تولید مسکن در سرازیری
- سال ۱۴۰۳ در تهران با قیمت‌های ثابت به اندازه سال ۱۳۸۵ سرمایهگذاری برای تولید مسکن صورت گرفت؛ این حجم در شرایط طبیعی بازار باید دست‌کم ۲۰درصد بیشتر از ۱۸سال پیش باشد
- بازار معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران «کف حمایتی» مورد نیاز سرمایه‌گذاران ساختمانی را از دست داده است
دنیای اقتصاد : ابعاد واقعی بازار سرمایهگذاری ساختمانی در تهران نسبت به ۱۸سال گذشته، تقریبا هیچ تغییری نکرده، آن هم در شرایطی که روند تقاضا در بازار مسکن دست‌کم از محل افزایش تعداد خانوارها در پایتخت حدود ۲۰درصد افزایش یافته است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از روند ورود سرمایه به بازار ساخت‌وسازهای تهران نشان می‌دهد، میزان سرمایهگذاری در سال۱۴۰۳ به قیمت‌های ثابت، فقط یک‌‌درصد نسبت به سال۸۵ رشد کرده است. این بررسی، سه مانع مقابل فعالان صنعت ساختمان در مسیر فعالیت مولد را شناسایی کرده است؛ تورم تولید، رکود خرید و چشم‌انداز مبهم سرمایهگذاری بلندمدت. متوسط نرخ تورم ساخت مسکن در سال‌های اخیر به بیش‌از دوبرابر دهه۸۰ افزایش پیدا کرده است و همزمان، بازار معاملات خرید آپارتمان «کف حمایتی» مورد نیاز سمت عرضه را از دست داده است. طی سال‌های دهه۱۴۰۰ تداوم رشد قیمت مسکن از یک‌سو و تداوم افت قدرت خرید خانوار از سوی دیگر به افت شدید معاملات منجر شد. ادامه سقوط سرمایهگذاری ساختمانی علاوه بر پیامدهای درونی بخش مسکن، تهدیدی برای اشتغال و رشد اقتصادی خواهد بود.
فرید قدیری: رقمی که سرمایه‌گذاران ساختمانی در سال ۱۴۰۳ برای تولید مسکن در تهران اختصاص دادند، به قیمت ثابت، تقریبا معادل حجم سرمایه‌گذاری‌های سال ۱۳۸۵ است؛ این «درجازدن» عرضه در شرایطی که تقاضا دست‌کم از محل رشد تعداد خانوارهای پایتخت‌نشین «افزایش» پیدا کرده، نمی‌تواند ناشی از «بی‌تفاوتی» سرمایه‌گذاران به ظرفیت تولید باشد. سقوط «روند سرمایهگذاری واقعی در بازار ساخت‌وسازهای مسکونی تهران» به موقعیت ۱۸سال پیش را می‌توان از سه منظر تحلیل کرد.
فراز و فرود «سرمایهگذاری واقعی» ساختمانی‌ها
بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از نبض واقعی سرمایه‌گذاری‌ها در حوزه ساخت‌وسازهای مسکونی در تهران طی سال‌های گذشته نشان می‌دهد، رشد واقعی در این حوزه طی سال‌های گذشته از دهه ۱۴۰۰، کاملا منفی بوده است. از سال ۱۴۰۰ تا سال ۱۴۰۳، سرمایهگذاری واقعی در تولید مسکن در استان تهران سالانه متوسط ۲۱درصد کاهش پیدا کرده است. شهر تهران وزن ۹۲درصدی در حجم سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی استان تهران دارد و از این منظر، روند این شاخص به غیر از سال‌هایی که تولید «مسکن دولتی» در حومه پایتخت انجام شده، کاملا تحت‌تاثیر «تولید مسکن در شهر تهران» است. به این ترتیب رشد منفی سال‌های دهه۱۴۰۰ به معنای آن است که هر سال، سرمایه‌گذاران ساختمانی، پس از کسر تورم تولید، سرمایه‌ای کمتر از سال قبل وارد این بازار کرده‌اند. رشد واقعی منفی در این حوزه طی سال‌های اخیر موجب شده میزان سرمایهگذاری در سال ۱۴۰۳ به قیمت‌های ثابت، تقریبا به اندازه سال ۱۳۸۵ باشد و تنها حدود یک درصد افزایش از خود نشان می‌دهد.
روند سرمایهگذاری واقعی در حوزه ساخت مسکن طی دو دهه گذشته فراز و فرودهای معناداری داشته اما هیچ‌زمان به غیر از سال گذشته، به موقعیت سال۸۵ سقوط نکرده بود. نقطه اوج سرمایه‌گذاران صنعت ساختمان در این سال‌ها را می‌توان یکبار در سال۹۳ و بار دیگر در سال ۹۶ «رصد» کرد. در سال ۹۳، تغییر شرایط سیاسی ناشی از «انتظار مثبت» به حل ریسک سیاسی سال‌های اوایل دهه ۹۰، موجب «احیای امید» نزد سرمایه‌گذاران صنعت ساختمان شد که همواره به «چشم‌انداز بلندمدت ثبات اقتصادی» نیازمند هستند. در آن سال حجم سرمایهگذاری در ساخت‌وسازها در تهران به قیمت ثابت سال ۸۵، تا ۳.۹برابر افزایش یافت.
یکبار دیگر هم در سال۹۶ که اقتصاد ایران «گشایش سیاسی» را تجربه کرده بود، حجم سرمایهگذاری واقعی در تولید مسکن در تهران تا ۳.۲برابر سال ۸۵ صعود کرد. هرچند این روند یک «فراز سوم» نیز در این سال‌ها داشته و آن، سال۹۹ بود اما به نظر می‌رسد رشد ۴ برابری سرمایهگذاری واقعی به قیمت ثابت سال ۸۵ در آن سال، نه به‌خاطر «بهبود پایدار شرایط تولید» که به دلیل «تولید مسکن دولتی» تحت عنوان «نهضت اقدام ملی» در دولت دوم روحانی بود که بخشی از این واحدها در شهرهای جدید استان تهران و همچنین شهرستان‌های قدیمی استان کلنگ‌زنی شد. از سال ۱۴۰۰ تاکنون، براساس آمارهایی که تا ۱۴۰۳ در دسترس است، سرمایهگذاری واقعی در ساخت‌وسازهای مسکونی در تهران به ترتیب منفی ۵۵ درصد، منفی ۱۴ درصد، منفی ۵ درصد و منفی ۱۱ درصد رشد داشته است.
انعکاس رشد منفی سرمایهگذاری در تیراژ ساخت
طی سال‌های گذشته تیراژ تولید مسکن جدید در شهر تهران، همسو با «رکود سرمایهگذاری واقعی» در این حوزه، کاهشی بود. طی سال‌های دهه ۸۰، سالانه متوسط ۱۲۰ هزار واحد مسکونی در قالب صدور پروانه در شهر تهران احداث شد. این رقم اما در سال‌های دهه ۱۴۰۰ به ۴۹ هزار واحد مسکونی افت کرد که ناشی از «محدودشدن» مجرای ورود سرمایه به بازار تولید ساختمان بوده است.
تقاضای مسکن در جهت مخالف سرمایهگذاری ساختمانی
از سال ۸۵ تاکنون، تعداد جمعیت شب شهر تهران، صرفنظر از حومه‌نشین‌های پایتخت، یک‌میلیون و ۲۰۰ هزار نفر افزایش پیدا کرده و در همین فاصله، تعداد خانوارهای پایتخت‌نشین نیز دست‌کم یک‌میلیون خانوار افزوده شده است. دلیل برابری تقریبی میزان رشد جمعیت و رشد خانوار در تهران، «کاهش چشم‌گیر بعد خانوارهای تهرانی» در این سال‌ها ناشی از رشد خانوارهای تکنفره و دو نفره طی سال‌های اخیر است. سال ۸۵، بعد خانوار در تهران ۳.۴نفر بود درحالی‌که طی سال‌های دهه ۱۴۰۰ این نرخ به ۲.۸نفر افت کرد. در این سال‌ها تعداد خانوارهای تکنفره در تهران از ۱۰ درصد به ۱۲ درصد و دونفره‌ها نیز از ۲۲ درصد به ۲۵درصد افزایش یافت. همه این آمارهای جمعیتی می‌گوید، صرفنظر از نیازی که در بافت فرسوده تهران به «نوسازی» بوده و همچنین صرفنظر از اینکه بخشی از «تولید مسکن» در هر سال صرف «جایگزین‌شدن» ساختمان‌های مسکونی تخریب‌شده می‌شود، این «درجا زدن» حجم سرمایهگذاری واقعی در ۱۴۰۳ نسبت به ۱۳۸۵ در مقایسه با رشد تقاضای مسکن، «عادی» نیست و می‌تواند دلایلی به عنوان «مانع سرمایهگذاری مولد» در بازار مسکن وجود داشته باشد.
۳ علت سقوط صنعت ساختمان به موقعیت ۱۸ سال پیش
«صعود» تورم تولید مسکن، یک علت اصلی «سقوط» سرمایهگذاری واقعی در این بخش است. طی سال‌های گذشته از دهه ۱۴۰۰، متوسط تورم تولید مسکن بیش‌از ۲برابر سال‌های دهه ۸۰ بوده است. در سال‌های دهه ۸۰، هزینه تولید مسکن سالانه ۱۶درصد افزایش پیدا کرد اما این نرخ در سال‌های اخیر ۴۰درصد شد و به نوعی، « هزینه ساخت» نسبت به گذشته، جهش کرد. در کنار این مانع تورمی، بازار معاملات خرید مسکن در تهران «کف حمایتی» مورد نیاز سرمایه‌گذاران و سازنده‌ها را از دست داده است. تا پیش‌از سال‌های اخیر، در هر فصل متوسط چیزی در حدود ۴۰ هزار فقره معامله خرید آپارتمان در بازار مسکن شهر تهران انجام می‌شد اما طی سال‌های گذشته از دهه ۱۴۰۰، نبض معاملات مسکن به زیر ۱۰ هزار فقره رسید و اخیرا از این هم پایین‌تر آمد. این رکود معاملاتی، جریان فروش پایدار و مناسب سازنده‌های مسکن را مختل کرده است ضمن اینکه،
«سهم نوساز» در معاملات که پیش‌تر بالای نیمی از خریدوفروش‌ها بود، به شدت افت کرده است. نبض معاملات مسکن تهران زیر کف حمایتی مورد نیاز تولیدکنندگان مسکن ناشی از «پس‌زدن سطح قیمت فروش» از سوی تقاضا به خاطر ضعف شدید قدرت خرید در سال‌های اخیر است. به بیان ساده، سرمایه‌گذاران ساختمانی در سال‌های اخیر به تناسب «رشد هزینه ساخت مسکن» نتوانستند سطح «قیمت فروش نوسازها» را تعدیل کنند. نوسازها یا فروش نرفتند یا به خاطر شرایط سمت تقاضا، سازنده‌ها از فروش منصرف شدند. مانع سوم مقابل سرمایه‌گذاران ساختمانی را «آینده نامطمئن فضای تولید» شکل داده است.
ریسک‌هایی که باعث نااطمینانی‌ها و عدم ثبات قیمت‌ها شده است، ضدتولید محسوب می‌شود و چون جنس سرمایهگذاری در صنعت ساختمان، بلندمدت است، تبعات ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی شدیدتر از سایر صنایع به این بخش اصابت می‌کند. این وضعیت موجب شده، درحالی‌که بازار مسکن و ساختمان تهران نیازمند آن است، حجم سرمایهگذاری واقعی دست‌کم ۲۰درصد بیشتر از نیمه دهه ۸۰ باشد، در همان مقیاس گذشته شاهد روند تولید بوده است. سهم قابل‌توجه بخش ساختمان در تولید ناخالص داخلی، سهم قابل‌توجه این بخش در اشتغال و همچنین سهم آن در کل سرمایه‌گذاری‌ها، ابعاد چالش‌های این بخش را فراتر از درون بازار مسکن، گسترش داده است. در این میان احتمالا گروهی از ناظران بازار، موضوع «مازاد عرضه مسکن» در برابر تقاضا با توجه به حجمی از خانه‌های خالی را مطرح می‌کنند تا این سقوط سرمایهگذاری را «بحرانی» ندانند.
هر چند مازاد عرضه موضوعی کاملا مهم است، اما این فاکتور زمانی می‌تواند محل اصلی بحث قرار بگیرد که برخی مسوولان دولتی مدعی شوند «عدم دسترسی خانه‌اولی‌ها به بازار خرید ناشی از کمبود عرضه» است. به بیان دیگر، طی سال‌های گذشته برخی سیاستگذاران مسکن با استناد غیرموجه به اینکه «مشکل رشد قیمت مسکن و سلب قدرت خرید» به خاطر «کمبود عرضه جدید» بوده است، دست به طراحی پروژه‌های دولتی مسکن‌سازی زدند؛ درحالی‌که اولا منشأ اصلی جهش قیمت مسکن «بیرونی» است (ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی از اواخر دهه ۹۰ تاکنون) و دوم اینکه همواره حجمی از واحدهای مسکونی در بازار مسکن تهران طی همه سال‌های گذشته به صورت بلااستفاده نگهداری شده که اگر شرایط اقتصادی مناسب بود (غیرتورمی)، این مدل سرمایهگذاری غیرمولد صورت نمی‌گرفت. بنابراین سقوط سرمایهگذاری واقعی ساختمانی از منظر آسیب‌هایی که به این بخش مولد اقتصاد وارد شده، باید «هشدار» برای سیاستگذاران باشد. محرز است که رفع موانع تولید می‌تواند به صعود دوباره روند سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی تا سطحی که «بازار و فعالان این صنعت به تشخیص برسند» منجر شود.
