گزارش «دنیایاقتصاد» از جزئیات طرح «آشیان» برای مستاجرها؛ آیا بازار سرمایهگذاری «ساخت به قصد اجاره» شکل میگیرد؟
رونمایی از مسکنحمایتی۳
جدول استانی «ظرفیت واگذاری زمین به سرمایهگذاران ساختمانی با مدل از دم قسط»؛ شرط واگذاری چیست؟
چرا نحوه قیمتگذاری زمین «مسکن حمایتی۳» برای فروش به شهرداری و بخشخصوصی، متفاوت است؟
متولی بخش مسکن در دولت، مقدمات اقتصادی شکلگیری «بازار جدید سرمایهگذاری ساختمانی» ویژه دوران «نبود قدرت خرید خانه، بحران اجاره و رکود تولید» را با تدارک «واگذاری زمین دولتی در تیراژ ۷۵هزار واحد مسکونی در ۳۱ استان» فراهم کرد. گزارش «دنیایاقتصاد» از آغاز فرآیند اجرای یک تصویبنامه شورای عالی مسکن حاکی است، وزارت راه و شهرسازی با هدف پاسخ همزمان به «مطالبه مستاجرهای ۵دهک اول برای دریافت کمک هزینه اجارهنشینی» و همچنین «خواسته انبوهسازان و شرکتهای ساختمانی برای کاهش هزینه تولید مسکن»، یک طرح «واگذاری زمین» آماده کرده که به نوعی هر ۲ چالش را پوشش میدهد. بررسیهای «دنیایاقتصاد» از جزئیات این طرح نشان میدهد، آن را میتوان «مسکن حمایتی۳» توصیف کرد که ۲ تفاوت اصلی با «مسکنمهر» دولت احمدینژاد و «مسکنملی» دولت شهید رئیسی دارد.
زمین دولتی به چه کسانی میرسد؟
مسکن حمایتی۳ در قالب «واگذاری زمینهای تحت مالکیت وزارت راهوشهرسازی» به سه گروه سازنده تصویب شده که به ترتیب شامل «شهرداریها و نهادهای حمایتی از جمله بنیاد مسکن»، «صندوقهای بازنشستگی و تامیناجتماعی و صندوقهای مالی و اعتباری» و همچنین «سرمایهگذاران بخشخصوصی شامل انبوهسازان و شرکتهای ساختمانی» میشود. وزارت راهوشهرسازی، زمینهای این طرح را صرفا مشروط به «تمایل سازندهها به اجارهداری حداقل ۵ سال»، تحویل آنها میدهد. به این ترتیب، هدف اصلی طرح «شوک مثبت به عرضه آپارتمان اجارهای در شهرهای کشور» است. در عین حال، سازندهها این زمینها را براساس ۲ نوع قیمتگذاری، دریافت میکنند که هر دو، «صرفه اقتصادی» برای این بازار جدید سرمایهگذاری ایجاد میکند. هرچند صرفه سازندههای دستهاول، یعنی شهرداریها و نهادهای حمایتی که قدرت اقتصادی وسیعی نسبت به بخشخصوصی تولیدکننده ملک و ساختمان دارند، بیشتر خواهد بود. اما در نهایت، قرار است مدل قیمتگذاری زمینهای دولتی طرح مسکنحمایتی۳ به «رغبت» تولیدکنندههای ساختمانی برای ورود به بازار «ساخت به قصد اجاره» منجر شود. شرایط بخش مسکن و ساختمان طی سالهای اخیر به سمتی منحرف شد که «امکان پیشبینی حاشیهسود سالهای دهه۸۰ و ابتدای دهه ۹۰ برای تولید مسکن به قصد فروش» دستکم تا ۳-۲ سال آینده تقریبا وجود ندارد. کاهش شدید «رفاه» خانوارها ناشی از افت درآمد سرانه واقعی، چشمانداز ضعیف رشد اقتصادی بالا و همچنین تداوم تورم تولید، سه متغیری هستند که تابلوی راهنمای «آینده سرمایهگذاری ساختمانی» را به سمت «عرضه مسکناجارهای» نشان میدهد. احتمال اینکه در سالهای آینده، خانهاولیها بتوانند مثل سالهای «قبلاز ۹۷»، بعد از مدتی معقول، با پسانداز و وام بانکی، صاحب مسکن شوند، به یکهشتم آن دوران کاهش پیدا کرده است. در این شرایط، متولی مسکن، گرانقیمتترین «مشوق» سرمایهگذاری را در این بازار که «زمین» محسوب میشود، قصد دارد به «اهرم چرخش» شکل سنتی ساختوساز تبدیل کند.
مشوقهای چهارگانه «ساخت مسکن اجارهای»
وزارت راهوشهرسازی، اسم طرح مسکن حمایتی۳ را «آشیان» تعریف کرده است. مسکن حمایتی۱ در سال ۸۶ با اسم «مسکنمهر» شروع شد و پساز آن اگرچه طرحهایی در دولتهای بعد برای «حمایت از دسترسی مناسب به مسکن» به اجرا درآمد؛ اما عمر همه آنها، محدود بود و بهخاطر شرایط اقتصادی، قابل دوام نبود. اوایل دهه۱۴۰۰، مسکن حمایتی ۲ تحت عنوان «مسکن ملی» شروع شد و الان هم نسخه سوم آن به مرحله اجرا رسیده است. زمینهای ویژه «ساخت مسکن اجارهای»، به شهرداریها و نهادهای حمایتی، با «قیمت تمامشده» مشروط به «حداقل ۱۰سال عرضه اجارهای واحدهای ساختهشده» واگذار میشود. بهای زمین بعداز ۱۲ سال، که ۲ سال آن پروسه ساختوساز خواهد بود، دریافت میشود. اما چنانچه این دسته از سازندهها تا ابد، «قصد اجارهداری» داشته باشند، زمین این ساختمانها به صورت ۹۹ساله، یا به نوعی، رایگان برایشان حساب میشود. در عین حال، زمینهای این طرح برای واگذاری به بخشخصوصی ساختمانساز، بهصورت «قیمت روز» زمان واگذاری، حساب میشود و شرط واگذاری هم «اجارهداری حداقل ۵ ساله» تعیین شده است. اما بهای زمین ۷سال بعد، دریافت خواهد بود. هر دو دسته سازنده، بهخاطر «۱۰۰درصد اقساطی» بودن زمینهای واگذاری، با توجه به تورم سالانه زمین، با «صرفه اقتصادی» روبهرو میشوند.
هر چند، دسته اول که به شکل طبیعی باید در ردیف دوم کسب باشند، بهخاطر محاسبه قیمت زمین براساس «قیمت تمامشده» از امتیاز بیشتری بهرهمند میشود. قیمت تمامشده زمین همیشه از «قیمت روز»، بسیار کمتر است. این تفاوت در مدل قیمتگذاری میتوانست درست برعکس باشد و بخشخصوصی از «حداکثر امتیاز حمایتی» برای تشویق به سرمایهگذاری در «بازار عرضه مسکن اجارهای حمایتی» بهرهمند شود؛ اما داستان «قیمت تمامشده» و «قیمت روز»، به قانون ساماندهی مسکن مصوب سال۸۸ برمیگردد که آییننامه اجرایی آن که در دولت احمدینژاد تدوین شود، به شکل «نادرست» و «ضد حمایت از بخشخصوصی»، شیوه واگذاری زمین دولتی برای ساخت مسکناجارهای را با «اولویت حمایت از نهادهای عمومی» به تصویب رسانده بود. در طرح «آشیان» که اکنون به اجرا درمیآید، علاوه بر «مشوق واگذاری قسطی زمین برای ساخت مسکن اجارهای»، ۴ نوع معافیت مالیاتی نیز در نظر گرفته شده است که هزینه تولید مسکن را برای سازندههای طرح کاهش میدهد. همچنین «حق فروش» بعد از حداقل ۵سال، مشوق دیگری است که در طرح مسکنحمایتی۳ برای سازندهها به رسمیت شناخته شده است. مشوق چهارم برای سرمایهگذاری در بازار ساخت به قصد اجاره، «حق اجاره نیمی از واحدهای ساختهشده در بازار آزاد» است.
تکالیف سازندههای مسکنحمایتی۳
سازندهها با دریافت زمین دولتی در این طرح، باید نیمی از واحدها را به ۵دهک اول اجارهنشین که در ۵سال گذشته، صاحب مسکنملی نبودهاند و حداکثر ۵سال از ازدواجشان گذشته است، اجاره دهند. مستاجرها را وزارت راه و شهرسازی معرفی میکند و اجارهبهای دریافتی از آنها حداکثر ۳۵درصد رقم روز اجارهبها برای مستاجرهای مشمول دهکهای یک و دو، ۴۵درصد رقم روز برای دهکهای سه و چهار و ۵۵درصد برای دهک پنج باید باشد.
این سازندهها اما نیمی دیگر از واحدها را میتوانند با توافقی که با مستاجرهای خارج از این طرح، در بازار معمولی اجارهنشینها انجام میدهند، با ارقام مدنظرشان اجاره دهند.
مساحت واحدهای ساختهشده در طرح باید حداکثر ۷۰مترمربع در تهران و ۷۵مترمربع در دیگر شهرها باشد.
دو تفاوت مسکنحمایتی۳ با «مسکنمهر» و «مسکنملی»
این طرح ۲ تفاوت عمده با طرحهای حمایتی در بخش مسکن دولتهای گذشته دارد.
تفاوت اول که در شرایط فعلی اقتصاد ایران، بسیار کلیدی محسوب میشود، «نوع حمایت» است. متولی مسکن در این دوره، به جای «حمایت ملکی»، «سیاست حمایت از مدت زمان اجارهنشینی خانوارهای مشمول حمایت» را در نظر گرفته است. خانوارهای دهکهای پایین و حتی دهک متوسط رو به بالا، امکان پرداخت بهای خرید خانه چه به شیوه پسانداز گذشته و چه ترکیبی از پسانداز و وام بانکی را ندارد. در این شرایط، هر نوع «واگذاری زمین دولتی به قصد ساخت مسکن ملکی»، اگر چه ممکن است برای سازندهها «نان» شود؛ به این معنا که آنها را از «بنبست ساختوساز که رکود خرید مسکن برای آنها بوجود آورده» برای مدتی خارج کند، اما برای «جامعه هدف» که مستاجرهای مشمول حمایت هستند، «مسکن در استطاعت» نمیشود؛ چون در شرایط «فقر اقتصادی» طبق تجربه سالهای گذشته، آنهایی که در طرحهای دولتی «مسکن ملکی» مثل مسکنمهر، «مشمول» شناخته میشوند، بلافاصله پساز دریافت «برگه تایید»، امتیاز واحدی را که هنوز ساخته نشده در بازار غیررسمی میفروشند تا با پول حاصل از آن، «چالههای اقتصادیشان» را پر کنند. نسخههای یک و دو مسکنحمایتی طی حدود سه دهه گذشته، همه «ملکی» بودند. در مسکن حمایتی۳ اما «عرضه به مشمولان» به صورت اجاره در نظر گرفته شده تا طبق تجربه جهانی، خانوارها «توانپذیر» شوند و بتوانند شرایط اولیه برای ورود به بازار مسکن ملکی را پیدا کنند. تفاوت دوم این طرح با قبلیها نیز به انتخاب «مدل ورود سازندهها به طرح» مربوط میشود. در طرح «آشیان»، سازنده باید «سرمایهگذار» باشد نه «پیمانکار». سازندهها بهواسطه دریافت مشوقهای زمین و مالیات، در بازار اجارهداری سرمایهگذاری میکنند و با آن مشوقها مکلف میشوند ۵۰درصد واحدهای ساختهشده را با «اجارهبهای زیر قیمت روز» به مستاجرهای کمدرآمد عرضه کنند. گروه مسکن «دنیایاقتصاد» طی روزهای گذشته با تعدادی از سازندهها در تهران درباره نگاهشان به طرح «آشیان» گفتوگو کرد. انبوهسازان تا پیشاز تصویب این طرح، در جریان مشوقها و برنامه واگذاری زمین بودند. طی ماههای گذشته «بازه حداکثر ۵ساله» برای اجاره واحدها، یکی از شروط سازندههای بخشخصوصی برای ورود به طرح بوده است. بخشخصوصی در عین حال توقع دارد، کیفیت زمینهای دولتی تدارکدیده شده برای واگذاری در این طرح، شبیه کیفیت «زمینهای ۹۹ساله مسکنمهر و مسکنملی» نباشد و داخل شهرها قرار گرفته باشد.
