«دنیای اقتصاد» جغرافیای تورم واحد مسکونی و تبعات آن را در اصفهان بررسی می‌کند
رشد بدمسکنی
وضعیت اقتصادی و اجتماعی خانوارهای دچار فقر مسکن نشان می‌دهد میزان عدم برخورداری از مسکن مقرون‌به‌صرفه و بد مسکنی به‌طور معناداری در بین فقرا و خانوارهای زن سرپرست بالاتر است. افراد فقیر دو برابر افراد غیر فقیر بد مسکن هستند. ۳۰ درصد از فقرا بد مسکن و ۴۱ درصد از آن‌ها از مسکن مقرون‌به‌صرفه برخوردار نیستند. همچنین ۲۴.۳۷ درصد از خانوارهای دارای کودک در مسکن استیجاری زندگی می‌کنند که این نرخ برای خانوارهای بدون کودک ۱۳۸۹ حدود ۱۶ درصداست. این موضوع نشان می‌دهد فشار بالای هزینه زندگی بر دوش خانوارهای مستاجر بیشتر سنگینی می‌کند. جهش‌های پی‌درپی قیمت مسکن در دهه ۹۰ حلقه فقر و عدم داشتن سرپناه را به دور تسلسل باطل تبدیل کرد. حالا هزینه‌های داشتن سقفی بالای سر آن‌قدر سنگین هست که بتوان از آن به‌عنوان عاملی برای فقیر شدن خانوارها یادکرد.
جغرافیای تورم مسکن
هرچند هزینه خرید سرپناه در اصفهان نیز همانند پایتخت سرسام‌آور شده اما دادههای در دسترس نشان می‌دهد که نرخ تورم مسکن در اصفهان، کمتر از متوسط کشور است. طبق دادههای رصدخانه اصفهان، در نصف جهان افزایش قیمت مسکن اغلب در نیمه دوم سال رخ‌داده و از بهار ۹۶ تا بهار ۱۴۰۰ قیمت مسکن ۷.۳ برابر شده است.
دادههای دیگری نیز وجود دارد که نشان می‌دهد تورم فصلی آپارتمان اصفهان در بهار سال گذشته ۱۳.۵ درصد بوده تا این استان در رتبه ۲۱ کشور قرار بگیرد. در زمان یادشده تهران با ۳۶.۵ درصد در جایگاه نخست ایران ایستاد. در بهار ۱۴۰۲ تورم نقطه‌به‌نقطه آپارتمان مسکونی در اصفهان ۵۱.۴ درصد گزارش‌شده که این نرخ برای تهران ۱۱۳.۶ درصد بوده تا پایتخت رتبه اول را به خود اختصاص دهد.
یکی از شاخص‌هایی که با استفاده از آن می‌توان توان خانوارها برای تهیه سرپناه را برآورد کرد، نسبت هزینه خانوارها به قیمت مسکن است. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، این نسبت در فاصله سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۴۰۰، مسیر پر نوسانی را طی کرده است. در سال ۱۴۰۰ نسبت هزینه خالص مسکن به‌کل هزینه‌های خانوار شهری در استان اصفهان ۳۴.۷ درصد بوده که این استان را در رتبه ۶ کشور و کمتر از متوسط کشور با نرخ ۳۶ درصد، قرارداد. این در حالی است که بر اساس استانداردهای جهانی سهم مسکن از سبد خانوار تا سقف ۳۰ درصد است و درصورتی‌که این هزینه بیشتر شود به معنای کاهش سطح رفاه خانوارها خواهد بود.
یکی از مواردی که سیاست‌گذاران از آن به‌عنوان ترمز قیمت مسکن یاد می‌کنند، افزایش عرضه است. افزایش عرضه نیز مستلزم رشد تقاضا از سمت انبوه‌سازان و وضعیت قیمت ساخت‌وساز است.
گرانی هزینه‌ها و افت ساخت‌وساز
طبق دادههای شامخ ساختمان ایران، عدد شاخص کل در اسفندماه ۵۷.۷۸ گزارش‌شده که نسبت به ماه قبل آن نشانه رونق حوزه ساخت‌وساز است اما در این گزارش شاخص «اوضاع قیمت تمام‌‌‌شده ساخت مسکن»، در بدترین وضعیت از تیرماه ۱۴۰۲ به بعد و روی عدد ۶۲ قرار گرفت. این عدد اگر کمتر از ۵۰ باشد به معنای کاهش تورم ساخت‌وساز است. شاخص وضعیت «قیمت مصالح ساختمانی» شرایط حادتر را در اسفند پیدا کرد و روی عدد ۶۹ قرار گرفت. شاخص «انتظارات سازنده‌‌‌ها نسبت به سال ۱۴۰۳» در اسفند سال گذشته، پایین‌‌‌ترین عدد در طول انتشار گزارش‌‌‌های شامخ را ثبت کرد و روی عدد ۲۱ قرار گرفت. این عدد رکورد کمترین امتیازی است که سازنده‌‌‌ها به چشم‌‌‌انداز خود از آینده کوتاه‌مدت ساخت‌وساز از مهر ۹۸ تاکنون داده‌‌‌اند.
چند ماه قبل پس‌لرزه‌های این داده‌ها خود را در حوزه ساخت‌وساز اصفهان نشان داد؛ استانی که در جغرافیای تورمی مسکن همواره زیر متوسط کشور قرار داشت حالا در هزینه ساخت‌وساز در پاییز سال قبل رتبه پنجم کشور را با حدود ۱۳ میلیون تومان در هر مترمربع به خود اختصاص داد و این در حالی است که در زمان یادشده این نرخ ۱۱.۳ میلیون تومان در متوسط کشور بود.
نتیجه رشد قیمت ساخت‌وساز و ناامیدی انبوه‌سازان از این بازار خود را در صدور پروانه ساخت‌وساز نشان می‌دهد. آماری که مرکز آمار ایران بهمن ۱۴۰۲ منتشر کرد، نشان داد که میزان صدور پروانه احداث ساختمان مسکونی برحسب تعداد واحد مسکونی در تابستان ۱۴۰۲ نسبت به تابستان ۱۴۰۱ در اصفهان ۴۰ درصد کاهش‌یافته است.
آمارها از کاهش تورم کشور حکایت دارد. باوجود افت تولید و رشد تورم ساخت‌وساز می‌توان به کاهش تورم مسکن امیدوار بود؟
طبق دادههای موجود ۶۶ درصد از وزن سبد مصرفی خانوارهای ایرانی مربوط به دو سرفصل اجاره مسکن و خدمات هست که برعکس روند تورم نقطه‌به‌نقطه، در یک سال گذشته از محدوده ۳۰ درصد به ۴۳ درصد افزایش پیداکرده و به همین دلیل کاهش تورم مسکن سخت به نظر می‌رسد.
عدم توانایی سیاست‌گذار در اجرای سیاست‌های مناسب در بخش مسکن و نقش سنتی مسکن به‌عنوان یکی از ابزارهای حفظ و ذخیره ارزش پول در دوره‌های بی‌ثباتی اقتصاد کلان و نبود جایگزین‌های مناسب با کارکرد حفظ و ذخیره ارزش، باعث رشد قابل‌توجه قیمت مسکن در دو سال اخیر و جهش ۶۰درصدی نرخ تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بها از ۲۷ درصد در اسفند ۱۴۰۰ به ۴۳ درصد در اسفند ۱۴۰۲ شد. به همین دلیل افت تورم مسکن در شرایط فعلی بعید به نظر رسیده و مقوله فقر مسکن وارد فاز جدیدی می‌شود.
نقشه فقر مسکن اصفهان
در پایگاه اطلاعات رفاه وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، سنجش شاخص‌های فقر مسکن بر اساس دادههای هزینه و درآمد خانوار سال ۹۸ تهیه‌شده است.
طبق دادههای این پژوهش در سال یادشده، ۲۸ درصد از خانوارهای استان اصفهان دارای حداقل یک محرومیت مسکن و نرخ بد مسکنی بوده‌اند. در این سال همچنین ۰.۷درصد از خانوارهای ساکن استان اصفهان فقر شدید مسکن داشتند. ۳۳درصد از خانوارهای اصفهانی در سال ۹۸ از مسکن مقرون‌به‌صرفه برخوردار نبودند به این معنا که در این خانوارها سهم مسکن بیش از ۳۰ درصد هزینه‌های آن‌ها را تشکیل می‌دهد. اصفهان در این شاخص در رتبه هشتم کشوری ایستاده است. همچنین ۱۸.۶۸ درصد از جمعیت استان اصفهان در خانه‌های با مصالح بی‌دوام زندگی می‌کنند که از این نظر اصفهان بالاتر از شاخص متوسط کشوری ایستاده است. این شاخص وضعیت سکونت در بافت فرسوده را نشان می‌دهد. شاخص‌های مطرح‌شده برای رتبه‌بندی استان‌ها در فقر مسکن ۷ مورد شامل مصالح به‌کاررفته، دسترسی به آب آشامیدنی لوله‌کشی، سرانه زیربنایی واحد مسکونی، شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی، دسترسی به امکانات بهداشتی خانه مثل حمام، شاخص عدم برخورداری از مسکن مقرون‌به‌صرفه و شاخص حداقل محرومیت از مسکن است. اصفهان حداقل در یک مورد از این شاخص‌ها از متوسط کشوری بالاتر ایستاده است.
پژوهشی هم در سال ۹۶ با سفارش موسسه آموزش و پژوهش در مدیریت و برنامه‌ریزی، توسط داود سوری و مجید عینیان انجام شد. دادههای این پژوهش نشان داد فقرا بیشتر در کلان‌شهرها متمرکزشده‌اند. همچنین شهرستان‌های تهران، مشهد، تبریز، زاهدان، اصفهان، اهواز، قم، بهارستان، شیراز و کرمان به‌عنوان ۱۰ شهر نخست فقیرنشین کشور معرفی شدند.
طبق این پژوهش، نواحی شهری شهرستان مبارکه و نواحی روستایی شهرستان‌های نجف‌آباد، خمینی‌شهر و مبارکه، تیران و کرون و فلاورجان استان اصفهان دارای نرخ سرشمار فقر کمتر از ۵.۳ درصد هستند؛ بنابراین مناطق فوق در کسب رتبه برتر فقیرنشینی اصفهان نقشی نداشته‌اند. یافته‌های گزارش فوق نشان داد که جمعیت فقیر و محروم بیشتر در کلان‌شهرها سکونت دارند، بنابراین باید برای یافتن جمعیت هدف، شهرستان اصفهان را واکاوی کرد.
در سال ۹۹ پژوهش واکاوی ارتباط بین فقر اجتماعی اقتصادی و محرومیت کالبدی کارکردی در مناطق پانزده‌گانه شهر اصفهان» توسط همایون نوزائی و فائزه شفیع انجام شد. طبق دادههای این گزارش، رابطه معناداری بین میزان فقر «اجتماعی و اقتصادی» و فقر «کالبدی و کارکردی» در مناطق پانزده‌گانه شهر اصفهان وجود دارد. فقر کالبدی و کارکردی، نداشتن سرپناه، سکونت در بافت‌های فرسوده و نداشتن خانه‌های مقرون‌به‌صرفه را نشان می‌دهد؛ بنابراین می‌توان گفت بین فقر و نداشتن مسکن و یا پرداخت هزینه‌های کلان برای سکونت رابطه معناداری وجود دارد.
دادههای پژوهش فوق نشان داد ازنظر فقر اجتماعی و اقتصادی، مناطق ۱۴ و ۱۵، مناطقی بسیار محروم و مناطق ۱ و ۵، مناطقی بسیار برخوردارند. ازنظر محرومیت کالبدی و کارکردی نیز، منطقه ۱۴ بسیار محروم و منطقه ۶ بسیار برخوردار است؛ بنابراین منطقه ۱۴ کلان‌شهر اصفهان که مهاجرپذیرترین و محروم‌ترین ناحیه شهر محسوب می‌شود، بهترین نمونه انطباق نقشه محرومیت و فقر مسکن در اصفهان محسوب می‌شود. می‌توان گفت که نداشتن سرپناه و هزینه‌های سنگین اجاره‌بها یکی از مهم‌ترین دلایل راندن مردم اصفهان به زیرخط فقر است.
افرادی که در دهک‌های متوسط و محروم جامعه جای دارند، توان استفاده از طرح‌های رنگارنگ مسکن را هم ندارند. با ادامه این شرایط دور نیست که بیغوله‌ها در مناطق حاشیه شهر رشد کنند.
