فرمان تشکیل «بانک زمین»

طرح تفصیلی ویژه منطقه ۲۲ پایتخت برای طراحی مجدد به شهرداری تهران برگشت خورد. شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور ضمن تصویب کلیات طرح پیش‌نویس تدوین شده در مجموعه مدیریت شهری، محورهای اصلاحی برای تصویب و ابلاغ نهایی طرح تفصیلی ویژه منطقه ۲۲ را به شهرداری ارائه کرد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور در جلسه اخیر خود، پیش‌نویس طرح تفصیلی ویژه منطقه ۲۲ را بررسی و با ارجاع نسخه اولیه به شهرداری، از مدیران شهری پایتخت خواست تا نقشه آتی توسعه غربی‌ترین منطقه شهر تهران را براساس اصلاحات موردنیاز پایتخت طراحی مجدد و در کمیسیون ماده پنج نهایی کند. منطقه ۲۲ شهر تهران با ۶ هزار هکتار مساحت دارای ویژگی منحصربه‌فردی نسبت به سایر مناطق شهری پایتخت است. در این منطقه تراکم جمعیتی (میزان تعداد افراد ساکن در هر هکتار) ۳۰ نفر در هکتار است که یک‌پنجم شاخص میانگین تراکم جمعیتی شهر تهران محسوب می‌شود. همچنین ۶۵ درصد از اراضی منطقه ۲۲، عرصه ویژه ساخت‌وساز و ۳۵ درصد باقی‌مانده آن به‌عنوان اراضی بکر، طبیعی و ساخته نشده هستند. درحال‌حاضر وضعیت کنونی منطقه ۲۲ به لحاظ منطقه‌بندی برای چهار نوع کاربری تعیین‌شده در طرح تفصیلی به این شکل است که کاربری مسکونی معادل ۱۶ درصد، کاربری سبز معادل ۴۶ درصد و مابقی به دو کاربری تجاری و مختلط اختصاص پیدا کرده است. نکته مهمی که سبب شده این منطقه دچار تغییرات جمعیتی و کاربردی متفاوت طی دهه‌های گذشته شود، آن است که ضوابط ساخت‌وساز مصوب شده برای آن از اواخر دهه ۴۰ تاکنون دچار دگرگونی‌های اساسی شده است.

روندی که سبب شد طی سال‌های اخیر، صدور مجوزهای بی‌قاعده و متفاوت از سقف جمعیت‌پذیری پیش‌بینی شده در اسناد فرادست شهری، کاربری این منطقه از قطب گردشگری-تفریحی پایتخت را به «برج‌شهر» تهران تبدیل کرده است. بروز انحراف جدی در کاربری این منطقه موجب شد تا شورای‌عالی شهرسازی در سال ۹۳ دستور تعلیق و توقف ساخت‌وسازهای جدید تا تهیه طرح تفصیلی ویژه این منطقه را صادر کند. گرچه شکاف زمانی زیادی میان صدور این دستور و تدوین طرح مناسب از سوی مدیریت شهری به‌وجود آمد؛ اما نهایتا اوایل سال‌جاری مدیریت شهری پایتخت با تصویب پیش‌نویس این طرح در کمیسیون ماده پنج، آن را برای تصویب نهایی تحویل شورای‌عالی شهرسازی و‌ معماری کشور داد. مرجع بالادست تصمیم‌گیری در حوزه ضوابط ساخت‌وساز نیز اخیرا این طرح را مورد بررسی قرار داده و دیدگاه اولیه خود را برای تصویب نهایی این طرح به مدیریت شهری پایتخت ابلاغ کرد. مطابق با ابلاغیه روز گذشته شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور همراستا با کمیسیون ماده پنج از میان سه گزینه پیشنهادی در طرح پیش‌نویس، گزینه میانی را اصل اساسی برای ساخت‌وسازهای آتی این منطقه برگزیده است.

در طرح پیش‌نویس تدوین‌شده از سوی مدیریت شهری سه گزینه برای آینده توسعه فیزیکی این منطقه پیشنهاد شده بود. مطابق با نظر کارشناسان تحقق دو گزینه اول و سوم پیشنهادی مردود شناخته شده است. در قالب گزینه دوم، شهرداری تهران پیشنهاد داده که در سال‌های آتی برج‌سازی با تراکم بالا(۲۰ طبقه به بالا) متوقف شود و فقط مجوز برای ساخت‌وسازهایی صادر شود که کاربری فرهنگی در آن غلبه دارد. در این گزینه سقف جمعیت‌پذیری منطقه ۲۲معادل ۵۲۰هزار نفر تعیین شده است که به نوعی با جمعیت‌پذیری فعلی این منطقه انطباق بیشتری دارد. در این گزینه بر حفظ عناصر بکر طبیعی و فضای سبز منطقه تاکید شده است؛ به‌طوری‌که مساحت پهنه سبز از ۴۶ درصد کنونی معادل ۱۱ درصد افزایش خواهد یافت و ۵درصد از عرصه مسکونی‌سازی کنونی کم خواهد شد.  نکته مهم آنکه برای رعایت سقف جمعیت‌پذیری پیش‌بینی‌شده، در این گزینه سالانه ساخت هزار واحد مسکونی جدید امکان‌پذیر خواهد بود. درواقع ساخت‌وساز در قالب این گزینه متوقف نخواهد شد؛ اما به نوعی محدود و کنترل‌شده خواهد بود.  مطابق با ابلاغیه روز گذشته شورای‌عالی شهرسازی نیز، رویکرد کلی پس از ایست ساختمانی سال ۹۳ در منطقه ۲۲، با تصویب این طرح ادامه ساخت‌وساز به‌صورت «محدود» و «کنترل شده» با غلبه کاربری‌های غیرانتفاعی همچون کاربری خدماتی و کاربری‌های تفریحی و گردشگری خواهد بود.

این مرجع بالادست با اشاره به شش چالش اصلی در منطقه ۲۲، خواهان بازطراحی بخش‌هایی از طرح تفصیلی پیشنهادی برای این منطقه جهت تغییر رویکرد مدیریت شهری شده است. در متن این ابلاغیه آمده است: «شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه ۱۴ مرداد ۹۸ موضوع طرح تفصیلی ویژه منطقه ۲۲ تهران را پیرو مصوبه مورخ ۲۴ دی ۹۷ خود مورد بررسی قرار داد و ضمن عنایت به‌ صورت‌جلسه مورخ ۱۳ مرداد ۹۸ کمیته فنی یک و تاکید بر این نکته که اقدامات صورت گرفته در منطقه ۲۲ با افزایش جمعیت‌پذیری و بارگذاری بیش از حد فعالیت‌های بزرگ مقیاس تجاری، ضمن کاهش کیفیت زیست و سکونت محلی، ایفای ماموریت‌های منطقه در تامین خدمات شهری و فراشهری با غلبه گردشگری را مختل کرده و با تقلیل تاب‌آوری شهری منطقه، چالش‌های عمده‌ای را در حوزه حمل‌ونقل همگانی و سرانه‌های خدماتی پشتیبان سکونت ایجاد کرده است.» در عین حال این مورد تاکید شده است که شورای‌عالی شهرسازی عاملان بروز مغایرت میان وضعیت کنونی و ظرفیت‌ پیش‌بینی‌شده برای این منطقه را مورد تعقیب حقوقی قرار خواهد داد. مطابق با متن این ابلاغیه، دبیرخانه شورای‌عالی مجموعه موارد منجر به وضعیت فعلی در منطقه را که در مغایرت با مصوبات شورای‌عالی منجر به ایجاد ظرفیت مسکونی و تجاری فراتر از توان و ماموریت منطقه شده است، احصا و به مراجع نظارتی مربوطه منعکس می‌کند. شورای‌عالی شهرسازی علاوه بر تاکید بر این موارد، خطاب به مدیریت شهری پایتخت خواهان بازطراحی این نقشه در چند محور اصلی است.

محور نخست درخصوص «توافقات فاقد پروانه» برای ساخت‌وساز در این منطقه است. طبق اعلام شورای‌عالی شهرسازی، ساخت‌وسازهایی که شهرداری تهران طی سال‌های گذشته چراغ سبز برای اجرای آنها نشان داده، اما هنوز مجوزی برای آنها صادر نشده باید در چهار محور اصلی پیش‌روند. نخست آنکه ساخت‌وسازها مطابق با طرح تفصیلی باید اجرایی شود. دوم آنکه ساخت‌وسازها به‌گونه‌ای باید اجرایی شود که ظرفیت مسکونی و تجاری منطقه تعدیل شود. دیگر آنکه بخشی از تراکم توافق شده به کاربری‌های گردشگری و خدماتی اختصاص پیدا کندو نهایتا آنکه اراضی با مساحت بیش از یک هکتار به‌عنوان «باغ» شناخته می‌شوند و طبق ضوابط پهنه G۲۱۱ با آنها برخورد خواهد شد. به این معنا که برای ساخت‌وساز فقط اجازه ساخت ۱۵۰ مترمربع زیربنا حداکثر در دو طبقه برای بهره‌برداری شخصی به مالک داده خواهد شد. نکته مهمی که در این ابلاغیه به‌صورت جداگانه مورد تاکید قرار گرفته آن است که تغییر کاربری باغات صرفا با هدف تخصیص به کاربری خدماتی در این منطقه مجاز شناخته خواهد شد.

دیگر محور اصلاحی مدنظر شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور نیز به تثبیت کاربری‌های موردنیاز در این منطقه آمده است. به‌طوری که مطابق با نظر این شورا، تمامی سطوح موجود و پیشنهادی خدماتی شامل آموزشی، درمانی، ورزشی، مذهبی، فرهنگی هنری، تفریحی توریستی، تجهیزات و تاسیسات شهری و فضای سبز به همراه کاربری‌های آموزش عالی و همچنین عرصه‌های نظامی تحت عنوان کاربری مشخص در طرح تفصیلی، در این منطقه تثبیت خواهند شد و و در دو سطح «شهری- منطقه‌ای» و «ناحیه‌ای- محله‌ای» از پهنه S مجزا شوند و به‌عنوان اساس در اسناد طرح، لحاظ می‌شود. در عین حال شورای‌عالی از شهرداری تهران خواسته است تا دستورالعمل اجرایی که ضامن تثبیت این کاربری‌ها و جلوگیری از تبدیل آن به کاربری‌های انتفاعی است را تهیه و به تصویب کمیسیون ماده ۵ تهران برساند. محور سوم اصلاحی مدنظر شورای‌عالی، به ضوابط ساخت‌وساز شهرک‌ها در این منطقه باز می‌گردد. مطابق با ابلاغیه این شورا، تمامی شهرک‌های مسکونی غرب پایتخت در منطقه ۲۲، از این پس حداکثر سقف مجاز برای ساخت‌وساز آنها معادل ۳ طبقه پیش‌بینی شده است.

به این ترتیب مجوز ساخت‌وسازهای جدید در شهرک‌های گلستان، آزادشهر، هوانیروز، الهیه، دانشگاه شریف، زیبا دشت (بالا و پایین)، یاس و چشمه که در منطقه ۲۲ قرار دارند با هدف حفظ الگوی سکونت موجود در سطح تراکم عنوان شده صادر خواهد شد. محور دیگر که به یکی از مهم‌ترین تکالیف شهرداری تهران براساس این ابلاغیه تبدیل می‌شود آن است که شهرداری مکلف به تشکیل «بانک زمین» می‌شود. براین اساس، زمین‌هایی که از ماحصل توافق با مالکان اراضی بزرگ برای اجاره دادن به ساخت‌وساز در بخش کوچکی از اراضی، از مالکیت خصوصی آزاد و در مالکیت شهرداری قرار می‌گیرد، شهرداری به‌عنوان مالک جدید اجازه هیچ‌گونه ساخت‌وساز یا مشارکت با طرف دیگری برای ساخت‌وساز در این اراضی را نخواهد داشت. بلکه این اراضی باید حفظ، مدیریت و برای تامین خدمات عمومی و سرانه‌های شهری پایتخت تخصیص پیدا کند. نکته مهم دیگر آنکه شورای‌عالی شهرسازی تاکید کرده تا اراضی قرار گرفته در پهنه M (مختلط) واقع در این منطقه، نباید فقط به کاربری‌های مسکونی که منجر به افزایش جمعیت‌پذیری منطقه می‌شود اختصاص پیدا کند.

علاوه بر این دیدگاه شورای‌عالی شهرسازی بر تقویت شهرسازی ریل‌پایه(TOD) در منطقه ۲۲ معطوف است. از این‌رو در ابلاغیه اخیر خود آورده است:«ضمن تایید اصلاحات انجام شده در شبکه معابر طرح، مقرر شد تا اختلاف پیشنهادهای این طرح با طرح جامع حمل‌ونقل تهران در انطباق با مفاهیم توسعه مبتنی بر حمل‌ونقل همگانی (TOD)، استفاده از شقوق مختلف حمل‌ونقل و ظرفیت مجتمع‌های ایستگاهی با هماهنگی شورای اسلامی شهر تهران، معاونت حمل‌ونقل و ترافیک شهرداری تهران و وزارت کشور مورد بررسی مجدد قرار گرفته و نتیجه نهایی پس از تایید در کمیسیون ماده ۵ در اسناد طرح، لحاظ شود.» در عین حال همان‌طور که بر محدودیت و کنترل ساخت‌وساز در طرح پیشنهادی برای منطقه ۲۲ تاکید شده، شورای‌عالی شهرسازی مقرر کرده است که ساخت‌وسازهای بلندمرتبه مشروط به رعایت دو فاکتور امکان‌پذیر خواهد بود. اول آنکه افزایش تراکم با کاهش سطح اشغال امکان‌پذیر می‌شود و دیگر آنکه مواردی همچون دید و منظر، سایه‌اندازی و حفظ کریدورهای هوایی و سایر ملاحظات زیست محیطی نیز باید به دقت مورد بررسی قرار گیرد.

شورای‌عالی شهرسازی، همین‌طور یک شرط جدید برای «ایران‌مال» تعیین کرده است. شورای‌عالی شهرسازی معتقد است از آنجاکه این پروژه زیربنای احداثی بالایی دارد بنابراین می‌تواند به بروز عارضه ترافیکی در این منطقه شود از این رو پیش از صدور پایان کار باید عارضه‌سنجی ترافیکی برای آن انجام شود. در متن این ابلاغیه آمده است: «با توجه به زیربنای تجاری بسیار زیاد احداثی، پروژه «ایران مال» با تولید و جذب سفر، نقش اساسی در چالش ترافیک آتی منطقه خواهد داشت. بنابراین شهرداری تهران صدور پایان کار پروژه مذکور را منوط به عارضه‌سنجی ترافیکی (TIS) حوزه پیرامونی و در قالب برنامه TDM (مدیریت تقاضای سفر) و اجرای پیشنهادهای تایید شده در کمیسیون ماده ۵، توسط بهره‌بردار کند.» علاوه بر این، پروژه دیگری که موردتوجه ویژه شورای‌عالی شهرسازی قرار گرفته، پروژه هزار و یک شهر است. در پروژه تهرانلد (هزار و یک شهر) با توجه به وضعیت بحرانی شبکه معابر و کمبود سرانه‌های خدماتی، شورای‌عالی شهرسازی مقرر کرده که احداث زیربنای تجاری همسو با نقش و عملکرد کلان مقیاس منطقه با کاربری گردشگری، جایگزین شود.

در پایان، شورای‌عالی شهرسازی از شهرداری تهران خواسته است طرح ویژه منطقه را با اخذ ‌نظرات شورای شهر تهران و اعمال اصلاحات در دو سرفصل اعلام شده، حداکثر ظرف مدت دو ماه به تایید کمیسیون ماده ۵ تهران رسانده و جهت کنترل و ابلاغ نهایی توسط دبیر شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران به دبیرخانه ارسال کند.به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در صورتی که این طرح پس از اصلاحات موردنظر شورای‌عالی شهرسازی، تصویب نهایی شود تعلیق صدور مجوزهای ساختمانی که از سال ۹۳ صادر شده به اتمام خواهد رسید. کارشناسان شهری امیدوارند منطقه ۲۲ با اجرای طرح تفصیلی ویژه بتواند به کاربری اصلی خود و یک قطب گردشگری با کارکرد فرامنطقه‌ای تبدیل شود. مدیریت شهری پایتخت در نسخه پیشنهادی آورده است که تلاش دارد در طرح تفصیلی ویژه معادل جمعیت‌پذیری پیش‌بینی شده یعنی ۵۲۰هزار، خدمات محلی، ناحیه‌ای و منطقه‌ای پیش‌بینی کند.