میوه ممنوعه ساخت و ساز
چه‌بسا افزایش قیمت‌ها و نبود تقاضای واقعی در بازار مسکن، نمایان گر ناخوش‌احوالی صنعت ساخت‌وساز در استان است. به‌طوری‌که سازندگان، بااحتیاط و دست‌به‌عصا وارد این بازار شده و انگیزه‌ای چندان برای فعالیت ندارند.
ورود به حوزه مسکن بااحتیاط
مسکن، از اصلی‌ترین موضوعات اقتصادی کشور در سال‌های اخیر، وسعی دولت‌ها نیز آن بوده با برنامه‌های مختلفی ازجمله مسکن مهر، مسکن ملی و نهضت ملی مسکن، کمبود آن را در کشور جبران کنند؛ اگرچه چندان موفقیتی را هم به دست نیاورده‌اند.
آمار و گزارش‌های مربوط به آخرین وضعیت ساخت‌وساز و عرضه جدید به بازار مسکن نیز تائید کننده ثبت رکود تاریخی در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی و تولید مسکن است. ضمن آنکه این موضوع را بیان می‌کند در مقطعی که انتظار می‌‌‌رفت با اجرای طرح ساخت یک‌میلیون مسکن در سال، بازار تحرک یابد و فرایند خانه‌دار شدن مردم تسهیل شود اما شرایطی دیگر براین بازار حاکم شده است.
این‌چنین که مقامات بخش مسکن، افزون بر یک سال قبل، برای جبران کسری عرضه‌‌‌های سالانه به بازار ملک و خروج بخش تولید و سرمایه‌گذاری ساختمانی از رکود، سیاست ساخت سالانه یک‌میلیون مسکن در سال را اعلام کردند.
حال‌آنکه شرایط بازار و ارقام حاصل از گزارش فعالیت‌های ساختمانی نشان‌دهنده فاصله‌ای بسیار زیاد، بین واقعیات با این تصمیمات است؛ و البته این اتفاق، نه‌تنها دور از انتظار نبود بلکه کم‌وبیش توسط فعالان و کارشناسان این حوزه پیش‌بینی می‌شد زیرا باوجود جهش قیمت دلار و تاثیر بر بازارهای دیگر، بخشی از سرمایه‌گذاران ساختمانی با توجه به گرانی هزینه‌های ساخت و احتمالا به‌صرفه نبودن، از فعالیت کناره‌گیری و کسادی بازار مسکن را دوچندان نمودند.
ساخت‌وساز در سراشیبی
بر اساس تحقیقات میدانی که اخیرا از شرایط بازار ساخت و عرضه مسکن منتشرشده است نه‌تنها در تهران که در سایر شهرهای کشور، سازنده‌‌‌ها و انبوهسازان دست‌‌‌کم با شش مانع مهم مواجه هستند که برای خروج از رکود ساختمانی باید این موانع برطرف شوند.
در حال حاضر سازنده‌‌‌ها به دلیل نبود تقاضای مؤثر برای خرید واحدهای ساخته‌شده، تورم مستمر مصالح ساختمانی، بالا بودن قیمت زمین، افزایش دستمزدهای عوامل کار، نوسان سایر بازارها و بیشتر بودن قیمت تمام‌شده واحدها از قیمت فروش واحدها در برخی از شهرها، با بحران حاشیه سود منطقی مواجه شده و بسیاری از آن‌ها دست از کار کشیده‌‌‌اند.
به گفته داوودی نایب‌رئیس انجمن انبوهسازان اصفهان، در شرایط فعلی کمتر از نیاز مسکن، ساخت‌وساز انجام می‌گیرد درحالی‌که کل ایران در طول یک سال به یک‌میلیون مسکن نیاز دارند اما تعدادی بسیار کمتر از این میزان ساخته می‌شود.
وی در گفتگو با روزنامه دنیای اقتصاد تصریح می‌کند: افزایش هزینه‌های تولید و بلاتکلیفی فعالان، موجب شده است که ساخت‌وساز کاهش قابل‌توجهی داشته باشد و این‌چنین با کمبود عرضه، قیمت مسکن هم‌افزایشی شده است به‌طوری‌که اکنون ارزان‌ترین ساختمان در محروم‌ترین نقطه از اصفهان با متراژ ۸۰ تا ۱۰۰ متر، کمتر از یک میلیارد تومان نیست.
با این اوصاف، باوجود بی‌ثباتی در فاکتورهای تأثیرگذار بر قیمت تمام‌شده تولید مسکن، هرروز شاهد قیمت‌های متفاوتی هستیم که موجب بی‌رغبتی سازندگان، برای ورود به این بازار شده است. از طرفی هم ابزارهای قانونی که باید باعث تثبیت کسب‌وکار شود به افزایش قیمت تمام‌شده مسکن منجر شده و مردم را از خرید مسکن ناامید کرده است. سازندگان نیز با این توجیه که انواع هزینه‌های ساخت بر عهده آن‌هاست احتیاط در سرمایه‌گذاری جدید می‌کنند.
آن دسته هم که وارد این عرصه پر ریسک شده‌اند اغلب، پروژه‌های خود را قبل از نوسانات ارزش تعریف کرده بودند.
سهم مسکن در بودجه ۱۴۰۲
و حالا با توجه به شرایط نامطلوب در حوزه ساخت‌وساز، بودجه‌ای برای سال ۱۴۰۲ در نظر گرفته‌شده است که گویای افزایش ۲۶ درصدی بخش عمرانی نسبت به سال گذشته است.
در لایحه بودجه سال ۱۴۰۲ بودجه سه شرکت تابعه وزارت راه و شهرسازی که اجرای پروژه‌های مسکونی و ساختمانی را بر عهده‌دارند جمعاً دو هزار ۲۷۹ میلیارد تومان تعیین‌شده که حدود ۷/ ۳ درصد کل بودجه این وزارتخانه را شامل می‌شود.
و در بودجه ۲۱ هزار و ۱۳۳ میلیارد تومانی شهرداری اصفهان، نیز ۷۱ درصد آن به حوزه عمرانی تعلق‌گرفته است.
که به نظر می‌رسد توجه نسبت به مسکن و ساخت‌وساز در این شهر، بیشتر شده است.
به گفته علی صالحی، سخنگوی شورای اسلامی شهر اصفهان، رویکرد شورای ششم اصفهان، علاوه بر دنبال کردن وظایف قانونی آن است که بر روی موضوعات اولویت‌دار اجتماعی و مردم هم متمرکزشده‌ایم ازجمله آنکه تکلیف خود می‌دانیم بر مسائل معیشتی، زیست‌محیطی و... نیز ورود داشته باشیم.
این مسوول در گفتگو با روزنامه دنیای اقتصاد بیان می‌کند: مثلاً در سال گذشته و امسال با توجه به آلودگی هوا بالاترین ارقام بودجه ما مرتبط با توسعه حوزه حمل‌ونقل به‌ویژه عمومی بود. در آن بخش‌هایی هم که خارج از اختیارات ما باشد سعی می‌کنیم موضوعات موردتوجه را با مطالبه گری رایزنی پیگیری کنیم.
و ادامه می‌دهد: در این راستا حوزه اقتصاد، معیشت و مسکن از مهم‌ترین دغدغه‌های ما بوده است. در بخش مسکن نگاه آن بوده که در قدم نخست، قرارگاه مسکن با حضور شهردار، رئیس شورای شهر و سایر مدیران تشکیل شود و به دستگاه‌های مختلف که در حوزه مسکن، موضوع را دنبال می‌کنند در بخش توسعه زیرساخت‌ها کمک نمایند؛ مانند مجموعه سامان گستر که در ساخت پروژه‌های مسکن ملی در کنار دولت قرارگرفته تا بتواند به‌اندازه توان خود هزینه‌های تمام‌شده بخشی از پروژه در اصفهان را کاهش دهد.
همچنین این ستاد در حال رایزنی برای ساخت مسکن با تیراژ بالا در حدود ۲ تا ۳ هزار مسکن بوده است.
وی تاکید می‌کند: اجرای بخشی از راهکارهای ارائه‌شده در حوزه مسکن، مربوط به امسال بوده و در بودجه سال آینده نیز به‌طور دقیق‌تر وجدی‌تر با ضریب اجرایی بیشتری موردنظر قرارگرفته است.
این عضو شورای شهر اصفهان می‌افزاید: در این میان ما نیز عرصه‌هایی را فراهم می‌کنیم که شهرداری در کنار سایر دستگاه‌ها بتواند با تأمین زمین و تسهیل مجوزهای قانونی، موضوع ساخت مسکن انبوه را هم دنبال کند. از طرفی در بخش مجوزهای ساختمانی ازجمله صدور پروانه‌ها که مخاطب اصلی آن مردم هستند تلاش داریم با حداکثر تخفیف‌های حمایت‌هایی را انجام دهیم.
صالحی اظهار می‌کند: موضوع دیگر آنکه تلاش کرده‌ایم برای هزینه‌های مسکن تا سه‌طبقه که مربوط به مصرف‌کننده واقعی مسکن است حداقل افزایش هزینه مجوزات را داشته‌ایم که مصرف‌کنندگان مسکن بتواند از مشوق‌های شهرداری بهره‌مند شوند همان‌گونه که امسال هم در چند دوره تخفیفانی را برای این بخش قائل شدیم تا با این تدبیر شاهد تحرک در بخش مسکن شویم.
وی ادامه می‌دهد: مورد دیگر در بخش عوارض ساختمانی، آنکه عدالت محوری را در نظر داشته باشیم. به‌گونه‌ای که نقاط کمتر توسعه‌یافته هزینه کمتری هم برای صدور پروانه پرداخت شود تا جذابیت سرمایه‌گذاری در این نقاط بیشتر و در نقاط پرتراکم جمعیتی که قیمت مسکن سرسام‌آور است، هزینه‌های ساخت هم بالاتر می‌رود. به این صورت، می‌توانیم به نهضت تولید مسکن ارزان‌قیمت چه در صدور مجوزات و چه در پشتیبانی و همراهی برای ساخت کمک کنیم.
وی در پایان با اشاره به افزایش ۶۱ درصدی بودجه سال ۱۴۰۲ بیان می‌کند: ۷۲ درصد بودجه ارائه‌شده شهرداری اصفهان در سال ۱۴۰۲ به بخش عمرانی و ۲۸ درصد هم مربوط به هزینه‌های جاری می‌شود.
بازگشت رونق به ساخت‌وساز
بر طبق طرح جامع مسکن، به‌طور سالانه به یک‌میلیون واحد مسکونی در کل کشور، نیاز است.
هدفی که دستیابی به آن نیازمند جدیت بیشتر از سوی وزارت راه و شهرسازی، رفع موانع و مشکلات کلیدی و ساختاری اقتصاد کشور و درنهایت عزم ملی است.
در این میان، بالا بودن تعداد واحدهای خالی عمدتاً لوکس و گران‌قیمت و کمبود واحد مسکونی مصرفی باقیمت مناسب از چالش‌هایی است که توسط کارشناسان و فعالان حوزه مسکن عنوان می‌شود.
و این موانع بعضاً به اقتصاد کلان مانند تورم، کاهش ارزش پول ملی در دوره‌های میان و بلندمدت سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز، سودهای بالای تسهیلات بانکی و ... بازمی‌گردد. همچنین قوانین دست و پاگیر مانند قانون اجباری بودن بیمه کارگران ساختمانی یا قانون پیش‌فروش ساختمان از دیگر، دست‌اندازهای رونق تولید هستند.
برخی موانع هم در بازار پیش روی فعالان ساخت‌وساز قرار دارد مانند افزایش قیمت مصالح ساختمانی و تا زمانی که این مشکلات از سر راه تولید مسکن برداشته نشود، عملاً بازار مسکن همچنان در دوره‌های تناوبی رکود طولانی‌مدت تورمی و بعضاً دوره‌های رونق کوتاه‌مدت تورمی به‌صورت سلسله وار به سر خواهد برد و نمی‌توان یک بازار پایدار و جاری در بخش مسکن را انتظار داشت. در این میان عده‌ای هم معتقدند برای رفع مشکلات پیش روی رونق تولید مسکن، دولت و وزارت راه و شهرسازی باید از ابزارهای در اختیار خود مانند زمین رایگان یا کاهش هزینه‌های مؤثر در قیمت تمام‌شده ساخت‌وساز مانند هزینه انشعابات، صدور پروانه ساختمانی، هزینه‌های نظارت نظام‌مهندسی و ... استفاده کنند تا شاید ساخت‌وساز باری دیگر، وارد فاز رونق شود.
