بمب ساعتی «مسکن ۹۹ ساله»

در ادامه، این گزارش به بازخوانی تاریخچه پیدایش این خانه‌های حمایتی، کالبدشکافی ساختار مالی و بودجه‌ای آنها، بررسی سهم این سامانه در اقتصاد و جامعه و البته چالش‌های سرنوشت‌سازی که آینده این مدل مسکن را تهدید می‌کنند، می‌پردازد. پیش از آنکه برج‌های سر به فلک کشیده بر آسمان سنگاپور سایه افکنند، این منطقه با بحرانی نفس‌گیر دست‌به‌گریبان بود. در اواخر دهه‌۱۹۵۰، میراث استعمار بریتانیا شهری بود که اکثریت ساکنانش در زاغه‌های پرجمعیت، غیربهداشتی و آلونک‌های چوبی زندگی می‌کردند. نهادی که بریتانیایی‌ها برای مسکن ساخته بودند، چنان کند عمل می‌کرد که گویی هرگز قصد ورود به حل مشکل را نداشت. نقطه‌عطف ماجرا اما در سال‌۱۹۶۱ و با زبانه‌های آتش رقم خورد. آتش‌سوزی مهیب در منطقه «بوکیت هو سویی» ‌هزاران نفر را در یک شب بی‌خانمان کرد. دولت تازه‌تاسیس سنگاپور که بقای خود را در خطر می‌دید، وعده‌ای جسورانه داد: اسکان قربانیان در کمتر از یک سال. آنها به وعده خود وفا کردند و این آغاز افسانه «هیات توسعه مسکن» بود. لی کوآن یو، بنیان‌گذار سنگاپور مدرن، فلسفه‌ای فراتر از تامین سرپناه داشت. او معتقد بود: «سرباز باید چیزی برای دفاع‌کردن داشته‌باشد.» از نگاه او، اگر شهروندان مالک خانه و زمین خود می‌شدند، ریشه‌هایشان در خاک سنگاپور محکم می‌شد و در‌برابر تهدیدهای خارجی و داخلی می‌ایستادند. این دیدگاه سیاسی، بستر را برای ورود تکنوکرات‌ها و طراحان برجسته‌ای فراهم کرد که وظیفه داشتند این رویا را آجر به آجر بسازند.

همان‌طور که گفته شد حماسه مسکن حمایتی در سنگاپور، در دهه‌۱۹۶۰ و از دل بحرانی آغاز شد که در آن، بیش از دو‌سوم جمعیت در زاغه‌ها و آلونک‌های بی‌پناه روزگار می‌گذراندند. دولت با تاسیس هیات توسعه مسکن و گشودن درهای بودجه‌عمومی، عزمی جزم کرد تا با ساخت واحدهای یارانه‌ای، چهره شهر را دگرگون کند. حاصل این اراده، ساخت بیش از یک‌میلیون سرپناه و رساندن نرخ مالکیت خانه به مرز باورنکردنی ۹۰‌درصد بود. البته تامین این رفاه عمومی، هزینه‌ای گزاف دارد؛ دولت هر‌ساله از طریق بودجه‌های عمرانی، یارانه‌های خرید، معافیت‌های مالیاتی و وام‌های ارزان‌قیمت، ‌بار مالی سنگینی را به دوش می‌کشد، چنان‌که در برخی سال‌ها، سهم این بخش به حدود ۳ تا ۵‌درصد از کل «تولید ناخالص داخلی» کشور می‌رسد، با این‌حال حاکمان سنگاپور این ارقام را نه به‌عنوان یک هزینه اجتماعی صرف، بلکه به چشم سرمایه‌گذاری می‌بینند؛ چراکه این تزریق سرمایه، به موتور محرکه‌ای برای رشد اقتصادی، آفرینش شغل و شکوفایی صنعت ساختمان تبدیل شد و زیربنای ثبات و موفقیت این دولت‌شهر را مستحکم کرد. درمیان طراحان برجسته مسکن حمایتی، نام یک نفر بیش از همه می‌درخشد؛ کسی که اگرچه اخیرا چهره در نقاب خاک کشید، اما اثر انگشتش بر تک‌تک محله‌های سنگاپور باقی است حتی اگر نام او را ندانند، بیشتر ۶‌میلیون ساکن سنگاپور دلیلی دارند که از لیو تای‌کر سپاسگزار باشند.

بر اساس گزارشی از «فایننشال‌تایمز»، بسیاری لیو تای‌کر را که ماه گذشته در ۸۷ سالگی چشم از جهان فرو بست، «معمار سنگاپور مدرن» می‌دانند؛ مردی که با طراحی نظام مسکن یارانه‌ای، زیربنای رشد و شکوفایی این مستعمره پیشین بریتانیا را در ۶‌دهه ‌استقلال آن پی‌ریزی کرد. جایگاه او چنان رفیع بود که لارنس‌وونگ، نخست‌وزیر سنگاپور، او را «پدر برنامه‌ریزی شهری» در این دولت‌شهر نامید و تارمان شانموگاراتنام، رئیس‌جمهور، در ستایش او گفت: «او بود که کمک کرد سنگاپور به شهری زیست‌پذیر در قلب مناطق استوایی بدل شود.» اگرچه نام سنگاپور در جهان با اعتبار «مرکز تجارت آزاد» و اقتصاد باز گره‌خورده است، اما واقعیت زندگی درونی آن حکایت دیگری دارد: بیش از سه‌چهارم شهروندان و دارندگان اقامت دائم، نه در ویلاهای خصوصی، بلکه در ۱.۱میلیون واحد مسکونی حمایتی زندگی می‌کنند که با حمایت‌های یارانه‌ای خریداری ‌شده‌اند. این برج‌های استوار که مجموعه‌هایی کامل از امکانات تفریحی، غرفه‌های غذای ارزان‌قیمت و بازارهای محلی را در دل خود جای داده‌اند، اکنون چشم‌انداز داخلی سنگاپور را از آن خود کرده‌ و به بخشی جدایی‌ناپذیر از هویت ملی بدل شده‌اند. کریستوفر گی، معاون موسسه مطالعات سیاستگذاری در مدرسه لی ‌کوآن یو، اهمیت این پدیده را چنین خلاصه می‌کند: «مسکن حمایتی سنگاپور، تنها یک سقف نیست؛ بلکه سنگ‌بنای ملی و جزئی بنیادی از پیشرفت این سرزمین است.»

سایه‌های تردید

براساس این گزارش، درگذشت لیو تنها مجالی برای ستایش نبود؛ بلکه بابی را برای طرح پرسش‌هایی جدی گشود: آیا مدلی که او بنا نهاد، هنوز هم کارآمد است؟ امروز، صعود بی‌وقفه قیمت‌ها، به‌ویژه در بازار فروش مسکن دست‌دوم، زنگ خطر را برای توان خرید مردم به‌صدا درآورده است. از سوی دیگر، سامانه قرعه‌کشی واحدها که همچنان خانواده‌های هسته‌ای و سنتی را در اولویت قرار می‌دهد، با تغییرات بنیادین در سبک زندگی و هنجارهای اجتماعی امروز در تضاد است، اما شاید نگران‌کننده‌ترین چالش در افق بلندمدت، مساله قراردادهای ۹۹‌ساله باشد؛ یعنی مالکیت دائمی نیست و با گذشت زمان، ارزش ملک به‌تدریج کاهش می‌یابد و در نهایت پس از پایان قرارداد، خانه به دولت بازمی‌گردد. همین مساله باعث‌شده بسیاری از کارشناسان هشدار دهند که ارزش سرمایه‌ای این واحدها در دهه‌های آینده ممکن است به سمت صفر میل کند. کریستوفر گی در این‌باره هشدار می‌دهد: «دغدغه اصلی من آن است که با نزدیک‌شدن به پایان مهلت قرارداد و فرسودگی ساختمان‌ها، ارزش سرمایه‌ای این مسکن‌ها عملا به صفر برسد.» 

در سنگاپور، مفهوم مالکیت خانه با قید زمان گره‌خورده است. واحدها نه به‌صورت ابدی، بلکه در قالب «اجاره ۹۹‌ساله» به شهروندان واگذار می‌شوند؛ بدین معنا که خریدار تنها برای یک قرن صاحب‌اختیار است و پس از آن، ملک ‌بار دیگر به تملک دولت درمی‌آید، اگرچه امکان دادوستد این خانه‌ها وجود دارد، اما این آزادی عمل در حصار قوانینی دقیق محدود شده‌است: اولین خریداران، خانه را با بهایی یارانه‌ای و ارزان‌تر تحویل می‌گیرند، اما اجازه فروش آن در بازار آزاد را ندارند مگر آنکه «پنج سال ‌سکونت‌اجباری» را در آن سپری کرده‌باشند. خریدار بعدی تنها از سال‌های باقی‌مانده مالکیت ۹۹‌ساله بهره‌مند می‌شود، درحالی‌که فروشنده پس از آزاد‌شدن امتیاز می‌تواند برای یک واحد حمایتی نوساز جدید ثبت‌نام کند و قرارداد ۹۹‌ساله جدید دریافت کند.

البته لازم به‌ذکر است که دروازه‌های این طرح نیز به روی همگان باز نیست؛ اولویت با زوج‌های جوان و خانواده‌هاست و مجردها تنها پس از عبور از مرز ۳۵‌سالگی شرایط دریافت خانه را دارا می‌شوند. همچنین برای اطمینان از اینکه یارانه‌ها به هدف اصابت کند، سقف درآمدی مشخصی تعیین‌شده تا این خانه‌ها حقیقتا سرپناه طبقه متوسط باقی‌بمانند. علاوه‌بر این، مهندسی اجتماعی دولت در اینجا نیز مشهود است؛ سیاست «سهمیه‌بندی قومی» با سختگیری اعمال می‌شود تا با حفظ ترکیب جمعیتی در هر بلوک، از شکل‌گیری محله‌های تک‌نژادی جلوگیری شود. این قانون، اگرچه ضامن همزیستی است، اما گاه دستان خریداران و فروشندگان را می‌بندد، چراکه معامله تنها در صورتی مجاز است که توازن نژادی ساختمان را برهم نزند، اما شاید کلیدی‌ترین ویژگی این سامانه، تکیه بر «صندوق پس‌انداز ملی» باشد. در این نظام مالی، بخشی از دسترنج ماهانه کارکنان به‌صورت اجباری ذخیره می‌شود و شهروندان اغلب از همین اندوخته‌ها برای پرداخت هزینه مسکن بهره‌می‌برند. این سازوکار، اگرچه صاحب‌خانه‌شدن را آسان کرده، اما در عمل به این معناست که بخش عظیمی از ثروت و سرمایه زندگی خانوارها، به‌جای گردش در سایر بازارهای مالی، برای هزینه‌های مسکن حمایتی منجمد می‌شود.

اما به باور این گزارش، حقیقت این است که سامانه مسکن حمایتی سنگاپور اکنون با گره‌هایی کور مواجه شده‌است که 6دهه ‌پیش، هم‌زمان با تاسیس هیات توسعه مسکن، قابل‌پیش‌بینی نبودند. در آن روزگار، هدف ساده و روشن بود: تامین سرپناهی باکیفیت و یارانه‌ای برای کسانی که نخستین گام‌های خود را به‌سوی مالکیت خانه برمی‌داشتند. چوا بنگ‌هوت، استاد ممتاز دانشگاه مدیریت سنگاپور، معتقد است: «شاید امروز به‌نظر برسد که این سامانه از ابتدا بسیار دقیق طراحی ‌شده‌بود، اما واقعیت این است که نتیجه یک چشم‌انداز کلان و از پیش تعیین‌شده نبود.»

براساس این گزارش، لیو که خود ‌زاده مالزی بود، در آن دوران به‌عنوان معمار ارشد هیات‌مسکن، بر ساخت نیم‌میلیون خانه و بیست شهر جدید نظارت کرد و بعدها در نقش مدیرعامل و برنامه‌ریز ارشد اداره نوسازی شهری، افق‌های دورتری را ترسیم کرد. او با درکی عمیق از ریشه‌های مردم، می‌دانست که بسیاری از ساکنان اولیه از زاغه‌ها یا روستاهایی سنتی به‌نام «کامپونگ» می‌آیند، از همین‌رو با گنجاندن فضاهای جمعی و راهروهای عریض در طراحی‌ها، تلاش کرد روح همبستگی آن محله‌ها را در قالب «کامپونگ‌های عمودی» زنده نگه‌دارد. لیو از خلق فضایی سرد، بی‌روح و صرفا کارکردی بیزار بود. به‌دستور او، بسیاری از ساختمان‌ها با رنگ‌های ملایم و شاد آراسته شدند تا بازتابی از طراوت فرهنگ سنتی مالایی باشند. نگاه او به این سازه‌های بتنی، نگاهی سرشار از تحسین بود، چنان‌که یک‌بارگفته بود: «برای من، هر بلوک مسکونی به زیبایی دختر شایسته جهان است.»

شکاف‌های اجتماعی و بحران‌های نوین

فایننشال‌تایمز معتقد است؛ با این‌حال، صدای منتقدان بلند است که می‌گویند این سامانه با تحولات زمانه همگام نشده‌است. آنها معتقدند شرایط برای مجردها و خانواده‌های غیرسنتی ناعادلانه است؛ این در حالی است که تمایل به تشکیل خانواده رو به افول است؛ نرخ ازدواج که در سال‌۱۹۹۴ به ازای هر ‌هزار مرد مجرد ۵۷ مورد بود، در سال‌۲۰۲۴ به ۴۲مورد کاهش ‌یافته‌است. چالش دیگر، سیاست «توازن نژادی» است. هیات مسکن برای جلوگیری از جدایی‌گزینی اقوام، سهمیه‌های مشخصی برای هر گروه نژادی در محله‌ها تعیین کرده‌است. اگرچه هدف این طرح یکپارچگی ملی است، اما برای برخی فروشندگان دردسرساز شده‌است، چراکه دایره خریداران مجاز آنها را محدود می‌کند.

در سال‌های اخیر، به‌ویژه با شیوع همه‌گیری کرونا، فشارها بر بازار مسکن افزایش‌یافت. توقف کارگاه‌های ساختمانی باعث شد تحویل واحدهای نوساز به تعویق بیفتد و زمان انتظار از 3 به 6 سال ‌برسد. این تاخیر، بسیاری از خریداران را به سمت بازار مسکن دست‌دوم سوق داد؛ بازاری که در آن مالکان پس از پنج سال ‌سکونت اجازه فروش واحد خود را دارند. نتیجه، افزایش شدید قیمت‌ها به‌ویژه در محله‌های محبوب بود. آمار‌ها گویای این تب تند هستند: تعداد واحدهای حمایتی که در بازار آزاد با قیمتی بیش از «یک‌میلیون دلار سنگاپور» معامله شدند، از ۸۲ مورد در سال‌۲۰۲۰ به بیش از ۱۵۰۰مورد در سال‌گذشته رسید. این گرانی، مسکن را به پاشنه‌آشیل سیاستمداران تبدیل کرد و نگرانی از هزینه‌های زندگی، محور اصلی انتخابات اخیر شد. دولت وعده داده‌است تا دو سال‌آینده ۵۰‌هزار واحد جدید بسازد و با افزایش یارانه‌ها برای اقشار کم‌درآمد، زمان انتظار را کاهش دهد. با وجود تمام این نوسانات، مسکن حمایتی همچنان بسیار به‌صرفه‌تر از بازار خصوصی است. میانگین قیمت این خانه‌ها حدود 4.3برابر درآمد سالانه یک کارگر است، درحالی‌که این رقم برای مسکن در بازار خصوصی به نزدیک ۱۷‌برابر می‌رسد، اما مشکل عمیق‌تر، تغییر نگاه مردم است. از آنجا که سنگاپوری‌ها پس‌انداز بازنشستگی خود را پای این خانه‌ها می‌ریزند، مسکن دیگر نه فقط یک سرپناه، بلکه اصلی‌ترین دارایی سرمایه‌ای و پشتوانه پیری آنهاست. کریستوفر گی هشدار می‌دهد: «ایده انباشت ثروت در ذهن مردم ‌نهادینه شده‌است. این سامانه، دارایی ملت را در خشت و آجر متمرکز کرده‌است و این باور را تقویت می‌کند که راه ثروتمند‌شدن از مسیر ملک می‌گذرد.» 

بزرگ‌ترین تهدید اما در بطن قراردادها نهفته است: «اجاره ۹۹‌ساله.» با ورود قدیمی‌ترین آپارتمان‌ها به سه دهه ‌پایانی عمر خود، ارزش آنها رو به کاهش است، چراکه در پایان مهلت، ملک باید به دولت بازگردانده شود. چوا بنگ‌هوت می‌پرسد: «آن روز که موعد تحویل برسد چه رخ خواهد داد؟ این یک بمب ساعتی سیاسی است.» لیو تای‌کر، معمار فقید این سامانه، خود نیز نسبت به انحراف از اصول اولیه هشدار داده بود. او در سال‌۲۰۲۲ با ابراز نگرانی گفته بود؛ مسکن حمایتی بیش از آنکه نیاز واقعی به سرپناه را رفع کند، به‌نوعی تجارت بدل شده‌است. او میراث خود را با این هشدار به پایان برد: «مالکان باید بپذیرند که پس از ۹۹سال، خانه به دولت بازمی‌گردد. احساس می‌کنم ادامه نگاه تجاری به مسکن، پیامدهای خوشایندی برای توسعه اقتصادی سنگاپور نخواهد داشت.»

در نهایت باید گفت الگوی مسکن حمایتی سنگاپور با بیش از نیم‌قرن تجربه، همچنان ستون اصلی خانه‌دار‌شدن خانواده‌های طبقه متوسط در این کشور است، با این‌حال چالش‌هایی مانند گرانی در بازار خریدوفروش دوباره، محدودیت‌های خانوادگی و مالکیت محدود به ۹۹‌سال، نشان می‌دهد؛ این الگو برای هماهنگی با سبک زندگی و نیازهای امروزی، به بازنگری و اصلاح نیاز دارد. دولت می‌تواند در آینده با به‌روزرسانی سامانه قرعه‌کشی، ایجاد روش‌های منعطف‌تر برای مالکیت و ساخت واحدهای متنوع‌تر، توازنی میان عدالت اجتماعی و حفظ ارزش دارایی خانواده‌ها در بلندمدت برقرار کند.