بازگشت مسکن به خط دلار

 فرید قدیری:  بازار مسکن در مهر ماه با بیشترین رشد نقطه‌ای قیمت آپارتمان طی ۱۳.۵سال گذشته روبه‌رو شد؛ اما به‌رغم این رکوردزنی، تورم ملک در حال حاضر از رشد قیمت بازارهای موازی خود کمتر است. هم التهاب اخیر قیمت مسکن علت مشخصی دارد و هم «حفظ برتری» بازدهی سایر دارایی‌ها. در کنار انواع رخدادهایی که در ۷ماه اول امسال و همچنین ماه گذشته در بازار مسکن رقم خورد، مهم‌ترین اتفاق را می‌توان «همراه‌شدن دوباره تورم مسکن با منحنی رشد دلار پس‌از ۲سال وقفه یا جدایی مسیرها» دانست.

تورم ماهانه مسکن دورقمی شد

 متوسط «قیمت پیشنهادی» فروش آپارتمان در تهران در ماه گذشته با ۱۱درصد افزایش نسبت به شهریور به ۲۴۶.۷‌میلیون تومان در مترمربع رسید. سطح فعلی قیمت مسکن در مقایسه با سال گذشته همین موقع ۱۳۵درصد افزایش یافته است؛ این بالاترین تورم نقطه‌ای آپارتمان از ابتدای سال۹۲ تاکنون است که «اثر ترکیب ریسک‌های مختلف غیراقتصادی»،‌ «اوج‌گیری نااطمینانی اقتصادی نسبت به آینده»،‌ «تشدید انتظارات تورمی» و همچنین «صعود تورم ساخت» در مقطع فعلی می‌تواند این رکوردزنی رشد قیمت را توضیح دهد. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از بازار معاملات مسکن حاکی است، رشد قیمت‌ها در شرایطی رقم خورده که تقاضای خرید نسبتا بالا و از ماه شهریور هم بیشتر است؛ اما حجم معاملات کم‌عمق برآورد می‌شود؛ به این معنا که با توجه به مقیاس بازار مسکن تهران و خریدوفروش‌های ماهانه بالای ۶هزار واحد در سال‌های قبل‌از دهه ۱۴۰۰، ابعاد فعلی بازار خیلی کوچک‌تر شده است.

اما در همین عمق محدود بازار، «حجم فروشنده» نیز بسیار کم و در مناطقی از تهران از تقاضای حاضر در بازار کمتر است و فروشنده‌های آماده معامله نیز با ۳ فاکتور «قیمت‌های نسبی از جمله نگاه به روند رشد دلار»، «هزینه جایگزینی ملک» و «انتظارات تورمی» اقدام به تعیین «قیمت فروش» می‌کنند. هر چند تورم ماهانه مسکن بعد از ماه‌ها، بار دیگر دورقمی شد؛ اما این افزایش ۱۱درصدی در مقایسه با شوک ۲۱درصدی قیمت در اردیبهشت امسال، کمتر است. علت آن است که ماه میانی بهار، ورود به عمده بازارهای دارایی برای سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش واقعی دارایی غیرممکن بود و بازار ملک محل پذیرش شد؛ در نتیجه روند رشد قیمت نیز شدت گرفت. اما در حال حاضر، وضعیت جنگی غالب تقاضای سرمایه‌ای را به بازارهای زودنقدشونده آورده و این روی اختلاف معنادار رشد قیمت عمده دارایی‌ها از یک‌سو و ملک از سوی دیگر اثر گذاشته است.

مسکن در جایگاه آخر بازدهی‌ها

 بازار مسکن در بازدهی ماهانه، مقام آخر را کسب کرد؛ به‌طوری‌که قیمت دلار و سهام با رشد ۱۴درصدی قیمت در مهر نسبت به شهریور در جایگاه اول قرار گرفتند و سکه و طلا نیز با بازدهی‌های به ترتیب ۱۳ و ۱۱.۸درصد در رتبه‌های دوم و سوم. مسکن نه‌تنها در بازدهی ماهانه که در رشد قیمت‌ها طی یک‌سال گذشته نیز، آخرین است. در یک‌سال اخیر قیمت طلا ۱.۸ برابر شد، قیمت سکه ۱.۷ برابر، ارزش سهام ۱.۶۸ برابر و قیمت دلار نیز ۱.۵۵ برابر. اما قیمت مسکن در این فاصله ۱.۳۵ برابر شده است. بازه زمانی یک‌سال گذشته، در ابتدا با «ادامه کمای معاملات مسکن ناشی از جنگ ۱۲روزه» شروع شد؛ مقطعی که تقاضای سرمایه‌ای ملکی حدود ۳ماه قبل‌تر ناگهان عقب‌نشینی کرد و ماه‌ها کم‌رغبتی به خرید روی روند رشد قیمت اثر داشت. هر چند در این یک‌سال، بازار مسکن در چند مقطع زمانی ماهانه با رشد نسبتا شدید قیمت روبه‌رو شد، اما معدل یکساله این بازار به لحاظ نرخ رشد در مجموع، رتبه آن را در مقایسه با سایر بازارهای دارایی پایین‌تر گذاشته است.

افت قیمت دلاری مسکن

 اگرچه تورم ماهانه مسکن در مهر شتاب گرفت، اما چون نرخ آن کمتر از رشد قیمت دلار بود، در نتیجه قیمت دلاری آپارتمان از شهریور نیز کمتر شد. شهریور امسال متوسط قیمت دلاری واحد مسکونی در تهران به زیر هزاردلار رسید و در سطح ۹۵۴دلار قرار گرفت. در ماه گذشته نیز این شاخص به ۹۲۷دلار کاهش یافت. این سطح قیمت ۲ تاثیر متفاوت روی رفتار تقاضا و عرضه در بازار مسکن دارد؛ از یک‌سو فروشندگان بیشتری را از بازار خارج می‌کند؛ چون آنها انتظار دارند قیمت دلاری مسکن دست‌کم بالای سطح تاریخی‌اش که حدود ۱۲۰۰دلار است قرار بگیرد و از سوی دیگر به‌خاطر آنچه وضعیت ارزنده ملک نزد برخی سرمایه‌گذاران تعبیر می‌شود بر روند تقاضای خرید می‌افزاید. علاوه بر تغییرات سطح قیمت دلاری آپارتمان‌های تهران، در ماه‌های گذشته یک اتفاق معنادار دیگر نیز در معادله مسکن و دلار رخ داده و آن احیای رابطه حرکتی تورم مسکن و تورم دلار است.

روند همراهی رشد قیمت مسکن با تغییرات قیمت دلار در سال‌های ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ به‌دلیل بروز ریسک جنگ مختل شد؛ به‌طوری‌که طی آن ۲سال در عمده ماه‌ها به‌رغم افزایش تیز و تند قیمت دلار، بازار مسکن شاهد ثبات یا کم‌رشدی قیمت بود. این عدم همراهی به ویژه در سال۱۴۰۴ با بروز جنگ ۱۲روزه شدیدتر شد و یک واگرایی بین آنها رقم خورد. در ۷ ماه اول امسال اما مسیرها مجددا همراستا شدند و حتی همراهی رشد قیمت مسکن با رشد قیمت دلار از سال‌های قبل از ۱۴۰۳ نیز بیشتر بوده است. ضریب همبستگی تورم نقطه‌ای دلار و تورم مسکن در سال‌های ۹۸ تا ۱۴۰۲ رقمی معادل ۰.۶۴ بوده است که رابطه مثبت و نسبتا قوی را نشان می‌دهد. این ضریب اما در سال‌های ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ کمتر می‌شود تا اینکه طی ۷ماه اول امسال به عدد ۰.۷۹ می‌رسد که بیانگر قوی‌تر شدن رابطه و همراهی بیشتر این دو با هم نسبت به سال‌های قبل‌تر است.

طی ماه‌های گذشته از یک‌سو ترس سرمایه‌گذاران ملکی نسبت به آثار احتمالی جنگ دوباره بر ملک کم شد و از سوی دیگر «حاکم‌بودن وضعیت تعلیق جنگ» باعث شد خروجی انتظارات تورمی که ابتدا در بازار دلار ظاهر می‌شود، «فعالیت تقاضا در بازار مسکن» باشد. از این رو، می‌توان انتظار داشت در صورت ادامه وضعیت بیرونی بازارها، تورم مسکن در خط دلار حرکت کند. هرچند تا زمانی که وضعیت تعلیق برقرار باشد شاید احتمال رشد قیمت دلاری آپارتمان پایین باشد مگر در صورتی که سیاستگذار ارزی بتواند با اقدامات بازارساز خود سرعت رشد قیمت بازاری دلاری را کاهش دهد. در ماه گذشته بازار تقاضای آپارتمان‌های تهران شاهد ورود خریداران از استان‌های دیگر حتی از شمال بود. واسطه‌های بازار ملک دلیل این اتفاق را رشد بالای قیمت ملک در پایتخت نسبت به دیگر شهرها عنوان می‌کنند که این توانسته پاسخ مناسبی به انتظارات سرمایه‌گذاران در شرایط تورمی اقتصاد باشد.