شهرداری تهران از ۴ مسیر باعث «ناکارآیی بازار مسکن» شدهاست
تورم مسکن با تراکمفروشی
نظام درآمدی شهرداری تهران براساس یک پژوهش متکی بر تجربههای جهانی باید از «تراکمفروشی» که محرک تورم مسکن شده به «مالیاتشهری» چرخش کند تا هم «تولید ساختمان» رونق بگیرد و هم «قیمت خانه» کاهش یابد
نحوه اثرگذاری «تراکم فروشی» بر رکود تورمی مسکن
گروه مسکن و شهری: ضوابط ساختمانی شهرداری تهران بهعنوان یک عامل برونزای موثر بر قیمت مسکن، سهم قابلتوجهی در «رکود خرید خانه و تولید ساختمان» بازی میکند، اما این چالش شهری در بازار ملک با چرخش سیاستهای نظام مدیریت شهری به سمت «تجربه جهانی اداره شهرها» هم میتواند برطرف شود و هم معادله بازی به «رونق غیرتورمی» در این بخش تغییر جهت دهد.
گزارش «دنیایاقتصاد» از نتایج پژوهشی که تحتعنوان «مدل پویاییهای حاکم بر بازار مسکن تهران» برای شناسایی عوامل موثر بر نبض قیمت آپارتمان و زمین و روند ساخت واحد مسکونی در پایتخت انجامشده، حاکی است: 47متغیر درونزا و 21متغیر برونزا بر معادلات بخش مسکن و ساختمان تاثیر بالایی، نسبت به سایر متغیرها دارند. در بین این عوامل، متغیرهایی همچون تورم، رشد نقدینگی، تولید ناخالص داخلی، از محل اقتصاد کلان بر معادلات مسکن تاثیر میگذارند و همچنین متغیرهایی همچون رشد جمعیت، رشد خانوار و قدرت خرید نیز تحتتاثیر شرایط اجتماعی، سیاسی و اقتصادی با روندهای مختلف روبهرو میشوند که در نتیجه روی تقاضای مسکن منعکس میشوند.
اما صرفنظر از این پارامترهای اقتصادی و اجتماعی، سه عامل برونزای «تراکم»، «ضوابط ساختوساز» و «هزینه صدور پروانه ساختمانی» کاملا به سیاستهای شهرداری وابسته هستند و در حالحاضر، برآیند این سه عامل باعث ناکارآیی بازار مسکن تهران شدهاست. هر چند در این پژوهش، ابعاد ناکارآیی باز نشده و صرفا عنوان شدهاست «56درصد هزینه خانوارهای شهری تهران صرف مسکن میشود و 51درصد خانوارهای پایتخت مستاجر هستند»، اما با این حال، نمای کاملا مشخص بازار فعلی مسکن و ساختمان تهران کاملا گویای «رکود تاریخی تولید و فقر تاریخی مسکن» است. در اینباره، بررسیهای «دنیایاقتصاد» نشان میدهد، نزدیک به 90سال «انتظار» برای صاحبخانهشدن در تهران از یکسو و نزدیک به یکدهه «ساختوساز با تیراژ 40درصد دهه80»، تنها دو آمار روایتکننده «فقر مسکن و رکود ساختمان» در تهران است.
سیاستهای شهری حامی «تورم مسکن»
اما در پژوهش صورتگرفته، سهم شهرداری در ناکارآمدی بازار مسکن از 4 زاویه زیر ذرهبین قرارگرفتهاست. نظام مدیریت شهری در تهران نتوانسته جریان عرضه زمین را «مناسب» کند. این ماموریت اما در کشورهای مختلف جهان از طریق عوارض شهری به سرانجام رسیدهاست. دومین ایراد سیاستهای شهری در تهران به «ناسازگاری ضوابط ساختمانی با الگوی تقاضای گروههای کمدرآمد» مربوط میشود.
پژوهش صورتگرفته، همچنان موضوع ناسازگاری ضوابط را باز نکردهاست اما بررسیهای «دنیایاقتصاد» در اینباره نیز حاکی است، متوسط مساحت واحدهای مسکونی در پروانههای ساختمانی از ابتدای دهه90 تاکنون، 5درصد افزایشیافته و به بالای 120 مترمربع رسیده، در حالیکه قیمت مسکن در تهران طی همین فاصله، 53برابر شده و به همین نسبت، قدرت خرید کاهش پیدا کردهاست؛ فقط 11درصد ساختوسازها مساحت زیر 100مترمربع دارند. این همان «مسیر موازی عرضه و تقاضای مسکن» در تهران است که از یکسو باعث کمبود موجودی مسکن موردنیاز تقاضای کمدرآمدها شده و از سوی دیگر، عرضهکنندهها را در شرایط نبود قدرت خرید با مشکل فروش روبهروکرده است.
سومین ناکارآمدی نظام مدیریت شهری که باعث بروز مشکلات و تشدید آنها در بازار مسکن تهرانشده، «پدیده فروش تراکم مازاد» طی دو دههاخیر است که مطابق صراحت لهجه پژوهشگران در مقالهای که توسط مرکز مطالعات و برنامهریزی شهر تهران منتشرشده، این «اتکای بیش از حد نظام درآمدی شهرداری به درآمد حاصل از عوارض ساختوساز و تراکم مازاد باعث افزایش قیمت زمین و قیمت مسکن شدهاست.» ایراد چهارم سیاستهای شهرداری، «مراحل طولانی، دشوار و کلافهکننده اخذ پروانهساختمانی» است که از نگاه پژوهشگران، «انگیزه ساختوساز» را در سرمایهگذاران ساختمانی کاهش داده و عامل «تشدیدکننده تورم مسکن» در تهران شدهاست.
نسخه جهانی برای «شهرداری تهران»
گزارش «دنیایاقتصاد» از راهکاری که توسط سونا رزاقی و مهدی اسمحسینی، پژوهشگران تهیهکننده «مدلسازی پویاییهای حاکم بر ساختار بازار مسکن شهر تهران» برای «اصلاح سیاستهای شهری به نفع کنترل مشکلات بخش مسکن و ساختمان پایتخت» ارائهشده، حاکی است: شهرداری تهران باید در سیاستهای شهری و ضوابط ساختمانی و همچنین نظام درآمدی در بودجهاش، اصلاحات جدی و بازنگری فوری انجام دهد؛ بهطوریکه «الگوی جهانی دولتهای محلی» برای این منظور میتواند مبنای اصلاح باشد. در اکثر کشورها، منبع درآمدی شهرداریها، «عوارض شهری» است. بخش قابلتوجهی از این عوارض، بهواسطه مالیاتهای ملکی از جمله مالیات بر زمین حاصل میشود. سهم مالیاتهای مسکن در تولید ناخالص داخلی، در ایران 0.12درصد است، در حالیکه در کشورهای عضو OECD رقمی معادل 1.1درصد است. پژوهش، در این حوزه تاکید میکند؛ در ایران، نگاه دولت به مالیاتهای بخش مسکن، «تکبعدی» و درآمدی است و این باعثشده از این ابزار، امکان تنظیمگری بازار مسکن، سلب شود.
با اینحال، مطابق نسخه جهانی «منابع مالی شهرداریها»، لازم است در تهران «مالیات بر زمین بدون استفاده» جایگزین عوارض ساختمانی و عوارض فروش تراکم شود. نمودار «نحوه اثرگذاری فروش تراکم و هزینه صدور پروانه ساختمانی بر نبض تولید و قیمت مسکن» نشان میدهد؛ هزینههایی که شهرداری از تولید مسکن دریافت میکند باعث افزایش هزینه ساخت مسکن، افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مردم میشود، اما در صورتیکه مالیات بر زمین، بهعنوان منبع اصلی درآمدهای شهرداری تعریف شود، نهتنها آثار مثبت آن بر کنترل سوداگری ملکی به کاهش قیمت زمین، قیمت ساخت و قیمت مسکن میانجامد که باعث پایداری درآمدهای شهرداری نیز میشود. این نسخه، بهمعنای «اعمال محدودیت بر صدور پروانه ساختمانی و تراکم» نیست بلکه «دریافت هزینه بابت تراکم» یا همان «فروش تراکم» را عامل تورم مسکن معرفیکرده است.
