«ترمیم» به‌جای «بازسازی» آپارتمان

بازسازی هم از دسترس خارج شد؟

جهش قیمت مسکن از سال۱۳۹۷ و عدم تطابق قیمت با درآمدها بخشی از شهروندان را به سمت خرید آپارتمان قدیمی و بازسازی آن یا بازسازی محل سکونت خود به‌جای تعویض با آپارتمانی با عمر بنای کمتر سوق داده بود، این موضوع در افزایش تعداد بازسازی آپارتمان‌های با عمر بنای ۱۵ تا ۳۰سال ساخت در شهر انجامید. اگرچه طی ماه‌های اخیر مجدد قیمت مسکن در کشور جهش یافت و با توجه به عدم افزایش دستمزد مطابق تورم، دسترسی بخش قابل‌توجهی از مردم به خانه روز به ‌روز دشوارتر می‌شود، اما این مرتبه این جهش قیمت مسکن، رشد بازسازی را به دنبال نداشته است. امروز «افزایش فقر،‌ کاهش درآمد واقعی و به‌خصوص تورم بالای مصالح ساختمانی» باعث شده حتی «توان بازسازی» نیز از بخش قابل‌توجهی از مردم سلب شود. 

بررسی میدانی «دنیای‌اقتصاد» از فعالان عرصه بازسازی، تامین‌کنندگان مصالح و طراحان فعال در این حیطه کاری از کاهش تقاضا برای بازسازی خانه پس از جنگ ۱۲روزه و تشدید این افت تقاضا برای بازسازی با شروع جنگ اسفند خبر می‌دهد. افت تقاضا برای بازسازی گریبان مالکان واحدهای قدیمی در تمام نقاط کشور را گرفته، اما بررسی‌ها نشان از آن دارد که در مناطق سکونت اقشار کم‌درآمد افت تقاضای بازسازی به مراتب بیشتر بوده است؛ به‌نحوی‌که تقاضای بازسازی خانه‌های قدیمی در مناطق جنوبی پایتخت به صفر میل می‌کند. 

هزینه‌‌های کمرشکن نوسازی

حداقل 4 عامل کلیدی در کاهش تقاضا برای بازسازی خانه‌های قدیمی شناسایی شده است. اولین عامل جهش هزینه بازسازی طی 2سال اخیر و به‌خصوص امسال بوده است. بررسی «دنیای اقتصاد» هزینه بازسازی یک واحد 85متری شامل تعویض کابینت، کفپوش، شیرآلات، نقاشی، در اتاق‌ها، در ورودی، کاشی و سرامیک سرویس بهداشتی و حمام و تعویض پنجره‌ها را تقریبا 900‌میلیون تومان برآورد می‌کند؛ این رقم با تعویض کمدی دیواری به یک‌میلیارد تومان می‌رسد. بنابراین در شرایط کنونی هزینه بازسازی یک مترمربع واحد مسکونی به 11 تا 12‌میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسیده است. رقم بازسازی مشابه در سال1402 تقریبا 4‌میلیون تومان به ازای هر مترمربع بود.

صرف هزینه حداقل یک‌میلیارد تومانی برای بازسازی اقتصادی یک واحد میان‌متراژ رقم قابل‌توجهی است، رقمی که بسیاری از خانواده‌های مالک خانه‌های غیر نوساز با عمر بنای 15 تا 30سال ساخت را با چالش تامین هزینه مواجه کرده است. اعداد شوکه‌کننده برای بازسازی از تورم تولید مصالح ساختمانی نشأت می‌گیرد. تورم تولید ساختمان در پایان بهار امسال نسبت به دوره مشابه سال قبل جهشی 100درصدی یافت؛ ظرف بهار امسال تورم مصالح ساختمانی بیش از 20درصد افزایش یافت. براساس گزارش‌های رسمی قیمت چوب در پایان بهار امسال نسبت به بهار سال قبل تقریباسه‌برابر شد. این موضوع هزینه بازسازی کابینت و کمد دیواری را به شدت افزایش داده است. بخش قابل‌توجهی از چوب مصرفی در تولید کابینت و کمد دیواری در کشور وارداتی از روسیه و ترکیه است، جهش نرخ ارز، جنگ و اختلال در لجستیک هزینه تامین چوب در کشور را به شدت افزایش داده و این موضوع بر هزینه‌های بازسازی افزوده است.

دومین عامل فروکش تب بازسازی طی یک سال اخیر را باید از اولویت خارج شدن این هزینه در قیاس با سایر هزینه‌های زندگی و در شرایط واهمه از آینده جست‌وجو کرد. همزمان با جهش هزینه مصالح و رقم بازسازی، توان مالی مالکان آپارتمان‌های سالخورده متناسب با رشد هزینه‌ها افزایش نداشته است. حتی اگر توان مالی خانواده‌ای متناسب با تورم افزایش یافته باشد و خانواده پس‌انداز داشته باشد، در شرایطی که سایه جنگ و افزایش چالش‌های اقتصادی بر آینده کشور سایه‌افکنده، عمده افراد ترجیح به حفظ پس‌انداز به‌عنوان پشتیبان امور ضروری را می‌دهند. درواقع ریسک جنگ و بحران اقتصادی بازسازی خانه‌های قدیمی را از اولویت مالکان خارج کرده است.

عامل سوم کاهش بازسازی را باید در نبود ابزار تامین مالی کارآ جست‌وجو کرد. اگرچه تسهیلات بازسازی به دارندگان خانه‌های قدیمی اعطا می‌شود، اما این تسهیلات به 3 علت کارآیی خود را از دست داده است. در شرایطی که هزینه بازسازی معمولی یک واحد 85 متری به یک‌میلیارد تومان رسیده، سقف تسهیلات بازسازی (جعاله) 280‌میلیون تومان شده است که این رقم تنها 30درصد هزینه بازسازی را پوشش می‌دهد. البته بانک مرکزی در مصوبه‌ای به تاریخ 27 مرداد ماه، سقف وام جعاله را به 400 میلیون تومان افزایش داد؛ البته احتمالا ابلاغ این سقف تسهیلات جدید حداقل یک ماه زمان‌ می‌برد و هنوز مالکان خانه‌های قدیمی از مزیت این رشد سقف وام تسهیلات بهره‌مند نشده‌اند. 

 وام تعمیرات خانه (بازسازی) در سال1402 برابر 160‌میلیون تومان بود که این رقم حدود 64درصد هزینه بازسازی یک واحد میان‌متراژ را کفاف می‌داد. با اعمال سقف جدید وام تعمیرات، سهم این وام از کل هزینه بازسازی یک واحد تقریبا 40درصد می‌شود که همچنان نسبت به سهم این تسهیلات در سال 1402 اندک است.  همچنین سهم وام بازسازی (جعاله) از کل تسیهلات بانکی در سال گذشته تنها 0.2درصد شد، این سهم در دهه90 تقریبا 0.6درصد بود. این اعداد آب رفتن سهم تسهیلات بازسازی از کل تسهیلات بانکی را نشان می‌دهد. میزان ارزش واقعی وام جعاله (بازسازی) در بهار امسال منفی 70درصد شد، عدم تقویت وام بازسازی نسبت به تورم از دلایل مهم از دسترس خارج شدن بازسازی برای بخش قابل‌توجهی از مالکان خانه‌های قدیمی است.

ترمیم جای بازسازی را گرفت

مالکان خانه‌های قدیمی در میانه از دست دادن قدرت بازسازی خانه‌هایشان به تعمیرات ضروری روی آورده‌اند؛ به‌عنوان نمونه بازسازی کابینت‌های قدیمی جای تعویض کابینت را گرفته است. هزینه بالای نقاشی باعث شده است تا برخی مالکان به کاغذدیواری دیوار پذیرایی اکتفا کنند و تغییر کف‌پوش‌های قدیمی بخشی از خانه یا تعویض شیرآلات ضروری‌تر در اولویت قرار گیرد.  خانوارها به جای اینکه کابینت عوض کنند، کابینت را تعمیر می‌کنند یا به جای نقاشی کامل، بخش‌هایی از دیوار را کاغذ دیواری می‌کنند یا به جای خرید کامل شیرآلات حمام و دستشویی، شلنگ یا سردوش را نو می‌کنند یا به جای نصب کمددیواری اتاق خواب،‌فقط در کمد را عوض می‌کنند.