آیا حمایت از مستاجرها بدون سرخوردگی موجرها امکانپذیر است؟ «دنیایاقتصاد» سیاست «یارانه + مشوق» در شرایط جنگی را بررسی میکند
جایگزین «دستور» در مسکن اوکراین
موجرها بدون «اجبار» در تعیین رقم اجارهبها از «مالیات ۲۳درصدی» معاف میشوند و مستاجرها مابهالتفاوت «هزینه اجاره بیشاز ۳۰درصد درآمدشان» تا «اجارهبهای قابلپذیرش» را از دولت «یارانه» دریافت میکنند
براساس گزارشی از مجمع جهانی سرپناه، بازار اجاره در بسیاری از کشورهای درگیر نبرد یا بحران، زیر فشار فزاینده تقاضا و کاهش توان عرضه، دچار تلاطمی سهمگین میشود که ثمره آن، در معرض خطر قرار گرفتن خانوادههای آسیبدیده در تامین سرپناه است. چتر حمایتها در بسیاری از سرزمینها تنها به اعطای کمکهزینه محدود نمانده است. حاکمیتها و سازمانها مجموعهای از اقدامات چندجانبه را در پیش گرفتهاند؛ تدابیری همچون «پرداخت نقدی برای اجارهبها»، میانجیگری فعال برای تثبیت یا مهار بهای اجاره، تخصیص یارانه به مالکان برای بازسازی و مرمت واحدها و پشتیبانی حقوقی از مستاجران در برابر تخلیه اجباری.
این دست مداخلات همهجانبه، بهویژه در کوران جنگ، نهتنها از بار سنگین هزینهها بر دوش مستاجران میکاهد، بلکه انگیزه مالکان را نیز برای تداوم عرضه املاک خویش پایدار نگاه میدارد. برای مثال، در اوکراین طی سالهای اخیر «برنامه یارانه اجاره مسکن برای آوارگان داخلی» اجرا شده است که به خانوارهایی با سهم بالای هزینه مسکن در درآمد، کمک مالی مستقیم برای پرداخت اجاره ارائه میدهد، مشروط بر آنکه قرارداد اجاره رسمی باشد و رابطه خویشاوندی میان موجر و مستاجر وجود نداشته باشد. این سیاست علاوه بر حمایت از مستاجران، با الزام به ثبت رسمی قراردادها، به شفافیت بازار اجاره نیز کمک میکند.
همچنین در چارچوب برنامههای حمایتی مرتبط با آوارگان داخلی در اوکراین، طرح «پناهگاه» به مالکان خصوصی و نهادهای محلی پرداخت جبرانی برای اسکان رایگان آوارگان ارائه میدهد. این سازوکار با هدف تشویق عرضه مسکن موقت و کاهش فشار فوری بر بازار اجاره طراحی شده است و تا حد زیادی توانسته ظرفیت جذب آوارگان و مستاجران در کوتاهمدت را افزایش دهد. در این میان، مطالعه دقیق تجربیات کشورهایی که مستقیما با تبعات نبرد و موجهای عظیم آوارگی دستبهگریبان بودهاند، بهویژه سرگذشت اوکراین پس از سال۲۰۲۲، میتواند چشماندازی روشن از سازوکارهای حمایتی و روند تحول سیاستهای مسکن ترسیم کند.
«برنامهریزی هدفمند» به جای «سیاست واکنشی»
بر اساس گزارش پژوهشی مرکز تحقیقاتی اوکراینی«سدوس» با عنوان «مسکن اجارهای در اوکراین: وضعیت کنونی و چالشها»، بازار اجاره در این کشور پس از آغاز تهاجم گسترده، به گردابی از بیثباتی ساختاری فرو رفته است. این مطالعه نشان میدهد که با شروع جنگ، میلیونها تن به جرگه اجارهنشینان پیوستهاند؛ با این حال، بازار خصوصی مسکن بهرغم اصلاحات و تلاشهای دولت، همچنان بر مداری پیشبینیناپذیر، بیثبات و به دور از چتر حمایتهای قانونی میچرخد و در برابر تکانههای شدید اقتصادی و اجتماعی، بهغایت آسیبپذیر است.
یکی از بارزترین یافتههای این پژوهش، مساله «عدم استطاعت مالی» است. در بسیاری از شهرهای اوکراین، بهای اجارهبها چنان شتاب گرفته است که گوی سبقت را از رشد درآمدهای خانوار ربوده است؛ بهگونهایکه هزینه اجاره یک آپارتمان کوچک در مراکز استانها، گاه بیش از نیمی از درآمد ماهانه یک خانواده را میبلعد. این تنگنای معیشتی، خانوادهها را در دوراهی دشواری میان تامین نیازهای بنیادین همچون خوراک و دارو، یا حفظ سرپناه قرار داده است. این بحران حتی برای «آوارگان داخلی» که بهناچار از مناطق جنگزده گریختهاند، سهمگینتر است. اعطای کمک هزینه به مستاجران یا افرادی که بر اثر جنگ آواره شدند، یکی از راهکارهایی است که دولت اوکراین بهکار گرفته است. گزارش «سدوس» بر این حقیقت پای میفشارد که چالش کنونی، ریشه در فقدان چارچوبهای قانونی مستحکم دارد. سر باز زدن مالکان از بستن پیمانهای رسمی و شفاف، مستاجران را در برابر تخلیههای ناگهانی و جهشهای یکطرفه قیمتها، بیدفاع رها ساخته است. شاهد این مدعا، مناطقی است که بهای سرپناه در زمانی کوتاه افزایشی دوبرابری یافته است، بیآنکه اهرم قانونی موثری برای مهار این تلاطم و لگام زدن بر این گرانی لجامگسیخته وجود داشته باشد.
این پژوهش تبیین میکند که رویکرد دولت اوکراین در قبال مساله مسکن، بهتدریج از تدابیر موقت و کوتاهمدت به سمت راهکارهای پایدار و بنیادین تغییر جهت داده است. در مرحله نخست نگاه حاکمیت عمدتا بر اسکان اضطراری در پناهگاههای جمعی و بازسازیهای شتابزده استوار بود. با این حال، بهدلیل تنگناهای مالی و ضعف در ظرفیتهای اجرایی، این اقدامات نتوانست پاسخگوی سیل خروشان آوارگان باشد و بخش بزرگی از آنان در وضعیت لرزان اجارهنشینی یا اقامتگاههای موقت باقی ماندند. پس از تهاجم گسترده در سال۲۰۲۲، دولت با درک ناکارآمدی الگوهای پیشین، اصلاحاتی اساسی را در دستور کار قرار داد. این چرخش راهبردی، نشاندهنده گذار از «سیاستهای واکنشی» به «برنامهریزیهای هدفمند» بود؛ جایی که تمرکز اصلی بر توسعه بازار اجاره عادلانه، گسترش مسکن اجتماعی و طراحی نظامهای جبران خسارت قرار گرفت.
با وجود این تلاشها، پژوهش حاضر گویای آن است که گرههای کوری همچون کمبود مسکن حمایتی و ناهنجاری در بازار خصوصی اجاره همچنان پابرجاست. قراردادهای شفاهی و غیررسمی، جهشهای ناگهانی قیمت و فقدان چتر حمایت قانونی، مستاجران را در وضعیت دشواری قرار داده است؛ بهگونهایکه بخش بزرگی از درآمد ناچیز این خانوارها صرف اجارهبها شده و فشار معیشتی خردکنندهای بر آنان تحمیل میکند. اگرچه وامهای کمبهره و طرحهای تشویقی اجرا شدهاند، اما دامنه پوشش آنها محدود بوده و اغلب، دهکهای کمدرآمد از گردونه این حمایتها بیرون ماندهاند.
یارانه منعطف اجاره
در پاسخ به این نارساییها و بر اساس گزارشهای رسمی «خبرگزاری ملی اوکراین»، دولت از تاریخ ۲۹ژانویه۲۰۲۵، طرحی نوین را با عنوان «یارانه اجاره مسکن برای مستاجران و افراد آواره» کلید زده است. این برنامه پاسخی مستقیم به نیاز شهروندانی است که از مناطق اشغالی یا خطوط مقدم جبهه گریخته و در نواحی امنتر، فاقد سرپناهی درخور هستند. ویژگیهای برجسته این آییننامه جدید عبارتند از رسمیسازی و افزایش شفافیت در بازار اجاره، بهگونهایکه دریافت کمکهزینه صرفا در صورت ثبت قراردادهای کتبی و رسمی امکانپذیر است؛ اقدامی که با هدف کاهش توافقات غیررسمی و نظمبخشی به بازار مسکن اجارهای طراحی شده است. وزارت سیاستگذاری اجتماعی با ادغام مالیاتهای قانونی، از جمله مالیات بر درآمد و مالیات ویژه دوران جنگ در ساختار یارانه اجاره، تلاش کرده است انگیزه مالکان را برای ثبت رسمی املاک و رعایت الزامات قانونی افزایش دهد. واجدان شرایط میتوانند از معبرهای گوناگونی همچون «مراکز خدمات اداری محلی»، شهرداریها، درگاه دولت هوشمند یا شعب صندوق بازنشستگی نسبت به ثبت درخواست خود اقدام کنند. فرآیند بررسی این تقاضاها با رویکردی شتابان و ظرف مدت ۱۰ روز کاری انجام میپذیرد.
دولت اوکراین با نگاهی به افق۲۰۲۵، اصلاحات گستردهای را هم در این برنامه اعمال کرده است تا دامنه حمایتهای خود را گسترش دهد و در برابر بحران جابهجایی جمعیت، انعطافپذیری بیشتری ایجاد کند. مهمترین تغییرات این طرح عبارتند از: نخست، تنوعبخشی به الگوهای سکونتی؛ بهطوریکه برخلاف گذشته که حمایتها صرفا شامل اجاره آپارتمان میشد، اکنون اجاره اتاق نیز تحت پوشش قرار گرفته است. این اقدام دسترسی خانوارهای کمدرآمد به مسکن ارزانتر را تسهیل میکند. همچنین در مواردی که چند نفر بهصورت مشترک در یک واحد سکونت دارند، هر فرد بهطور مستقل میتواند از این یارانه بهرهمند شود. دوم، محاسبه هوشمند و متناسب با شرایط جغرافیایی و جمعیتی؛ به این معنا که میزان یارانه ثابت نیست و بر اساس ضرایب منطقهای تعیین میشود؛ بهگونهایکه در شهرهای گرانتری مانند کییف، مبلغ حمایت بیشتر از مناطق کوچکتر است.
علاوه بر این، شاخص متراژ نیز در محاسبات لحاظ شده است و برای هر فرد حداقل ۱۳.۶۵مترمربع و برای هر خانواده حداقل ۳۵ مترمربع فضای سکونتی در نظر گرفته میشود. سوم، افزایش پایداری و پیشبینیپذیری حمایتها؛ این یارانه بهصورت دورههای ۶ماهه پرداخت میشود و در صورت استمرار شرایط، امکان تمدید خودکار تا ۲سال را دارد که نوعی ثبات میانمدت برای خانوارها ایجاد میکند. این به این معنی است که این یارانه اجاره یکباره و دائمی نیست، بلکه دولت اوکراین آن را برای مدت ۶ماه به خانوادهها پرداخت میکند. اگر شرایط فرد همچنان ادامه داشته باشد (مثلا هنوز درآمدش پایین باشد)، این کمک میتواند بدون نیاز به ثبتنام دوباره تمدید شود و در مجموع تا سقف ۲ سال ادامه پیدا کند.هدف این کار این است که خانوادهها در یک بازه کوتاه رها نشوند، اما در عین حال سیستم هم بتواند وضعیت آنها را دورهای بررسی کند و حمایت را بر اساس شرایط واقعی ادامه دهد. همچنین ابزارهای آنلاین برای محاسبه تقریبی میزان یارانه اجاره در اختیار شهروندان قرار گرفته است تا پیش از ثبتنام از میزان حمایت احتمالی خود آگاه شوند.
دولت اوکراین بخشی از مالیاتهایی را که موجر باید هنگام اجارهدادن خانه بپردازد، در قالب طرح یارانه اجاره پوشش میدهد یا در محاسبات یارانه لحاظ میکند. به این ترتیب، هزینه نهایی موجر کمتر میشود و در نتیجه تشویق میشود قرارداد رسمی ببندد؛ چون اگر قرارداد رسمی باشد، این تخفیف یا جبران مالیاتی شامل حال او میشود. در مجموع، این اصلاحات نشاندهنده حرکت دولت اوکراین به سمت ایجاد یک نظام حمایتی پایدارتر است؛ نظامی که تلاش میکند همزمان با کاهش فشارهای اقتصادی بر دوش مستاجران، به ساماندهی و شفافسازی بازار اجاره نیز کمک کند.
