما اثر مهمتر آن میتواند تغییر ساختار رفتار بازیگران باشد. خانوارها محافظهکارتر میشوند، سازندگان محتاطتر رفتار میکنند، مالکان در برابر کاهش قیمت مقاومتر میشوند و در نهایت مستاجران هم تحرک کمتری از خود نشان میدهند. این تغییر رفتار، بازار را به تعادل جدیدی میرساند؛ اما این تعادل لزوما تعادل مطلوبی نیست. اگر نااطمینانی موقتی باشد، بخشی از تقاضای به تعویق افتاده میتواند به بازار بازگردد و فعالیت ساختمانی نیز احیا شود. اما اگر نااطمینانی سیاسی و اقتصادی به یک ویژگی پایدار اقتصاد تبدیل شود، رفتارهای احتیاطی نیز ساختاری خواهند شد. در چنین سناریویی، مهمترین پیامد جنگ برای بازار مسکن شاید یک جهش یا سقوط ناگهانی قیمت نباشد، بلکه فرسایش تدریجی قدرت خرید، طولانیتر شدن دوره اجارهنشینی، کاهش سرمایهگذاری ساختمانی و کوچکتر شدن سهم خانوارهای قادر به خرید مسکن خواهد بود.
مساله اصلی بازار مسکن ایران در چنین شرایطی بنابراین فقط این نیست که «قیمت خانه چقدر میشود؟» پرسش اساسیتر این است که چه تعداد خانوار دیگر توان خرید خانه خواهند داشت و آیا عرضه آینده مسکن به اندازهای خواهد بود که پاسخگوی نیاز آنها باشد؟ پاسخ به این پرسشها، بیش از قیمتهای امروز، آینده بازار مسکن ایران را تعیین خواهد کرد.
* فعال صنعت ساختمان
