آینده بازار مسکن اصفهان

شرایط بحرانی بازار مسکن اصفهان در سال ۱۴۰۱ به‌‌‌ویژه پس از گرانی دلار از موضوع‌‌‌های قابل‌‌‌توجهی بود که هرچه گذشت قیمت‌ها گران‌‌‌تر و توان مردم برای مقابله با آن کمتر می‌‌‌شد.

از طرف دیگر نبود سیاست‌‌‌‌‌‌‌‌‌های لازم و اجرایی برای مهار تورم ناشی از حذف ارز دولتی بر رکود تورمی بخش مسکن افزود و بازار خرید و فروش را در این بخش به‌‌‌شدت تحت تأثیر خود قرارداد. و جالب آنکه در این میان ، دولتمردان‌مان با وعده‌‌‌های خوشایند چشم‌‌‌انداز مثبتی از این بازار ترسیم می‌‌‌کردند.

اما غافل ازآنچه قیمت مسکن بی‌‌‌اعتنا به وعده وعیدهای دولت و خبرهای برجامی ، بدون مهار، افسارگسیخته و همچنان بر رشد خود پای برجای بود.

تا جایی که در چند ماه پایان سال بنا به گفته فعالان بازار مسکن طیف وسیعی از متقاضیان مصرفی مسکن ، به دلایلی چون گرانی‌‌‌های بی‌‌‌ضابطه و بلاتکلیفی معامله‌گران مجبور به خروج از این بخش شدند.

در مجموع گرانی دلار و فضای روانی ناشی از آن در برهه‌‌‌ای از سال ، شرایطی را موجب شد که بازار مسکن را در کلان شهرهای ایران ملتهب‌‌‌تر و راکدتر کرد و این وضعیت نابسامانی که از سال گذشته تشدید شده بود تا امروز همچنان ادامه داشته و حتی بحرانی‌‌‌تر هم شده است.

اکنون‌‌‌که در نخستین ماه‌‌‌های سال ۱۴۰۲ قرارگرفته‌‌‌ایم شرایط بازار مسکن به‌‌‌گونه‌‌‌ای است که فعالانش از نبود معامله‌‌‌ای خاص در این بازارخبر می‌دهند. زیرا فروشندگان با توجه به گرانی‌‌‌های پی‌‌‌درپی و رشد تورمی ، نسبت به فروش منصرف شده‌‌‌اند. آن دسته از خریدارانی هم که سرمایه‌‌‌ای داشته و میل به خانه‌‌‌دار شدن دارند با شرایط قیمتی فعلی ، ترجیح به صبوری داده؛ زیرا اغلب از عهده این قیمت‌های غیرکارشناسانه برنمی‌‌‌آیند.

براین اساس است که با استناد به آمار و ارقام ارائه‌‌‌شده مشخص می‌شود تعداد معاملات املاک در این مدت، بسیار کمتر از اعداد و ارقام سال‌های گذشته بوده است. و حالا پرسش آن است چه آینده‌‌‌ای برای این باز وجود دارد؟ آیا تا پایان سال ۱۴۰۲ شرایط بر همین روال خواهد بود؟

پرسش‌‌‌هایی که کارشناسان در پاسخ به آن از معیوب بودن ساختار اقتصادی سخن گفته و معتقدند با توجه به آنکه مسکن بخشی از این ساختار است نمی‌‌‌توان به تحولی مثبت در شرایط آن امیدوار بود.

جعفر پیشه ، رئیس هیات‌‌‌‌‌‌مدیره انجمن انبوه‌‌‌سازان اصفهان با بیان اینکه تورم بخش مسکن متأثر از سه متغیر زمین ، دستمزد و مصالح ساختمانی است به دنیای اقتصاد می‌‌‌گوید: البته هزینه‌‌‌های بخش فنی و مهندسی به دلیل ناچیز بودن در این تورم ، دیده نشده است.وی توضیح می‌دهد: درحالی‌‌‌که همه‌‌‌ساله با افزایش دستمزد کارگر روبه رو هستیم حتی اگر این افزایش عدد اندکی هم باشد بر تمام اقلام ساختمان از آجر گرفته تا تأسیسات برقی و مکانیکی تأثیرگذار خواهد بود.

مورد دیگر به افزایش تورم عمومی درکل کشور بازمی‌‌‌گردد که تقریباً در یک سال گذشته این تورم به حداقل ۵۰درصد رسیده است و طبیعتا با گرانی همه کالاها مسکن هم مستثنا نیست. زمانی که کمترین کالای مورد نیاز افزایش نرخ پیدا کند واضح است اقلام ساختمانی و مجموع هزینه یک ساختمان گران‌‌‌تر می‌شود که فشار نهایی آن نه روی سازنده و فروشنده بلکه بر دوش مصرف‌‌‌کننده قرار می‌‌‌گیرد.

وی در ارتباط با واکنش انبوه‌‌‌سازان و سازندگان مسکن به این شرایط می‌‌‌گوید: به‌‌‌طور معمول در هر صنفی دودسته از افراد فعالیت می‌کنند که در بخش مسکن هم این‌‌‌چنین است. دسته نخست ، افراد حرفه‌‌‌ای و سنتی بوده که دارای سازمانی از سازنده گرفته تا معمار و مهندسان هستند و فعالیت خود را ادامه داده و سعی می‌کنند سازمان خود را با انعطاف در مقابل مسائلی چون رکود و تورم حفظ کنند.

ولی دسته دوم افرادی هستند که با توجه به رونق داشتن این بازار در برهه‌‌‌ای ، وارد این بخش شده‌‌‌اند و با روبه رو شدن با شرایط دشوار این سال‌ها اغلب خروج از این حرفه را ترجیح داده‌‌‌اند. البته اینجا حرف از آن عده‌‌‌ سازنده خردی نیست که چند مورد خانه‌‌‌های لاکچری بناکرده و منتظر هستند در زمانی آنها را به فروش رسانند.

منظور انبوه‌‌‌سازانی بوده که در میزان بالا مسکن‌‌‌هایی را برای جامعه متوسط و پایین ساخته‌‌‌اند اما اکنون به دلیل شرایط اقتصادی ، مشتری وجود ندارد. به عبارتی بازار هدف خود را که قشر کارمند و متوسط است ازدست‌‌‌داده‌‌‌اند و به این سمت می‌‌‌روند که تغییر شغل داده و سرمایه باقی‌‌‌مانده خود را در بازاری دیگر وارد کنند. این کارشناس بازار مسکن بیان می‌کند: در وضعیتی قرارگرفته‌‌‌ایم که بازار مسکن بلاتکلیف و سردرگم است از این ‌‌‌جهت که تولیدکننده احساس می‌کند اگر بخواهد مسکن‌‌‌هایی را تولید و پیش‌‌‌فروش کند قیمت تمام‌‌‌شده مسکن نامشخص است چگونه و با اعلام چه قیمت تمام‌‌‌شده‌‌‌ای می‌‌‌تواند پیش فروشی داشته باشد. از این رو اغلب دست نگه‌‌‌داشته تا بازار به ثبات برسد.

وی ادامه می‌دهد: از سویی هم مصرف‌‌‌کننده‌‌‌هایی وجود دارند که اگر نقدینگی داشته باشند و مصمم به خرید باشند در این اندیشه که ممکن است شرایط این بازار بهبود یابد در انتظار می‌‌‌مانند درصورتی‌‌‌ که این احتمال ، چندان خوش‌‌‌بینانه نیست. بنابراین اکنون نه خریدار و نه فروشنده آماده به رکاب در این بازار وجود ندارد و این شرایط بازار را همچنان در رکود تورمی نگه‌‌‌داشته است.

جعفرپیشه در پاسخ به اینکه آیا دریافت مالیات بر عایدی سرمایه‌‌‌بر سامان یافتن بازار مسکن مؤثر است، تصریح می‌کند: اینکه مسکن ، یکی از اقلام سرمایه‌‌‌ای محسوب می‌شود و باید از این حالت خارج‌‌‌ و به مصرف نهایی تبدیل شود بحثی وابسته به وضع قوانین است. اگر فردی بیش از یک ‌‌‌خانه داشته باشد به معنای آن است که مسکن دوم و سوم را برای سرمایه خریداری کرده است و تصمیم به فروش آنها در زمانی مناسب به‌‌‌قصد سودآوری دارد، در این شرایط وظیفه دولت است که با وضع قوانین محکم ، مانند دریافت مالیات، مانع تقویت چنین موضوعی شود.

وی یادآور می‌شود: هرچند این اقدام نمی‌‌‌تواند بازار مسکن را متحول کند اما اثرات جزئی و تدریجی براین حوزه خواهد داشت.

این فعال در این زمینه که دولت با چه اقدامی می‌‌‌تواند گرهی از مشکل بازار مسکن بگشاید، توضیح می‌دهد: با کنار هم گذاردن عوامل گرانی مسکن این موضوع مشخص می‌شود که بخشی از این دلایل در اختیار دولت است و بخشی هم خارج از اختیارات دولت قرار دارد. اما اگر به تجربه‌‌‌های کشورهای دیگر نگاهی داشته باشیم فعلاً دولت می‌‌‌تواند با ورود به بخش استیجاری اقدامی مثبت در جهت آرام کردن این شرایط داشته باشد.

این‌‌‌چنین که با ساخت مسکن‌‌‌هایی که ویژه اجاره دادن است آنها را باقیمت مناسب در اختیار افراد به‌‌‌خصوص جوان‌‌‌ترها قرار دهد تا از فشار اجاره برای مدت‌‌‌زمانی درامان باشند.احتمالا در بحران کنونی این گزینه ، بهترین راهکار به نظر می‌‌‌رسد.

وی در زمینه چشم‌‌‌انداز مسکن تا پایان ۱۴۰۲ اظهار می‌کند: آینده این بازار وابسته به شرایط کشور است . اگر ثبات یابیم هزینه‌‌‌های ساخت مسکن با ثبات می‌شود.