فروش متری مسکن بدون مجوز سازمان بورس «مجاز» است؟ «دنیایاقتصاد» هشت باگ طرح شهرداری تهران را بررسی میکند
ریسک بزرگ در «خانه ریز»
آیا خرید یکصدم مترمربع از پروژه ساختمانی که هنوز «شروع به ساخت» نشده است در شرایط تورمی بازار ساختوساز یک «مسیر اقتصادی ایمن» برای خانهدارشدن به حساب میآید؟
مدیریت شهری تهران «خانهریز» را «خرید حداقل ۱۰۰ سانتیمترمربع» از پروژههای ساختمانی با کاربری مسکونی که هنوز ساخت آنها شروع نشده، تعریف کرده است؛ به این صورت که افراد که عملا متقاضیان سرمایهگذاری ملکی به حساب میآیند میتوانند هر تعداد «خانهریز» یا همان «یونیتهای سرمایهگذاری» را از پروژه خریداری کنند و در طول فرآیند ساخت ساختمان تا فروش واحدهای مسکونی آن، در این بازار حضور داشته باشند. با این حال، مقصد نهایی مدنظر سرمایهگذاران یا خریداران «خانهریز» که همان «کلید خانه» یا «سود مورد انتظارشان در حد سود سرمایهگذاری ملکی» است، معمای کلیدی این سفر اقتصادی محسوب میشود که پاسخ آن نیازمند تعیینتکلیف یکسری از باگها و ابهامات طرح شهرداری است.
جای خالی «بورس» در طرح «خانهریز»
طرح شهرداری تهران، بازاری است که یک طرف آن، جمع محدودی از بسازوبفروشهای پایتخت هستند و طرف دیگر، افرادی مرکب از «سرمایهگذار ملکی» و «تقاضای مصرفی خرید خانه اول». تقاضای مصرفی در عین حال، احتمالا تصور میکند میتواند با اندک سرمایهگذاری در طرح، صاحب یک «خانهریز» به معنای واقعی شود، درحالیکه اسم واقعی «خانهریز»، ۱۰۰سانتیمترمربع از یک بنای ساختمانی است نه یک واحد مسکونی. کف و بر طرح «خانهریز» شبیه طرح شهرداری تهران در دهه۸۰ و طرح یک بانک دولتی متولی تامین مالی مسکن در اوایل دهه۹۰ است؛ «فروش متری مسکن».
در آن دو تجربه، تعدادی پروژه ساختمانی تعریف شد و ارزش ریالی پروژه به تعداد مشخصی «یونیت» سرمایهگذاری در قالب کمتر از یک مترمربع تبدیل شد تا افراد با سرمایههای ریز و درشتشان بتوانند یونیتها را خریداری کنند و سوار قطار سرمایهگذاری ساختمانی شوند. «فروش متری» مسکن، ورود افراد با هر سطح توان مالی به بازار ملک را امکانپذیر میکند و نوعی «پیشخرید» پروژه ساختمانی محسوب میشود که از یکسو، منابع مالی مورد نیاز سازنده پروژه با جذب سرمایههای خرد تامین میشود و از سوی دیگر خریداران متری پروژه در پایان ساخت، از منافع اقتصادی آن که میتواند، مابهالتفاوت «قیمت فروش واحدهای مسکونی ساختهشده» و «ارزش روز اول یونیتها یا همان قیمت زمان خرید متری واحدها» باشد، بهرهمند شوند. اوایل دهه۹۰، طرح «فروش متری مسکن» با اسم «راهاندازی اولین صندوق زمین و ساختمان» از طریق بازار سرمایه اکران شد.
بررسیهای «دنیایاقتصاد» از ابعاد طرح «خانهریز» نیز نشان میدهد، این طرح مستلزم «اجرا از طریق بازار سرمایه» است، چون همانطور که شهرداری در معرفی طرح، ابعاد آن را عمومی و فراتر از کارکنان شهرداری در نظر گرفته، طبق ماده۲۰ قانون بازار اوراق بهادار، «هر نوع عرضه عمومی اوراق بهادار منوط به ثبت نزد سازمان بورس و اوراق بهادار» است. طبق تعریفی که از اوراق بهادار وجود دارد، این اوراق به منزله برگهای است که دریافتکننده آن، دارای حقوق مالی مشخص است و در عین حال قابلیت نقل و انتقال را دارد. در طرح ملکی شهرداری تهران نیز عملا افرادی که اقدام به خرید ضریبی از هر مترمربع پروژه ساختمانی میکنند، صاحب یونیتهای سرمایهگذاری از طریق اوراق بهادار مربوط به آن میشوند. طبق آنچه در پلتفرم معرفی «خانهریز» آمده است، «عموم مردم امکان سرمایهگذاری» در طرح را دارند و این عبارت عموم مردم به معنای همان عرضه عمومی واحدهای سرمایهگذاری پروژه ملکی است که نیازمند رعایت مقررات مربوط به بازار سرمایه خواهد بود.
در قسمتهای معرفی این بازار سرمایهگذاری ملکی که متولی آن شهرداری تهران است، توضیحی درباره مجوز سازمان بورس آورده نشده است. کارشناسان بازار مسکن طی سالهای اخیر که این بخش دچار جهشهای مکرر قیمت شد و دسترسی به «خانهاول» برای خیلی از زوجها به آرزو تبدیل شد، مدام توصیه میکردند بخشخصوصی فعال در تولید مسکن از ابزارهای بورسی برای «تحریک تقاضا» استفاده کند. در عین حال، طی این سالها برخی مقررات بازار سرمایه برای راهاندازی صندوقهای زمین و ساختمان به قدری مسیر ورود سازندهها را پیچیده کرد که سرمایهگذاران ساختمانی انگیزهای برای استفاده از این «پل دو منظوره» نداشتند. صندوق زمین و ساختمان، یک پل اتصال بین «سرمایههای خرد واردشده به بازار سرمایه» و «پروژههای ساختمانی در بازار مسکن» است که همزمان به نیاز دو طرف بازار، سازنده و خریدار خانه، پاسخ میدهد.
ریسک «تورم ساخت» در «خانهریز»
کسانی که وارد بازار سرمایهگذاری «خانهریز» میشوند طبق فرمولی که شهرداری تهران برای این بازار تعریف کرده، باید معادل «قیمت تمامشده ساخت» هر مترمربع واحد مسکونی در پروژه مدنظر، «یونیت» خریداری کنند. فعلا یک پروژه ساختمانی در سایت شهرداری تهران برای این بازار در نظر گرفته شده که سازنده آن در مرحله «اخذ پروانه ساختمانی» است، اما شهرداری، قیمت خرید هر «خانه ریز» در این پروژه را مترمربعی ۱۵۰میلیون تومان اعلام کرده است که با اگر یک نفر، یک «خانهریز» بخواهد خریداری کند، چون هر «خانهریز» یک یونیت سرمایهگذاری معادل ۱۰۰سانتیمترمربع است، قیمت خرید آن یکمیلیون و ۵۰۰هزار تومان میشود.
این رقم، دو نکته برای سرمایهگذاران این بازار دارد که توسط شهرداریتهران راهاندازی شده است. نکته اول، به رقم ۱۵۰میلیونی به عنوان «قیمت تمامشده ساخت» برمیگردد. در حال حاضر، مطابق تحقیقات و بررسیهای «دنیایاقتصاد» و پرسوجو از سازندههای مسکن، هزینه ساخت هر مترمربع بنای مسکونی تقریبا بالای ۵۰میلیون تومان اما بسیار کمتر از ۱۰۰میلیون تومان است. بنابراین، اگر منظور شهرداری تهران از برآورد ۱۵۰میلیونی، هزینه ساخت است، این رقم سوال برانگیز است.
این بررسی مشخص میکند، منظور شهرداری از عبارت «قیمت تمامشده» در معرفی اولین پروژه سرمایهگذاری در «خانه ریز»، مجموع هزینه ساخت و قیمت زمین است. برآورد گروه مسکن «دنیایاقتصاد» نشان میدهد، در حال حاضر با احتساب سهم قیمت یک مترمربع زمین مسکونی در قیمت یک مترمربع بنای مسکونی تازهساز، رقم کل قیمت تمامشده چیزی در حدود ۱۵۲میلیون تومان در مترمربع است. میانگین قیمت زمین در تهران در حال حاضر مترمربعی ۳۴۰میلیون تومان برآورد میشود که تقریبا یکسوم آن، در قیمت تمامشده ساخت یک مترمربع بنای مسکونی، سهم دارد. نکته دوم اما به ریسک «تورم تولید» برمیگردد. طی ماههای گذشته، قیمت مصالحساختمانی ناپایدارتر از سال گذشته شد؛ بهطوریکه سازندهها از رشد بیش از ۵۰ تا ۷۰ درصدی بهای خرید نهادههای تولید مسکن میگویند.
در صورت ادامه تورم بالای تولید مسکن، در این صورت، ارزش سرمایهگذاری روی هر مترمربع پروژه تعریفشده، در طول ساخت، به کمتر از «قیمت روز ساخت هر مترمربع» کاهش پیدا میکند و این یعنی، کاهش سهم به کمتر از یک مترمربع. مثلا اگر فردی معادل قیمت ساخت یک مترمربع، سرمایهگذاری کند و تورم ۵۰درصدی در تولید بهوجود بیاید، صرفنظر از اینکه قیمت فروش و حاشیهسود در کل پروژه چقدر و چند درصد خواهد بود، آورده اولیه آن سرمایهگذار معادل یک مترمربع نخواهد بود بلکه به حدود ۶۶سانتیمترمربع محدود میشود. با این حال، نرخ حاشیهسودش میتواند معادل بازدهی پروژه باشد. این نکته از این بابت مطرح است که در شرایط تورمی، احتمال اینکه بازیگران خانهریز بتوانند معادل مساحت یک واحد مسکونی یا نزدیک به آن، عایدی بهدست بیاورند، ضعیف است. مگر آنکه ثبات قیمت ساخت در بازار حاصل شود.
«مشارکت در ساخت» چه معنایی دارد؟
ابهام بعدی در این بازار، حاشیه سود است. در مدل تعریف شده، افراد قرار است «در ساخت مشارکت کنند». در این صورت شریک سود و زیان سازنده هستند و در صورتی که پروژه در زمان تکمیل، با قیمتی نزدیک به قیمت ساخت فروش رود یا شرایط بازار مسکن به کاهش قیمت اسمی بینجامد، کل بازدهی ساختوساز تحتتاثیر قرار میگیرد. در سالهای اخیر، فاصله قیمت تمامشده و قیمت فروش، در حد بازدهی معادل نرخ سپرده بانکی، محدود شد و این خود عاملی برای سرخوردگی سرمایهگذاران ساختمانی بود. اما فارغ از تحلیل و بررسی اقتصادی «خانهریز»، ورود شهرداری به «بازار بسازوبفروشها» و از این هم فراتر، ورود به «بازاری که دو طرف در آن قرار است مشارکت در ساخت انجام دهند»، با ماموریت اصلی مدیریت شهری در تعارض میتواند باشد.
مدیریت شهری، یکی از کلیدیترین وظایفش، «نظارت بر رفتار سازندهها جهت حسن رعایت مقررات ساختمانی و ضوابط شهرسازی» است. اما وقتی این نقش تحتتاثیر نقش دوم یعنی «همکاری شهرداری با سازنده برای اجرای پروژهای با قابلیت سرمایهگذاری عمومی» قرار میگیرد، احتمال رعایت نقش اول بسیار کاهش پیدا میکند. در این میان، نحوه انتخاب سازندهها برای ورود به «خانه ریز» نیست خود عامل مضاعف در مسیر تعارض منافع است. اینکه، سازندهها و پروژهها در بیش از ۳۰۰محله تهران براساس چه متغیرهایی توسط شهرداری برای نامزدی «تامین مالی از طریق جذب سرمایههای خرد به اعتبار برند شهرداری» انتخاب میشوند، میتواند باعث امتیازدهی به یک سازنده و محرومیت جمع کثیری از سازندهها برای ورود به این بازار شود. در حال حاضر، خیلی از سرمایهگذاران ساختمانی با «عطش نقدینگی» و «فقر منابع مالی» برای ساختوساز روبهرو هستند و هر کدام که بتوانند از «اعتبار شهرداری» بهره ببرند تا سرمایههای خرد مردمی به سمت کارگاههای ساختمانیشان سرازیر شود، عملا شانس طلایی نصیبشان میشود؛ ضمن آنکه، ریسکهای معمول و غیرمترقبه سازنده به شهر منتقل خواهد شد.
این طرح «خانهریز» از یکطرف، پیشفروش متری مسکن است و از طرف دیگر، مشارکت در ساخت. پیشفروش با قیمت مقطوع است اما مشارکت در ساخت، دو طرف در تغییرات قیمت ساخت و فروش، سهیم و شریک هستند و کسی قرار نیست سود قطعی حسابشده در روز اول را کسب کند. در مشارکت ساخت، سهم متری افراد از روز اول مشخص است درحالیکه در طرح «خانه ریز»، فرد سرمایهگذار مدام در طول پروژه میتواند متراژ خود را براساس افزایش مبلغ سرمایهگذاری جدید، بیفزاید. بنابراین، این طرح ترکیبی از دو مدل «تامین مالی ساخت» است. در این صورت، لازم است علاوه بر سازگاری با قانون بازار سرمایه، با قانون پیشفروش ساختمان نیز هماهنگی داشته باشد.
ابهام آخر نیز مقیاس این بازار با ظرفیت احتمالی تقاضای سرمایهگذاری ملکی است. این طرح فعلا با یک پروژه آغاز به کار کرده درحالیکه احتمال دارد با شرایط موجود بازار مسکن، جمع متقاضیان سرمایهگذاری خیلی فراتر از مقیاس یک یا چند پروژه باشد که در صورت روی ارزش بازار ثانویه اثر حبابی خواهد گذاشت. طرحهای این مدلی، تامین مالی جمعی برای ساخت مسکن، میتواند از مسیر صندوق ملی مسکن با توجه به اساسنامه این صندوق، جلو برود. طبق ماده۲ اساسنامه این صندوق، این نهاد میتواند از طریق بازار سرمایه، عملیات تجهیز منابع مالی برای بخش مسکن و ساختمان را انجام دهد.
