مدیرعامل شرکت تعاونی انبوه‌سازی مروارید شرق فاخر در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» مطرح کرد:
راهکارهای نجات از بد مسکنی
افزایش ساخت وساز مسکن با واگذاری اراضی تحت مالکیت دولت
کشور ما با مساحتی بالغ بر ۰۰۰/ ۶۴۸/ ۱ کیلومترمربع و جمعیتی در حدود ۰۰۰/ ۰۰۰/ ۸۵ نفر با اقلیم‌ها و فرهنگ‌های مختلف، منابع زیرزمینی غنی و ثروت‌های ملی عظیم و بیکران خود ظرفیت لازم و کافی در بخش زمین قابل سکونت را دارد، در حدود ۱۰ درصد از کل مساحت ایران عزیزمان قابل سکونت است، اما درحال حاضر حدود ۲ درصد از آن تحت اشغال و سکونت قرار گرفته که گویای وجود زمین کافی جهت احداث شهرهای جدید و انتقال جمعیت سرریز کلانشهرها به آنها است اما دلایلی همچون کمبود آب، تمرکز مشاغل و صنایع در مراکز استان‌ها، عدم وجود طرح آمایش سرزمین و تمرکز کلیه امکانات و زیرساخت‌های شهری در کلانشهرها موجب شده تا بیشتر مردم گرایش به زندگی در آن شهرها داشته و هیچگونه میلی به مهاجرت و ترک کلانشهرها نداشته باشند. کلید حل این مشکل ابتدا در طرح آمایش سرزمین و شناسایی ظرفیت‌های موجود در هر یک از شهرها و حرایم و اراضی موجود در آنها است. به‌طور مثال با شناخت لازم از اقلیم، خاک قابل کشت و خصوصیات اخلاقی مردم و اقوام مستقر در هر شهر میتوان به اطلاعات لازم به منظور اشتغال کشاورزان و گسترش مزارع با هدف تولید محصولاتی مشخص با هدف مصرف داخلی و صادرات و ایجاد اشتغال از طریق شناخت و آموزش نیروهای انسانی مبتدی و جوان و بکارگیری تکنولوژی‌های جدید بخصوص در حوزه کاهش و صرفه‌جویی در مصرف آب و تبدیل اراضی ناکارآمد به اراضی دارای ظرفیت استفاده کرد. با این کار ظرفیت‌های موجود در داخل و جوار هر شهر یا روستا شناسایی شده و میتوان با الحاق زمینهای قابل سکونت به محدوده آن شهر یا روستا یا ایجاد شهری جدید زمینه لازم برای گسترش یا احداث آن را فراهم ساخته و ضمن جلوگیری مهاجرت افراد به مراکز استان‌ها و کلانشهرها موجبات مهاجرت معکوس و کاهش جمعیت شهرها را ایجاد کرد، در اثر گسترش و احداث شهرها و روستاها زمین‌هایی با بهایی بسیار پایین و همسو با قدرت خرید افراد کم برخوردار و خانه اولی‌ها در اختیار آنها قرار خواهد گرفت. اما این نیمی‌از مساله است، ایجاد یا گسترش هر شهر یا روستا نیاز به ساخت سرانه‌های فرهنگی، آموزشی، خدماتی، تجاری، اداری، بهداشتی و درمانی، مذهبی، آبرسانی و فاضلاب شهری، برق رسانی و گازرسانی، مخابرات، نیروها و یگان‌های انتظامی و... است که تامین هزینه‌ها برنامه‌ریزی ساخت آن دغدغه اصلی هر دولتی خواهد بود، سرمایه‌گذاری دولت‌ها در کشوری همانند ایران که از منابع غنی و ثروت‌های ملی فراوانی بهره‌مند است از طریق تهاتر از محل بهره‌برداری موقت از منابع مذکور در ازای ساخت و احداث شهرها توسط شرکت‌ها و سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی امری معمول و بدون هرگونه حاشیه‌ای خواهد بود. همچنین ساخت اینگونه اراضی در جهت صاحب خانه شدن افراد و با توجه به حجم بالای اینگونه اراضی، با سیاست احداث خانه‌های یک تا نهایتا دو طبقه باعث کاهش حداکثری هزینه ساخت و قیمت تمام شده آن می‌شود.
با ایجاد مهاجرت معکوس از طریق پیش گفته جمعیت مازاد بر توان هر یک از شهرها کاهش یافته و حد تاب‌آوری هر شهر به حد تعادل آن خواهد رسید. به‌طور مثال طرح جامع شهر تهران با توجه به ظرفیت‌های آب و جمعیت‌پذیری آن در سال ۱۹۶۸ توسط شرکت ویکتور گروئن و همکاران و مهندس عبدالعزیز فرمانفرمائیان به میزان ۵ میلیون نفر برآورد و برنامه‌ریزی گردید اما تهران امروز جمعیتی بالغ بر ۱۲ میلیون نفر را در خود جای داده که در صورت کاهش جمعیت از طریق مهاجرت معکوس فرصت لازم و شرایط مناسب برای جابه‌جایی جمعیت ساکن دریافت فرسوده به مناطق غیرفرسوده ایجاد شده و وزارت راه و شهرسازی با همکاری شهرداری تهران می‌تواند نسبت به تخریب و تبدیل این اراضی اقدام و این بافت را که تهدیدی جدی برای پایتخت تلقی می‌شود، به فرصتی مناسب بدل سازد. اما در حالت کنونی تنها راه برای ساماندهی و تخریب و نوسازی بافت فرسوده در کلانشهرها یا مراکز استان‌ها صرفا از طریق شناسایی و تملک اراضی خالی موجود در هر شهر و ساخت مجتمع‌های مسکونی در آنها و سپس انتقال مالکین بافت‌های فرسوده به این مجتمع‌ها و سپس تخریب و نوسازی بافت‌های مذکور امکان‌پذیر است و در هر دو مدل پیش‌گفته بهره‌گیری از توان بخش خصوصی تنها راه صحیح متولیان امر در دولت‌ها است.
برای پیگیری مبحث ساخت خانه‌های ارزان اما با کیفیت با حسن بختیاری، مدیرعامل شرکت تعاونی انبوه‌سازی مروارید شرق فاخر با برند تجاری سپکو و شرکت ساختمانی شایگان مهر آماتیس به گفت‌وگو نشسته‌ایم.
برای سوال اول درخصوص نظام ساخت و ساز مسکن و تعارض منافع موجود در آن توضیحات جامع ارائه کنید؟
در خصوص نظام ساخت و ساز مسکن و تعارض منافع موجود در آن میتوان به موضوعات بسیاری اشاره کرد، اما از مهم‌ترین مسائل که باید در فرآیند ساخت اجرایی شده و جای خالی آنها به شدت حس می‌شود عبارتند از:
به کارگیری فناوری‌های روز دنیا و ورود دانش و تکنولوژی‌های جدید به حوزه تولید مصالح، تجهیزات و ماشین‌آلات به ویژه تولید تیرآهن‌های بال پهن (IPB) و مقاطع فولادی بزرگ سایز به جای استفاده از تکنولوژی تیر ورق تا تولید بتن‌های خود تراکم و دارای مقاومت بیش ار ۵۰ مگاپاسکال و اضافه نمودن میکروسیلیس به چرخه تولید بتن، افزایش سرعت از طریق ساخت بخشی از اعضای ساختمان‌ها به صورت پیش ساخته به جای در جاسازی برگزاری دوره‌های احداث فنی حرفه‌ای و آموزشی برای کارگران و استادکاران کم تجربه و علاقمندان اشتغال به کار در حوزه پیمانکاری، برگزاری دوره‌های آموزشی اجرای ساختمان به صورت اجباری برای فارغ‌التحصیلان رشته‌های مرتبط با ساخت و ساز مسکن، ساماندهی وضعیت شرکت‌های طراح ناظر که گواهی اشتغال به کار از وزارت راه و شهرسازی و سازمان نظام مهندسی دریافت کرد، اما به‌دلیل عدم نظارت صحیح صرفا تبدیل به بنگاه‌های برگه فروشی و امضاء فروشی شده و از دایره نظارت واقعی بر روند اجرای پروژه‌ها خارج شده‌اند.
ساماندهی شرکت‌های مجری که متاسفانه صرفا به برگه‌فروشی و امضاء فروشی روی آورده و به‌دلیل فقدان آنها در چرخه ساخت و احداث، افراد غیرمتخصص امکان ورود به این چرخه را پیدا کرده و ناشی از این جریان کیفیت ساختمان‌ها به شدت کاهش یافته،
بازنگری در قانون انتخاب شوراهای شهر و شهرداران به نحوی که دیگر شاهد صدور مصوبات و بخشنامه‌های خلاف قانون و دور زدن قوانین از سوی آنها نباشیم، اما درخصوص تعارض منافع موجود در عرصه ساخت و تولید مسکن میتوان به این مسائل اشاره کرد:
جولان بانک‌ها از طریق شرکت‌های زیرمجموعه خود در حوزه خرید و فروش زمین، ساخت و تولید واحدهای مسکونی، احتکار مسکن و سوداگری در بازار درصورتی‌که وظیفه بانک‌ها اعطای تسهیلات و اسناد اعتباری و تسهیل در روابط مالی سازنده و مشتری بوده و حق ورود به مستقیم یا غیرمستقیم به بازار مسکن و رقابت با فعالان این حوزه را ندارند.
نظارت بر ساخت توسط مهندسین ناظری که خود مستقیم یا غیرمستقیم مالک پروژه تحت نظارت ایشان است.
فروش برگه مجری به سازندگان توسط مهندسین ناظر که خود به صورت مستقیم یا غیرمستقیم در آن شرکت سهامدار هستند.
ساخت و ساز مسکن بصورت مستقیم یا غیرمستقیم توسط افرادی که خود در سازمان‌ها و نهادهای متولی صدور پروانه ساخت دخیل هستند.
ارائه خدمات طراحی و مهندسین مشاور به کارفرمایان و مالکین یک شهر توسط شرکت‌هایی که متولی تولید طرح جامع و تفصیلی و مشاور شهرداری همان شهر هستند.
درخصوص تقویت توان مالی سازندگان و خریداران، در تمامی کشورهای پیشرفته و درحال توسعه در دنیا بانک‌ها نقش کلیدی و پررنگی دارند. بدین معنا که بالغ بر ۷۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی در قالب وام با سودی کمتر از ۷ درصد و دوره بازپرداخت ۱۲ تا ۲۰ سال توسط بانک‌ها تامین می‌گردد و بانک‌ها در دوره ساخت نیز از محل ترهین پروژه نسبت به تامین اعتبار از طریق صدور انواع ضمانتنامه و ال‌سی در وجه تولیدکنندگان مصالح و تجهیزات و پیمانکاران (به‌عنوان ذی‌نفع) زمینهای مناسب را برای پرداخت‌های وعده‌ای سازندگان فراهم می‌آورند و از این طریق توان مالی سازنده و خریدار به حد اعلاء افزایش می‌یابد، اما در کشور ما به دلیل ورود بانک‌ها به بنگاه‌داری به خصوص در حوزه املاک، عملا بانک‌ها بخش اعظمی از تسهیلات و توان مالی خود را در اختیار شرکت‌های ساختمانی تابع خود قرار داده و سهمی ناچیز در تامین سرمایه برای سازنده و خریدار دارند.
اما درخصوص چالش‌های پیش رو در زمینه نوسانات قیمت و کنترل سوداگری در حوزه مسکن باید به این نکته توجه کرد که در کشور ما مسکن کالایی سرمایه‌ای است و بیش از ۵۰ درصد خریداران و فروشندگان با هدف کسب سود و نه مصرف در این بازار مشغول به کار می‌باشند، این موضوع از آنجایی نشأت گرفته که بخش صنعت و تولید و پیرو آن بورس به هیچ عنوان دارای پشتوانه و پویایی نبوده و تقریبا بازارهایی همچون مسکن، ارز و طلا علاوه بر امنیت سودی قابل قبول را برای صاحبان سرمایه‌های خرد و کلان تامین می‌کند و متاسفانه تا زمانی که صنعت و تولید در این مملکت رو به افول است، مسکن نزد افراد سرمایه‌گذار از جذابیت بیشتری برخوردار بوده و متأسفانه کنترل سوداگری و نوسانات قیمت امری محال محسوب می‌شود.
چرا در کشور ما تامین مسکن حداقلی با چالش روبه‌رو شده است؟ و با چه راهکارهایی میتوان در تامین مسکن ارزان اما با کیفیت موفق عمل کرد؟
تامین مسکن حداقلی برای آحاد مردم هر جامعه از اصلی ترین وظایف نظام حاکم است و معمولا دولت‌ها با تدوین سیاست‌هایی سعی در تامین آن دارند، اما در کشور ما با اختصاص تمامی امکانات به شهرهای موجود علی‌الخصوص مراکز استان‌ها و عدم ایجاد شهرهای جدید متناسب با میزان رشد جمعیت، تمرکز اشتغال و امکانات در چند کلانشهر باعث مهاجرت و به تبع آن رشد جمعیت این شهرها و در نتیجه کمبود زمین نسبت به جمعیت شد که در اثر آن تقاضا افزایش و عرضه کاهش یافته و قیمت زمین به طرز افسار گسیخته ای دچار تورم و رشد گردید، طبیعتا در چنین حالتی تامین مسکن حداقلی حتی در حد مسکن‌های مهر نیز با قیمت‌های بالا انجام خواهد شد و توزیع عادلانه امکانات و ثروت بین مردم جامعه عملیاتی نمی‌شود.برای بخش دوم سوال شما باید بگویم ابتدا باید بدانیم هزینه‌های ساخت و احداث مسکن از چه بخش‌هایی تشکیل می‌شود؛ در کشور ما اصلی‌ترین هزینه‌های تامین مسکن در سه بخش هزینه زمین، هزینه طراحی و مجوزات، هزینه تهیه مصالح و اجرا خلاصه می‌شود، با عنایت به اینکه میزان زمین قابل سکونت در کشور ما حتی چندین برابر بیشتر از نیاز است و دولت به راحتی امکان تامین و واگذاری آن به‌صورت رایگان به اشخاص را دارد و از طرفی هزینه‌های مجوزات که در نهایت قرار است به جیب دولت برود قابل حذف است در حدود ۵۰ تا ۶۰ درصد از هزینه‌های ساخت کاهش یافته و باید به ۴۰ درصد الباقی و نحوه تامین آن پرداخت، صرف نظر از اینکه کشور ما به چه میزان منابع و ثروت‌های مالی را در خود جای داده که میتوان به راحتی از محل استخراج و صادرات آنها تامین اعتبار کرد، میتوان با مشارکت بخش خصوص و شرکت‌های سرمایه‌گذار خارجی از محل واگذاری ساختمان‌ها و اراضی با کاربری تجاری، اداری، تفریحی و توریستی، درمانی، آموزشی، ورزشی و... در قالب B.O.T یا اجاره به شرط تملیک و یا واگذاری قطعی ساخت منازل مسکونی را به صورت تهاتری به این اشخاص واگذار کرد.
آیا عملکرد مسکن دار کردن نهادهای حمایتی از اقشار کم درآمد را موفق می‌دانید؟
در کشور ما نهادهایی همچون ستاد اجرایی، بنیاد مستضعفان، بنیاد شهید، بنیاد ۱۵ خرداد و کمیته امداد مالک اراضی بیشماری هستند و اکثر املاک تحت اختیار ایشان قابلیت ورود به طرح‌هایی همچون مسکن اجتماعی، نهضت ملی و طرح‌های استیجاری را دارا است اما متاسفانه این املاک دقیقا برابر با قیمت روز محل وقوع ارزیابی و قیمت‌گذاری شده و از هیچگونه تخفیفی برای ورود به طرح‌های مذکور برخوردار نیستند و به نظر بنده با شرایط کنونی ظرفیت بالقوه‌ای آن هم با این میزان قابلیت به هیچ وجه توان تبدیل به بالفعل را نخواهد داشت، اما در کنار نهادهایی که از آنها نام برده شد سازمان دیگری وجود دارد که کاملا مستعد ورود به این حوزه است؛ سازمان اوقاف و امور خیریه؛ با موقوفه‌هایی بیشمار و رقبه‌هایی بی‌نظیر که به‌دلیلی عدم امکان واگذاری عرصه و صرفا امکان انتقال حق اعیان دارای قیمتی مناسب بوده و امکان لازم برای تامین و ساخت خانه‌های ارزان قیمت را فراهم می‌آورد، وقف سنتی حسنه و بی‌بدیل است بهطوریکه واقف (وقف‌کننده اموال) حق استفاده از املاک خود را تحت نظارت متولی مورد نظر خود به سایر اشخاص داده تا از محل درآمدهای آن نیت واقف (محل مصرف درآمدها) اجرا گردد حال از آنجایی‌که این سنت حسنه از دیرباز بین ایرانیان رواج داشته موقوفاتی که اکثرا اراضی کشاورزی و باغی در جوار و حومه شهرها بوده و با وسعت چشمگیری به جا مانده و به مرور زمان به‌دلیل گسترش مساحت شهرها و روستاها غالب این راضی به محدوده شهرها ورود کرده و دیگر قابلیت کشت و زرع ندارد و اکثر آنها بلااستفاده رها شده یا با حداقل توجیه اقتصادی و بهره‌وری لازم درحال استفاده است این به این معناست که اراضی مذکور درآمدی نداشته و نیت واقف نیز به طور صحیح و درخور درحال اجرا نیست از این رو میتوان با ورود اینگونه اراضی به طرح ساخت مسکن‌های اجتماعی و طرح‌های ملی علاوه بر تامین بخش قابل توجهی از زمین مورد نیاز با تبدیل کاربری و در نتیجه ایجاد مستاجران جدید برای هر موقوفه بهره‌وری هر یک از آن اراضی را به نحوی شایسته افزایش و نیت واقف را تمام و کمال و باکیفیتی بی‌نظیر عملیاتی کرد از طرف دیگر نیز متقاضیان خرید مسکن می‌توانند با خرید حق تملک اعیان واحدهای مسکونی احداثی در آن اراضی و پرداخت اجاره بهایی بسیار نازل برای هر سال مالک واحد مسکونی با بهای تمام شده بسیار مناسب آن هم در محدوده شهرها شوند.
برخی معتقد هستند با مسکن سازی انبوه بخش قابل توجهی از کیفیت سازه‌ها به چالش کشیده می‌شود نگاه شما به این مقوله چیست؟
مقوله کیفیت گستره‌ای بی انتهاست و هر انسان می‌تواند از نگاه خود کیفیت یک واحد مسکونی با فاکتورهای مختلفی سنجش کند، اما برای رسیدن به تعریف صحیح کیفیت برای یک واحد مسکونی در قالب مسکن ملی یا اجتماعی که به نظر بنده هیچ تفاوتی از نظر ماهیت با یکدیگر ندارند باید به این نکات توجه ویژه‌ای داشت. محل وقوع و احداث شهرک‌هایی با این رویکرد باید به مراکز فعالیت و صنعت نزدیک بوده یا از وسایل نقلیه عمومی به حد کفایت و با توجه به جمعیت ساکن برخوردار باشد، چرا که اشخاص ساکن در این منازل از دهک‌های کم برخوردار و پایین جامعه بوده و غالبا در مشاغل کارگری و کارمندی فعال هستند از این رو و با توجه به میزان درآمد باید حداقل هزینه و زمان را برای رفت و آمد به محل کار خود صرف کند. احداث ساختمان‌های بلند مرتبه، به‌دلیل افزایش هزینه‌های ساخت و ایضا هزینه‌های دوره بهره‌برداری کاری اشتباه و دور از منطق و صرفه اقتصادی است لذا بهترین حالت در ساخت چنین ساختمان‌هایی احداث به صورت ۲ تا ۴ طبقه است. حمل و نقل عمومی‌به خصوص مترو و قطار شهری از مهم‌ترین آیتم‌هایی است که باید قبل از جمعیت‌پذیری احداث شود. ایجاد مراکز محله با هدف خدمت رسانی در حوزه‌های تجاری، آموزشی، درمانی، فرهنگی و مذهبی، ورزشی و فضای سبز از دیگر الزاماتی است که باید همزمان با احداث اینگونه شهرک‌ها و قبل از بهره‌برداری از واحدهای مسکونی توسط ساکنین ساخته و تحویل شود.
اجرای دقیق استانداردهای ساخت اسکلت و با طول عمر بالا بسیار مهم و دارای اهمیت است.
تفکیک انشعابات برای هر واحد و در آخر تامین بیش از ۷۰ درصد از هزینه‌های ساخت توسط بانک‌ها و تقسیط به میزان حداقل ۱۲ تا ۱۵ سال با سود سالانه ۴ تا ۷ درصد، شیرین‌ترین تجربه ساخت چنین واحدهایی در ایران که هنوز استوار و مظهر اجرای صحیح اصول شهرسازی و معماری و سازه‌ای می‌باشد شهرک اکباتان در تهران است.
طی سال‌های اخیر کارشناسان به صورت مداوم در خصوص ضرورت ایجاد مسکن استیجاری صحبت کردند در خصوص کار کرد این موقله بیشتر بفرمایید آیا این حوزه در کشور ما می‌تواند موفق عمل کند؟
مسکن استیجاری به‌طور معمول و طبق آنچه در اکثر کشورهای دنیا رایج است توسط دولت‌ها ساخته و در راستای افزایش توان مالی خانه اولی‌ها و اقشار کم‌برخوردار به مصرف‌کنندگان و برای بازه‌ای مشخص اعطا می‌شود. با عنایت به اینکه قانون اساسی کلیه کشورها تامین مسکن حداقلی برعهده دولت‌ها و حاکمیت قرار گرفته و در قانون اساسی کشورمان نیز چنین پیش‌بینی شده: اصل ۳۱ قانون اساسی، داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند. به استناد اصل مذکور حداقل وظیفه هر دولت تامین مسکن مناسب با نیاز هر خانواده ایرانی بوده که با فرض مشکلات اقتصادی دولت‌ها و صرف نظر از تامین توسط دولت، ساخت و بهره‌برداری دوره‌ای یا همان استیجاری توسط هر خانواده کم‌برخوردار کمترین مطالبه هر ملتی از دولت‌هاست. اما درخصوص تامین مسکن استیجاری توسط بخش خصوصی نتیجه آن می‌شود امروز در سطح جامعه با آن روبه‌رو هستیم معضلی به نام افزایش سرسام آور هر ساله اجاره بهای واحدهای مسکونی که بدل به کابوسی برای مستاجران شده است چرا که با کاهش ارزش پول ملی که هر ساله شاهد آن هستیم و همچنین رشد پایه پولی که باعث رشد روز افزون تورم شده توقع مالکین از درآمد ناشی از اجاره بهای واحدهای خود روز به روز بالاتر رفته و موجب رانده شدن تعداد کثیری از مستاجران از مراکز شهرها به حاشیه شهرها و در نتیجه بروز پدیده «بد مسکنی» و «حاشیه‌نشینی» شده است. این در حالیست که حاشیه شهرها همیشه تهی از امکانات و سرانه‌های خدماتی و رفاهی است و اکثر ساکنین آنها درگیر ناهنجاری‌های اجتماعی و فرهنگی عدیده‌ای هستند. مع ذلک با عنایت به تبدیل مسکن به کالای سرمایه‌ای، ورود بخش خصوص به این عرصه برابر با افزایش روزافزون قیمت اجاره بها بوده و تا زمانی‌که دولت یا نهادها و ارگان‌های حکومتی همچون ستاد اجرایی، بنیاد مستضعفان، بنیاد شهید، سازمان اوقاف و دیگر نهادهای مشابه به این عرصه ورود نکنند امکان گسترش حوزه مسکن استیجاری ایجاد نخواهد شد.
وضعیت سرمایه‌گذاری در مسکن‌های اجتماعی و استیجاری مناسب نیست به نظر شما چرا سازندگان و سرمایه‌گذاران در این حوزه‌ها ورود مناسب ندارند ؟
همان طور که از نام مسکن اجتماعی و استیجاری پیداست این حوزه محل مناسبی برای سرمایه‌گذاری توسط بخش خصوصی نیست، چرا که ورود سرمایه بخش‌های خصوصی به این حوزه عواید و سود مورد نظر این اشخاص را تامین نخواهد کرد، اما یکی از گروه‌هایی که به شدت قابلیت ورود به این عرصه را دارد شرکت‌های تعاونی هستند چرا که این نوع از شرکت‌ها با حداقل سود و در شرکت‌های تعاونی کارکنان به صورت سر به سر فعالیت می‌کنند. این موضوع به تبع آن است که افرادی که به صورت سرمایه‌گذار و یا عضو در پروژه‌های این شرکت‌ها ورود دارند تمامی سرمایه مورد نیاز از روند واگذاری زمین تا ساخت و تحویل واحدهای احداثی را تامین کرده و قرار نیست شرکت‌های تعاونی سرمایه‌ای از خود را درگیر این موضوع کنند یا اینکه با حداقلی سرمایه مورد نیاز به تعریف و اجرای پروژه‌های خود اقدام می‌کنند، درنتیجه دولت‌ها می‌توانند از ظرفیت اینگونه شرکت‌ها برای مشارکت در پروژه‌های مسکن اجتماعی استفاده کرده و در اثر آن دولت‌ها از طریق نظارت خود نسبت به پیشبرد چنین طرح‌هایی اقدام کند.
چه پیشنهادها و راهکارهای برای حل معضل کبمود مسکن ایمن و به صرفه دارید؟
آزادسازی اراضی دولتی و نظامی مازاد بر نیاز وزارتخانه‌ها و نیروهای نظامی‌که واقع در محدوده و حریم شهرها است و واگذاری آنها با نرخ دولتی و به صورت اقساطی به شرکت‌های تعاونی برای ساخت و ساز مسکن برای خانه اولی‌ها، دهک‌های پایین و اقشار کم‌برخوردار، واگذاری اراضی تحت مالکیت سازمان ملی زمین و مسکن در محدوده و حریم شهرها به نرخ دولتی و به صورت اقساطی به شرکت‌های تعاونی مسکن کارکنان، تعاونی‌های انبوه‌ساز و عمرانی، شرکت‌های انبوه‌سازی و پیمانکاری دارای صلاحیت و نظارت صحیح بر عملکرد ایشان بهطوریکه مخاطب آنها صرفا از افراد کم بضاعت و خانه اولی‌ها باشند.
واگذاری املاک تحت مالکیت بانک‌ها به افراد متقاضی و خارج کردن بانک‌ها از حوزه ساخت و ساز مسکن و مالکیت اراضی و هدایت بانک‌ها به حوزه کاری تخصصی آنها و استفاده از ظرفیت بانک‌ها در تامین و پرداخت تسهیلات به سازندگان و متقاضیان خرید املاک
تدوین قوانین و بخشنامه‌های اجرایی برای تبدیل بخشی از ظرفیت بانک‌ها به تسهیل‌گری فیمابین سازندگان و خریداران بهطوریکه بانک‌ها ضمانت‌کننده تعهدات سازنده به خریداران و بالعکس باشند، با این رویکرد منافع بانک‌ها نیز در حد کفایت تامین خواهد شد.
